臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,1730,20240418,2

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1730號
原 告 高聰敏
訴訟代理人 趙懷琪律師
被 告 蕭開芬
訴訟代理人 朱麗真律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國113年3月7日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣130,000元，及自民國111年8月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔20％，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，得假執行。

但被告如以新臺幣130,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國111年2月14日經由訴外人京石不動產仲介有限公司（下稱京石仲介公司）居間媒介，以新臺幣（下同）5,580,000元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3樓房屋及坐落基地（下合稱系爭房地，如單指房屋則稱系爭房屋），兩造簽有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）為憑。

原告已付訖買賣價金，被告亦已於111年3月23日完成系爭房地所有權移轉登記。

㈡而後原告委由訴外人林振輝裝潢系爭房屋時，先於111年4月22日發現次臥入門口處以及次臥天花板有漏水痕跡，均非屬被告所告知「主臥及大門口因（外牆）漏水有壁癌」之瑕疵（下稱系爭外牆漏水瑕疵）；

再於000年0月間進行廚房施工時，發現廚房上方及次臥門外上方漏水，並以木支架上方放置大鐵盤（廚房上方）及小鐵盤（次臥門外上方），承接漏水後排出。

上開漏水位置均在天花板內，非原告得以肉眼一望即知，且非被告於交易過程時所曾告知。

嗣於111年5月26日起，鶯歌區連續下雨，原告又發現次臥入門口有漏水水痕、廚房天花板多處漏水（包括：內側左上角、左內側、正上方、右上方、右前方等處）；

至111年5月27日漏水情形加劇，廚房右中間上方及原大鐵盤放置處均漏水，甚至111年5月28日漏水水量甚大，須以藍色塑膠布承接漏水，可見系爭房屋漏水嚴重（下稱系爭頂板漏水瑕疵）。

㈢原告又經系爭房屋樓下（即新北市○○區○○路000巷00號2樓房屋，下稱系爭2樓房屋）屋主即訴外人陳麗梅告知，被告購入系爭房屋時曾更改原浴廁位置，並因管路遷移等因素，造成系爭2樓房屋廚房上方天花板及廁所外牆等漏水多年，苦不堪言，但被告卻拒絕處理，原告不得不委請林振輝一併修繕（經查係浴廁地板內之化糞管破裂、補丁失效，導致滲漏水至系爭2樓房屋，下稱系爭鄰損瑕疵）。

㈣原告雖曾同意被告僅就系爭房屋之海砂、輻射、凶宅等三大瑕疵負擔保之責：「（其他約定事項）買賣雙方協議合意，賣方只負海砂、輻射、凶宅等三大瑕疵擔保之責，其餘瑕疵擔保之責皆免除，房屋依現況交屋，概由買方自行修繕，與賣方無涉」（下稱系爭特約），然此係因原告簽約時被告知系爭房屋僅有客廳牆壁、主臥牆壁之滲漏水（即系爭外牆漏水瑕疵），以及廁所上方裝設有小鐵盤等情，是原告認知該部分成因係外牆漏水，經交屋裝潢後始發現大雨後系爭房屋廚房、次臥滴水，拆除鐵盤後更加嚴重，且該處天花板已有明顯結晶（即系爭頂板漏水瑕疵），足見屬室內的嚴重漏水，程度嚴重可腐蝕鋼筋造成結構老化危害之狀況，實非簽約時已告知之瑕疵。

被告應係故意不告知系爭房屋存有系爭頂板漏水、鄰損瑕疵，系爭特約應屬無效。

㈤系爭房屋既存有系爭頂板漏水、鄰損瑕疵，影響系爭房屋居住安全之舒適性，當會減少系爭房屋價值及通常效用，且非屬原告於簽約時所明知，被告自應負物之瑕疵擔保責任。

因系爭房屋即便修復系爭頂板漏水、鄰損瑕疵後，仍有交易性貶值，爰行使民法第359條減少價金權，減少系爭房地之買賣價金669,600元（以實務採用4％至19％之中間值12％計算），先位依民法第179條規定請求被告返還減少之買賣價金；

備位依民法第360條規定，請求被告賠償原告修復系爭頂板漏水、鄰損瑕疵之費用計247,000元，以及原告無法依原訂期間（原訂111年5月底完工）使用收益系爭房屋、受有相當於租金之損害計170,000元（自111年5月30日停工至112年3月計10個月、以每月17,000元計算）。

