臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,簡上,521,20240319,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度簡上字第521號
上 訴 人 新邨社區公寓大廈管理委員會

法定代理人 余秀琴
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代 理人 金家豪律師
蔡爵陽律師
被 上 訴人 鍾依庭
訴訟代理人 王信凱律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於中華民國111年10月5日本院板橋簡易庭板建簡字第73號第一審判決提起上訴，經本院於113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、上訴駁回。

二、原判決主文第一項附件第4頁即如附表一所示之「預算詳細表」應更正為如附表三所示之「更正後預算詳細表」、第14頁即如附表二所示「預算詳細表-漏水」應更正為如附表四所示之「更正後預算詳細表-漏水」。

三、第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序事項：按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止；

前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。

本件上訴人之法定代理人原為麥莉，於訴訟繫屬中變更為余秀琴，業據其提出新北市永和區公所112年9月12日新北永工字第1122194674函文為證（本院卷第218頁），並據其聲明承受訴訟（本院卷第217頁），核與上開法律規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、被上訴人主張：被上訴人所有位於新北市○○區○○路○段00號2樓之9房屋(下稱系爭房屋)之陽台平頂（即樓地板之下方）（下稱A漏水處）與儲藏室外牆側（下稱C漏水處）發生漏水，依社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木記師公會）鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)認定，A漏水處之漏水原因與外牆層縫（系爭房屋及3樓之9房屋交界）屋外雨水滲漏有因果關係；

C漏水處之漏水原因與外牆層縫（系爭房屋及3樓之9房屋交界）上緣屋外雨水滲漏有因果關係。

又漏水處外牆並非具有使用上、構造上之獨立性，為整棟大廈之所以矗立所必要，顯非屬專有部分，亦非得單獨為區分所有權之客體，自屬共有部分，依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定應由上訴人負擔修繕、管理、維護之義務。

爰依民法第184條第1項前段、第2項、第185條第1項、第191條第1項及公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定併予主張，請求擇一為有利判決，並聲明：㈠上訴人應將被上訴人所有系爭房屋依附件所示修復漏水。

㈡上訴人應依附件所示將被上訴人所有系爭房屋因本件漏水所生損害回復原狀等語（被上訴人於原審請求修復主臥室外牆側漏水及損害回復部分，經原審判決被上訴人敗訴，未據被上訴人聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。

並於本院答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：系爭鑑定報告認定A漏水處之漏水原因與外牆層縫（2樓之9及3樓之9房屋交界）屋外雨水滲漏及3樓之9房屋給水管滲漏有因果關係；

C漏水處之漏水原因與外牆層縫（2樓之9及3樓之9房屋交界）屋外雨水滲漏有因果關係。

是系爭房屋漏水位置，即在被上訴人所有系爭房屋樓上，即3樓之9房屋花台下方。

而花台及花台下方之外牆，並非承重牆壁，且社區規約並無特別約定大樓之外牆為專有部份或共用部分；

再從規約第2條記載：「專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部份之範圍界定如附件一及附件二」，檢視系爭大樓規約附件一及附件二，均未將外牆約定為共同使用部分；

又住戶留存系爭大樓於銷售時之平面圖，清楚可見陽台及花台為80號2樓之9至15樓之9區分所有權人所有，此與被上訴人所有系爭房屋之登記謄本記載相符，則花台為80號2樓之9及3樓之9專有部分，緊密連接花台下方之外牆，既非承重牆壁，應認屬專有部份，方與公寓大廈管理條例第56條第3項第1款規定、地籍測量實施規則第273條第1款、第2款規定相符。

因此，依公寓大廈管理條例第10條第1項、公寓大廈管理條例第12條規定，系爭房屋之漏水應由被上訴人與3樓之9房屋區分所有權人共同負擔，上訴人並無維護或修繕之義務等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原判決不利上訴人部份廢棄。

㈡上開廢棄部份，被上訴人於第一審之訴駁回。

三、經查，被上訴人所有之系爭房屋陽台平頂與儲藏室外側牆有漏水，其中陽台平頂之漏水原因與外牆層縫（系爭房屋及3樓之9房屋交界）屋外雨水滲漏有因果關係；

儲藏室外側牆之漏水原因與與外牆層縫（系爭房屋及3樓之9房屋交界）上緣屋外雨水滲漏有因果關係等情，業據提出漏水照片為證（原審卷第127至133頁）。

又原審依被上訴人聲請囑託新北市土木技師公會鑑定系爭房屋漏水原因、修復項目、修復方方式及修繕費用（原審卷第139頁），經新北市土木技師公會出具系爭鑑定報告，認定陽台平頂即A漏水處漏水與3樓之9房屋給水系統及（2樓及3樓交界）外牆層縫屋外雨水滲漏有因果關係；

