臺灣新北地方法院民事-PCDV,110,訴,1764,20230927,1

臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1764號
原 告 林采葳
訴訟代理人 陳雅筑律師
被 告 王彩綉
訴訟代理人 陳家輝律師
複 代理人 王昭文律師
被 告 非凡不動產有限公司（即全國不動產板橋加盟店）

法定代理人 榮翠華
被 告 官家慶
許庭豪
陳智元
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。

本件原告起訴時訴之聲明原為「被告王彩綉（與非凡不動產有限公司【下稱非凡公司】、官家慶、許庭豪、陳智元【此3人合稱官家慶等員工】合稱被告，分則逕稱其名）應給付原告新臺幣（下同）1,090,000元，並自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷一第11頁），嗣追加非凡公司、官家慶等員工為被告，並變更聲明為「1、王彩綉應返還原告100,000元定金，並同意原告領回玉山商業銀行敦南分行之安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭履約保證專戶）內之990,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

2、非凡公司、官家慶等員工應連帶給付原告1,090,000元，並自民事訴之變更追加狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

3、前一、二聲明，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。」

（見本院卷二第191-195頁），上開變更、追加，因請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。

二、被告非凡公司、官家慶等員工經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

(一)原告前擬透過非凡公司向王彩綉表示欲承買其所有建物門牌號碼為新北市○○區○○街00號5樓之房屋及其坐落土地（下簡稱系爭房屋），卻遭非凡公司員工即官家慶等員工佯稱系爭房屋多人詢問，須先簽訂「不動產買賣意願書」（下稱系爭意願書）並支付斡旋金方得盡快協助議價為由，於官家慶等員工未告知尚有免付斡旋金之內政部版要約書情況下，於民國110年3月16日與官家慶等員工簽訂願以10,800,000元承買系爭房屋之意願書，同時給付100,000元斡旋金與官家慶等員工，茲因原告於簽訂前，即言明銀行必須貸款達成交價7成，原告始有可能購買系爭房屋，故官家慶即於系爭意願書上手寫「買方要求成交價貸款七成，方能合約成立」之字樣。

然簽約後，官家慶等員工卻未將系爭意願書之「買方收執聯」交付予原告，導致原告返家後既無法詳閱意願書內容，亦不知於同年月22日前尚有機會撤回承購之意思表示。

(二)嗣於110年3月19日，經接獲非凡公司不詳員工來電，原告與母親遂於夜間7時至該營業處，期間雙方閒聊至深夜11時許原告已疲憊不堪時，官家慶等員工卻不斷催促原告加價簽約，致原告未及詳閱契約書之內容便與王彩綉以總價10,890,000元簽訂不動產買賣契約書（合約編號F214168）（下稱系爭不動產買賣契約），斯時原告考量銀行貸款問題，即於簽約當時委由地政士阮佩君於系爭不動產契約第17條其他約定事項中註記：「一、買賣雙方確認，若本買賣案件買方貸款不足成交價之七成，則本案無條件解約，但若因買方財力或信用而導致的狀況則不在此限。」

。

(三)簽約後原告隨即於110年3月26日匯款990,000元簽約金至被告所配合之系爭履約保證專戶，同時聯絡銀行洽詢系爭房屋之貸款事宜，惟數家銀行房貸業務均表示因系爭房屋價格約為810至890萬元，故以最高貸款金額8成計算，僅可貸款600至700萬元左右，遠遠不及成交價10,890,000元之7成即762.3萬元。

(四)本件紛爭肇因於系爭房屋經銀行鑑價後之價值與兩造約定之成交價落差太大，導致無法貸款至雙方所約定成數；

而官家慶等員工身為仲介為獲得高額酬金，先是違背相關法令，其後更特意隱匿系爭房屋資訊誤導原告出價，於原告申請貸款有窒礙時，亦不願協助雙方協商解決，反而指摘原告此舉為違約，並以沒收簽約金為由逼迫原告繼續履行根本無法成立之契約，方導致本件爭訟。

(五)就王彩綉部分：1.原告得依系爭不動產買賣契約第17條、民法第179條、第259條第2款規定，求為訴之聲明第1項：⑴系爭不動產買賣契約第17條其他約定事項中所謂「房屋貸款」約定，不包含個人信貸、裝潢貸款及其他名目之借貸。

由於系爭房屋銀行鑑價僅為8,900,000元，已經遠低於雙方所約定之成交價，客觀上即便為信用良好之申請人，以最高成數八五成計算，亦無法核貸至雙方約定金額，因此並非因原告之財力或信用而導致，顯不可歸責於原告。

⑵早於110年3月29日原告接獲安泰銀行業務人員回覆之LINE訊息「110.1月在我們銀行貸款，當初買賣價810萬，但買方貸85成，所以是貸688萬。

我們最高也只能估當初買賣價810萬。

至於可貸8成或85成就看客人財力資歷」之時，解除條件即成就，系爭不動產買賣契約遂失其效力，故王彩綉於斯時已無法律上原因保留簽約款，原告自可依民法第179條不當得利規定請求返還總計1,090,000元簽約金。

⑶退步言之，原告嗣後陸續知悉多家銀行均無法配合核貸至762.3萬元時，便於110年4月9日以LINE通知陳智元表示解約，其後更於110年4月21日以存證信函通知解約，被告等於同年4月22日收受回執，故最遲雙方已於110年4月22日即解除契約，而上開期日均早於系爭不動產買賣契約上約定之對保日（4月26日），故原告自無需再履行後續對保作業，契約既已解除，依民法第259條第2款之規定，王彩綉受領之簽約金，應附加自受領時起之利息償還原告。

2.原告得依民法第74條、第92條、第224條規定，求為訴之聲明第1項：⑴王彩綉委由非凡公司銷售系爭房屋，就系爭房屋之屋況說明、議價等均由非凡公司所屬人員即官家慶等員工代為處理，其等自為王彩綉之代理人或使用人，因此針對官家慶等員工就債之履行有故意或過失時，依據民法第224條規定，王彩綉自應與自己之故意或過失負同一責任。

