臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,1998,20240105,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1998號
原 告 謝昇延
訴訟代理人 林明侖律師
被 告 鄭文忠
鄭文輝
鄭文欽

鄭焜煌

鄭素英

鄭素麗
共 同
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國112年12月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應各給付原告新臺幣拾玖萬柒仟陸佰伍拾壹元，及被告鄭文忠、鄭文輝、鄭焜煌、鄭素麗自一一一年七月六日起、被告鄭素英自一一一年七月七日起、被告鄭文欽自一一一年七月十八日起，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如各以新臺幣拾玖萬柒仟陸佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時原聲明請求：被告應各給付原告新臺幣（下同）85萬元及利息（見本院卷㈠第11頁）。

嗣原告於數次變更聲明後，於民國112年7月3日以擴張聲明狀變更聲明請求：被告應各給付原告120萬元及利息（見本院卷㈡第279頁）。

查原告上開訴之變更，均係基於契約爭議所生之同一基礎事實，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠緣新北市○○區○○路00巷0弄0號1樓至4樓建物（下稱系爭房屋）、及坐落基地新北市○○區○○段000地號土地（下稱124地號土地）、及其法定空地即同段138地號土地（下稱138地號土地）持分1/4，本為被告等6人所共有。

嗣由原告購買作為倉庫營業兼自住使用，兩造於110年7月17日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約)，並依約給付價金及辦理過戶完成。

在兩造洽談買賣過程之中，被告僅陳稱因屋齡較老有漏水問題，並一再保證系爭房屋並非海砂屋。

惟交屋後，原告為重新裝潢而拆除既有天花板，卻發見房屋有多處水泥崩塌、鋼筋外露等。

經原告委請台灣檢驗科技股份有限公司（下稱台灣檢驗公司）、社團法人臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，始知氯離子超標過量，已影響局部結構之安全性，而達到可拆除重建之程度。

㈡因系爭房屋有氣離子超標之問題，而導致抗壓強度不足、混凝土膨脹剝落、鋼筋鏽蝕斷裂等，已影響局部結構之安全性，而妨害對於房屋居住使用之目的，應有減少房屋通常效用及價值之瑕疵。

且依系爭契約書第9條第7項，賣方應負瑕疵擔保責任，並於不動產現況說明書中，以手寫方式註明「絕非海砂屋」。

堪認兩造訂立契約時，賣方擔保系爭房屋並非海砂屋。

是故原告得行使民法第359條之減少價金請求權，而於減少價金範圍内，即無受領價金之法律上原因，應依民法第179條將該部價金返還。

再被告所交付系爭房屋為有瑕疵之物，未依債之本旨而為不完全給付。

是故原告亦得依民法第227條第1項，請求債務不履行之損害賠償。

茲就請求返還或賠償之項目金額及請求權基礎部分，整理如下：⒈減少價金部分：系爭不動產因氯離子含量超標，而造成交易價值之減損，其價格減損比率11.66％、減損金額629萬3,000元，此有永大不動產估價師聯合事務所所提出之估價報告書為證。

故原告依民法第359條、第179條主張減少此部分價金，並請求被告返還之。

⒉損害賠償部分⑴維修費用：因系爭不動產有結構安全問題，後續必須支出修繕補強費用1,300萬元，有大允工程顧問有限公司結構技師所提之初步補強報告書、修繕補強工程價目表為證。

而原告為此支出評估鑑定費用5萬2,500元，以上共計1,305萬2,500元，均依民法第227條第1項規定向被告求償。

⑵租金損害：因系爭房屋有海砂屋瑕疵及結構安全問題，故迄今無法做為營業使用，致原告及家人必須繼續承租店面、倉庫及車位。

為此受有每月支出租金之損害9萬4,750元（計算式：3萬元＋5萬2,750元＋7,500元＋4,500元＝9萬4,750元），自111年6月至112年9月以上15月期間共計142萬1,250元。

此為不完全給付所導致之損害，原告依民法第227條第1項規定請求賠償。

⑶鑑定費用：原告因委託台灣檢驗公司及土木技師公會進行海砂屋及結構安全鑑定，為此支出鑑定費用共計25萬4,900元（計算式：9萬5,000元＋7萬2,450元＋5,000元＋4萬4,730元＋2萬7,720元＋1萬元＝25萬4,900元）。

