臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,簡上,456,20240318,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度簡上字第456號
上 訴 人 蔡敏男

訴訟代理人 凌見臣律師
複 代理人 高啓航律師
被 上訴人 王寶珠
訴訟代理人 張繼文律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年8月18日本院三重簡易庭111年度重簡字第52號第一審判決提起上訴，經本院於民國113年2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決主文第二項關於命上訴人給付逾民國111年8月16日起至民國112年3月27日止，按月給付被上訴人新臺幣34,000元部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、其餘上訴駁回。

四、第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

又前開規定依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條，於簡易程序之第二審程序準用之。

查本件被上訴人於原審起訴時所載訴之聲明為：㈠上訴人（即被告，下同）應將坐落新北市○○區○○路000號4樓房屋全部遷讓返還被上訴人（即原告，下同）。

㈡上訴人應自民國111年1月1日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）34,000元（見本院三重簡易庭111年度重簡字第52號卷，下稱原審卷，第9頁）。

嗣於112年2月12日本院言詞辯論期日，因前述房屋業經被上訴人持原審判決為執行名義，據以聲請假執行而已遷讓返還完畢，遂據以更正上開聲明㈡為：上訴人應自111年1月1日起至112年3月31日（即前述房屋經假執行遷讓返還之日）止，按月給付原告34,000元（見本院卷一第130頁）。

經核被上訴人前揭所為，係未變更訴訟標的，而僅依假執行結果更正其聲明使之完整、明確，依上開說明，非屬訴之變更、追加且於法無不合，應予准許。

貳、實體事項

一、被上訴人於原審起訴及本院主張：兩造就被上訴人所有坐落新北市○○區○○路000號4樓房屋（含汽車停車位一個，下合稱系爭房屋）訂有契約書（下稱系爭租約），原約定租賃期間自106年1月1日起至110年12月31日止，被上訴人因屆期後有收回自用及出售之計畫，提前於110年10月27日以存證信函預先通知到期不願續租，並於110年12月24日再次委請律師發函通知，請上訴人屆期即應返還系爭房屋，不得占用。

然上訴人自系爭租約到期後仍持續占用系爭房屋，未依約定搬遷，縱其每月仍匯款14,000元予被上訴人，並代為繳納社區管理費3,078元，但上開款項並非屬租金性質，蓋因上訴人於系爭租約期滿後仍繼續占用，因而尚有積欠被上訴人債務，故被上訴人係基於受領清償違約金等債務之意思而收受，要非因兩造間仍有租賃關係而受領，故系爭租約仍應於租期屆滿時消滅，上訴人應遷讓返還系爭房屋，並依約給付被上訴人相當月租金額之不當得利及相當月租金額1倍之違約金。

爰依民法第455條規定及系爭租約第13條第1項、第3項約定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人。

㈡上訴人應自111年1月1日起至112年3月31日止，按月給付被上訴人34,000元。

二、上訴人則以：依據系爭租約第20條約定，以「承租人確定要續租」作為第2期5年租約之條件，只要承租人確定要續約，條件即為成就，意即完成續約。

退步言之，縱認「承租人確定要續租」非條件，至少為兩造就第2期5年租約之預約，而上訴人係以承租10年的背景對系爭房屋進行裝潢、採購家具，被上訴人不依預約與上訴人訂定第2期租約已違反誠信原則。

況上訴人自111年1月起至112年3月27日因假執行返還系爭房屋予被上訴人止之期間，仍依系爭租約按月匯款14,000元予被上訴人，不足部分則由上訴人代被上訴人繳納每月社區管理費以抵充租金，被上訴人均無異議，是其自不得再請求上訴人給付「相當月租金額」及「相當月租金額1倍之違約金」（下稱違約金）等語，以為抗辯。

三、原審為被上訴人一部勝訴判決，即命上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，並應自111年2月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日為止（此部分業經被上訴人更正聲明為至112年3月31日止，已如前述），按月給付被上訴人34,000元，並駁回被上訴人其餘之訴（原審駁回被上訴人其餘請求部分，未據其上訴，已告確定，不在本院審理範圍）。

