臺灣新北地方法院民事-PCDV,110,訴,2515,20240327,1

臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第2515號
原 告 林恩丞
訴訟代理人 吳存富律師
黃韋儒律師
林修平律師
被 告 謝惠閔
訴訟代理人 李逸文律師
複 代理人 劉真律師
被 告 禾達不動產仲介有限公司

法定代理人 賴建程
訴訟代理人 呂大維

上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國113年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時，訴之聲明第1、2項原為「一、被告謝惠閔（與禾達不動產仲介有限公司【簡稱禾達仲介公司】合稱被告，分則逕稱其名）應給付原告新臺幣（下同）887,650元，及自民事調解聲請狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、禾達仲介公司應給付原告105,000元，及自民事調解聲請狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷一第9頁），嗣變更為「一、謝惠閔應給付原告887,650元，及自民國110年9月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、禾達仲介公司應給付原告105,000元，及自110年9月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷二第82頁），乃變更利息起算日，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

(一)緣原告經由禾達仲介公司於109年5月16日與謝惠閔簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約），向謝惠閔購買其所有之門牌號碼「新北市○○區○○路00巷0號5樓」（權利範圍1/1，含附屬建物部分1/74權利範圍）房屋其及坐落土地持份（權利範圍149/10000）（下合稱系爭房地，分稱系爭房屋、系爭土地），總價10,500,000元。

(二)被告於簽訂系爭契約時，已於「買賣標的物現況說明書」就系爭房屋之現況是否有滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）均勾選「無」、「否」之選項，足證被告已向原告保證系爭房屋未有漏水情形，原告信賴上開保證後與之簽訂系爭契約並買受系爭房地。

(三)孰料原告於110年4月6日發現系爭房屋存有多處漏水（包括客廳、臥室、浴室、廚房天花板等處），甚至曾於下大雨時有漏水之情形（下稱系爭漏水瑕疵），系爭房屋無法完足發揮其供人居住之目的，有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕疵，而屬物之瑕疵並屬可歸責於謝惠閔之不完全給付。

(四)被告均已於「買賣標的物現況說明書」中保證無滲漏水之瑕疵，足徵系爭房屋於簽訂不動產買賣契約時，欠缺謝惠閔所保證不漏水之品質，謝惠閔應負買賣契約物之瑕疵擔保責任，併得依民法第227條第1項、第231條第1項、第373條、第354條第1項前段、第2項、第356條第1項、第359條本文、第360條等規定向謝惠閔請求減少價金或損害賠償。

而就請求減少價金或損害賠償之金額，業經原告委請修繕之斌凱有限公司報價相關修繕費用為360,150元，原告自得據此向謝惠閔請求。

(五)原告透過禾達仲介公司與謝惠閔簽訂系爭契約，禾達仲介公司應善盡民法第535條規定「善良管理人注意義務」責任，調查謝惠閔所出售之系爭房屋是否為「無漏水房屋」，惟禾達仲介公司均未善盡調查之責任，導致原告嚴重受損，原告自得依民法第544條規定向禾達仲介公司請求損害賠償，請求金額應以禾達仲介公司受領系爭契約之仲介費用計算，即105,000元（計算式：10,500,000元×1%＝105,000元）。

(六)爰依下列請求權基礎，對被告請求損害賠償：1.對謝惠閔，下列減少價金、損害賠償，請求擇一為原告有利之判決：⑴請求減少價金之條文（依據物之瑕疵擔保責任）：民法第354條第1項本文、第359條本文、第179條。

⑵請求損害賠償之條文（下列不完全給付之債務不履行責任、物之瑕疵擔保責任，請擇一為原告有利之判決）：①依據不完全給付請求損賠：民法第227條準用第231條（可修繕部分準用給付遲延）、準用第226條（不可修繕部分準用給付不能）。

②依據物之瑕疵擔保責任請求損賠：第354條第1項本文、第2項、第360條，理由係因被告2人均有保證未漏水之情形。

2.對禾達仲介公司，依據下列三組法律關係，請求擇一為原告有利之判決： ⑴依民法第544條，請求損害賠償。

⑵不完全給付之債務不履行責任，請求損害賠償之條文：民法第227條準用第231條（可修繕部分準用給付遲延）、準用第226條（不可修繕部分準用給付不能）。

⑶依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項，請求損害賠償。

(七)並聲明：1.謝惠閔應給付原告887,650元，及自110年9月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

