臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,簡上,518,20240417,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度簡上字第518號
上 訴 人 周家賢
訴訟代理人 蔣美龍律師
複代理 人 黃培修律師
被上訴 人 張瑄

訴訟代理人 王家鋐律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國111年10月5日臺灣新北地方法院板橋簡易庭111年度板簡字第786號第一審判決提起上訴，經本院於113年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決廢棄。

二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴及本院審理時主張：被上訴人於民國000年00月間，購買坐落新北市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)及其上同段1建號即門牌號碼新北市○○區○○路000巷0弄00號(下稱系爭房屋)4樓建物(下稱系爭房屋4樓)；

上訴人則居住於同號之5樓(下稱系爭房屋5樓)。

詎上訴人未經其他土地共有人同意，無權占用於系爭房屋共有部分之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台），並於其上增建出租套房即門牌號碼6樓之建物（建物主體面積71.55平方公尺及其外圍遮雨棚面積20.77平方公尺【下合稱系爭6樓增建】），侵害被上訴人等共有人使用收益系爭土地之權利。

爰依民法第821條準用第767條第1項之規定提起本件訴訟等語。

二、上訴人於原審答辯略以：上訴人於000年0月間購買系爭房屋5樓時，系爭6樓增建就已存在，現確為上訴人所占有使用中，雖同意拆除系爭6樓增建，惟認被上訴人起訴對象有誤等語置辯。

並聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審為被上訴人勝訴判決，即命上訴人應將系爭6樓增建拆除，並騰空返還予全體共有人，及職權為假執行之宣告暨訴訟費用負擔之諭知。

上訴人不服提起上訴，而就事實之陳述及所用證據，除與原判決記載者相同，予以引用外，並補充：㈠系爭6樓增建為訴外人許泰益所興建，且興建前有獲得系爭房屋同棟其他樓層區分所有權人同意，在區分所有權人之間對於系爭屋頂平台之使用已有分管契約存在，而系爭6樓增建之事實顯為被上訴人所明知或可得而知（因系爭屋頂平台並未封閉其他人仍可進出），此分管契約內容自然對其發生法律上之效力。

㈡上訴人於109年2月25日向許泰益購買系爭房屋5樓時，許泰益即告知上訴人有權使用系爭屋頂平台，且當時系爭6樓增建即已存在，系爭買賣契約書第1條第3款即勾選記載「現有未依法申請增建（外推）的違章建築物，賣方保證有處分權且隨主建物交付，增建位置為頂樓」。

又系爭房屋所屬社區即中正花園廣場(下稱系爭社區)於111年3月26日召開第三屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭會議）決議頂樓修繕問題，係由加蓋住戶負責修繕及其費用，即是基於有權利者有義務之原則所做成之決議，顯見上訴人確有系爭屋頂平台之專用權，非無權占有。

㈢縱認上訴人對於系爭屋頂平台屬無權占用，被上訴人請求上訴人返還拆除系爭6樓增建亦屬權利濫用，因被上訴人主張拆除之理由係因其浴室通風管線遭上訴人之系爭6樓增建堵塞而無法排氣，然此部分業經專業水電工程人員檢視，其浴室通風管線早已不知去向，系爭6樓增建亦未見其管線的管道，縱系爭6樓增建拆除，其浴室通風管線堵塞問題仍無法解決，是被上訴人請求拆除系爭6樓增建除屬損人不利己之行為，亦使上訴人的財產價值受重大損失，是被上訴人之請求實屬權利濫用等語，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、被上訴人主張兩造均為系爭土地之共有人，系爭房屋4樓為被上訴人所有；

系爭房屋5樓為上訴人所有；

系爭屋頂平台其上有系爭6樓增建，系爭6樓增建為許泰益所建，現為被上訴人使用乙情，業據被上訴人提出系爭房屋4樓、5樓建物登記第一類謄本、系爭屋頂平台照片數幀等件為證（見原審卷第53至57頁、第69至81頁、本院卷第133至157頁）；

又系爭6樓增建主體部分占用系爭土地面積為71.55平方公尺、系爭6樓增建遮雨棚占用部分則為20.77平方公尺乙情，此經原審法官勘驗現場，囑託新北市中和地政事務所制有附圖可憑(見原審卷第155頁)，且為上訴人所不爭執，此部分事實，堪信為真實。