⑵官家慶等員工明知原告無購屋經驗，卻利用資訊優勢之地位，於系爭不動產買賣契約簽約當日夜間7時便開始消耗原告精神，直至深夜11時許原告已疲備不堪時，以話術不斷遊說原告盡快簽約否則就買不到了云云，故意營造急迫氣氛，致原告無法理性判斷而貿然簽約，使王彩綉於半年內轉手系爭房屋賺取將近200萬元之暴利，依當時情形自屬顯失公平，故依民法第74條，其簽約之法律行為應撤銷。

⑶簽約當時官家慶等員工所提供之「不動產說明書」多所缺漏，其等並未讓原告知悉系爭房屋完整資訊，包括附近300公尺內有香燭店、加油站、市場、殯葬社／棺木店等嫌惡設施以及前手交易價格等交易上重大資訊，亦未告知原告增建的部分有無被報拆過，卻只不斷鼓吹原告購買系爭房屋；

非凡公司故意隱匿不動產交易相關資訊之行為亦構成消極之詐欺行為。

⑷綜上，王彩綉應就官家慶等員工之故意或過失行為與自己之故意或過失負同一責任，故原告得依民法第74條、第92條請求撤銷買屋之意思表示。

⑸退步言之，原告自簽約日（110年3月19日）後發現無法貸款至成交價7成時，便於同年4月9日立即通知被告陳智元表示欲解約，期間不到20日，復於同年4月22日以存證信函通知被告解約，距離簽約日也僅經過約1個月，被告等均不予理會、拒絕協商，拖延至同年9月22日見房市行情上漲，方透過訴狀提出解約。

原告努力降低對被告影響，但被告卻置之不理之態度，以及被告並無任何損失之情狀，被告要求沒收1,090,000元簽約金做為違約金實屬過高，請依民法第252條予以酌減。

(六)就非凡公司、官家慶等員工部分：1.原告得依民法第184條第1項、第2項、民法第185條、民法第188條、第224條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，求為訴之聲明第2項：⑴原告所簽訂之系爭意願書實乃斡旋金契約，依內政部修正之「不動產委託銷售契約書範本」中附件二要約書簽約注意事項裡第六點規定，房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人（即原告）有選擇採用內政部版要約書之權利，並應經購屋人簽名確認，惟官家慶等員工均未告知，便催促原告簽名，原告根本無從得知自己可以另外選擇內政部版本之要約書契約。

⑵系爭意願書中有若干違約將沒收買方已支付價金之對原告甚為不利之違約金約款，然官家慶等員工先是佯稱系爭房屋很搶手，須盡快簽署意願書方得搶得先機聯絡屋主議價，其後於原告尚未閱覽意願書時，遂催促原告先於意願書內簽名，並要求原告書寫「本人已知悉合約內容，無需審閱」之文字畢，隨即將意願書收走，未交付收執聯與原告，此舉已妨礙原告事先審閱意願書之機會，致原告完全不了解意願書條款內容。

⑶上開情事違反不動產經紀業管理條例第24條之2等規定；

又該條例、前開內政部相關規範，應屬民法第184條第2項之「保護他人之法律」，故官家慶等員工亦該當此侵權行為之要件。

⑷又陳智元、許庭豪於簽約當天明明有充分時間可讓原告仔細閱覽不動產說明書及系爭不動產買賣契約，卻特意先消磨原告將近4小時，直至深夜11時許原告已經疲憊不堪時，不斷催促原告加價承買，經原告方同意簽約，陳智元、許庭豪立即取出一大堆文件（包含不動產說明書、系爭不動產買賣契約書、承諾書）要求原告於指定位置簽名，原告根本來不及細看究竟簽了什麼文件，簽完隨遭陳智元、許庭豪取走，此種為求高額報酬，只為達成交易不顧消費者之行為顯違反誠信，自為背於善良風俗之方法，加損害於原告意思表示自由，造成原告損失1,090,000元簽約金。

2.非凡公司應為官家慶等員工執行職務，不法侵害原告之權利，連帶負損害賠償責任：綜觀整個交易過程，官家慶等員工乃成立共同侵權行為；

而官家慶等員工均為被告非凡公司之員工，依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項，應連帶賠償原告1,090,000元。

(七)針對前述王彩綉與非凡公司、官家慶、許庭豪、陳智元間雖有各別發生之原因，然對原告應各負全部給付義務，且給付內容同一，應成立不真正連帶債務關係，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。

(八)並聲明：1、王彩綉應返還原告100,000元定金，並同意原告領回系爭履約保證專戶內之990,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

2、非凡不動產有限公司、官家慶、許庭豪、陳智元應連帶給付原告1,090,000元，並自民事訴之變更追加狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

3、前一、二聲明，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。

4、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：

(一)王彩綉部分：1.於110年間，各銀行對於有薪資收入且無負債之首購族，就系爭不動產之核貸，實際上可達系爭不動產成交價之7成即762.3萬元。

原告隱瞞負有超過年收入之信用貸款，且該信用貸款為導致銀行無法對原告核貸系爭不動產成交價之7成金額之原因。

2.另原告向被告隱瞞其負有超過年收入之信用貸款，且為免違約金並達解約之目的，於未得到台北富邦銀行（下稱富邦銀行）或其他金融機構之核貸結果時即主張解約，並刻意以不足成交價7成之金額向富邦銀行提出申請，顯係惡意毀約。

3.原告自承其未向銀行提出貸款申請並提供相關資料，則銀行僅能提供未經審核之「初估」結果，原告自無法據此依系爭買賣契約第17條約定解除契約。

4.原告請求依民法第74條請求撤銷系爭買賣契約法律行為，顯無理由：原告是在知悉系爭不動產實價登錄紀錄及充分了解系爭不動產資訊之情況下，參酌其自身租賃於板橋、老家位於中和新生街，且於簽訂系爭買賣契書前亦看過中和及土城之房子，而得輕易獲悉之中和一帶房價，始提出總價10,890,000元，而由被告同意成交，顯見原告意思表示並無出於急迫、輕率、無經驗之情形，更係經審慎思量而簽訂系爭買賣契約。

5.原告請求依民法第92條規定請求撤銷系爭買賣契約之意思表示，顯無理由：非凡公司員工確實有提供完整不動產說明書包含實價登錄紀錄予原告參酌、閱覽，且原告係本於自由意思決定買受價格而簽定系爭買賣契約，故原告請求依民法第92條規定請求撤銷系爭買賣契約之意思表示，洵屬無據。