2.禾達仲介公司應給付原告105,000元，及自110年9月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

3.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：

(一)禾達仲介公司辯稱：1.瑕疵在點交很久之後才發生，難歸責於被告。

且可徵原告怠於依通常程序檢查。

2.禾達仲介公司提供於賣方謝惠閔之現況說明書係依賣方委託當時所告知之房屋室內及周遭環境現況填寫並請賣方簽名，後續轉達買方即原告當時系爭房屋的現況，然非保證系爭房屋之屋況。

3.禾達仲介公司依正常程序完成應有之調查，系爭房屋有無漏水無法預知，禾達仲介公司並無疏失。

4.在簽署系爭契約前，禾達仲介公司照例詢問對於屋況有無說明或詢問，謝惠閔有向原告說明頂樓地面施作之情形。

5.禾達仲介公司依居間條例第565條及第568條第1項完成居間仲介的責任。

原告自委託至交屋並無發現系爭房屋有任何瑕疵，但交屋後近1年，卻無端訴請禾達仲介公司賠償，洵屬無理。

6.並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(二)謝惠閔辯稱：1.系爭房屋點交時即危險移轉時不存在系爭漏水瑕疵，原告對此並未舉證，蓋原告應受證據契約之拘束，然原告捨棄證據契約之承諾，單方自行委託獨資工程行出具之檢測報告，應視為未提出，況退步言之，該等檢測報告均未證明點交時即已存在系爭漏水瑕疵。

2.「買賣標的物現況說明書」並無保證品質之意，僅為現況之陳述，原告主張謝惠閔有保證品質之事並未舉證。

3.屋頂由10戶共用，不應由謝惠閔單獨負擔。

4.原告有於108年3月至5月間，施作頂樓地面，此為原告簽約時所明知。

5.並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（原告見本院卷二第213-214頁、謝惠閔見本院卷二第219-221頁）：

(一)原告於109年5月16日經由禾達仲介公司與謝惠閔簽立系爭契約，向謝惠閔購買系爭房屋（系爭契約見本院卷一第37-61頁，禾達仲介公司不爭執見同卷第127-128頁）。

(二)謝惠閔於109年7月26日業已將系爭房屋點交予原告（「點交確認書」見本院卷一第161-163頁；

被告2人不爭執本院卷二第123頁）。

(三)系爭房屋109年2月12日現況說明書，經原告、禾達仲介公司、謝惠閔三方簽署，其中項目39「有無滲漏水狀況」，勾選「無」（現況說明書見本院卷一第63-65頁）。

(四)原告與謝惠閔簽立系爭契約前，原告分別於109年4月29日、109年5月5日共計2次至系爭房屋查看屋況（原告自陳見本院卷二第86頁）。

(五)原告係於000年0月間始搬入系爭房屋（原告自陳見本院卷一第184頁；

禾達仲介公司不爭執見同卷第203頁）。

四、本院之判斷：

(一)系爭房屋有無系爭漏水瑕疵？若有，該瑕疵存在時點？原告對謝惠閔之請求是否有據？1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條第1、2項定有明文。

次按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號裁判要旨參照）。

所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號裁判意旨參照）。

2.又「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」

，民法第227條第1項定有明文。

按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠、93年度台上字第695號裁判意旨參照）。

3.本件原告主張系爭房屋有系爭漏水瑕疵，對謝惠閔依物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任，請求擇一為有利於原告之判決，揆諸前揭說明，就物之瑕疵擔保責任，原告應舉證於危險移轉時即點交時，系爭房屋有系爭漏水瑕疵之存在，另就不完全給付責任，原告則應舉證系爭漏水瑕疵係於系爭契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人謝惠閔之事由所致，合先敘明。

