臺灣新北地方法院民事-PCDV,110,訴,2714,20240112,1

臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第2714號
原 告 温亦慧

訴訟代理人 林建宏律師
被 告 劉心怡
訴訟代理人 陳世偉律師
複代理人 郭文傑律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國112年12月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣96,265元，及自民國110年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。

四、本判決於原告以新臺幣32,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣96,265元預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：原告於民國110年3月17日，透過仲介向被告購買坐落於新北市○○區○○段000地號土地上之同區段918建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000號6樓房屋（下稱系爭房屋），約定價金為新臺幣(下同)4,010萬元，並簽訂買賣契約（下稱系爭契約），於110年7月6日點交系爭房屋。

系爭契約第9條明定：系爭房屋如於交屋前存有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，被告並於標的物現況說明書中第12點「建物現況是有否滲漏水情形、是否曾在一年内修復滲漏水」，勾選「否」，保證絕無滲漏水之情形。

惟原告給付定金不久後，經由設計師告知外牆有修補痕跡，嗣原告搬進系爭房屋不久後，於110年9月5日起發現房屋有嚴重之滲漏水情形，導致油漆剝落。

被告故意隱瞞系爭房屋漏水瑕疵，缺乏其所保證之品質，原告已經為請求減價之意思表示，被告應負法定無過失責任，爰依系爭契約、民法第359條、第179條第1項之規定提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告購買系爭房屋時，系爭房屋已有十餘年屋齡，而被告居住於系爭房屋9年間，從無發生漏水問題，否認在簽訂系爭契約前系爭房屋有漏水之情事，亦否認在簽訂系爭契約時，有不實告知原告之情事。

是原告所主張之瑕疵既非在被告移轉系爭房屋予原告前即已存在，被告自無負擔瑕疵擔保責任之義務。

㈡否認系爭房屋存在交易性價值減損。

房屋漏水不一定會產生交易性價值減損，且系爭房屋完成於85年間，迄今已有25年屋齡，發生漏水等問題，並非罕見之事，亦不可能一有漏水情形即會造成房屋產生交易性價值的減損。

另原告所主張之漏水情節亦非重大，且系爭房屋漏水情形，曾經新霖工程有限公司訴外人林國松前來勘查並估算修繕之價格為36,000元；

亦經訴外人蘇紘陞師傅前來勘查及估價報價為15,000元，可知系爭房屋漏水問題並非十分嚴重，及時修繕即可解決等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。

三、本件不爭執事項：㈠原告於110年3月17日向被告購買系爭房屋，約定價金為4,010萬元，並簽訂系爭契約。

㈡兩造於110年7月6日點交系爭房屋。

㈢系爭房屋於110年9月5日有發生漏水情事。

㈣新北市土木技師公會111年10月12日鑑定報告。

四、本件爭點： ㈠系爭房屋於點交時是否具有漏水瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

⒉原告主張系爭房屋房間牆壁具有漏水之情事，業據其提出現場攝錄影片、照片為證(見本院卷一第27、201頁)，又經本院囑託新北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否存有漏水情事，經該會於000年00月00日出具鑑定報告略以：「系爭房屋改裝後現況平面圖可知，原本外部陽台已改裝為室內，漏水疑點則於該改裝區域範圍(以line1-1至line2-2表示)之外牆，並分別於111年8月5日、下雨後之111年8月29日至現場會勘，在漏水疑點現場測點，進行紅外線熱影暨高週波水分計量測，發現下雨後該疑點區有滲水現象；

又從外觀看，在系爭房屋所在棟別六樓一帶外牆明顯有漏水修補痕跡，剛好位居於改裝區間，施工品質不佳，在靠近line2-2鐵窗上面有雨遮，在靠近line1-1的冷氣窗口上方亦有客廳延伸過來的雨遮，兩側雨遮交界，因高度不一樣，有存在一缺口，缺口下邊為氣窗口週邊，剛好室內冷氣窗下沿外牆，有一寬約1mm裂縫直達六樓地板，造成下雨時相對之漏水疑點區。

綜上，漏水原因係因外水滲漏，而修補施工不良及室內裂縫未處理，導致遇雨室內滲水；

漏水路徑則從兩側雨遮高度不一樣交界之缺口，從外牆滲入，造成內牆漏水」等語，有該會111年10月12日新北土技字第1110003400號鑑定報告書在卷可參，本件既經兩造同意囑託前揭專業機構鑑定結果如上，可認系爭房屋內由陽台改裝成房間之牆面，因外牆結構體有裂縫，水分經由裂縫滲入內牆，造成系爭房屋該處房間內牆有漏水之情形，是系爭房屋具有漏水之事實，應堪認定。