6.王彩綉得請求依系爭買賣契約第8條第2項解除系爭買賣契約，並沒收原告第1期簽約款1,090,000元：因原告違約、遲未履行系爭買賣契約之義務，被告依系爭買賣契約第8條第2項，以110年9月22日民事答辯狀一解除系爭買賣契約，並由原告於110年9月23日收受，從而，系爭買賣契約已於該日解除，且因原告有未於支付第1期簽約款後五個工作日內指定貸款金融機構（系爭買賣契約第4條第1項）、未繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續（系爭買賣契約第4條第1項）、未依通知支付完稅款（系爭買賣契約第3條第2項）、蓋妥移轉登記書表（系爭買賣契約第3條第2項）等債務不履行情事，被告自得依系爭買賣契約第8條第2項之約定，沒收原告已交付之第1期簽約款1,090,000元，原告並應給付被告自110年3月31日起至前揭民事答辯狀一送達日止每日2,178元之違約金（計算式：10,890,000元×2/10,000），共385,506元（計算式：2,178元×177日），故原告請求返還已支付之部分買賣價金，核無理由。

7.至原告主張，被告已另於網站上刊登出售系爭不動產之消息，則被告既無損害，亦以更高之價格銷售，應返還原告簽約金1,090,000元，並主張違約金過高應予酌減云云，惟如前所述，被告係因原告有債務不履行情事而依系爭買賣契約第8條第2項解除系爭買賣契約並得沒收原告已交付之簽約金109萬元，作為懲罰性違約金，本件解除契約係因可歸責於原告，而致被告支出應訴成本，自不得將原告不履行契約之不利益歸於被告負擔，故無論被告有無損害或有無再出售系爭不動產，均有權依契約沒收原告已支付之簽約金1,090,000元，當無違約金過高情形。

8.並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(二)非凡公司部分：非凡公司未於最後言詞論期日到場，據其以前所提出之答辯略以：本公司及本公司官家慶等員工，未對原告造成任何侵害，自毋庸對原告負損害賠償責任：1.本公司員工有提供包含不動產實價登錄資料、不動產說明書予原告逐頁閱覽，原告更有於其上用印及加蓋騎縫章。

2.本公司員工有告知原告得選用不須支付斡旋金之「要約書」，而由原告自行選用系爭意願書，且勾選不動產買賣意願書，該二頁均有原告簽名確認，據此，本公司員工確實有告知原告可選擇不須支付斡旋金之要約書，而由原告自行選用系爭意願書，則原告泛稱其不知得選用不須需支付斡旋金之「要約書」，顯係臨訟託辭，委不足採。

3.原告於簽訂系爭買賣契約之前已有事先查詢實價登錄紀錄且對附近房價相當熟悉，而於清楚知悉系爭不動產實價登錄紀錄之情況下，自行出價，且主動要求訂定特約條款，足證其就系爭買賣契約書之簽訂十分謹慎小心並經審慎思量。

顯見，系爭買賣契約之簽訂乃係因原告與王彩綉就買賣標的物及價金意思表示均合致而成立。

4.綜上，原告就系爭買賣契約之簽訂，顯無受詐欺之情事，本公司及官家慶等員工亦未侵害原告之意思表示自由，當不構成侵權行為，原告實際上並未受有任何損害，本公司自毋庸依民法188條規定對原告負任何損害賠償責任。

5.官家慶等員工就整個交易過程並無任何故意或過失，亦未造成原告任何損害，非凡公司自無庸依民法第224條任何責任。

據上所述，原告主張本公司應依民法第188條、第224條負損害償責任，洵屬無據。

6.並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(三)官家慶等員工：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

(一)系爭不動產買賣契約第17條之解除條件是否成就？原告主張契約解除並請求返還1,090,000元已付款項，有無理由？1.按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」

、「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」

，民法第99條第2項、第101條第2項定有明文。

所謂以不正當行為阻其條件之成就，不僅指作為，即不作為亦包括在內（最高法院86年度台上字第22號裁判要旨參照）。

2.經查，觀諸卷附原告與王彩綉於110年3月19日簽署之系爭不動產買賣契約，買賣總價款為10,890,000元，且第17條其他約定事項記載：「一、買賣雙方確認，若本買賣案件買方貸款不足成交價之七成，則本案無條件解除契約，但若因買方的財力或信用而導致的狀況，則不在此限。」

（見本院卷三第67、77頁），而成交價10,890,000元之7成即762.3萬元；

另原告已交付第一期簽約款1,090,000元（含110年3月16日給付之斡旋金100,000元）等情，為兩造所不爭執，堪以認定。

至於上開約定之「買方貸款不足成交價之七成」，該貸款除房屋貸款外，是否包含個人信用貸款在內乙節，證人即承辦地政士阮佩君結稱：我有參與系爭房屋買賣簽約事宜，其中第17條之約定，當時沒有提到信用貸款的事情，所以基本上是以買賣標的總價能否核到7成來看，倘若買方貸不到7成，就無條件解除買賣契約等語（見本院卷三第32-33頁），核與證人即安泰銀行襄理張智豪結稱：核貸初估時只會針對他送的標的本身進行估價，並口頭詢問財力有無辦法負擔，如果經我方評估後，認為可能無法貸到申請人想要的金額，就不會再去推他加個人信貸，就會婉拒等語（見本院卷三第25-26頁）相符，亦即上開約定之「買方貸款不足成交價之七成」，該貸款僅指房屋貸款，不包含個人信用貸款、裝潢貸款及其他名目之借貸在內，是王彩綉辯稱應包含信貸等語（見本院卷二第27頁），尚無足採。

基此，若原告就房屋貸款不足762.3萬元，即該當上開解除條件，但若因原告財力或信用所致則不在此限，合先敘明。

3.關於原告於110年4月9日以LINE向陳智元表示解約（見本院卷二第227頁）、110年4月21日以存證信函向王彩綉、非凡公司表示解約時（見本院卷一第51-67頁），系爭不動產買賣契約第17條之解除條件是否成就乙節：針對系爭不動產買賣契約第17條之解除條件是否成就之判斷標準，原告固提出其詢問共22家銀行及其承辦房貸人員關於系爭房屋房貸之貸款額度結果如起訴狀所附附表一所示，並有原告與部分銀行人員之LINE對話截圖為佐（見本院卷一第35-49、73頁），據以主張因為系爭房屋前一次交易日期為110年2月，交易價格為800多萬元，銀行對於半年內的交易，幾乎都不會重新估價，故最高貸款金額僅約8成即600多萬元，遠遠不及成交價7成即762.3萬元，此與原告財力或信用無關，故系爭不動產買賣契約第17條之解除條件成就等語（見本院卷一第13-15頁）。

