臺灣新北地方法院民事-PCDV,110,訴,803,20220222,3

臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第803號
原 告 詹建勳

訴訟代理人 蘇信誠律師
被 告 賴彥丞
張景賀
兼 上 二人
訴訟代理人 柯志成
上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國110年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告租用原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號、面積68平方公尺、應有部分69分之68土地之租金，自民國109年10月26日起，調整為每年新臺幣壹拾肆萬玖仟伍佰柒拾陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告連帶負擔10分之7，餘由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴，其聲明原為：被告租用原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號、面積68平方公尺、應有部分69分之68土地之租金，自民國109年9月1日起，調整為每年新臺幣（下同）166,196元，嗣將其請求調整租金之始日變更為同年10月26日，核原告所為上開訴之變更係屬減縮應受判決之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○段0000地號、面積68平方公尺之土地（下稱系爭土地），原告於66年5月24日拍賣取得應有部分69分之68（下稱原告應有部分土地），被告柯志成於99年4月20日以買賣為登記原因取得應有部分69分之1。

嗣被告柯志成於106年11月8日再將69分之1分成3份轉讓予被告賴彥丞、張景賀，故被告3人應有部分各為276分之1。

系爭土地上之新北市○○區○○段0000○號即板橋區漢生東路53巷47號建物（下稱系爭建物），係於99年7月22日經法院拍賣，由被告柯志成拍定而取得所有權，其亦於106年11月8日將系爭建物所有權2分之1分成2份轉讓予被告賴彥丞、張景賀，故被告3人就系爭建物應有部分依序為2分之1、4分之1、4分之1。

由於被告柯志成主張繼受前手即系爭建物原所有權人姜宜君就系爭土地之承租人地位，原告於100年2月18日起訴請求租金每年47,174元調整為292,282元（起訴狀誤載為122,770元），經鈞院以100年訴字第1004號民事判決（下稱前案判決），被告柯志成承租原告應有部分之租金，自100年1月1日起調整為每年122,771元。

嗣經被告柯志成上訴，雙方以被告柯志成按年於每年6月30日以前給付原告108,000元達成和解。

㈡查前案判決認定：系爭土地上之建物為被告柯志成所有，與原告僅發生不定期基地租賃關係，故應僅以系爭土地之申報價額計算租金；

系爭土地99年公告地價為每平方公尺22,900元，申報地價為18,320元；

系爭建物為二層樓建築物，所在巷弄為漢生東路上一死巷，附近房屋均為住家使用。

本院經核系爭建物作為住家利用之經濟價值、鄰近土地之繁榮狀況、系爭土地自80年起至今之地價漲幅等因素，認系爭土地之租金以調高至99年申報地價18,320元年息10%為適當。

依此計算，系爭土地每年租金應調整為現金122,771元等語。

而系爭土地109 年1 月之申報地價已上漲為每平方公尺24,800元，被告已就系爭建物違章加蓋為三層樓，並就系爭建物多戶隔間出租坐收高額租金，卻每年只須給付原告108,000 元，顯失公平；

且系爭土地及建物所有權非同屬一人，造成原告就系爭土地使用、收益、處分權利嚴重受限；

被告緊咬繼受前手之不定期租賃收取龐大利益，不願與原告協商使土地與建物所有權同一，造成原告之權利永無止境被侵害。

為此，爰依民法第442條本文、第227條之1第1項規定，請求依前案判決計算公式，將系爭土地每年租金調整為現金166,196元。

並聲明：被告租用原告應有部分土地應給付原告之租金，自109年10月26日起調整為每年166,196元。

二、被告則抗辯： ㈠本件租金爭議，雙方於100年9月在臺灣高等法院（下稱高院，答辯狀誤載為本院）和解，依和解內容，被告每年6月30日前給付原告100,800元到系爭土地持分返還原告之日止；

雙方既達成協議，就無再調整租金之餘地。

系爭土地租賃已定有期限，依民法第442條規定，不因其價值之昇降，得聲請法院增減其租金，原告請求調高租金已違背雙方之約定，其請求並無理由。

㈡又原告主張契約完成後，如基地周邊環境工商繁榮之程度，承租人所用基地之經濟價值及前所受利益提高，已有變更，非當時所得預料，依原租約依申報地價之固定比率計算顯失公平者，依法得請求法院調整租金。

但查系爭土地及建物均未變動，系爭建物二樓頂加蓋鐵皮防漏水無法使用，被告也未將建物重建或翻修，40多年的二層樓老建物位置在板橋區漢生東路的6公尺巷弄，又是死巷，根本無法做生意，連停車都困難，土地部分政府還將公告現值調降，但申報地價並未調降，而且系爭建物環境未有任何變更，為原告所明知，並非原告在當時所未料之情況，今原告藉故提高租金，顯無理由。

㈢再原告請求以109年之申報地價每平方公尺24,800元，並以土地總價年息百分之10計算租金，已達法定最高限度，要每年被告亦給付原告租金122,771元，平均一個月要給付10,230元，已超越被告所能負擔之程度，一般地租之計算，法院都在土地總價年息百分之7計算租金，甚至百分之5比比皆是。

