臺灣新北地方法院民事-PCDV,110,訴,1998,20240329,1

臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1998號
原 告 楊鎮魁
柯勇志
何宜蓁
陳玉珠
共 同
訴訟代理人 張寧洲律師
被 告 環美室內裝修有限公司

法定代理人 陳家偉
訴訟代理人 謝昀蒼律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113 年2 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告楊鎮魁、柯勇志新臺幣1,955,000元，及自民國111年12月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔5分之3，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告楊鎮魁、柯勇志以新臺幣660,000元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣1,955,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5款定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號裁判意旨參照）。

經查，本件原告起訴時，聲明為「一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷000弄00號之5之房屋全部騰空遷讓返還予原告楊鎮魁及原告柯勇志，並給付原告楊鎮魁及原告柯勇志新臺幣（下同）840,000元整，及自民國109年11月15日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

二、被告應自民國109年11月15日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付原告楊鎮魁及原告柯勇志140,000元整。

三、被告應將所占用新北市○○區○○段000地號土地（占用範圍待測量後確定）返還予原告柯勇志、何宜蓁及陳玉珠。

四、被告應給付原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠798,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

五、被告應按月給付19,000元，至被告將所占用新北市○○區○○段000地號土地占用範圍待測量後確定）返還予原告何宜蓁、柯勇志及陳玉珠止。

六、原告願供擔保請准宣告假執行。」

，訴之聲明並歷經變更，於113年2月20變更訴之聲明後述，經核原告上開變更聲明部分，因與原訴之原因事實具有社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，應無害於他造當事人程序權之保障，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，雖被告不同意原告訴之追加，然揆諸前揭說明，仍應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠原告楊鎮魁、柯勇志等2 人於106 年11月15日與被告訂立租賃契約（下稱系爭租約），將所有門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷000 弄00號之5 鐵皮房屋（下稱系爭房屋）出租於被告，約定每月租金7 萬元，租期自106 年11月15日至109 年11月14日止，被告卻持續占有使用至111 年12月19日止，原告楊鎮魁、柯勇志等2 人依系爭租約第6條約定，以每月租金之2 倍計算，請求被告給付違約金350 萬元（計算式：7萬元×2倍×25個月）；

另依點交確認書之點交狀態所載：「①房屋內有數石棉瓦開窗、設門之部分未恢復原狀。

②房屋後有1 樓二隔間、2 樓隔間未拆除。」

，足見被告未將系爭房屋照原狀遷空交還，致額外支出回復原狀費202,000 元、律師費65,000元，依系爭租約第12條約定，被告應負損害賠償及負擔律師費用。

是以，被告應給付原告楊鎮魁、柯勇志等2 人計3,767,000 元（計算式：350萬元＋202,000元＋65,000元）。

㈡原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人為新北市○○區○○段000 地號土地（分割後為579、579-6、579-7地號等3 筆土地，下合稱系爭土地）之所有權人，被告未得原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人之同意，於系爭土地上作停車場、堆放雜物使用，原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人依民法第767條第1項規定，請求被告應將占用部分清空並返還土地所有權人。

再者，依土地複丈成果圖所示，被告占用系爭土地之面積為218.45平方公尺，相當於租金之不當得利，應為公告土地現值之10%，系爭土地109 年公告土地現值每平方公尺為45,600元，故每年租金應為996,132 元（計算式：218.45㎡×45,600元×10%），又原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人共有期間（即110 年5 月25日至111 年4 月26日，共336 日），相當於租金之不當得利金額為916,987 元（計算式：996,132元÷365日×336日）；

系爭土地辦妥分割登記後（即111 年4 月27日起至111 年8 月21日，共117 日），相當於租金之不當得利金額為319,308 元（計算式：996,132元÷365日×117日），其中何宜蓁部分為134,579 元（計算式：319,308元÷218.45×92.07）；

柯勇志部分為88,915元（計算式：319,308元÷218.45×60.83）；

陳玉珠部分為95,814元（計算式：319,308元÷218.45×65.55）。

㈢綜上，原告依系爭契約約定、所有物返還請求權、不當得利法律關係等提起本件訴訟，於法有據，聲明：⒈被告應給付原告楊鎮魁、柯勇志等2 人3,767,000 元，及自111 年12月20日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

⒉被告應給付原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人916,987 元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

⒊被告應將所占用新北市○○區○○段000 地號土地返還予何宜蓁，並給付何宜蓁319,308 元，及自111 年4 月27日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

⒋被告應將所占用新北市○○區○○段00000 地號土地返還予柯勇志，並給付柯勇志88,915元，及自111 年4 月27日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

⒌被告應將所占用新北市○○區○○段00000地號土地返還予陳玉珠，並給付陳玉珠95,814元，及自111 年4 月27日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