然查：⑴原告自陳上開詢價結果均僅口頭詢問，並未提出正式貸款申請並由銀行進行鑑價、審核是否准予貸款，蓋依口頭詢價即可得知無法達到雙方約定之762.3萬元，自無庸逐一向多家銀行遞交貸款申請文件等語（見本院卷三第197-199頁）。

⑵依證人張智豪結稱：原告並未提供任何資料讓我估價或是財力的評估，且一般情形下，並無任何情況不需要經過鑑價，簡言之，不管前次交易是什麼時候，我們一定會先送估價，只是1年內的交易我們在評估的時候，會特別去看1年內的交易價格等語（見本院卷三第26-27頁）；

證人即淡水信用合作社經理高忠明結稱：被證8是我當時與非凡公司仲介人員的電子郵件紀錄，是我就系爭房屋初估可以核貸之結果，但最後還是要經過鑑價的程序，才會確定最後的核貸金額，所以關鍵還是鑑價的結果，我當時有跟仲介說，買方必須要過來寫貸款申請書，並提供資料，才有辦法再進行後續等語（見本院卷二第28、95頁；

卷三第29-30頁）；

證人即富邦銀行副理陳雨生亦結稱：富邦銀行認定本件房地總價為8,900,000元、對原告核貸5,500,000元，但其他金融機構當然有可能會有較高的房屋鑑價結果，或較高的核貸金額等語（見本院卷四第134頁）。

⑶依上開證人所述，足認系爭不動產買賣契約第17條其他約定事項記載：「一、買賣雙方確認，若本買賣案件買方貸款不足成交價之七成，則本案無條件解除契約，但若因買方之財力或信用而導致的狀況，則不在此限。」

，其中所謂「買方貸款不足成交價之七成」，應指原告正式向金融機構申請貸款之審核結果為據，並非僅以原告口頭詢問、初步評估即可認定，否則對賣方顯有不公，亦有害於不動產交易市場之穩定。

是原告上開口頭詢問之結果，尚難遽認與正式申貸送件、鑑價、核貸之結果相符，故無從憑原告上開口頭詢問結果即逕認系爭不動產買賣契約第17條之解除條件業已成就，則原告據此即於110年4月9日以LINE向陳智元表示解約、110年4月21日以存證信函向被告表示解除契約，尚乏所據，契約不因此而解除。

4.關於原告是否以不正當行為促使解除條件成就乙節：⑴觀諸原告提出系爭不動產買賣契約中之「成交條件預定表」，其流程概要記載：110年3月19日簽約且簽約款109萬元、110年3月26日用印、110年4月26日完稅款2,180,000元（手寫畫記星號，買方最遲於110年4月26日前銀行核貸並對保完成）等情（見本院卷三第63頁）；

而系爭不動產買賣契約第三條就第三期（完稅款）2,180,000元之「繳款時間及說明㈡」亦記載略以「若買方須以買賣標的向金額機構辦理貸款以支付尾款者，應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金額機構之對保借款、保全等手續」（見本院卷三第69頁），可見買方即原告應於110年4月26日前完成申貸及對保程序，且其目的乃為給付買賣價金，依民法第367條規定「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」

，故原告依約遵期申貸以繳付買賣價金，乃其於本件買賣契約之主給付義務。

⑵原告固以其正式向富邦銀行就系爭房屋申請房屋貸款之核貸結果為5,500,000元，顯未達約定之762.3萬元，主張非因原告之財力或信用所導致，而乃因系爭房屋之鑑價結果過低，故系爭不動產買賣契約第17條之解除條件即已成就等語（見本院卷四第165頁），然查：①觀諸富邦銀行函覆本件原告之申貸資料，原告乃遲於110年4月14日始填具房屋貸款申請書正式申貸，並填具申請貸款金額為7,620,000元（見本院卷三第297-299頁），然此距離上開110年4月26日對保期限僅剩12天，時間緊迫；

而富邦銀行出具之不動產鑑估報告，其估鑑日期為110年4月29日（見本院卷三第305頁），已逾上開110年4月26日對保期限，至此堪認原告就對保申貸完成之義務已經遲延且應歸責於原告。

富邦銀行末於110年5月3日審核完成，出具「房貸授信案件審核結果彙總表」（見本院卷三第313頁），其上記載系爭房屋鑑價結果「鑑價值：8,900,000元」、「本次核貸總金額5,500,000元」（見本院卷三第319、321頁），又依其上記載「綜合評述：徵信：借款人本人即原告：3.本行信貸繳息近一年曾有1次延遲14天之紀錄，惟目前繳息正常，研判影響應屬不大。」

（見本院卷三第323頁），堪認核貸金額5,500,000元未達兩造約定之762.3萬元，非因原告「信用」導致。

②然依證人陳雨生結稱：依我的任職經驗，房屋核貸部分，會考量客人財力資力收入跟信用狀況。

一般核貸金額會是（房屋）鑑價金額的八成等語（見本院卷四第131頁），基此，若依上開鑑價結果計算8成，其核貸金額應為7,120,000元，雖仍未達兩造約定之762.3萬元，然差距約為500,000元，並非過鉅，此時益徵證人陳雨生結稱：但其他金融機構當然有可能會有較高的房屋鑑價結果，或較高的核貸金額（見本院卷四第134頁），我有建議她不要只申請我們銀行，建議她多送幾家銀行等語（見本院卷四第130頁），以及原證9原告與承辦地政士阮珮君之LINE對話紀錄，地政士表示：您好，可以找您們的銀行沒錯，但是您似乎有其他負債，會影響到聯徵的分數；

因為銀行鑑價還蠻看借款人的財資歷，看您要不要向遠東補媽媽當保人的資料等語（見本院卷二第139頁），確有實益；

參以證人即淡水信用合作社經理高忠明亦結稱：被證8（見本院卷二第95頁）是我當時與仲介人員的電子郵件紀錄，在110年4月時，仲介有通知我系爭房屋以10,890,000元成交，並提及貸款人的信用及資力都很好，詢問是否有可能以7成核貸；