故退一步言之，縱法院不採雙方在法院和解之約定，租金調整也應在7%左右，方屬合理。

並聲明：原告之訴駁回。

三、查系爭土地之應有部分69分之68為原告所有，69分之1為被告柯志成所有，106年11月8日被告柯志成將其應有部分各276分之1轉讓予被告賴彥丞、張景賀，被告3人就系爭土地應有部分均為276分之1；

系爭建物全部為被告柯志成所有，其亦於106年11月8日將應有部分各4分之1轉讓予被告賴彥丞、張景賀，被告3人就系爭建物應有部分依序為2分之1、4分之1、4分之1；

因被告柯志成繼受系爭建物原所有權人姜宜君就原告應有部分土地之承租人地位，原告前於100年2月間訴請被告柯志成將原告應有部分土地之租金每年調整為292,282元，經前案判決被告柯志成承租原告應有部分土地之租金，自100年1月1日起調整為每年122,771元，嗣雙方於100年11月9日在高院達成和解，被告柯志成願自100年1月1日起至返還原告應有部分土地止，按年於每年6月30日以前給付原告108,000元；

被告賴彥丞、張景賀於106年11月8日受讓系爭土地及系爭建物之應有部分後，其2人亦自該日起承受原告應有部分土地承租人之地位等情，有土地、建物登記謄本、本院100年訴字第1004號民事判決影本、高院100年度上易字第868號和解筆錄影本在卷可稽（見本院109年度板簡字第3379號卷第21至42頁、本院卷第45至49頁），並經本院調閱前案全卷查明無訛，且為兩造所不爭執，自堪信此部分事實為真實。

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四、本院得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；

契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條本文、第227條之2第1項分別定有明文。

次按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例參照）。

㈡經查，系爭土地位於新北市板橋區文化路巷內，臨近文化路、民生路、漢生東路，及四鐵共構之板橋火車站，有原告提出google地圖在卷可證（見本院卷第55至56頁），且自前案100年1月1日調整租金時起本件原告起訴時止，已經過10年餘，該地區經濟更加繁榮，再審酌現今土地開發飽和，系爭土地之價值亦已日益增漲，及系爭建物雖登記為2層樓建物，但經被告增建3樓之利用情形（見本院卷第51頁之照片影本），暨系爭土地之公告現值已由99年1月之每平方公尺83,300元，調高至109年1月之每平方公尺155,000元，約有9成漲幅（見卷附之系爭土地之公告現值表）等情狀，原告應有部分土地之租金如再以10年前之土地價格為計算基礎，確有顯失公平之處，故原告請求調整租金，於法應屬有據。

被告抗辯：系爭建物環境未有任何變更，非原告在當時所未料之情況，是原告藉故提高租金云云，尚非可採。

被告又抗辯：本件租金爭議，業於100年9月在高院達成和解，被告柯志成應於每年6月30日前給付原告100,800元到系爭土地持分返還原告之日止，故無再調整租金之餘地；

且系爭土地之租賃已定有期限，不因其價值之昇降，而得聲請法院增減其租金云云，然查，本件租金爭議於100年11月9日成立訴訟上和解後，其後如因系爭土地周邊環境、工商繁榮程度、被告利用基地之經濟價值及所受利益等，已再有變更，而被告依原和解金額給付租金有顯失公平情形時，原告仍得依民法第227條之2第1項、第442條本文規定，訴請法院調整其租金，並無次數之限制；

又本件租約係屬不定期租約，並未因上開和解之成立而變更為定期租約，是被告上開抗辯均非可取。

㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

查系爭土地109年1月之申報地價為每平方公尺24,800元（見前揭土地登記謄本所載），其土地價值在10年間約有9成之帳幅，已如前述，且108年至109年間，新北市板橋區漢生東路之透天盾或無電梯之店面租金行情，每月約為45,000元至50,000元，亦有原告提出之好房網租金行情表在卷可考（見本院卷第53頁）。

本院審核系爭建物利用系爭土地之經濟價值、鄰近土地之繁榮狀況及系爭土地自99年起至今之漲幅等因素，認原告應有部分土地之租金以調高為109年申報地價之年息9%為適當。

依此計算，系爭土地每年租金應調整為現金149,576元（計算式：24,800元×68平方公尺×9%×68／69（原告應有部分）＝149,576元，元以下四捨五入）。

㈣復按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之 訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增 加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。

故起訴 前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48 年台上字第521號判例參照）。

查本件起訴狀繕本係先後於10 9年10月13日、同年月25日合法送達被告（見上開板簡卷第69 至75頁），可知本件調整租金之意思表示已達到被告，是本 件原告請求調整租金自109年10月26日起算，亦無不合。

五、綜上所述，原告依民法第442條本文、第227條之1第1項規定，請求被告租用之原告應有部分土地應給付之租金，自109年10月25日起應調整為每年149,576元，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 22 日
民事第五庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 111 年 2 月 22 日
書記官 廖美紅