㈥先位聲明：被告應給付原告669,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

備位聲明：被告應給付原告417,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告抗辯：㈠被告於110年11月16日委託出售系爭房地時，已就標的現況說明書中載明系爭房屋「室內」有滲漏水、賣方不修理以現況交屋等語；

嗣兩造於111年2月14日簽立系爭買賣契約時，亦以系爭特約免除被告除海砂、輻射、凶宅外之瑕疵擔保責任、依現況交屋，故系爭房屋嗣後出現除前開三大瑕疵以外如何之瑕疵，均與被告無涉。

況且，原告於點交系爭房地前，已知悉系爭房屋漏水擴大情事，仍無調整系爭特約排除事項之表示，顯見兩造均充分認知系爭房屋情形而簽立系爭特約。

㈡原告所指之系爭頂板漏水（即廚房、浴室外面走道、次臥等處漏水），乃係因交屋後，原告僱請之施工人員將大小鐵盤取出所致，屬系爭房屋危險移轉後始出現之瑕疵，非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。

至系爭鄰損瑕疵部分，被告於出賣系爭房屋前已委請師傅修繕，且尚在保固期間，若系爭2樓房屋仍有漏水，應由被告繼續處理，然系爭2樓房屋屋主陳麗梅於被告修繕完成後未通知仍有漏水之情，原告擅自僱工打掉浴廁牆壁壁磚、地磚檢查線路而追加工程產生費用，請求被告賠償亦無理由。

㈢此外，系爭房屋瑕疵若經修繕後，應無再減少系爭房屋之效用或價值，難認會再造成交易價值減損。

另原告所提修復費用單據，已施作者僅為浴室全室地、壁磚打除清運等項，則此估價內容究與原告主張被告應負責之損害有何因果關係？修復系爭鄰損瑕疵為何要進行壁磚、地磚等追加工程？ 均有待原告舉證。

至租金損害部分，系爭買賣契約業已特約免除被告此部分之瑕疵擔保責任，且損害擴大係因原告委請師傅奉命取出鐵盤所致，原告主張室內因漏水而導致無法使用收益系爭房屋云云，非可歸責於被告。

㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造經京石仲介公司居間媒介，於111年2月14日簽訂系爭買賣契約，其中訂有系爭特約，免除被告除海砂、輻射、凶宅外之瑕疵擔保責任；

被告已依約完成系爭房地所有權移轉登記及點交義務等情，有系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷一第15至28頁），復為兩造所不爭執，即堪認定。

原告另主張被告故意不告知系爭房屋存有系爭頂板漏水、鄰損瑕疵，系爭特約無效，請求被告應負物之瑕疵擔保責任，返還減少價金或賠償損害等節，則為被告以前揭情詞置辯。

經查：㈠系爭頂板漏水瑕疵係於系爭房屋危險移轉後始行發生，非出賣人所負物之瑕疵擔保責任範疇：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條、第359條定有明文。

又依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。

揆之上開規定可知，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限；

倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院73年度台上字第1173號、95年度台上字第951號判決意旨參照）。

⒉負責接洽被告之京石仲介公司所屬經紀營業員即證人陳淯菲，已到庭結證稱：我是賣方的仲介，銷售系爭房地前曾經親自到場查看，系爭房屋大門打開左側牆面及主臥右側靠窗牆壁有滲漏水情形，也就是大門側牆邊有油漆浮起、稍微要脫落的樣子，主臥的牆壁有水痕，被告是跟我說她可以自行處理或是折價讓買方處理；

兩造簽約後，我曾經趁下雨時再去查看系爭房屋二次，第一次去看的時候主臥的漏水變嚴重，靠近牆壁接縫的天花板處會滴水下來，第二次去看時，主臥地面上已經有積水，我都有將這兩次的情形告知買方仲介林沁怡等語（見本院卷一第224至227頁）；

而負責接洽原告之京石仲介公司所屬經紀營業員即證人林沁怡，亦到庭結證稱：我是買方的仲介，帶看時系爭房屋的客廳牆壁大門旁、主臥室牆壁有一片一片、邊緣呈咖啡色痕跡的水痕，但其他地方都沒有漏水的跡象；

