設定要替換的判決書內文
臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1811號
原 告 藍培文
訴訟代理人 徐子評律師
何宗翰律師
被 告 江怡韻
訴訟代理人 蔣美龍律師
王信凱律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國113年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣1,369,950元，及自民國111年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔4分之3，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣456,650元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣1,369,950元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣兩造於民國110年11月7日晚間，就斯時被告所有門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄0號4樓之建物（下稱系爭建物）及其坐落土地（合稱系爭房地）簽訂原證l不動產買賣契約書（下稱系爭契約），於看屋前、看屋時曾多次詢問系爭建物過去是否曾有漏水情形，被告稱系爭建物屋況良好、水電等於五年內亦經重新整理，入住無須再花費裝潢費、且已重做防水，目前無漏水云云，系爭建物之不動產標的現況說明暨確認書（見原證l第26頁至第27頁）內，「本建物有無滲漏水之情形」欄確經勾選為「否」，原告與被告簽立系爭契約書時，並請被告加註「賣方表示現況無漏水，並同意負自交屋日起至六個月止之漏水瑕疵擔保責任。」
之約定事項。
㈡迄於110年12月11日，原告會同室內設計人員前往系爭建物看屋時，驚見僅隔一個月未見之客廳及梯間之牆面，已生有新裂痕及突起，內部疑似因滲漏水而有壁癌，且屋頂出現積水、屋內水壓不足，冷氣排水亦有問題，另經修繕之窗扇僅係可以關上，仍因膠條剝落而有滲漏水之可能。
原告當即向房仲反應此狀況並要求房仲轉知被告，並再次要求於110年12月21日進行驗屋，檢驗結果報告（見原證3)亦顯示系爭建物有「客廳主牆含水量過高，透過水分儀做矩陣式檢測，高低值落差大，部分牆面含水量過高，且牆壁有突起壁癌，疑似有滲水之情形，從環境推斷可能進水點為頂樓屋突部分」、「主臥室窗戶右下角有壁癌、天花板有水斑壁癌」、「主臥上方項樓女兒牆防水層龜裂，可能導致入水點」、「次臥A陽台外推部分天花板有水斑壁癌，該位置設置接水盤且無入水點，推斷為處理接水處理，故作此處理」、「次臥A外牆防水裂痕」、「次臥B天花板有水斑壁癌」、「廚房天花板有裂紋，且產生才目應入水漏水情形，並有水斑壁癌」、「頂樓屋突部分未施作防水，且有積水情形，容易產生下滲，導致樓梯間牆面與室內電箱主牆含水過禹產生壁癌」、「頂樓水表部分未施作防水，現場無排水孔，容易産生積水情形，產生下滲，導致樓梯間牆面與室內電箱主牆含水過高產生壁癌」、「客廳背後樓梯間牆，疑似因為項樓屋突滲水下滲後，產生牆壁油漆隆超狀況」等諸多滲漏水、壁癌問題。
原告此時始確認系爭建物確有滲漏水、壁癌等物之瑕疵。
㈢嗣原告於110年12月28日交屋後，向被告反應上開情事並要求協商後，被告均不予回應，原告於111年l月10日委請律師發律師函，請被告於收到律師函三日內協商系爭契約之解約並回復原狀或減少價金事宜，被告於111年l月11日收受（見原證5第2頁），惟其未予理會。
原告又於111年1月20日申請由新北市建築師公會進行鑑定，新北市建築師公會就系爭建物所為之建築物瑕疵鑑定報告書，其內載明「綜合各因素研判本建築物之房屋減損以總價值百分之陸為合宜。」
（見原證7第3頁），且亦詳列如須進行修繕，所須之總施工費用為新臺幣（下同）1,179,150元。
㈣被告應給付原告系爭建物之修繕費用1,179,150元，及上開瑕疵縱經修繕後，仍有損系爭房地之總價值6%，即636,000元（計算式：系爭房地買賣價金1,060萬元×6%＝636,000元），共計1,815,150元（計算式：1,179,150元＋636,000＝1,815,150元）。
又就被告訴訟代理人所稱房屋出售總價通常占房地出售總價（按：本案為1,060萬）之三成，原告同意以此計算財產汙名化減損，此部分懇請鈞院衡酌。
㈤爰依民法第359條、第179條或第360條或第227條、第213條第1、3項等規定，向被告請求1,815,150元。