4.依兩造不爭執事項㈠㈡㈤所示，系爭契約乃於109年5月16日簽署，謝惠閔於109年7月26日已將系爭房屋點交予原告，原告係於000年0月間始搬入系爭房屋；

又原告自陳：在交屋後到搬入前，我有大概去看1、2次，都沒有看到什麼問題；

110年4月發現漏水，是因為樓上洗樓梯的阿姨水管沒有接好，有較多的水在樓頂，系爭房屋就發現天花板的地方有滲水等語（見本院卷一第184頁），可見原告入住約2個月後，始發現天花板有漏水情形，然自109年7月26日交屋起至110年4月發現瑕疵已間隔約9個月，則交屋時是否即存在系爭漏水瑕疵？若有，該等瑕疵是否於109年5月16日系爭契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人謝惠閔之事由所致？因時間間隔甚久，均屬有疑。

5.關於系爭房屋於點交時或簽約後是否存在系爭漏水瑕疵乙節：⑴證人即謝惠閔另外委託之仲介張仲廷結稱：我是信義房屋泰山店之仲介專員，從109年1月4日起至110年1月31日止，受謝惠閔委託銷售系爭房屋，我接委託當日或隔天就有去做屋況查檢；

委託雖然是1年，但中途系爭房屋就賣出去了，售出前，同事有帶客戶去看屋，我自己去系爭房屋應該有5次，幫忙打掃或是拍線上看屋的照片或修正照片，都沒有看到漏水情形，屋況檢查也確認無漏水情形（見本院卷二第124-125頁）；

原證2「買賣標的物現況說明書」編號39「有無滲漏水狀況？勾選無」，通常是跟客戶確認，客戶如何表達就請客戶勾選，但我們會依照委託書上內容去現場做查檢，若有出入就會通知客戶做修改。

因此依照我自己公司的任職經驗，這張現況說明書上勾選「無」，應該是屋主勾選完也經我們確認完才會出具的；

受託銷售期間，我沒有對系爭房屋做過檢測，就是看一下有沒有濕跟壁癌，通常都用目視方式察看，因為如果有漏水情形很快就會有壁癌等語（見本院卷二第126頁）。

⑵證人即原告友人凌俊唯結稱：我與陳啟隆陪同原告至系爭房屋與被告交屋，是早上，我們去看房屋狀況；

我跟陳啟隆都做過房仲，所以我們去的時候有詢問被告，有沒有漏水、凶宅、海砂屋這三個問題，被告回答你看現場狀況就是沒有（見本院卷二第128頁）；

當時現場看感覺房屋有油漆過，油漆看起來不是特別為了賣房子才剛漆的，不像是投資客為了賣房子才新漆的，我有去看過前陽台屋頂、房間內的屋頂、廚房的天花板有沒有漏水，我看起來是都沒有問題，沒有滲水痕跡，當時看這些地方也沒有裂痕等語（見本院卷二第129頁）。

⑶證人即原告友人陳啟隆結稱：我陪同原告至系爭房屋交屋時，當時是白天，我有詢問被告有沒有漏水、凶宅、海砂屋，他們說沒有。

當時被告沒有提及房屋曾裝修過，故漏水部分不用太擔心的類似對話。

我曾經是房屋仲介，我當時有察看系爭房屋，看不出來有什麼問題，因為有油漆過，我有去察看客廳、廚房、房間、廁所，所有空間的天花板跟牆壁我都有察看，看不出來滲水痕跡，因為有油漆過，房間跟客廳在靠近天花板那邊的牆壁都有微微的裂痕，但我不記得是哪個房間有裂痕。

所謂微微痕跡長度10至20公分左右，深度看起來不深，裂痕上方沒有滲水痕跡，我沒有跟原告說有裂痕這件事，因為我覺得還好，所以沒說等語（見本院卷二第130-131頁）。

⑷由上開證人之證述可知，交屋當天，經具有房屋仲介任職經驗之原告友人凌俊唯、陳啟隆查看系爭房屋，並無任何漏水跡象，而證人即信義房屋仲介張仲廷自109年1月4日起至系爭房屋出售予原告前，期間約有5次前往系爭房屋，皆未發現任何漏水跡象，故難認於109年7月26日交屋時已存在系爭漏水瑕疵，更難認於109年5月16日系爭契約成立後，始發生系爭漏水瑕疵且可歸責於謝惠閔，是原告主張謝惠閔應負不完全給付或瑕疵擔保責任，難謂有據。