我有回覆如果貸款人的資力、信用、收入都很優秀的話，初估應該是沒有問題，但是還是要實際送件後，經過審核才會確定等語（見本院卷三第28-29頁），益徵證人陳雨生建議原告多送幾間銀行可能有不同結果，並非無稽。

然原告竟捨此不為，對知悉可能無法獲取足夠房貸之富邦銀行孤注一擲，復參以證人陳雨生結稱：依流程都是在核貸日即110年5月3日的隔天以電話告知原告核貸結果，他後來就沒有來簽名蓋章決定要申貸，應該是找到別家了等語（見本院卷四第133頁），然原告卻於獲悉上開核貸結果前，即於110年4月21日以存證信函向王彩綉、非凡公司表示解約，堪認原告於解約時對於可能無法貸得762.3萬元有相當之把握，乃有意使上開解除條件成就。

③再審酌富邦銀行實際核貸金額僅有5,500,000元，然依證人陳雨生證稱一般核貸金額會是（房屋）鑑價金額的8成等語，據此計算核貸金額應為7,120,000元，與上開實際核貸金額差距高達1,620,000元，復依證人陳雨生結稱：因為我們用收入負債比的公式套用，本件原告收入60幾萬元，還有信用貸款60萬元在我們家，還有一個聯邦的信用貸款35萬元，審查時會細算所有貸款每月支出加上本件核貸後依他的收入狀況所能負擔金額的極限，我們是抓約60％付他所有的貸款支出（就是鈞院卷三第315頁月付金新台幣32,013元整，月付比59.79％），40％是生活基本開銷；

「本案LTV62%，評估尚具還款財力」其中LTV62%是指房屋鑑價估價值8,900,000元的六二成，會得出5,500,000元，是指認為原告具有償還此貸款金額的能力，跟原告收入狀況有關，收入不到我們算得過的信貸及房貸加總的極限值，意思是因為本件核貸結果是綜合房屋鑑價結果及信用還款能力得出5,500,000元等語（見本院卷三第132頁），可見富邦銀行實際核貸係以房屋鑑價估價值8,900,000元的六二成為計，與一般以8成為計之情形差異非小，而此乃因原告收入、財力、還款能力所致，則原告一逕主張乃因房屋價值過低導致核貸金額不達兩造約定之762.3萬元，解除條件成就，並無系爭不動產買賣契約第17條但書「但若因買方財力而導致的狀況則不在此限。」

之適用等語，難認有據。

⑶又關於原告向銀行申貸過程拒卻他人協力乙節：①系爭不動產買賣契約第2條辦理買賣價金履約保證「二、買賣雙方合意委託授權文鼎地政士聯合事務所地政士（以下簡稱承辦地政士）……並辦理貸款申辦等相關事宜」（見本院卷三第67頁），第4條貸款約定「一、買方應於支付第一次價款後五個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續，且不得以非可歸責於賣方之事由拖延，否則買方應負給付遲延之責。」

（見本院卷三第69頁），由上可見，原告固有遵期申貸以繳付買賣價金之給付義務，然契約亦約定，將由承辦地政士協助處理貸款申辦事宜，且原告亦有依地政士通知辦理對保等手續之義務。

②觀諸原證9原告與承辦地政士阮珮君之LINE對話紀錄，地政士表示：您好，可以找您們的銀行沒錯，但是您似乎有其他負債，會影響到聯徵的分數；

因為銀行鑑價還蠻看借款人的財資歷，看您要不要向遠東補媽媽當保人的資料，或我幫您詢問富邦8+1的貸款等語（見本院卷二第139頁）。

證人阮佩君並結稱：上面所寫的富邦8+1貸款，因為有的銀行會加裝潢貸款，有些可以合併房屋貸款；

但因為買方沒有多問，買方比較特別，他好像完全想要靠自己的能力找銀行，我提供上面的資訊，原告也沒有再回應我（見本院卷三第34頁）；

我們碰到比較沒有經驗的首購買方，大部分都是透過代書，由我們先幫他們篩選適合的銀行；

在簽約之前，我有先詢問遠東銀行，他們的回覆是可以貸款756萬元，他們回覆的情形是首購、財力狀況良好，貸款成數是85成；

本件在簽約之後，我一直有向原告溝通，請他提供相關的資料，由我來協助詢問銀行貸款，但原告他希望自己找銀行，到比較後面，他也說律師說我可以自己找銀行，這當然也沒有問題，但變成我們沒有辦法協助她做處理（見本院卷三第37頁）；

就我的了解，後來原告自己有向原告自己認識的遠東銀行窗口提出申請，但因為原告有信用貸款，所以最後銀行可以貸款的金額是估價的8成，我先前詢問的是85成是756萬，可能因為原告的信用貸款，影響到貸款的成數，因為遠東銀行的行員跟我說因為原告有信用貸款，所以貸款的狀況是這樣（見本院卷三第38頁）；

一般我們協助首購族或是比較沒有經驗的買家，如果買方財資力好，加上銀行鑑價的到，大概只會詢問2到3家銀行，如果不是，可能會詢問4到5間銀行；

買方如果自己詢問銀行，得不到理想的貸款金額，大部分會再找代書協助，或是找自己的親戚朋友；

依原告提出之資料，原告後來有詢問過總共22家銀行的貸款情形，我比較少碰到這個情況等語（見本院卷三第39頁）。

可見承辦地政士在兩造簽約前、後，一直有協助原告找尋符合申貸條件之銀行，並協助克服原告有信用貸款可能影響其核貸金額之困難，然原告卻仍希望自己找銀行，拒絕地政士之協助，且在異於常情地詢問高達22間銀行後，卻仍未尋求承辦地政士之協助，逕於110年4月14日向富邦銀行正式申貸前，即先以LINE向陳智元表示解約，不僅違反上開契約第2、4條由承辦地政士協助申辦貸款之約定，亦可認原告並無繼續履約之心而促使上開解除條件成就。

⑷綜上，原告自行口頭詢問多間銀行獲悉恐無法申貸至兩造約定之762.3萬元，可能使解除條件成就，卻仍一再拒卻由承辦地政士協助處理申貸事宜，並據此口頭詢問結果先於110年4月9日以LINE向陳智元表示解約，已足徵原告並無繼續履約之心；