並聲明：1.被告應給付原告1,815,150元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠查原告曾於交屋前的110年12月中旬左右突然主張系爭建物發現滲漏水，雙方亦曾就此進行溝通，但當被告詢問原告有何主張時原告始終未為回應，雙方並於110年12月28日完成交屋手續並給付尾款，依系爭契約第10條第6款約定「...辨理點交前雙方...或已發現的瑕疵修繕有爭議未能合意解決...任一方應於點交期限前訴請法院裁判，法院判決確定前...雙方同意...停止專戶價金的撥付....確定的結果執行專戶中價款的撥付...」，然而原告卻未依約定主張或起訴即辦理交屋手續及給付尾款，顯見原告已不再對於系爭建物主張任何物之瑕疵。
㈡系爭契約第15條第3款之約定兩造特約將瑕疵擔保責任約定為6個月，原告如主張減少價金應於雙方交屋日（110年12月28日）起六個月內具體為減少價金的意思表示，然被告係於111年7月初始收到鈞院所寄送的原告民事起訴狀，已逾雙方所約定的除斥期間。
㈢又系爭契約特別約定事項第9條約定：「對於物之瑕疵的處理雙方約定以減少價金為原則，其減價數額無法達成共識時，雙方約定以買方、賣方、仲介公司分別對於所需修繕費用估價，將總數除以三作為減價標準，雙方對於前述減價標準不得拒絕…」，且民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；
基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。
故本件之爭議處理，自應依據上開系爭契約特別約定事項第9條約定以三家估價總數除以三為減價標準辦理，原告並未依循前述雙方的約定進行修繕費用的估算，竟片面逕行依其委託的廠商計算修繕費用起訴主張，並擅自增加雙方約定以外的「房屋減損」費用，其主張顯無理由，應駁回其訴。
㈣原告主張系爭契約為定型化契約云云，目的應係規避系爭契約的特別約定事項第9條規定。
但兩造均非企業經營者，系爭買賣契約並非消費者保護法規範之企業經營者與消費者間就商品或服務所發生之消費關係，自無所謂審閱期間規定之適用，原告此部分之抗辯，即非可採。
㈤原告所提出的新北市建築師公會的鑑定報告書（下稱係爭報告書）不可採信，意見如下：1.鑑定時被告並未在場，鑑定內容項目範圍均係依據原告指示而進行，公正性客觀性及正確性顯有欠缺。
2.系爭報告書所列其六大項工程中，關於假設工程（不知內容為何）、屋頂防水工程、屋凸頂板防水工程及水塔防水工程等屬於公寓的公共空間，不屬於系爭建物室內空間修繕的項目。
3.系爭報告書關於標的價值減損的鑑定，完全未說明其依據的法令、規定、計算公式或資訊為何，即以一句「綜合各因素研判」得到「本建築物之房屋減損以總價值百分之六為合宜」的結論，其過程顯屬粗率荒謬。
㈥末查，原告主張依據民法第179條後段規定請求被告返還其1,815,150元理由為系爭建物因有諸多滲漏水壁癌等瑕疵云云，惟被告否認系爭建物存在諸多滲漏水壁癌等瑕疵。
㈦無污名化損失的問題，退步言之，如認有上開損失，依社團法人新北市建築師公會112年12月27日函說明第三點所示不含土地價值等語，認計算房屋價值減損之損失一般是以房屋課稅現值與土地的公告現值總額作為分母，分子為房屋課稅現值，一般而言比例為房屋3，土地7。
㈧並聲明：1.原告之訴駁回。
2.被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項： ㈠兩造間系爭契約尚未解除，仍屬有效存在。
㈡兩造於110 年11月7 日簽署系爭契約約定原告應給付1060萬元向被告買受系爭房地，價金均已給付完畢，系爭房屋並於110年12月28日交屋。
㈢被告在系爭契約附件之不動產標的現況說明暨確認書第6項次「本建物有無滲漏水之情形」欄，勾選為「否」。
㈣系爭契約第15條：其他約定事項記載：「三、賣方表示現況無漏水，並同意負自交屋日起至6 個月止之漏水瑕疵擔保責任」。
㈤原證3原告委請樂居驗屋公司之檢驗人員就系爭建物驗屋檢驗報告之形式真正不爭執。
四、本院之判斷： ㈠被告交付系爭建物時即已存在漏水之瑕疵：⒈原告主張被告交付之系爭建物有多處漏水之瑕疵等語，並提出原證3原告委請樂居驗屋公司之檢驗人員就系爭建物驗屋檢測報告、原證7新北市建築師公會就系爭建物所為之建築物瑕疵鑑定報告書為證（見本院卷一第57至90頁、第111至154頁），被告對於原證3之驗屋檢測報告之形式真正不爭執（見本院卷一第238頁），而觀諸該驗屋檢測報告之初驗日期為110年12月21日（見本院卷一第59頁），檢驗報告及附件（見本院卷一第61至87頁）顯示系爭建物有「客廳主牆含水量過高，透過水分儀做矩陣式檢測，高低值落差大，部分牆面含水量過高，且牆壁有突起壁癌，疑似有滲水之情形，從環境推斷可能進水點為頂樓屋突部分」、