儲藏室外側牆即C漏水處之滲漏水與（2樓及3樓交界）外牆層縫上緣屋外雨水滲漏有因果關係等情，有新北市土木技師公會出具鑑定報告書足參（該報告書第5頁）。

上訴人就該鑑定內容迄未爭執，堪認系爭房屋之陽台平頂及儲藏室因其外牆層縫雨水滲漏及3樓之9房屋給水系統滲漏造成漏水現象。

四、按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。

前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。

共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」

、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，民法第799條第1項、第2項、公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款分別定有明文。

是公寓大廈管理條例所定共用部分，包含：⑴區分所有建築物專有部分以外之其他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款規定參照），例如區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓大廈管理條例第7條第2、3款、第8條第1項規定參照）等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之；

⑵不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3條第4款所定附屬建築物），例如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等是；

⑶區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大廈管理條例第3條第6款參照）。

亦即倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。

而「外牆」依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款規定乃指建築物外圍之牆壁，藉以區分是否為供居住使用之室內，並可由建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途，及公寓大廈規約、區分所有權人會議決議等據以判斷其屬專有部分或共用部分（最高法院104年度台上字第197號判決意旨參照）。

經查，造成A漏水處及C漏水處滲漏水之外牆（下稱系爭外牆）為該大樓之外圍牆面，兩造迄未爭執系爭外牆為使用執照圖面原有之設置，觀諸系爭外牆與其餘樓層外牆構成一致性景觀等情，有照片在卷可參（本院卷第139頁）。

堪認系爭外牆屬大樓建物外牆之一部分不具有獨立性，且為維持整體建物安全及其外觀所必要之構造，屬於該棟大樓區分所有權人共同使用之共用部分。

至於上訴人雖抗辯系爭外牆並非承重牆壁，且緊密連接花台下方之外牆，應屬專有部分，且系爭社規約並未約定大樓之外牆為共有部分，上訴人不負修繕之義務等語，並提出新北市土木技師公會函文、建物登記謄本及銷售平面圖為證。

經查，A漏水處及C漏水處所處之外牆非屬承重牆等情，固據新北市土木技師公會函文說明在卷（本院卷第175頁）。

惟公寓大廈管理條例第7條第3款係規定屬於共同部分之承重牆壁不得約定為專用部分，自無從據以反推非屬承重牆性質之外牆即非為共用牆壁而為該樓層區分所有權人之專有部分。

其次，公寓大廈管理條例第56條第3項規定，辦理公寓大廈建物所有權第一次登記，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界；

建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；

附屬建物以其外緣為界辦理登記；

有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

蓋區分所有權人之單獨所有權，如以區分所有之空間為範圍，違反物權須以物為標的之原則，故以上開規定規範建築物登記所有權之範圍，俾維持區分所有建築物為物的性質，但解釋上應認為此屬於區分所有權之對外關係（例如買賣、課稅等），於區分所有權人相互間之內部關係，仍應認為建築物之外牆為區分所有權人所共有。