復於口頭徵詢證人陳雨生獲悉其若向富邦銀行申貸，可預期系爭房屋鑑價甚低、應貸不到買賣契約價金的8成、恐使上開第17條之解除條件成就，卻未聽從建議多向其他銀行申貸，嘗試有無較佳之核貸結果，決意於110年4月14日向富邦銀行申請貸款，復於110年4月29日鑑價結果、110年5月3日核貸結果出爐前，就先於110年4月26日對保期限前不久之110年4月21日以存證信函向王彩綉、非凡公司表示解除契約；

末於提起本件訴訟後執上開富邦銀行核貸結果，主張確實無法貸得762.3萬元乃因房屋價值過低，非因其個人財力或信用所致，據此主張上開第17條之解除條件業已成就；

綜觀上開行為脈絡，原告孤注一擲僅向可預期無法貸得預期款項之富邦銀行申請貸款，並未向其他銀行申請尋求更佳之核貸結果，亦一再拒絕地政士之協助，最終果然得出上開解除條件成就之結果，不僅違反契約約定應由地政士協助申貸事宜，對於富邦銀行陳雨生之建議亦消極不作為，堪認係以不正當行為促其條件之成就，依民法第101條第2項規定，視為條件不成就，原告主張系爭不動產買賣契約業已解除，依據民法第179條、第259條規定，請求返還1,090,000元已付款項，自屬無據。

5.王彩綉得請求依系爭買賣契約第8條第2項解除系爭買賣契約，並沒收原告第1期簽約款1,090,000元，原告主張酌減違約金，並非可採：⑴系爭不動產買賣契約8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金…經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金…」（見本院卷三第75頁）。

又第4條貸款約定：「一、買方應於支付第一次價款後五個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續，且不得以非可歸責於賣方之事由拖延，否則買方應負給付遲延之責。」

（見本院卷三第69頁），原告未依約於110年4月26日前完成申貸對保程序，以致未能進行後續之價金給付，依上述過程，原告係以不正當行為促使解除條件成就，故乃可歸責於原告之債務不履行，堪以認定。

⑵基上，王彩綉主張其於110年4月24日（被證6，板橋文化路郵局存證號碼000950）、110年5月13日（被證7，板橋文化路郵局存證號碼001061）寄發存證信函給原告訴訟代理人及原告之存證信函，催告原告應依「系爭買賣契約書第4條第1項及其他約定事項之意旨，請於函到後三日內，將繳交金融機構貸款所需證件予承辦地政士…倘原告仍置之不理不履行，被告得主張解除契約，並沒收原告已付之價款…」、「承辦地政士已多次通知原告繳交貸款相關資料，是請原告於函到七日內，將繳交金融機構貸款所需證件予承辦地政士…否則被告將依系爭不動產買賣契約書第8條第2項主張解除契約並沒收原告已付之價款…」等情，並提出上開被證6、7之存證信函為憑（見本院卷二第85-93頁），是王彩綉已依約限期催告原告履行上開義務，然原告均未為之，反而提起本件訴訟，故王彩綉以民事答辯狀一為解除契約之意思表示，並由原告於110年9月23日收受，有上開書狀及回執可佐（見本院卷二第29、185-190頁），依系爭不動產買賣契約8條第2項約定，系爭不動產買賣契約已於110年9月23日解除，王彩綉依同條項約定主張沒收第1期簽約款1,090,000元作為懲罰性違約金，確屬有據。

⑶至原告主張王彩綉已另於網站上刊登出售系爭不動產之消息，既無損害，亦以更高之價格銷售，應返還原告簽約金1,090,000元，請求酌減違約金乙節（見本院卷三第205-206、225-227頁），惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。

至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院70年度台上字第3796、82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。

依前所述，系爭不動產買賣契約係約定價金分階段交付，則依不同階段沒收已付之價金用以促使買賣雙方誠信履約，堪認已將不履約時面臨之損失風險所為之合理分配，參以雙方係本於自己意思締約，自當已評估自己履約之意願及能力，難認有何應由法院介入酌減之情事；

況原告係以不正當行為促使解除條件成就，故乃可歸責於原告之債務不履行，復提起本件訴訟，致王彩綉支出應訴成本，據此審酌原告之可歸責程度；

又王彩綉前開被證6、7之存證信函已說明若不履約將沒收已付價金，可認原告對於拒不履約之風險已知之甚明，自當受上開違約金條款所拘束；

另審酌原告已交付第1期簽約款1,090,000元，約僅占系爭房屋成交總價之10％（計算式：109萬元／1,089萬元），其比例較原告提出原證11「內政部成屋買賣契約書範本」第11條違約之處罰所規定：「所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，…」（見本院卷二第157頁）之15%更低；

綜上足認王彩綉沒收原告已交付之1,090,000元，符合一般交易慣例，並無過高或顯不相當，而毋庸酌減，原告主張並無足採。

是系爭不動產買賣契約縱於訴訟繫屬中解除，然因王彩綉主張沒收1,090,000元作為懲罰性違約金確屬有據，故原告亦無從請求返還。

(二)官家慶等員工有無原告所指之侵權行為、民法第92條、第74條規定之行為？非凡公司是否因此應負連帶賠償責任？王彩綉是否亦因此應為官家慶等員工之行為負同一責任？1.關於民法第74條規定之適用：按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」

，民法第74條第1項定有明文。

次按民法第74條第1項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號裁判意旨參照）。

本件原告固主張官家慶等員工係利用原告急迫、輕率、無經驗而使其簽定系爭不動產買賣契約，應依民法第74條第1項規定撤銷系爭不動產買賣契約之法律行為，且依民法第224條規定，王彩綉應就官家慶等員工之故意或過失行為負同一責任，爰以第1項聲明請求王彩綉返還1,090,000元等情（見本院卷四第166-167頁）。

經核原告第1項訴之聲明乃給付之訴，故原告係於給付之訴中主張行使民法第74條第1項之撤銷權，以之為攻擊方法，是原告並未提起撤銷形成之訴向法院請求撤銷系爭不動產買賣契約之法律行為，揆諸前開說明，自不生撤銷之效力，是原告此部分主張，顯屬無據。

2.關於民法第92條官家慶等員工有無消極隱匿資訊之詐欺情事乙節：⑴按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」