⒍原告願供擔保請准宣告假執行等語。

二、被告答辯主張：㈠系爭租約到期前，被告已向原告楊鎮魁表示續租之意，因被告有意於系爭房屋地址申請工廠登記，雙方有就工廠登記所需改善之消防事項進行商議及討論，並自費數10萬元改善消防設備，自兩造相關對話紀錄，亦可知原告柯勇志對續租系爭房屋，並無反對之意，是原告楊鎮魁、柯勇志等2 人確實均有同意被告續租系爭房屋。

109 年間財政部北區國稅局板橋分局查悉被告未依法扣繳稅款而進行追繳，被告始知陳玉珠亦為系爭房屋坐落土地之所有權人，因此請楊鎮魁提供柯勇志、陳玉珠之相關資料及各自應扣繳稅額以辦理補繳事宜，然楊鎮魁並未告知扣繳比例，被告於依財政部北區國稅局板橋分局指示補繳182,000元後，請楊鎮魁協助確認嗣後之租金扣繳部分，但楊鎮魁遲未向被告確認，故被告係因等待楊鎮魁之回復確認扣繳比例，以憑辦理扣繳事宜後給付租金。

㈡縱認原告楊鎮魁、柯勇志等未明示同意續租系爭房屋，但於系爭租約屆期後，就被告繼續使用且自費改善系爭房屋等情，未為任何反對之表示，足令被告信賴原告楊鎮魁、柯勇志等2 人有續租系爭房屋之意思，原告楊鎮魁、柯勇志等2 人與被告間應視為以不定期限繼續租賃契約。

是以，兩造間租賃關係仍繼續存在，被告無違約情事，原告楊鎮魁、柯勇志等2 人請求給付違約金，實無理由。

若認其得請求違約金，其請求給付2 倍之違約金顯然過高，有失公平，請依民法第252條酌減之。

㈢被告就109 年11月15日前之租金已給付原告楊鎮魁、柯勇志等2 人，嗣又補繳楊鎮魁、柯勇志及陳玉珠之租賃所得扣繳額182,000 元予財政部北區國稅局板橋分局，被告僅係扣繳義務人，無負擔原告租賃所得應繳稅款之義務，故就被告補繳原告租賃所得扣繳額部分及押租金21萬元，主張抵銷。

㈣被告未占有系爭土地，原告柯勇志、何宜蓁及陳玉珠稱被告無權占有，並請求返還系爭土地及不當得利，洵無理由：系爭土地位在系爭房屋前方，兩地間隔新北市板橋區大觀路一段38巷200 弄道路，在原告設置鐵鍊阻隔前，從未架設圍籬或任何設施阻絕車輛或人員進出，致常有不特定車輛自由駛入停放，被告對於系爭土地無事實上之管領力，未占有系爭土地，原告雖提出照片稱被告110 年5 月25日及000 年0月00日間無權占有系爭土地云云，惟該照片是否為原告所指日期拍攝、內容是否為真？縱照片為真，亦僅能證明被告人員於照片所示日期，將車輛暫時停放系爭土地，非經常性占用系爭土地，遑論有排除他人使用之事實上管領力，此由照片中有其他不屬於被告之車輛停放系爭土地可知，至於複丈成果圖B 部分所堆放之雜物，並非被告所有，原告空言指稱為被告所有，自非可採。

是以，原告推定被告有長達453 天無權占有情事，要非實在，顯非可採。

㈤綜上，原告之請求均無理由，應予駁回，聲明：原告之訴駁回。

若受不利判決，請准供擔保免為假執行等語。

三、本院得心證之理由：原告楊鎮魁、柯勇志等2 人主張被告於租約屆期後，持續占有使用系爭房屋為由，應依約給付渠等違約金、回復原狀費用及律師費；

原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人主張被告未得同意，於系爭土地上作停車場、堆放雜物使用為由，請求被告騰空返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，惟均為被告否認，並以前詞置辯，本件爭點為：㈠原告楊鎮魁、柯勇志等2 人請求給付3,767,000 元及利息，有無理由？㈡原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人請求被告騰空返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分別論述如下：㈠原告楊鎮魁、柯勇志等2 人請求給付3,767,000 元及利息，有無理由？⒈兩造間之系爭租約於106 年11月15日至109 年11月14日屆滿後，是否另有達成繼續租賃之合意，或依民法第451條之規定另成立不定期租賃契約？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

被告雖辯稱兩造於系爭租約期滿前，已達成繼續租賃契約之合意與共識等語，然此為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。