從而，上訴人上開辯詞，洵屬無據，不足採信。

五、又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，民法第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第2項分別定有明文。系爭房屋因外牆層縫雨水滲漏導致陽台平頂及儲藏室牆面壁癌、油漆剝落、牆面磁磚白華等情，有鑑定報告在卷可佐。而系爭外牆乃系爭大樓共用部分業經本院認定如上，則上訴人就該共用部分即應負有修繕、管理、維護之義務，卻未能盡其義務，致系爭房屋因漏水、滲水發生上開損害結果，顯係過失不法侵害被上訴人系爭房屋之所有權，則被上訴人依民法第184條第1項前段、公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求上訴人修復系爭外牆滲漏處及系爭房屋因滲漏水所生之損害等情，核屬有據。其次，A漏水處及C漏水處之修復方式，與系爭房屋因系爭漏水所受損害之回復方式，亦經原審囑託新北市土木技師公會鑑定如附件第1至2頁所示，修復外牆漏水費用概估為20萬6,514元、回復系爭房屋因漏水導致損害之修費用為8萬6,625元等情，有系爭鑑定報告可按（鑑定報告第56至57頁，第68至69頁），足認被上訴人請求上訴人依如附件第1至2頁所示之修復方式完成A漏水處及C漏水處之修繕與回復屋內陽台平頂及儲藏室牆壁之損害乙節，應屬合理。惟鑑定報告所提出有關漏水修復費用預算詳細表之金額為20萬6,514元部分（鑑定報告第68頁，即附表二）及全部工程之預算詳細表金額為29萬3,139元（鑑定報告第58頁，即附表一），均有包括同為造成A漏水處漏水原因之3樓之9號房屋給水管之更新工程，然上訴人對於3樓之9號給水管之漏水不負修繕義務，此部分應由3樓之9房屋所有權人負修繕義務。是原審判決附件第4頁「預算詳細表」、第14頁「預算詳細表-漏水」應分別更正為附表三及附表四所示。