上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。

被上訴人於本院則答辯聲明：上訴駁回。

四、本院之判斷：被上訴人主張其與上訴人間，就系爭房屋訂定系爭租約，約定租期自106年1月1日至110年12月31日止，惟租期屆滿後，上訴人仍繼續占有使用系爭房屋等事實，業據被上訴人提出系爭房屋稅繳款書、系爭租約為憑（見原審卷第17至29頁），且為兩造所不爭，堪信為真實。

至被上訴人主張租期屆滿後，兩造間之租賃關係已消滅，上訴人應遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約第13條第3項規定給付租期屆滿後未返還房屋期間相當月租金額之不當得利及違約金等情，則為上訴人否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執要點分別判斷如下：㈠請求遷讓返還系爭房屋部分： ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。

次按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。

（最高法院110年度台上字第3182號判決意旨參照）⒉經查，系爭租約第20條經兩造約定為：「承租人與出租人經雙方協定，此約期滿，承租人續約確定，併首次租約，（續約五年）（續約不漲租金）※若急需狀況（如：賣屋）及天災就無法承租。」

（見原審卷第25頁），而其中「承租人與出租人經雙方協定，此約期滿，承租人續約確定，併首次租約，（續約五年）」之文字，為上訴人所書寫；

「※若急需狀況（如：賣屋）及天災就無法承租。」

之文字，則為被上訴人所書寫等事實，業經兩造陳明在卷（見原審卷第122至123頁），有關「※若急需狀況（如：賣屋）及天災就無法承租。」

部分，其書寫者與有權賣屋者既均為被上訴人，則兩造就此條款之真意，應係指被上訴人若有急需狀況或有天災之情事，即不繼續出租，顯就系爭租約屆期後是否續約乙節，設有條件，又該條件既例示「賣屋」為急需狀況之一，是被上訴人所主張不予續租之急需狀況，自不以「賣屋」之情事為限，要無疑義。

⒊再觀諸上訴人所提出其契約代理人即訴外人莊雅筑（為上訴人之配偶）與被上訴人夫妻磋商系爭租約條款時之錄音檔案及其譯文，被上訴人夫妻表明略以：系爭租約5年一綁，且系爭租約期屆滿後，可再續租予上訴人5年，且不漲租金，但若有特殊狀況，如被上訴人的女兒5年畢業後，想要出售或是怎麼樣，就以原租約5年為期。

莊雅筑則回復略以：系爭租約之效力僅於約定租期5年間，系爭租約第20條之約定只是讓上訴人可以繼續優先續租而已，屋主若想要賣屋可以事先告知，上訴人可以搬走等語（見本院卷一第61至63頁）。

更可徵兩造就系爭租約第20條約定內容，係以系爭租約5年期滿後，若被上訴人有繼續將系爭房屋投入租賃市場收租時，上訴人有維持原租金優先續租之權利，但若被上訴人或其家人有出售或自行使用之打算時，將不予續租等真意明確。

是縱被上訴人有出售系爭房屋以外之自行使用計畫，亦仍屬系爭租約第20條所定不予續租之急需狀況範圍，至為灼然。

⒋本件被上訴人既於系爭租約期滿前即110年10月27日，以存證信函明確表示有自用房屋之必要，租期屆滿後即收回自住之意旨（見原審卷第31至32頁），自已符合系爭租約第20條之條件而不再續租，要難僅以上訴人單方有續租意願，即認有續租之合意與事實。

又此條件以及締約真意，為兩造於磋商系爭租約條款時所得預見，則上訴人辯稱不予續租有違誠信原則云云，即亦難謂有據。

至上訴人固於系爭租約期滿後，仍按月將款項匯予被上訴人，並代被上訴人繳納每月管理費等情屬實，惟被上訴人既稱其係基於受領違約金等債務清償之意思而為收受（見本院卷二第59至60頁），顯見兩造並未就上訴人之上開給付具有租金性質乙節為合意。

