臺灣新北地方法院民事-PCDV,109,重訴,32,20200424,1

臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第32號
原 告 陸渼沂
訴訟代理人 陳德聰律師
被 告 吳曉蓮
訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國109年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告於民國108年10月20日，向原告承購坐落新北市○○區○○段000號土地面積81.01平方公尺應有部分4分之1，及其上建號153號建物即門牌新北市○○區○○路000巷00號3樓面積共計72.68平方公尺房屋（下稱系爭房屋）所有權全部，總價為新臺幣（下同）795萬元，第1期簽約款80萬元、第2期款（備證用印款）0元、第3期款（完稅款）315萬元，於稅單核發後5日內應將第3期款存匯入履保專戶，第4期款（交屋尾款）400萬元，如買方無需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款應於給付第3期款之同時一併將尾款存匯入履保專戶；

如買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第3期款之同時或賣方通知期限內，確認貸款額度並辦妥相關對保手續，自移轉登記完成5日內，核撥存匯入履保專戶，雙方並同時辦理交屋；

核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於完稅前將差額匯入履保專戶。

並約定買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾108年12月2日完成；

賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物之瑕疵（如凶宅、輻射屋或海砂屋等）時，買方不得無故拒絕點交，分別為不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第3條第1項、第2項、第7條第7項、第8項所明定。

㈡又系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形，為買受人充分明瞭同意接受，為系爭買賣契約第1條第4項所載明，依民法第355條第1項規定，出賣人不負擔保責任。

尤有進者，兩造就該增建違章建築部分，恐有被拆除之虞，同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。

如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責，同項就增建違章部分之處理，亦有特別約定。

㈢嗣原告於簽約後108年11月8日收到新北市政府工務局108年11月5日發文新北工使字第1082079256號函通知系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，謹訂108年12月3日下午2時30分實施現場勘查，屆時請派員領（與）勘之通知，原告乃依系爭買賣契約第1條第4項之約定，將上開新北市政府工務局之違章查報函之通知告知被告，有108年11月12日台北北門郵局第3065號存證信函檢附前開新北市政府工務局108年11月5日發文函件，以限時雙掛號依系爭買賣契約第9條其他約定事項第3項之約定以被告在該契約書所載地址為準，按該地址寄送通知，惟被告卻以因該地址查無此人，而被退回前開存證信函及檢附之函件，原告已盡通知之義務，且該通知僅係通知現場勘查，並非係通知須拆除，亦非在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金之情形。

何況交屋前被通知拆除，被告亦僅負得依估價師就拆除部份之鑑價結果減少價金而已。

尤有進者，本件約定交屋期日至遲為108年12月2日以前，該點交期日前原告並未收到拆除之通知，自亦不發生契約減少價金之問題。

㈣原告先後以108年11月25日台北北門郵局第3274號、108年11月26日台北北門郵局第3286號存證信函催告被告依約應於108年12月2日在房屋現場完成點交，惟被告卻以存證信函回覆稱此為買賣瑕疵，原告應負瑕疵擔保責任應先取得違章建築變更許可證明通過後才願將契稅及完稅款315萬元及第4期尾款400萬元匯入履約保證專戶，且其所載地址與系爭買賣契約買方所載地址不符，被告不依約履行付款，不僅於法無據，且違反其應先履行付款之義務，顯與契約約定不合，尤與誠信原則有違。

㈤綜上所述，就本件陽台外推及內部格局變動瑕疵乙節，已為被告同意接受並明定處理原則，依民法第355條第1項規定，原告不負擔保之責，被告竟藉此聲明須原告先取得違章建築變更許可證明後，才願意支付契稅及完稅款315萬元及第4期交屋尾款400萬元，洵屬無據，顯屬違約，依系爭買賣契約第8條第2項約定，買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日應按該期價款萬分之3計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止），每日應給付之違約金為1,430元（計算式：715萬元×2/10000＝1,430元），原告依系爭買賣契約約定及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金及違約金，要為法之所許等情。

並聲明：㈠被告應給付原告715萬元，並應自108年11月3日起至清償日止，按每日給付違約金1,430元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之5計付利息。

㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠按「第一條：四、增建或占用部分：(本買賣標的之建物有增建部分：已增建(含外推)之違章建築物為：□一樓/法定空地□騎樓(陽台□露台□平台□頂樓□防火巷□地下室□夾層(其他格局變更，買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半」，系爭買賣契約第1條第4項前段約有明文。