我也曾經在下雨天的時候查看、帶看系爭房屋，會看到有水痕的地方愈來愈濕，不過其他地方沒有滴水或滲水；

兩造簽訂系爭買賣契約後、點交房屋前，有一次大雨過後我也有再帶原告去系爭房屋查看，原來的那二處水漬有擴散、其他地方則沒有異狀，原告當時是說要找師傅來看；

陳淯菲後來有跟我提過漏水變嚴重即滴水、積水的情形，我也轉告原告，原告說他會趕快找師傅來處理等語（見本院卷一第218至221、231頁）。

⒊而原告所委請統包系爭房屋室內裝潢、外牆防水及室內修繕工程之證人林振輝，則到庭結證稱：我是在111年4月25、26日進場，先依原告指示施作外牆防水工程，接著依序進行木作、水電等工程；

水電師傅在換廚房天花板及走道崁燈的時候，發現廚房天花板上有鐵盤，可能是水電師傅伸手進去拉管線的時候不小心動到，造成鐵盤、塑膠接管移位，當天晚上有下雨，隔天工班進場施作時就發現廚房及浴室外面地板積水，才緊急聯絡原告，原告就叫我把廚房、浴室天花板裡面和外面的塑膠板、鐵盤通通拆掉檢查，因為那時候是梅雨季節、接連下雨10幾天，漏水就愈來愈嚴重了，漏水範圍逐漸擴大，次臥也開始漏水；

廚房天花板正上方裝有大鐵盤、次臥及浴室外面走道天花板上裝有小鐵盤，兩個鐵盤間有用塑膠管銜接，另外有一條塑膠管連接到外牆排水出去，而天花板內因為長年漏水，才會把水泥中的氯化鈣帶出來，形成結晶（即本院卷一第170至171頁），我判斷漏水原因應該是屋頂漏下來，因為樓層板有裂，才會漏水到系爭房屋；

根據我抓漏的經驗，曾經碰過類似以鐵盤承水再引水排出的工程，當時我也判斷廚房、次臥及浴室外面走道的大、小鐵盤是承水工具、接管是排水作用等語明確（見本院卷一第302至311頁），並有施工前、中之照片可參（見本院卷一第165至186頁）。

⒋勾稽上三證人證述內容及卷附現場照片可知，系爭房屋於危險移轉（點交）前，縱因大雨加劇滲漏水程度，仍僅有被告已告知之客廳、主臥滲漏水缺點（即系爭外牆漏水瑕疵）；

迄因林振輝所僱水電師傅之故（碰撞原設置在廚房天花板內之大鐵盤、接管，使之移位），廚房天花板處始出現漏水現象；

再因原告指示拆除原設置在廚房、次臥及浴廁外面走道之大、小鐵盤及接管後，漏水範圍更擴大至次臥（即系爭頂板漏水瑕疵）。

再依本院職務上所知，以鐵盤承接漏水再引水排出，屬修繕漏水工法之一種，證人林振輝亦為如是證述。

參互以觀，應可認系爭房屋曾有廚房、次臥及浴廁外面走道上方滲漏水之情，然業經修復，是於系爭房屋危險移轉時，即非屬足以滅失或減少系爭房屋價值或通常效用之瑕疵，自非被告所應負出賣人物之瑕疵擔保責任範疇。

更遑論，系爭漏水瑕疵乃係系爭房屋危險移轉後，因林振輝所僱水電師傅破壞原有鐵盤及接管等裝置之效用、原告進而指示拆除所造成。

㈡被告故意不告知系爭鄰損瑕疵，系爭特約免除此部分之瑕疵擔保義務無效，被告應就系爭鄰損瑕疵負物之瑕疵擔保責任：⒈按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。

⒉證人即系爭2樓房屋屋主陳麗梅業已到庭結證稱：我住在系爭2樓房屋已經20年了，被告購入系爭房屋時曾更改廁所格局，之後系爭2樓房屋廚房天花板就開始漏水；

我曾經跟被告反應過，被告一直表示會處理，但被告找的師傅只有來過系爭2樓房屋查看過1次，大概是疫情發生前的事，但沒處理好、也沒試水或來跟我確認，還是一直漏水，嚴重的時候會滴水，要用水盆去裝；

被告賣屋給原告之前，大概有1、2年沒人住，沒人住的時候沒有漏水，現在是因為原告找人整修系爭房屋，有人使用廁所，所以系爭2樓房屋廚房天花板又開始漏水，不過現在漏水情形比較好，原告有說他會處理這個問題，但我不知道原告會如何處理；