此外，上訴人就此部分復未再舉出確切證據以實其說，自難認其所為主張可採，更遑論憑此據以推斷兩造間確另有續約之合意。

是堪認系爭租約已於110年12月31日租期屆滿後即歸於消滅，並無何續租之可言。

則被上訴人依民法第455條規定及系爭租約第13條第1項「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」

約定，請求上訴人應返還系爭房屋，其請求自屬有據。

上訴人抗辯兩造已為續約，要無理由，洵不足採。

㈡請求給付相當月租金額之不當得利及違約金部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179條前段所明定。

且按無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額，亦有最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照。

另當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，觀諸民法第250條第1項規定自明。

又依系爭租約第13條第1項、第3項復已約定：「租期屆滿或租賃契約終止，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人未依第一項約定返還房屋時時，出租人得向承租人請求返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。

」等語綦詳。

準此，兩造間因系爭租約所生之租賃關係已於110年12月31日因租期屆滿而消滅，既經本院認定如前，則上訴人於期限屆滿後拒不遷讓返還系爭房屋，自屬無權占用，被上訴人自得依前開規定、約定及說明，請求上訴人應自111年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當月租金額之不當得利與相當月租金額1倍之違約金。

⒉次按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。

清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：債務已屆清償期者，儘先抵充。

債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；

擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；

獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。

獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部。

民法第321條、第322條亦定有明文。

經查，被上訴人得請求上訴人自111年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當月租金額之不當得利與相當月租金額1倍之違約金予被上訴人乙節，固經本院認定如前。

惟因上訴人於系爭租約消滅後，仍按月以匯款及代被上訴人繳社區管理費方式，給付被上訴人共計相當13個月租金額之款項等情，業據上訴人提出登皇名門社區管理委員會-繳費通知單、匯款交易截圖等件為證明，且為被上訴人所不爭（見本院卷二第33至53頁、第59至60頁），亦堪認屬實，且上開款項並非係因有續租事實所為之給付租金性質，已為本院所認定，參以被上訴人亦稱係以受領違約金等債務清償之意思而收受，自可認上開款項之提出乃屬上訴人所為之清償，且因上訴人就上開給付並未依民法第321條指定清償抵充之順序，故仍應依民法第322規定決之。

依此，前述2筆債務因不論就清償期或債務之擔保或債務人因清償而得之獲益而言，均屬相同，揆諸前開規定，自應按民法第322條第3款規定，將上訴人於系爭租約消滅後仍給付共計相當13個月租金額之款項，按其比例分別抵充6.5個月相當月租金額之不當得利與違約金。

⒊又上訴人於被上訴人聲請假執行之強制執行程序中，已於112年3月27日完成遷讓返還系爭房屋乙情，有被上訴人提出之本院111年度司執字第140883號債權憑證足憑，上訴人對此並不否認（見本院卷一第131頁、第133至134頁、本院卷二第23頁），亦經本院確認無訛。

是承前所述，堪認本件被上訴人尚得請求上訴人給付之未返還房屋期間相當月租金額之不當得利與違約金部分，自111年8月16日起至112年3月27日止，為有理由，應予准許。

逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、綜上所述，被上訴人依民法第455條規定及系爭租約第13條第1項、第3項約定，請求㈠上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人。

㈡上訴人應自111年8月16日起至112年3月27日止，按月給付被上訴人34,000元部分，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

原判決主文第二項就上開不應准許部分，為上訴人敗訴及假執行之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。

至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判云云，為無理由，應駁回其上訴。

六、又本件上訴雖為一部有理由、一部無理由，惟酌量前揭經本院廢棄並駁回被上訴人請求部分，核屬修正前民事訴訟法第77條之2第2項所規定不併算其訴訟標的價額者，是本件第一、二審訴訟費用仍以命上訴人一造負擔為適當，併此敘明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 黃若美

法 官 陳翠琪

法 官 王玲櫻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 18 日
書記官 林俊宏
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