⑸關於系爭房屋是否存在系爭漏水瑕疵、該瑕疵於交屋時是否即已存在、其瑕疵肇因為何之爭點，原告聲請送「社團法人臺灣省土木技師公會」（下稱土木技師公會）鑑定，並經兩造於111年12月13日準備程序當庭合意鑑定問題後，合意選任土木技師公會為鑑定單位（見本院卷二第43-45頁），本院即依兩造之合意囑託土木技師公會鑑定（見本院卷二第165-166頁），然嗣因原告對於土木技師公會報價鑑定費320,000元（見本院卷二第237頁）認為索費過高拒絕繳納，聲請改定鑑定機關並取消原囑託土木技師公會之前開鑑定（見本院卷二第239-241頁），然被告均不同意，認仍應由較具有專業性之土木技師公會鑑定等語（見本院卷二第257-259、325-327頁）。

經查：①按鑑定為調查證據方法之一種，當事人因裁判上確定事實所需之證據資料而行鑑定時，參照民事訴訟法第376條之1第1項、第326條第2項前段及第270條之1第1項第3款、第3項之規定，得於起訴前或訴訟進行中，就鑑定人、鑑定範圍、鑑定方法等事項加以合意；

此種調查證據方法所定之證據契約，兼有程序法與實體法之雙重效力，具紛爭自主解決之特性及簡化紛爭處理程序之功能。

倘其內容無礙於公益，且非屬法院依職權應調查之事項，及不侵害法官對證據評價之自由心證下，並在當事人原有自由處分之權限內，基於私法上契約自由及訴訟法上辯論主義與處分權主義之原則，自應承認其效力，以尊重當事人本於權利主體與程序主體地位合意選擇追求訴訟經濟之程序利益（最高法院102年度台上字第264號裁判意旨參照）。

準此，兩造既已就鑑定單位及鑑定問題當庭合意而形成證據契約，被告復未同意改選其他鑑定機關，兩造自應受證據契約之拘束，是原告僅因費用過高而單方毀棄上開證據契約，應認原告就上開爭點未予舉證。

②至於原告聲請改選其他鑑定單位（見本院卷二第239-241頁），被告皆不同意，本院審酌原告係於交屋後約9個月始發現有系爭漏水瑕疵，則該瑕疵於交屋時是否即已存在、其瑕疵肇因為何，皆具高度專業性，參以被告辯稱：若存在系爭漏水瑕疵，恐因此9個月期間之豪雨、地震導致房屋結構改變所致，故本件鑑定問題並非容易，自應較具專業性之土木技師公會鑑定等語（見本院卷二第257-259、325-327頁），並非虛妄，堪以憑採，而原告僅以費用低廉之原因改選其他鑑定單位，並未說明其他鑑定單位有何較土木技師公會專業能力更高且適於鑑定本件問題之理由，自難憑採。

③原告復聲請本院到場履勘確認系爭漏水瑕疵之存在後，再聲請鑑定房屋價值減損之金額據以向被告請求等語（見本院卷二第279-281頁），並提出原告自行委請邑囍工程行出具之原證12漏水檢測報告（見本院卷二第387-407頁），據以主張系爭房屋確有漏水及漏水原因等語（見本院卷二第414-416頁）。

然查，觀諸原證12漏水檢測報告之內容，僅能證明系爭房屋於不詳時間之檢測結果，有頂樓防水層失效等缺失，系爭房屋不詳位置天花板結構含水過高等情，惟仍無法證明本件爭點「系爭漏水瑕疵於交屋時是否即已存在、該瑕疵是否於系爭契約成立後始發生且可歸責於謝惠閔」，而聲請本院到場履勘亦無法證明上開爭點，是原告聲請之上開證據方法均與待證事實即爭點無關連性及必要性，本院自無調查之必要，併予敘明。

6.綜上，因原告並未舉證證明交屋時即已存在系爭漏水瑕疵，亦未證明系爭漏水瑕疵乃於109年5月16日系爭契約成立後始發生，且係因可歸責於出賣人謝惠閔之事由所致，故原告主張謝惠閔應負不完全給付之債務不履行責任或物之瑕疵擔保責任，並請擇一為原告有利之判決等語，即屬無據。