由上可知，兩造約定若系爭房屋之違章增建部分於簽約後至交屋前經通知須拆除或被拆除者，則應請估價師就拆除部分鑑價，本件買賣應依鑑價結果減少價金。

㈡經查，原告對系爭房屋涉有未經許可擅自變更格局不符建築法之違建情事知之甚詳，原告並於簽約後交屋前接獲新北市政府工務局108年11月5日新北工使字第1082079256號函，該函表示：「說明：二、旨揭事項，如經臺端自行檢視確有『未經申許可擅自變更用途、外牆、分戶牆、破壞樓板等變更使用情事，變動或增減室內分間牆、天花板等室內裝修情事』致與原核准內容不符時，應請立即停止一切違規行為』」云云，足證該函文已向原告說明如果原告自行檢視若系爭房屋存有上述違建情事時，原告則須拆除違建回復原核准設計甚明。

㈢再依新北市政府工務局108年12月24日新北工使字第1082413155號函載稱：「主旨：臺端所管本市○○區○○路000巷00號3樓建築物(套房)，涉及『未經核准擅自室內裝修』一案，應請停止一切違規行為並於109年2月15日前以『書面』向本局陳述意見，如未停止違規行為或屆期未陳述意見或陳述理由不正當者，本局得依建築法等相關規定辦理」、「說明：二、旨揭建築物，…經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第77條之2規定：未經核准擅自變動、增減室內分間牆（計新增3房3浴廁）。

三、為維護臺端權益，請於主旨所定期限前依相關規定辦理；

若於旨揭陳述意見期間屆滿前，已恢復原狀或完成補辦手續者，請檢附相關證明文件送本局使用管理科，以資憑辦」云云，益徵新北市政府工務局已於簽約後交屋前去函原告要求限期回復系爭房屋原狀，並拆除違法增設之分間牆及浴廁甚明。

㈣由上足知，系爭房屋之違章增建部分於簽約後至交屋前業經新北市經通知須拆除、回復原核准設計，則依系爭買賣契約第1條第4項之約定，兩造應請估價師就拆除部分鑑價，且本件買賣應依鑑價結果減少價金，故在未委請估價師鑑價、未獲得鑑價結果之前，兩造無從確認本件買賣價金為何，被告實無從給付價金予原告，是原告請求被告給付715萬元買賣價金及自108年11月3日起每日1430元違約金云云，實乏所據，為無理由等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張被告於108年10月20日，向原告購買系爭房地，約定總價為795萬元，第1期簽約款80萬元、第2期款（備證用印款）0元、第3期款（完稅款）315萬元、第4期款（交屋尾款）400萬元，買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，5日內辦理點交，最遲不得逾108年12月2日完成之事實，有不動產買賣契約書在卷可稽（本院卷第19至33頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告復主張系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形為被告充分明瞭同意接受，且兩造就該增建違章建築部分，恐有被拆除之虞，同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半，如交屋後始拆除者，則由被告自行承擔風險不得向原告求償，但原告在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責，嗣原告於簽約後108年11月8日收到新北市政府工務局108年11月5日新北工使字第1082079256號函通知系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，訂108年12月3日下午2時30分實施現場勘查，屆時請派員領（與）勘之通知，原告即依約告知被告，因該函僅係通知現場勘查，並非通知須拆除，而於本件約定交屋期日108年12月2日以前，原告既未收到拆除之通知，自亦不發生契約減少價金之問題，經原告先後於108年11月25、26日催告被告依約應於108年12月2日在房屋現場完成點交，惟被告卻以原告應負瑕疵擔保責任，於取得違章建築變更許可證明通過後，才願將契稅及完稅款315萬元及第4期尾款400萬元匯入履約保證專戶，是被告顯屬違約，依系爭買賣契約第8條第2項約定，每逾1日應按該期價款萬分之3計算違約金予原告，即每日應給付違約金1,430元，原告自得依系爭買賣契約約定及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金及違約金等情。

則為被告所否認，並以前開情詞置辯。

經查：㈠按「…增建或占用部分…本買賣標的之建物有增建部分：已增建（含外推）之違章建築物為：…陽台…其他格局變更，買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。

如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責」等語（同卷第21頁），系爭買賣契約第1條第4項定有明文。