五、被上訴人主張上訴人之系爭6樓增建，無權占用被上訴人及其他區分所有權人所共有之系爭屋頂平台，為上訴人所否認，本件爭點厥為：㈠上訴人占有使用系爭屋頂平台是否具有合法權源？㈡被上訴人依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求上訴人拆除系爭6樓增建，將占用部分返還被上訴人及其餘共有人，有無理由？㈠上訴人占有使用系爭屋頂平台是否具有合法權源？⒈按區分所有建築物之共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物；

共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條第2項後段、98年1月23日修正前民法第820條第1項分別定有明文。

又共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。

次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決、99年度台上第2278號判決意旨參照）。

再按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外（最高法院29年上字第762號判例意旨參照），倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。

⒉查，系爭6樓增建占用系爭土地如附圖編號15(1)、15(2)所示範圍乙節，業經認定如前，足見被告確有排他占有系爭土地共有部分之情；

而系爭房屋社區所在5樓住戶部分均有於頂樓增建，本件系爭6樓增建存在已久乙情，此據證人即系爭社區主任委員林修合到庭證述：我在系爭社區居住約20幾年，系爭社區有5棟、每棟有5層樓，部分棟別有頂樓加蓋，加蓋建物係由5樓使用，1至4樓無法使用，我住的20幾年，頂樓加蓋都是由5樓使用；

該等頂樓加蓋於社區建好沒多久即存在，至少有30幾年，有些是建商蓋的，有些是第一手住戶蓋的；

107年管委會成立後有訂立規約，不能再於頂樓加蓋，但70幾年已加蓋之頂樓增建物因是既存事實，區權會討論就是不影響共有人逃生、不妨害住戶至頂樓維修即可，所以有系爭111年3月26日之會議議案三，決議由頂樓住戶針對有增建部分負責修繕事宜，該議案也有增列至社區規約中等語(見本院卷第270至275頁)；

證人即系爭房屋5樓前手許泰益到庭證述：我於76年購買系爭房屋5樓，我於78年增建系爭6樓增建，增建當時有與系爭房屋1至4樓之住戶打招呼，並無人反對，其他棟也有頂樓住戶作加蓋，我78至95年均住在系爭社區，並無人對加蓋有表示異議，4樓住戶也曾至頂樓曬棉被等語(見本院卷第276至278頁)，衡以前揭證人作證前已具結，且經本院行隔離訊問，其等就系爭社區部分棟別之頂樓有存在頂樓增建物，且該等增建物已存在數十年之久乙情，俱屬相符，並參諸房屋頂樓存在水錶區，則系爭房屋各樓層住戶有抄錄或開關水錶需求時，均需步行至系爭屋頂平台，足見系爭房屋住戶就系爭屋頂平台長年來由系爭房屋5樓所有權人占有使用乙節，應有知悉，並其他樓層房屋所有人均未為反對，亦未為任何之干涉，是以，系爭房屋所有人既明知上開使用系爭土地之情況，並以此為基礎由頂樓住戶負責屋頂平台之修繕及費用分攤，自堪認其等已默示同意由系爭房屋5樓所有權人占有使用系爭屋頂平台，基此，應認系爭房屋所有人間於對於系爭屋頂平台之使用，確實有分管契約存在乙情，堪予認定。

再參以系爭社區召開之111年3月26日區權會會議紀錄(見本院卷第55至57頁)所示，其中議案三、頂樓修繕問題：1.如有加蓋，由加蓋樓層的住戶負責修繕及其費用，無論是前屋主或現任屋主加蓋，都應由現任屋主負責修繕及其費用。

2.如無加蓋，由各樓層住戶共同負擔修繕費用，負擔費用比例為一樓一成，二樓兩成、三樓兩成、四樓兩成、五樓三成，而案經無異議通過，並列入社區規約乙情，此可參兩造不爭執之系爭社區規約第五章住戶共同遵守協定事項第22條：住戶應遵守之事項，增列第11項頂樓修繕問題：第1款，如有加蓋，由加蓋樓層的住戶負責修繕及其費用，無論是前屋主或現任屋主加蓋，都應由現任屋主負責修繕及其費用；