「主臥室窗戶右下角有壁癌、天花板有水斑壁癌」、「主臥上方項樓女兒牆防水層龜裂，可能導致入水點」、「次臥A陽台外推部分天花板有水斑壁癌，該位置設置接水盤且無入水點，推斷為處理接水處理，故作此處理」、「次臥A外牆防水裂痕」、「次臥B天花板有水斑壁癌」、「廚房天花板有裂紋，且產生才目應入水漏水情形，並有水斑壁癌」、「頂樓屋突部分未施作防水，且有積水情形，容易產生下滲，導致樓梯間牆面與室內電箱主牆含水過禹產生壁癌」、「頂樓水表部分未施作防水，現場無排水孔，容易産生積水情形，產生下滲，導致樓梯間牆面與室內電箱主牆含水過高產生壁癌」、「客廳背後樓梯間牆，疑似因為項樓屋突滲水下滲後，產生牆壁油漆隆超狀況」等諸多滲漏水、壁癌問題。
又系爭建物之交屋日為110年12月28日，此為兩造所不爭，原告於上開驗屋程序後確認系爭建物有漏水瑕疵後，於交屋時，在不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書（買方）上記載「交屋當日買方主張如下：經驗屋後發現漏水、壁癌，與賣方承諾之屋況不符（賣方於契約表示現況無漏水），本人將依法訴追。」
，且於110年12月28日交屋後之111年1月10日委請律師發律師函，請被告於收到律師函三日內與律師聯繫，以協商系爭契約之解約並回復原狀或減少價金事宜，被告於111年l月11日收受之事實，業經原告提出原證9不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書（買方）、原證4律師函、原證5中華郵政掛號郵件收件回執在卷可佐（見本院卷一第91至98頁、第233頁），益徵原告主張被告交付系爭建物時即已存在漏水之瑕疵之事實，堪以採信。
⒉再者，原告於交屋後即委請新北市建築師公會就系爭建物瑕疵鑑定之，經建築師公會派兩名建築師於111年2月18日、111年4月11日至系爭建物兩次會勘，會同原告拆卸4樓部分木作天花，兩度勘查拍肇事樓及屋頂層瑕疵處，施作混凝土鑽心取樣送檢驗，同時做水平度及垂直度目視安全鑑定後，鑑定分析與結果認為：「標的物漏水狀況嚴重：此次鑽芯之三顆試體，檢測出混凝土中性化試驗深度8.2、7.2、4.8㎝，高於一般標準值2㎝，顯示此範圍附近之混凝土已缺乏對於鋼筋的保護作用，建議盡速施作房子滲水之防水工程，以防造成鋼筋鏽蝕，導致降低建築物結構之安全性。」
（見本院卷一第113、114頁）等語，可知上開鑑定報告係經由與原告互不相識之兩名專業建築師會同拆卸系爭建物部分木作天花板，並從事施作混凝土鑽芯取樣，依其專業知識所做出之專業判斷，應有相當之可信度；
再者，上開鑑定報告就其鑑定標的物之溝照、用途及現況、鑑定經過，均有詳細之記載，足認系爭房屋於被告交付原告時即存在漏水之瑕疵。
被告主張新北市建築師公會鑑定人員在場鑑定時被告並未在場，鑑定內容項目範圍均係依據原告指示而進行，公正性客觀性及正確性顯有欠缺云云，即非可採。
㈡原告得請求減少價金1,369,950元：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。
物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。
買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。
又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第359條亦定有明文。
是買賣標的物雖有瑕疵，然瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約，僅得請求減少價金，買受人此項請求減少價金之權利，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。
⒉系爭契約系爭建物之不動產標的現況說明暨確認書（見本院卷一第53頁）內，「本建物有無滲漏水之情形」欄確經勾選為「否」，又本說明書內容確實均由委託人親自確認屬實並簽名（蓋章）無誤，並同意作為買賣契約之一部分。
如有不實，委託人願負法律上一切責任。
除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任（見本院卷一第52頁）。
兩造於簽立系爭契約時，於系爭契約第十五條三、加註「賣方表示現況無漏水，並同意負自交屋日起至六個月止之漏水瑕疵擔保責任。」
之其他約定事項，並經兩造於上開手寫補充部分簽名（見本院卷一第33頁），足見被告於兩造簽立系爭契約時，明確表示系爭建物無滲漏水之情形，並同意負擔瑕疵擔保責任；