被告並沒有跟我說她會找水電師傅來處理系爭2樓房屋漏水問題，也沒有跟我說有保固、有任何問題可以直接跟師傅聯絡等語（見本院卷一第288至294頁）。

⒊而證人林振輝亦結證稱：系爭2樓房屋漏水地方的正上方是系爭房屋的浴室，本來我研判是馬桶的問題，在我進場期間，被告有找師傅來修馬桶，修完後我有刻意去按馬桶的水測試，結果還是有漏水；

原告就指示我將浴室壁磚、地磚打掉檢查管路，發現浴室樓地板有作防水層，防水層下面是化糞管，但化糞管補過二塊，用塑膠管切片貼附上去，測試後有水溢出，系爭2樓房屋漏水的原因應該就是化糞管補丁的那二塊補丁漏水等語（見本院卷一第305頁），並提出化糞管補丁照片供參（見本院卷一第407頁）。

⒋本院審酌證人林振輝除可提出客觀之化糞管補丁照片為憑外，其所證述系爭房屋浴廁地板施作防水層，但防水層下方化糞管有補丁且會溢水之事實，核與證人陳麗梅證稱系爭2樓房屋廚房天花板於系爭房屋更改廁所格局後開始漏水、經被告修繕仍未排除等情，相互吻合，堪認系爭房屋於系爭買賣契約成立時確實存有系爭鄰損瑕疵且為被告所明知。

被告復不爭執未告知原告有關系爭鄰損瑕疵存在之事實，是以原告主張被告係故意不告知系爭房屋存有系爭鄰損瑕疵乙情，應為可採。

被告既係故意不告知系爭房屋存有系爭鄰損瑕疵，則依民法第366條規定，系爭特約就免除鄰損瑕疵之擔保義務部分應為無效，被告仍應就系爭鄰損瑕疵負出賣人物之瑕疵擔保責任。

㈢原告得請求被告賠償其修復系爭鄰損瑕疵費用130,000元之損害，其餘請求則屬無據：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359條前段、第360條定有明文。

⒉系爭頂板漏水瑕疵既非屬出賣人物之瑕疵擔保責任範疇，則原告就此瑕疵行使民法第359條減少價金權，再依民法第179條規定請求被告返還減少之買賣價金、依民法第360條規定請求被告賠償修復系爭頂板漏水費用、無法使用收益系爭房屋相當於租金之損害，即屬無據。

⒊至被告就系爭鄰損瑕疵所應負之瑕疵擔保責任，原告固主張系爭鄰損瑕疵修復後，系爭房屋仍有交易性貶值云云，本院審酌系爭房屋屋齡已近40年（於73年6月建築完成，見本院卷一第55頁），自然耗損、局部修繕等均為一般市場交易可預見且可接受之情形，是系爭鄰損瑕疵修復後，應不致減損系爭房屋收益性及市場性表現，即無交易性貶值，從而原告此部分之主張，即不可採。

惟原告為修復系爭鄰損瑕疵，應支付修繕費用130,000元乙節，業經證人林振輝證述在卷，並提出估價單為憑（見本院卷一第305、439頁）；

再考量系爭房屋浴廁雖曾經被告於100年間翻修，迄至系爭買賣契約成立時已逾10年，且前引估價單所列地磚、壁磚以及馬桶、臉盆、鏡子、毛巾桿等衛浴設備係屬新品，然坊間並無所謂中古地磚、壁磚及衛浴設備可供更換，況依一般工程實務，為重新安裝化糞管，將原有地磚、磁磚及衛浴設備打除，再重新鋪設並施作防水，實屬除去瑕疵、回復原狀之必要方法，且無證據足認系爭鄰損瑕疵經前開方法修復後，其交易價值會高於原來交易價格，是應認原告主張之修復費用130,000元屬必要費用，且無庸扣除折舊。

另原告主張修繕期間無法使用收益系爭房屋相當於租金之損害部分，因原告未舉證修復系爭鄰損瑕疵之必要工期若干、有無與原訂裝潢計畫工期重疊，則其請求自111年5月30日停工至112年3月無法使用收益系爭房屋相當於租金之損害，尚難准許。

四、綜上所述，系爭特約免除被告就系爭鄰損瑕疵之瑕疵擔保義務部分無效，從而原告依民法第360條規定，請求被告賠償修復系爭鄰損瑕疵費用130,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月19日（見本院卷一第89頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、原告雖聲請供擔保請准宣告假執行，惟本判決原告勝訴部分所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應予駁回。

另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰依聲請酌定相當之擔保金額宣告之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 19 日
書記官 廖宇軒