而查，被告雖辯稱兩造已就續租系爭房屋達成合意，並提出被告法定代理人與原告楊鎮魁間LINE通訊軟體對話紀錄（見本院卷第171頁至第185頁），然系爭租約之出租人為原告楊鎮魁、柯勇志，系爭對話紀錄內並無被告柯勇志有與被告達成續租之合意，再者，參酌系爭對話紀錄之內容雖有被告所稱就工廠登記事項進行討論，然亦見到原告楊鎮魁於109年11月17日稱「需處理的事情滿多的，可再請一次評估，今明兩天訂按（應指定案），以利新約訂定」，足見原告楊鎮魁確實與被告就租約進行討論，然顯無達成合意，且其後訊息內容亦無兩造就系爭房屋達成租賃之合意，而兩造即使於系爭租約結束後，就是否成立新租賃契約之內容進行討論，但仍不足證明兩造間有達成合意，被告所辯即難採認。

而依系爭租約第2條記載，兩造間之租賃關係係自106年11月15日起至109年11月14日止，被告既未能證明兩造於系爭租約期滿前，有另達成繼續租賃契約之合意與共識，自應認兩造間之系爭租約屆滿日即為系爭契約所載之109年11月14日。

⑵被告復辯稱其於系爭租約期滿後仍繼續使用且自費改善房屋原告並未反對，足認兩造間依民法第451條之規定，已有法律擬制之不定期租賃關係存在等語。

然查兩造所簽訂系爭租約第6條明文約定：「乙方（即被告，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即原告，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」

等語（見本院卷第29頁），揆諸租賃契約為諾成契約，兩造間既已明文約定「除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」，此種須經出租人同意始繼續出租之情形，實與「續租應另訂契約」之意並無二致，於出租人並未表示同意之際，應足發生阻止續約之效力（最高法院82年度台上字第1102號判決意旨參照），已排除民法第451條規定之適用。

是除出租人即原告楊鎮魁、柯勇志明示或默示同意繼續出租之外，並不因承租人即被告仍為租賃物之使用收益，而原告楊鎮魁、柯勇志不即表示反對之意思，即發生以不定期限繼續租賃契約之法律上效果。

從而，系爭租約期滿後，被告雖繼續為租賃物之使用收益，縱原告楊鎮魁、柯勇志有不即表示反對之意思之情形，兩造亦無由因此成立不定期租賃契約；

遑論原告楊鎮魁、柯勇志未收取租金，顯已為反對之意思表示，兩造間更無可能依上開規定成立不定期租賃契約，被告此部分所辯，即不可採。

⒉原告楊鎮魁、柯勇志得否請求被告自109 年11月14日至111 年12月19日共25個月，依系爭租約第6條之約定按月給付以租金2倍計算之違約金共350萬元？⑴被告雖稱已發函請原告楊鎮魁、柯勇志於111年10月28日完成房屋之點交，並提出該函文、回證、照片為佐（見本院卷第221頁至第227頁），然原告楊鎮魁、柯勇志並未於111年10月28日到場，顯然當日並未完成點交。

而兩造嗣於111年12月19日已完成點交乙節，有點交確認書在卷可查（見本院卷第313頁），自應以111年12月19日作為兩造點交系爭房屋之日期，合先敘明。

⑵兩造所簽訂系爭租約之第6條明文約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」

等節，業經認定如前，是原告主張依系爭租約第6條請求被告給付違約金，雖非無據，然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

就109 年11月14日至111 年12月19日共25個月之違約金部分，本院考量原告楊鎮魁、柯勇志因被告遲延遷讓房屋所受損害為不能對系爭房屋使用收益，本件被告雖違約未能如期繳納租金，然此一違約之情狀，係屬違約狀態的延續，並非重覆發生違約行為等情，且原告楊鎮魁亦有與被告討論成立新租約之可能，故認原告以按租金2倍計算之方式請求違約金，容屬過苛，爰將此部分違約金酌減至以租金1.2倍計算，以符事理之平。

是本件原告依系爭租約第6條之約定，請求被告給付自109 年11月14日至111 年12月19日，25個月違約金2,100,000元（計算式：70,000元×1.2×25月＝2,100,000元）部分，為有理由，逾此金額之請求，礙難准許。

⒊原告楊鎮魁、柯勇志得否依系爭租約第12條請求回復原狀費用202,000 元、律師費65,000元？⑴按乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責貼償，系爭租約第12條定有明文。

是系爭租約既已合法終止，被告未依約搬離，是本件原告確有提起訴訟以保障自己權利之必要。

從而，原告提起本件遷讓房屋等訴訟，委任原告訴訟代理人並支付民事一審酬金65,000元，有委任契約在卷可證（見本院卷第321頁)，故依系爭租約第12條之約定，被告就原告所支出律師費用65,000元，自應負損害賠償責任。