而系爭建物於被告交付予原告時即有漏水之瑕疵，欠缺上訴人所保證之品質，揆諸上開說明，被告就系爭建物之漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任，原告自得請求減少價金，且其於發現瑕疵後於111年1月10日即通知上訴人，告以被告應聯繫協商雙方系爭契約之解約或減少價金事宜（見本院卷一第91至97頁），上訴人且於翌日收受該意思表示，並於同年6月20日起訴請求減少價金（見本院卷一第11頁），未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間。
被告抗辯系爭契約第15條第3款約定被告瑕疵擔保責任為6個月，原告主張減少價金應於雙方交屋日（110年12月28日）起六個月內具體為減少價金的意思表示，然被告係於111年7月初始收到鈞院所寄送的原告民事起訴狀，已逾雙方所約定的除斥期間云云，並非可採。
⒊就系爭建物之瑕疵事項及價值減損，業經新北市建築師公會為鑑定。
依新北市建築師公會鑑定結果，系爭建物滲漏水狀況嚴重，修繕項目主要分成假設工程、屋頂防水工程、屋凸頂版防水工程、外牆防水工程、室內壁面處理工程、水塔補強防水工程等六大項，施工修繕費用估算總計含稅為1,179,150元，且本鑑定案之不動產受到瑕疵損害時，除非修繕後可不再復發，否則會引起價值減損的現狀，如僅以修復成本作為補償標準，可仍無法完整補償損失，且造成受損害建物在房地產市場上之價值減損（見本院卷一第114頁）；
本鑑定案之不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額，必須估算修繕費用與污名價值減損金額，修繕費用估算明細表即如前述1,179,150元，污名價值減損金額則係將影響房地市場行情之因子（外觀造型與美感、空間使用機能、採光通風與日照、結構安全、消防安全、電器安全、逃生避難安全、室內健康品質、設施設備品質、房屋恆久性品質）分配權重與污名價值減損影響權重分析後，研判系爭房地之污名價值減損以房屋出售總價（不含土地價值）之6％為宜（見本院卷三第51至55頁）。
又房屋價值減損之損失，就房屋出售總價通常占房地出售總價（按：本案為1,060萬）之三成，兩造均不爭執（見本院卷三第86、136頁），故以此計算財產汙名化減損為190,800元（計算式：1,060萬×30％×6％）⒋按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
查原告已給付系爭房地價金1,060萬元予上訴人，而系爭房屋因有瑕疵而得請求減少價金即瑕疵修復費用1,179,150元及交易價值減損190,800元，合計共1,369,950元（計算式：1,179,150元＋190,800＝1,369,950），則被告受領此部分價金之法律上原因已不存在，原告依民法第179條後段規定，請求被告返還1,369,950元，自屬有據。
⒌被告雖以：兩造關於瑕疵擔保責任應依系爭契約特別約定事項第9條約定，以三家估價總數除以三為減價標準辦理，不得擅自增加雙方約定以外的「房屋減損」費用云云，資為抗辯。
惟上開特別約定事項第9條約定：「對於物有瑕疵之處理，雙方約定以減少價金為原則，其減價數額無法達成共識時，雙方約定以買方、賣方、仲介公司分別對修繕所需費用估價，將費用總數除以三為減價標準，雙方對於前述減價標準不得拒絕，同意減價後，賣方不得拒絕交屋，買方不得拒絕付款，否則以違約論，對於前項減價數額認為不公平者，應另依司法途徑處理。
（計算時應有合法業者之估價單憑辦）。」
（見本院卷一第40頁），僅係對物之瑕疵時約定以買方減價收受價金，賣方交屋為原則，並無約定排除原告依法得主張之其他權利，且該約定亦載有如對於減價數額認為不公平者，應另依司法途徑處理等語，是以該約定未排除原告依法得主張之其他權利，亦未約定減價收受之金額僅得以買方、賣方、仲介公司分別對修繕所需費用估價，將費用總數除以三為減價標準。
被告此部分所辯，即不可採。
㈢原告請求本院就民法第359條、第179條或第360條或第227條、第213條第1、3項等規定擇一為有利之判決，民法第359條、第179條部分既經認定為有理由，則就其餘請求權自無庸認定，附此敘明。
五、綜上，原告依民法第359條、第179條之規定請求被告給付1,369,950元，及自111年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；
逾此部分之請求，要屬無據，應予駁回。
六、原告與被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事第一庭 法 官 傅紫玲
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 羅婉燕
還沒人留言.. 成為第一個留言者