，民法第92條第1項定有明文。

又「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段亦有明定，而按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號裁判意旨參照）。

⑵原告主張簽約當時官家慶等員工所提供之「不動產說明書」多所缺漏，其等並未讓原告知悉系爭房屋完整資訊，包括附近300公尺內有香燭店、加油站、市場、殯葬社／棺木店等嫌惡設施以及前手交易價格等交易上重大資訊，亦未告知原告增建的部分有無被報拆過，故意隱匿不動產交易相關之資訊，構成消極之詐欺行為等語（見本院卷四第167-168頁）。

然查：①非凡公司提出之被證1「不動產說明書」（見本院卷三第235-283頁）係彩色且背面有指印、印文之版本，與王彩綉提出之被證1「不動產說明書」（見本院卷二第45-71頁）相同，然非凡公司提供者缺少「違章建築案件查詢系統」（見本院卷二第71頁），惟觀諸該頁右側騎逢有明顯指印，足認係該說明書之一部，是非凡公司之版本疏漏此頁，不影響兩份資料之同一性，先予敘明。

②證人即地政士阮珮君結稱：被證1「不動產說明書」（見本院卷二第45-71頁）基本上我們在簽約時，就是以此資料來簽約，是由業務在買賣簽約前，與兩造確認內容，我在簽約時，會與兩造確認有無看過此份說明書，沒有問題，才會請兩造在上面簽名並加蓋騎縫章（見本院卷三第36頁）；

此份資料騎縫紅色的手印或印章是我協助蓋印的（見本院卷三第40頁）；

關於「主要內容及附件說明」（見本院卷二第46頁）反黑部分有無實價登錄資料乙事，我們代書在簽約之前，會確認包含不動產說明書、實價登錄、土地及建物登記謄本，還有土地增值稅的概算；

關於提示的不動產交易實價查詢（見本院卷二第59頁）簽約當時有無看到這份資料，我只能說時間很久了，但是每件案件我們都會去確認是否有這份資料，這是我們的必要動作等語（見本院卷三第40-41頁）。

③復觀諸非凡公司提出之被證1第3頁主要內容及附件說明（見本院卷三第237頁）、第25-27頁不動產標的現況說明書（見本院卷三第259-261頁），均有買賣雙方之簽名用印（原告當日未攜帶印章，而以指印代替），尤其原告主張從未見過之資料（見本院卷二第213頁），如：產權調查篇右側（見本院卷三第245頁）、不動產交易實價查詢服務網背面（見本院卷三第263-264頁）、建物登記謄本右側（見本院卷三第269-271頁）、建物測量成果圖右側（見本院卷三第275頁）、使用執照存根右側（見本院卷三第283頁）、違章建築案件查詢系統右側（見本院卷二第71頁）等均有原告之指印。

至於原告主張未曾見過記載嫌惡設施之「重要環境設施位置參考圖（週邊300公尺）」（見本院卷三第277-279頁），頁面右側固僅有王彩綉之印文，並無原告之指印，惟綜觀整份被證1「不動產說明書」（見本院卷三第235-283頁）右側騎逢章蓋印方式，可認係將整份文件捲起後統一蓋印1個印文、1個指印，而上開記載嫌惡設施之「重要環境設施位置參考圖（週邊300公尺）」（見本院卷三第277-279頁）因頁面右側有王彩綉之印文，故堪認於地政士阮佩君協同兩造確認被證1「不動產說明書」資料並蓋印騎逢章時即已存在。

④綜合證人阮佩君之證述及上開文件資料，可認非凡公司及官家慶等員工提供給兩造簽署之被證1「不動產說明書」資料完整而無缺漏，且經買賣雙方逐頁閱覽，是原告主張官家慶等員工故意隱匿不動產交易相關之資訊，而未告知不動產說明書內之若干事項包含「附近房屋一年內的實價登錄」等重要資料，構成消極之詐欺行為云云，實屬無稽，則其主張依民法第92條第1項規定撤銷系爭不動產買賣契約，自屬無據。

3.關於官家慶等員工於110年3月16日提供系爭意願書給原告簽署，是否違反相關法令而應負賠償責任乙節：⑴原告主張其簽訂之系爭意願書實乃斡旋金契約，依92年6月26日內政部內授中辦地字第0920082745號公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」中附件二要約書簽約注意事項第六點規定，房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人（即原告）有選擇採用內政部版要約書之權利，並應經購屋人簽名確認，惟官家慶等員工均未告知，便催促原告簽名，原告根本無從得知自己可以另外選擇內政部版本之要約書契約。

其後於原告尚未閱覽意願書時，遂催促原告先於意願書內簽名，並要求原告書寫「本人已知悉合約內容，無需審閱」之文字畢，隨即將意願書收走，未交付收執聯與原告，此舉已妨礙原告事先審閱意願書之機會，致原告完全不了解意願書條款內容。

上開情事違反上開內政部法令、不動產經紀業管理條例第24條之2規定，而有不動產經紀業管理條例第26條第2項「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」

之適用；

又不動產經紀業管理條例第24條之2規定應屬民法第184條第2項之「保護他人之法律」，故官家慶等員工亦該當此侵權行為之要件等語（見本院卷四第173-174頁），然為非凡公司所否認（見本院卷三第231頁）。

⑵觀諸系爭意願書標題記載：選擇本項者，「要約書免填」；

而同頁開頭記載：「經買方審閱受託人提供之『不動產買賣意願書』及『要約書』後願交付斡旋金予受託人以代為居間斡旋…」、第8條特約事項以手寫記載：「①買方要求成交價貸款七成才能合約成立②本人已知悉合約內容無需審閱。

（簽名：林采葳）」，並支付斡旋金現金100,000元（見本院卷二第73頁）；

另「確認書」第二點記載：「…本公司特依據行政院公平交易委員會決議，確實提供『不動產買賣意願書』與『要約書』二種文件及方式供您參考，買方您可自由選擇簽署其一，請您勾選所簽署的文件。

…買方您如果選擇簽訂要約書，即不須支付斡旋金…」，且勾選不動產買賣意願書（見本院卷二第74頁），上開二頁均有原告簽名確認等情。

參以原告自陳：因為房屋的條件符合我的需求，所以我有意願下斡旋等語（見本院卷二第251頁），基上，原告既然自陳願意支付斡旋金，佐以上開約定內容，足認非凡公司辯稱官家慶等員工確實有告知原告可選擇不須支付斡旋金之要約書，而由原告自行選用意願書等語（見本院卷三第231頁），確實有據。