⑵另原告主張應拆除隔間等支出費用202,000元，並提出估價單為佐證（見本院卷第315頁至第319頁），被告辯稱此承租前均已存在，查雖點交確認書之點交狀態所載：「①房屋內有數石棉瓦開窗、設門之部分未恢復原狀。

②房屋後有1 樓二隔間、2 樓隔間未拆除。」

，然於點交確認書亦記載被告表示隔間本來就存在等語，是原告未能舉證此部分為被告所增建，自不能向被告請求拆除隔間等支出費用。

⒋就被告主張抵銷部分有無理由？⑴查被告於簽立系爭租約時交付押租金21萬元，有系爭租賃契約在卷可查，是系爭房屋既已交還，原告楊鎮魁、柯勇志應退還押租金，是此部分之主張有理由。

⑵至被告就補繳原告楊鎮魁、柯勇志、陳玉珠之租賃所得扣繳額182,000元部分主張抵銷，然依系爭租約第18條已約定扣繳由被告負責繳納，兩造約定之真意應為由被告支出，故自應無從主張抵銷，故此部分主張並無理由。

⒌綜上，原告請求被告給付違約金及律師費，扣除押租金後共計1,955,000元（計算式：2,100,000元＋65,000元－押租金210,000元＝1,955,000元）部分，為有理由。

㈡原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人請求被告騰空返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年台上字第415號裁判意旨參照）。

本件原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠為系爭土地之所有權人，有土地登記公務用謄本在卷可查（見本院卷第419頁至第423頁），原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠主張被告占有系爭土地，請求相當租金之不得當利，請求之期間為110年5月25日至111年8月21日，而被告否認之，自應由原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠就被告於前開期間占有系爭土地負舉證責任。

⒉原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠主張被告將系爭土地做為停車場及堆放雜物，經被告否認之，原告所稱堆放雜物部分（即附表複丈成果圖B部分），僅因認雜物為室內裝修所需之原料，而推論為被告所有，然系爭土地並未設有圍籬等阻絕他人進入，故無從僅以被告承租系爭房屋與系爭土地相近，即認定為被告所有，再者，本院至系爭土地進行履勘時，被告已搬離系爭房屋，但系爭土地仍有堆放堆積物，有本院履勘筆錄在卷可查（見本院卷第265頁），若該等雜物為被告室內裝潢所需要之原料，被告於搬離系爭房屋時自應取走，然卻捨此不為，顯有違常情，是被告所辯並非無據，實難以原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠推論而認該等雜物為被告所堆放。

⒊原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠提出被告之車輛停放於系爭土地之照片（見本院卷第247頁至第250頁、第323頁至第411頁），指出車號000-0000、RCW-7097等二車停放於系爭土地之照片，以及上開二車輛停放系爭房屋外之照片互核比對，可知車號000-0000、RCW-7097均為被告之車輛（見本院第247頁至第250頁），又提出其110年5月25日至111年8月21日車輛停放系爭土地之照片所示（見本院卷第323頁至第411頁），以此推論被告至110年5月25日至111年8月21日均以停車方式無權占有系爭土地（見本院卷第273頁），查附表土地複丈成果圖編號A部分測量方式為原告以噴漆方式標出其主張被告占用之位置，然原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠提出前開照片雖有車輛停放系爭土地，然是否與其所以噴漆指出之範圍相符並非無疑，且系爭照片中所有車輛是否均屬被告所使用亦無佐證，而系爭土地並無柵欄等阻隔，附近任何車輛均有可能停放，難以原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠片面主張認為均由被告作為停車場使用，而原告主張推定110年5月25日至111年8月21日均占用系爭土地，然汽車可自行任意移動，並無常時間停放於該處之理由，且「單純在土地上停車」之行為，並非當然等同於「將土地置於其持續支配狀態下而取得該土地事實上管領力之占用行為」，亦無事證佐證被告有長期占用或阻止其他人利用系爭土地，尚難以原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠之主張即認定被告於110年5月25日至111年8月21日有占用系爭土地，是既未能認定被告有無權占有，原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠依民法第179條請求之不當得利自無理由。

㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

查本件之給付為未約定確定期限之債，且係以支付金錢為標的，原告起訴狀於110年8月19日寄存送達被告，雖因於訴訟中兩造就系爭房屋完成點交，原告楊鎮魁、柯勇志就聲明為變更，是依前揭法律規定，原告楊鎮魁、柯勇志請求自111年12月20日（見本院卷第303頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

四、綜上所述，原告楊鎮魁、柯勇志依系爭租約第6條、第12條之約定，請求被告給付1,955,000元，及自111年12月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，應予駁回。

至原告何宜蓁、柯勇志、陳玉珠等3 人請求被告騰空返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，均無理由，亦應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
民事第六庭 法 官 宋家瑋
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 29 日
書記官 張韶安