又原告於兩造簽約後、交屋前已接獲新北市政府工務局108年11月5日新北工使字第1082079256號函表示：「…說明：二、旨揭事項，如經臺端自行檢視確有『未經申許可擅自變更用途、外牆、分戶牆、破壞樓板等變更使用情事，變動或增減室內分間牆、天花板等室內裝修情事』致與原核准內容不符時，應請立即停止一切違規行為』」等語（同卷第41頁）。

觀諸上開函文已向原告說明其自行檢視若系爭房屋存有所述違建情事時，原告應立即停止一切違規行為，即須拆除違建回復原核准設計甚明，是被告抗辯兩造約定若系爭房屋之違章增建部分，於簽約後至交屋前，經通知須拆除或被拆除者，應請估價師就拆除部分鑑價，並依鑑價結果減少本件買賣價金，因原告於簽約後、交屋前已接獲新北市政府工務局108年11月5日新北工使字第1082079256號函通知表示原告自行檢視若系爭房屋存有違建情事，須拆除違建回復原核准設計，是兩造應請估價師就拆除部分鑑價，並依鑑價結果減少價金，於未委請估價師鑑價、未獲得鑑價結果之前，兩造無從確認本件買賣價金為何，被告實無從給付價金予原告，是原告請求被告給付715萬元買賣價金及自108年11月3日起每日1,430元違約金，實乏所據等語，即尚屬可採。

㈡原告固主張系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形為被告充分明瞭同意接受，原告不負擔保責任，兩造就該增建違章建築部分亦有前述之特別約定，而原告於簽約後108年11月8日收到新北市政府工務局函，通知系爭房屋涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，謹訂108年12月3日下午2時30分實施現場勘查，屆時請派員領（與）勘，原告已依約將違章查報函告知被告，因該函僅係通知現場勘查，並非係通知須拆除，亦非屬在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金之情形，且於約定交屋期日至遲108年12月2日以前，原告並未收到拆除之通知，自亦不發生契約減少價金之問題云云。

惟查：①新北市政府工務局108年11月5日函明確表示：「…說明：二、旨揭事項，如經臺端自行檢視確有『未經申許可擅自變更用途、外牆、分戶牆、破壞樓板等變更使用情事，變動或增減室內分間牆、天花板等室內裝修情事』致與原核准內容不符時，應請立即停止一切違規行為』」等語，觀諸上開函文已向原告說明其自行檢視若系爭房屋存有所述違建情事時，原告應立即停止一切違規行為，即須拆除違建回復原核准設計甚明，已如前述，且原告已亦明知系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形，可見上開函文已有通知原告自行拆除違章建築之意思，應屬請原告自行拆除違章建築之通知，是原告主張該函僅係通知現場勘查，並非係通知須拆除云云，洵無可取。

②新北市政府工務局108年12月24日新北工使字第1082413155號函復稱：「主旨：臺端所管本市○○區○○路000巷00號3樓建築物（套房），涉及『未經核准擅自室內裝修』一案，應請停止一切違規行為並於109年2月15日前以『書面』向本局陳述意見，如未停止違規行為或屆期未陳述意見或陳述理由不正當者，本局得依建築法等相關規定辦理」、「說明：…二、旨揭建築物，…經本局派員勘查，現場涉及違反建築法第77條之2規定：未經核准擅自變動、增減室內分間牆（計新增3房3浴廁）。

三、為維護臺端權益，請於主旨所定期限前依相關規定辦理；

若於旨揭陳述意見期間屆滿前，已恢復原狀或完成補辦手續者，請檢附相關證明文件送本局使用管理科，以資憑辦」等語（同卷第117頁），益徵系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形，已無疑義，乃原告於明知系爭房屋有陽台外推及室內格局變更之違章情形下，於收受新北市政府工務局108年11月5日函文時，已知系爭房屋違章情形遭人舉報而為主管機關知悉在案，即應自行拆除違章，竟仍曲解新北市政府工務局108年11月5日函文意旨，主張該函僅係通知現場勘查，並非係通知須拆除，亦非屬在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金之情形，且於約定交屋期日至遲108年12月2日以前，原告並未收到拆除之通知，自亦不發生契約減少價金之問題云云，顯無可取。

五、從而，原告依系爭買賣契約約定及民法第367條規定，請求被告應給付原告715萬元，並應自108年11月3日起至清償日止，按每日給付違約金1,430元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之5計付利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失依附，應併駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
民事第四庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 24 日
書記官 許碧如