第2款若無加蓋，由各樓層住戶共同負擔修繕費用，負擔費用的比例為一樓一成、二樓兩成、三樓兩成、四樓兩成、五樓三成(111年3月26日第三屆第一次區分所有權人會議決議通過)，可知系爭社區已約明如有頂樓加蓋建物，則由頂樓住戶負責頂樓修繕及費用支應，亦即同意系爭6樓增建由上訴人繼續使用，並以此為基礎為修繕義務及費用之分擔，足以推論系爭社區之各樓層區分所有人，就系爭6樓增建由5樓住戶占有、使用，應有達成默示分管之合意存在，是上訴人抗辯其占有使用系爭6樓增建，且該增建有占有使用系爭屋頂平台之正當法律上權源乙節，應為可採。

⒊又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。

公寓大廈管理條例84年公布施行之前，倘含大樓地主與建商之全體起造人，就屬共有而作為法定停車場使用之地下室，訂有分管約定，各立約之起造人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，於該分管契約未合法終止前，應受其拘束（最高法院104年度台上字第1084號判決意旨參照）。

再購屋本屬生活大事，買方對於所欲購買之不動產現狀、周遭環境，衡情自會詳為觀察並深入研究。

而本件系爭屋頂平台遭系爭6樓增建占用之情況，由系爭房屋外部觀看即可確知，此觀上訴人所攝系爭房屋所在棟別之外觀照片即明（見本院卷第227至237頁)。

本件被上訴人固均非系爭房屋之起造人，惟其嗣後購買系爭房屋4樓時，若謂對於系爭房屋5樓所有權人在系爭屋頂平台搭蓋系爭6樓增建並占用附圖編號15(1)、15(2)所示土地之現狀毫不知情，實與常情有違；

況系爭房屋之水錶區需由公共空間能夠抵達，如有該開關水錶需求，本須至系爭屋頂平台等情，業如前陳，是被上訴人顯然知悉或可得而知系爭屋頂平台由系爭房屋5樓所有權人占用之事實，而非善意第三人，其等應受原分管協議之拘束無疑。

⒋被上訴人雖辯稱系爭社區規約約定頂樓平台不得加蓋等語。

然據證人林修合系爭規約係管委會成立之時即6年前所定，之前已增建就由原先加蓋之人使用，後續要再增建即不允許等語(見本院卷第273頁)，而系爭6樓增建於78年間即已存在乙情，為兩造所不爭執，顯見系爭規約欲規範之對象本非既存之系爭6樓增建，是被上訴人以系爭規約認定系爭6樓增建不具坐落之合法權源，自屬無據。

被上訴人復辯稱單純之沈默原則上均不得謂為默示之同意，且知悉某項事實而不為反對之表示亦不得直接推論為默示之同意等語。

然查，系爭社區之各共有人除就系爭房屋5樓住戶長期占有使用系爭6樓增建未為反對，及未為任何之干涉外，尚決議由5樓住戶負責修繕頂樓義務及負擔費用支出，業如前述，則系爭房屋各共有人就系爭房屋5樓住戶占用系爭屋頂平台一事，顯非僅係單純之沉默而已。

佐以，各共有人間如無默示分管契約之存在，各樓層房屋所有權人豈有容忍系爭房屋5樓住戶自78年間起長期占有、使用系爭6樓增建，而未加干涉，及5樓住戶又何以須就系爭屋頂平台另行負擔修繕費用之理？益證系爭房屋各樓層房屋所有人，已就系爭6樓增建由5樓住戶占有、使用，成立默示分管契約。

㈡被上訴人依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求上訴人拆除系爭6樓增建物，將占用部分返還被上訴人及其餘共有人，有無理由？上訴人基於默示分管協議而有權占有系爭屋頂平台如附圖編號15(1)、15(2)所示土地，且被上訴人應受該分管協議拘束。

從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求上訴人將系爭6樓增建物拆除，並將附圖編號15(1)、15(2)所示土地返還被上訴人及全體共有人，並無理由。

六、綜上所述，被上訴人依民法第821條、第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭6樓增建拆除，並將占有之系爭屋頂平台返還予全體共有人，於法無據，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 黃信滿
法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 李淑卿