又系爭房屋漏水處之外牆有修補痕跡，此據鑑定人於本院具結稱：系爭鑑定報告為我所出具，我還沒進去系爭房屋之前，從外觀即可見該棟各樓層有作過二工，有些樓層陽台有外推，系爭房屋從外觀可見有白華現象，白華即是有漏水，嗣我在屋內以高週波水分計檢測剝落的牆面有漏水跡象，系爭房屋外面白華現象與屋內漏水痕跡有關聯，故判斷系爭房屋漏水係因外牆裂縫所致，系爭房屋外牆有修補過之痕跡，111年後仍有漏水可能係修補技術不好，也可能是因修補彈泥已經老化等語(見本院卷二第84至86頁)，被告亦自承系爭房屋外牆之修補在其買受前即101年間已存在等語(見本院卷二第44頁)，可知系爭房屋之牆面裂縫早於101年間即已存在，雖曾經修補，然經相當時期以及修補材質老化而導致系爭房屋漏水，可見該系爭房屋臥室漏水情形應已發生多年，故因漏水發生時點應早於兩造締結系爭契約及系爭房屋交屋之前，可以認定。

⒊被告雖抗辯原告未能證明漏水於點交前已存在等語。

雖鑑定人到庭證述無法認定確切之漏水時點，然依現況照片所示，系爭房屋之房間靠近外牆之牆面壁紙已有嚴重脫落，且兩造不爭執原告於被告交屋後未及2個月即發現系爭房屋有漏水情形等情，可見系爭房屋交屋後發現漏水，確係因系爭房屋於交屋前已持續存在漏水情形所導致，故原告主張系爭房屋於危險負擔移轉時已存在系爭瑕疵，堪可採信。

被告空言否認，應無足採。

⒋綜上，房屋既為生活起居之重要場所，是否漏水影響生活品質甚鉅，堪認系爭房屋臥室牆壁之漏水，屬物之瑕疵甚明。

是系爭房屋於兩造點交時確存有系爭漏水瑕疵，洵堪認定。

㈡原告依據民法359條請求200萬元之價額減損，有無理由？⒈按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決先例意旨參照）。

依系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵(例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵)時，除本契約另有約定外，乙方(即被告)應負瑕疵擔保責任。」

；

而被告於兩造簽約前之同年2月8日所出具「不動產標的現況說明書」，勾選系爭房屋無滲漏水狀況（見本院卷一第129頁），該不動產標的現況說明書於兩造簽約時，係作為系爭契約之附件，故系爭房屋自應符合「不動產標的現況說明書」所勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。

⒉而系爭房屋於危險負擔移轉時已存在前開漏水瑕疵，業經本院認定如前，審酌房屋效用係供人居住，倘發生漏水情事，居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念，無漏水情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，故系爭房屋存有漏水情事要屬物之瑕疵無疑。

系爭漏水瑕疵於被告交付房屋前既已存在，揆諸前開說明，被告應就系爭房屋有漏水瑕疵負物之瑕疵擔保責任，不以被告知悉或有可歸責性為限，故原告依民法第359條第1項規定，得就漏水瑕疵請求減少價金，尚非無據。

⒊又系爭房屋之漏水修復，原則上由外牆做好防水施工後，內牆裂縫修補後再油漆修補復原，其損害裝潢修復費用估計約為96,265元，有鑑定報告在卷可參，則漏水瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當，是原告依民法第359條第1項規定，於上開修復費用96,265元之範圍內，請求減少之價金，應予准許。

⒋原告雖主張其已證明系爭房屋具有漏水瑕疵，系爭房屋至少受有時價15%之價值減損等語，固據其提出不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指引為佐證，然觀諸該指引第二項原則即已載明汙名價值減損必須評估汙名是否顯著，且得使用比較法、收益法、成本法等估價方法作估算，非難逕以前開數據作估定，是原告此部分主張，自無足採。

再原告就系爭房屋之瑕疵狀況影響實際交易價值為何一節，非旦遲未繳納鑑定費用，致本院無從判斷其交易價值是否減損及減損之價額為何？更於112年10月28日具狀表示：因鑑定所需費用過鉅，且撤回鑑定聲明，請求本院依卷內資料裁判等語（見本院卷二第99頁），故系爭房屋雖有前揭漏水情形，然其漏水瑕疵之價值減損是否有損減損且減損金額達200萬元，並無證據可資證明，是原告主張因漏水所致系爭房屋價值減損而請求減少價金200萬元，未舉證以實其說，其請求要難准許。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率；

而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，同法第233條第1項、第203條，亦分別定有明文。

查本件係屬給付未有確定期限之金錢債權。

從而，原告請求自起訴狀繕本送達翌日即110年11月23日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付96,265元，及自110年11月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。

七、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告准為假執行，被告亦陳明願供擔保聲請免為假執行，核無不合，爰分別酌定擔保金准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

八、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。

九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日
書記官 李淑卿