六、結論，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第項前段及民法第184條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋外牆及系爭房屋損害依附件所示方式為修繕，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。惟原判決主文第1項附件第4頁「預算詳細表」、第14頁「預算詳細表-漏水」，均包括上訴人不負修繕義務之給水管更新工程，爰逕行更正如本判決主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，因此判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
民事第七庭 審判長法 官 陳映如
法 官 劉明潔
法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
書記官 許宸和
附表一：預算詳細表
地點 新北市○○區○○路○段00號2樓之9 編號 110-A0406 項次 項目及說明 單位 數量 單價 複價 備註 一 假設工程 式 1 65,000元 1 施工架搭設(須符合CNS4750規範) 式 1 55,000元 55,000元 2 工區職安設置(含圍籬、警示帶等) 式 1 10,000元 10,000元 二 外牆防水工程 式 1 46,800元 1 層縫高壓水槍清洗 式 1 4,000元 4,000元 2 外牆裂縫檢視及填補 式 1 5,000元 5,000元 3 外牆陰角處檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 4 外牆面溝縫檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 5 上方層縫處至下方牆板交界不垂流PU防水施作 M2 4 3,200元 12,800元 6 外牆面及上方層縫處至下方牆板交界塗佈不變黃耐候油性外牆漆2道 道 2 5,000元 10,000元 7 施作前環境保護及施作後工區環境清潔 式 1 5,000元 5,000元 三 室內修復-儲藏室防水工程 式 1 47,500元 1 牆面施作前環境保護 式 1 3,000元 3,000元 2 牆面粉刷層敲除 式 1 9,000元 9,000元 3 牆面防水層施作 式 1 9,500元 9,500元 4 牆面1：3水泥砂漿整平及粉光 式 1 13,000元 13,000元 5 牆面油性水泥漆2道 式 1 5,000元 5,000元 6 牆面油漆1底2度復原 式 1 8,000元 8,000元 四 室內修復-陽台防水工程 式 1 27,500元 1 天花板施作前環境保護 式 1 3,000元 3,000元 2 天花板粉刷層敲除 式 1 4,000元 4,000元 3 天花板防水層施作 式 1 4,000元 4,000元 4 天花板油性水泥漆2道 式 1 2,500元 2,500元 5 天花板油漆1底2度復原 式 1 4,000元 4,000元 6 梁牆塗佈不變黃耐候油性漆2道 道 5,000元 10,000元 磁磚面 五 給水管更新工程 式 1 67,000元 1 既有熱水管檢視及截斷 式 1 6,000元 6,000元 2 新設熱水管及測試 式 1 25,000元 25,000元 3 配管及現地復原 式 1 36,000元 36,000元 六 利潤及管利費(10%) 式 1 25,380元 (一~五)*10% 七 營業稅(5%) 式 13,959元 (一~六)*5% 總價(總計) 293,139元 附表二：預算詳細表-漏水
地點 新北市○○區○○路○段00號2樓之9 編號 110-A0406 項次 項目及說明 單位 數量 單價 複價 備註 一 假設工程 式 1 65,000元 1 施工架搭設(須符合CNS4750規範) 式 1 55,000元 55,000元 2 工區職安設置(含圍籬、警示帶等) 式 1 10,000元 10,000元 二 外牆防水工程 式 1 46,800元 1 層縫高壓水槍清洗 式 1 4,000元 4,000元 2 外牆裂縫檢視及填補 式 1 5,000元 5,000元 3 外牆陰角處檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 4 外牆面溝縫檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 5 上方層縫處至下方牆板交界不垂流PU防水施作 M2 4 3,200元 12,800元 6 外牆面及上方層縫處至下方牆板交界塗佈不變黃耐候油性外牆漆2道 道 2 5,000元 10,000元 7 施作前環境保護及施作後工區環境清潔 式 1 5,000元 5,000元 三 給水管更新工程 式 1 67,000元 1 既有熱水管檢視及截斷 式 1 6,000元 6,000元 2 新設熱水管及測試 式 1 25,000元 25,000元 3 配管及現地復原 式 1 36,000元 36,000元 四 利潤及管利費(10%) 式 1 17,880元 (一~三)*10% 五 營業稅(5%) 式 9,834元 (一~四)*5% 總價(總計) 206,514元 附表三：更正後預算詳細表
地點 新北市○○區○○路○段00號2樓之9 編號 110-A0406 項次 項目及說明 單位 數量 單價 複價 備註 一 假設工程 式 1 65,000元 1 施工架搭設(須符合CNS4750規範) 式 1 55,000元 55,000元 2 工區職安設置(含圍籬、警示帶等) 式 1 10,000元 10,000元 二 外牆防水工程 式 1 46,800元 1 層縫高壓水槍清洗 式 1 4,000元 4,000元 2 外牆裂縫檢視及填補 式 1 5,000元 5,000元 3 外牆陰角處檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 4 外牆面溝縫檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 5 上方層縫處至下方牆板交界不垂流PU防水施作 M2 4 3,200元 12,800元 6 外牆面及上方層縫處至下方牆板交界塗佈不變黃耐候油性外牆漆2道 道 2 5,000元 10,000元 7 施作前環境保護及施作後工區環境清潔 式 1 5,000元 5,000元 三 室內修復-儲藏室防水工程 式 1 47,500元 1 牆面施作前環境保護 式 1 3,000元 3,000元 2 牆面粉刷層敲除 式 1 9,000元 9,000元 3 牆面防水層施作 式 1 9,500元 9,500元 4 牆面1：3水泥砂漿整平及粉光 式 1 13,000元 13,000元 5 牆面油性水泥漆2道 式 1 5,000元 5,000元 6 牆面油漆1底2度復原 式 1 8,000元 8,000元 四 室內修復-陽台防水工程 式 1 27,500元 1 天花板施作前環境保護 式 1 3,000元 3,000元 2 天花板粉刷層敲除 式 1 4,000元 4,000元 3 天花板防水層施作 式 1 4,000元 4,000元 4 天花板油性水泥漆2道 式 1 2,500元 2,500元 5 天花板油漆1底2度復原 式 1 4,000元 4,000元 6 梁牆塗佈不變黃耐候油性漆2道 道 5,000元 10,000元 磁磚面 五 利潤及管利費(10%) 式 1 18,680元 (一~四)*10% 六 營業稅(5%) 式 10,274元 (一~五)*5% 總價(總計) 215,754元 附表四：更正後預算詳細表-漏水
地點 新北市○○區○○路○段00號2樓之9 編號 110-A0406 項次 項目及說明 單位 數量 單價 複價 備註 一 假設工程 式 1 65,000元 1 施工架搭設(須符合CNS4750規範) 式 1 55,000元 55,000元 2 工區職安設置(含圍籬、警示帶等) 式 1 10,000元 10,000元 二 外牆防水工程 式 1 46,800元 1 層縫高壓水槍清洗 式 1 4,000元 4,000元 2 外牆裂縫檢視及填補 式 1 5,000元 5,000元 3 外牆陰角處檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 4 外牆面溝縫檢視及補強 式 1 5,000元 5,000元 5 上方層縫處至下方牆板交界不垂流PU防水施作 M2 4 3,200元 12,800元 6 外牆面及上方層縫處至下方牆板交界塗佈不變黃耐候油性外牆漆2道 道 2 5,000元 10,000元 7 施作前環境保護及施作後工區環境清潔 式 1 5,000元 5,000元 三 利潤及管利費(10%) 式 1 11,180元 (一~二)*10% 四 營業稅(5%) 式 6,149元 (一~三)*5% 總價(總計) 129,129元