(二)禾達公司有無未善盡調查之責，而應負損害賠償責任？1.按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。

經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」、「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。

二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。

三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。

四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。

五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。

六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」

，不動產經紀業管理條例第26條第1、2項、第24條之2定有明文。

2.又按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」

；

「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」

，民法第544條、第227條第1項亦有明文。

3.原告主張其委託禾達仲介公司購買系爭房屋，然禾達仲介公司未善盡民法第535條規定「善良管理人注意義務」責任，調查謝惠閔所出售之系爭房屋是否為「無漏水房屋」，導致原告嚴重受損等語，然為禾達仲介公司所否認。

查：⑴原告並未舉證於系爭契約簽署時，系爭漏水瑕疵即已存在，且因禾達仲介公司有故意或過失未善盡調查義務，導致原告購買存有系爭漏水瑕疵之系爭房屋，則原告依上開各種規定請求禾達仲介公司負損害賠償責任，顯屬無據。

⑵系爭房屋建造完工日為98年8月12日，迄系爭契約成立時之109年5月16日約有11年，有系爭契約可參（見本院卷一第37頁），是系爭房屋乃中古房屋，而中古屋仲介業者所負調查義務，僅以參酌出賣人所出具現況說明書之記載，並依建物外觀肉眼目視檢查依通常查證方法或程序所能察知者為限，並不負須破壞屋體原始裝潢結構始得知悉之瑕疵之調查義務，此由證人即謝惠閔另外委託之仲介張仲廷結稱：原證2「買賣標的物現況說明書」編號39「有無滲漏水狀況？勾選無」，通常是跟客戶確認，客戶如何表達就請客戶勾選，但我們會依照委託書上內容去現場做查檢，若有出入就會通知客戶做修改。

因此依照我自己公司的任職經驗，這張現況說明書上勾選「無」，應該是屋主勾選完也經我們確認完才會出具的等語（見本院卷二第125-126頁）即明。

況證人張仲廷結稱：我至系爭房屋應該有5次，幫忙打掃或是拍線上看屋的照片或修正照片，都沒有看到漏水情形，屋況檢查也確認無漏水情形（見本院卷二第125頁），是證人張仲廷多次進入系爭房屋打掃、拍攝屋況，尤其拍攝供線上看屋之照片，該拍攝行為或拍攝結果應足以發現漏水跡象，然其均未曾發現，佐以原告亦乃交屋後9個月後始發現系爭漏水瑕疵，且發現時距離其入住亦經過2個月，益徵兩造簽約時，禾達仲介公司依謝惠閔出具之「買賣標的物現況說明書」，依建物外觀肉眼目視檢查之通常查證方法或程序，未能查知斯時系爭房屋有無系爭漏水瑕疵存在，並無違反善良管理人之注意義務或其查驗上有何可歸責性。

則原告依上開各條規定請求禾達仲介公司負損害賠償責任，自屬無據。

⑶況依兩造不爭執事項㈠㈣所示，原告與謝惠閔於109年5月16日簽立系爭契約前，原告分別於109年4月29日、109年5月5日共計2次至系爭房屋查看屋況（原告自陳見本院卷二第86頁），均未見有何問題（見本院卷一第184頁），自難認禾達仲介公司依建物外觀肉眼目視檢查依通常查證方法，有何違反善良管理人之注意義務或故意、過失可言。

⑷綜上，原告並未舉證其簽署系爭契約前，禾達仲介公司有何故意、過失或可歸責而未善盡調查義務致未能發現系爭漏水瑕疵之情事，則其依民法第544條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項等規定，請求禾達仲介公司賠償其損害，即屬無據。

五、綜上所述，原告對謝惠閔主張依不完全給付之債務不履行責任、物之瑕疵擔保責任之諸多民法規定，請求擇一為原告有利之判決，對禾達仲介公司主張依民法第544條、第227條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項等規定，擇一為原告有利之判決，聲明請求「1.謝惠閩應給付原告887,650元，及自110年9月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

2.禾達仲介公司應給付原告105,000元，及自110年9月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

，均無理由，應予駁回。

原告既受敗訴判決，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 3 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 高文淵

法 官 陳囿辰

法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 28 日
書記官 吳佩玉