原告就其上開悖於文字記載之主張，並未提出證據以實其說，並無足採。

⑶又原告主張官家慶等員工尚未閱覽系爭意願書時，遂催促原告先於意願書內簽名，並要求原告書寫「本人已知悉合約內容，無需審閱」之文字，復未交付系爭意願書收執聯乙節，觀諸系爭意願書第2條載明承購總價款為10,800,000元，且原告自陳：因為房屋的條件符合我的需求，所以我有意願下斡旋，但是要寫價格時，房仲說出價不到1050萬元屋主不願意談，他們說有人出1050萬元屋主還不願意談，所以要我們加價，我們就加了30萬，為1080萬元等語（見本院卷二第251頁），佐以系爭意願書第8條特約事項以手寫記載內容「①買方要求成交價貸款七成才能合約成立（簽名：林采葳）」，足認原告願意支付斡旋金且願意提高價格向賣方承購，復就上開總價金、成交價貸款七成才能合約成立等重要約定事項，特別以手寫註記並由原告簽名確認，堪認原告就系爭意願書之商議過程十足謹慎並係經深思後方始簽署，故其確實了解系爭意願書之內容甚明，則原告主張未閱覽上開內容即遭催促簽署云云，要難遽採。

另依第4條斡旋有效期間及撤回記載：「（第1項）自簽立本意願書至110年3月22日24時止為斡旋有效時間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方應同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內至受託人處所簽定不動產買賣契約書…（第2項）於本意願書有效期間內（按：即自110年3月16日至110年3月22日24時止），買方因故不願承購欲撤回時，應於賣方接受買方之承購價款及本意願書之條款前，親自攜帶本意願書至受託人營業處所辦理。」

，故於110年3月22日前，原告若因故不願意承購系爭不動產時，尚得撤回意思表示，而於系爭意願書之斡旋有效期限屆滿前，原告即於110年3月19日透過非凡公司，與王彩綉簽訂系爭不動產買賣契約，雙方同意以總價10,890,000元買賣王彩綉所有之系爭房屋，從而，非凡公司辯稱依上開約定，斡旋金即轉為定金，而由非凡公司收回系爭意願書歸檔，故非凡公司確實有將系爭意願書交由原告收執等語（見本院卷二第361頁），確屬有據。

原告就其主張並未提出證據以實其說，自無足採。

⑷綜上，原告主張官家慶等員工提供系爭意願書給原告簽署及其過程有違反相關法令，並該當違反保護他人法律之侵權行為等情，並未提出相關證據可佐，原告主張自無足採。

4.關於官家慶等員工於110年3月19日簽約時，有無催促原告加價承買、隱匿重要資訊而構成以背於善良風俗之方法應負侵權行為責任乙節：⑴原告主張官家慶等員工於簽約當天明明有充分時間可讓原告仔細閱覽不動產說明書及系爭不動產買賣契約，卻特意先消磨原告將近4小時，直至深夜11時許原告已經疲憊不堪時，不斷催促原告加價承買，經原告方同意簽約，官家慶等員工立即取出一大堆文件（包含不動產說明書、系爭不動產買賣契約書、承諾書）要求原告於指定位置簽名，原告根本來不及細看究竟簽了什麼文件，簽完隨遭官家慶等員工取走，此種為求高額報酬，只為達成交易不顧消費者之行為顯違反誠信，自為背於善良風俗之方法，加損害於原告意思表示自由，造成原告損失1,090,000元簽約金等語（見本院卷四第175頁）。

⑵然查，依證人阮佩君結稱：簽約當天在簽約前，我有跟買方（即原告）的媽媽聊天，主要先去確認原告的財力狀況，可否符合可以貸款7,650,000元；

基本上都是媽媽在講話，媽媽是說女兒的年收入大概是80幾萬元，信用狀況良好，沒有任何的負債（見本院卷三第35-36頁）；

系爭不動產買賣契約第17條的特約，此約款是原告提出之要求，而但書是我們代書押的，因為我們會顧及買賣雙方的公平性（見本院卷三第38-39頁）；

我記得在簽約前，原告及母親有跟我提到他們有去查系爭不動產的實價登錄，覺得本件的被告賺很多，當時賣方並不在場，基於我的立場，也不會去回應什麼等語（見本院卷三第40頁），可見原告簽署系爭不動產買賣契約時，充分了解系爭房屋之實價登錄情形，並主動提出第17條解除條件以保障自身恐無法貸得一定價金之風險，足認原告主張遭官家慶等員工催促加價承買等情，顯非事實，並不可採。

另非凡公司及官家慶等員工提供給兩造簽署之被證1「不動產說明書」資料完整而無缺漏，且經買賣雙方逐頁閱覽，並無消極隱匿重要資訊之詐欺行為等情，亦經本院認定如前，綜上，堪認原告簽約時有確實閱覽並了解系爭不動產買賣契約（含不動產說明書），於簽約過程並無原告主張之上開催促加價承買、隱匿重要資訊等情事，原告復未能舉證已實其說，故其主張官家慶等員工有催促原告簽約而構成以背於善良風俗之方法應負侵權行為責任等情，自無足採。

5.綜上，官家慶等員工既無詐欺、侵權行為，亦無違反不動產經紀業管理條例之相關規定，則僱用人、經紀業非凡公司自毋庸依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，負連帶賠償責任，王彩綉亦無庸依據民法第224條規定負同一責任。

是原告依上開規定請求被告返還1,090,000元，自屬無據。

四、綜上所述，原告第1項聲明依民法第74條、第92條、第179條、第224條、第259條、系爭不動產契約第17條約定，第2項聲明依民法第184條第1、2項、第185條、第188條、第224條、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求「1、王彩綉應返還原告100,000元定金，並同意原告領回系爭履約保證專戶內之990,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

2、非凡公司、官家慶等員工應連帶給付原告1,090,000元，並自民事訴之變更追加狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。

3、前一、二聲明，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。」

，均無理由，應予駁回。

原告既經敗訴判決，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 9 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵

法 官 黃信滿

法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 18 日
書記官 吳佩玉