則此為證明損害發生及範圍所必要之費用，故依民法第227條第1項規定對被告請求賠償。

㈢以減少價金損害賠償部分，兩者共計超出1,900萬元，但對此僅做出一部請求。

爰依被告就系爭房屋之應有部分各1/6，請求被告各應返還或賠償共計120萬元。

為此，依民法第359條、第179條、第227條第1項，提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應各給付原告120萬元，及其中85萬元，自起訴狀繕本送達翌日起，其中35萬元，自擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

㈣對被告抗辯之陳述：⒈兩造簽立系爭契約時，所約定買賣價金5,000萬元，此僅係「系爭房屋及124地號土地」之對價，至於「138地號土地持分1/4」，則是被告所贈與。

且依據代書陳文煙之證詞，系爭補充協議書與系爭契約是同日所簽署。

可證兩造同意系爭不動產實質上價金是5,000萬元，只是形式上填載為5,300萬元而已，非如被告所辯稱有折扣讓價300萬元云云。

⒉關於海砂屋的定義，不論是法院實務或一般大眾之認知，均以簽約買受時之「氯離子是否超標」做為判斷標準，非以興建時作為標準。

而兩造於不動產現況說明書上，亦有記載「海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」、「海砂屋檢測，海砂屋含氯量」等語。

是被告抗辯稱系爭房屋氯離子雖超標，但不代表就是海砂屋云云，自非可取。

又系爭房屋因氯離子含量超標，而影響結構安全性，無法正常使用居住且已達可拆除重建程度，應有重大瑕疵。

而依據兩造所簽署之買賣補充協議書（下稱系爭補充協議書），記載文字為「海砂屋、輻射屋、凶宅等重大瑕疵」，故可知兩造約定重點在於有無「重大瑕疵」，而非限於「海砂屋、輻射屋、凶宅」始屬瑕疵。

則不論系爭房屋是否為海砂屋，但既有重大瑕疵，故被告自應負起瑕疵擔保責任。

二、被告則以：㈠兩造於110年9月17日辦理點交時，因發現房屋有長期漏水且老舊有多處壁癌等，但賣方保證該屋絕非海砂屋。

經協議賣方同意自尾款折讓300萬元供買方自行修繕，買方亦願意全部承擔後續修繕等責任，之後除海砂屋、輻射屋或凶宅等重大瑕疵外，不得再向賣方要求任何賠償，並簽署買賣補充協議書。

且賣方於110年9月17日簽立「買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書」、買賣分算明細表，完成價金點交程序。

其中賣方折讓300萬元供修繕部分，於扣除被告代墊原告應負擔之履保費1萬0,600元後，即將餘額298萬9,400元直接匯到原告安泰銀行0000000000000帳號帳戶。

換言之，在110年9月17日點交房地時，兩造就房屋價金合意減價300萬元，並退款完成。

㈡又房屋氯離子含量是否超標，應依照建造設計當時之標準。

系爭房屋於77年11月17日興建完成時，當時沒有制定氯離子標準，應以83年所訂之新拌混凝土中最大氯離子含量0.6kg/m³以下，作為判斷系爭房屋是否為海砂屋。

原告所據以主張之104年所訂之新拌混凝土中最大氯離子含量0.15kg/m³以下，違反誠信原則。

再倘系爭房屋確為海砂屋，抽檢4層樓共12處數值應該皆為超標。

但原證2試驗報告1至3樓各抽檢3處，僅2樓第3處超標，其餘8處都低於83年標準值0.6以下，從經驗及論理法則，當然不是海砂屋。

縱令抽檢2樓第3處、4樓之第1、2處數值超標，但兩造於110年9月17日辦理點交時，均同意自尾款折讓300萬元供買方即原告修繕。

故就3樓、4樓之瑕疵，已協議用減價處理，以此解決瑕疵擔保責任，且經賣方履行完畢。

是故原告不得再依民法第359條、第227條，而請求減少價金或請求損害賠償，否則即違反民法第148條之誠信原則及不得權利濫用。

㈢另原告主張所購買標的僅限於系爭房屋及124地號土地，買賣價金共計5,000萬元，至於屋前138地號土地持分1/4，則是被告贈與云云。

但依被告主觀認知及客觀契約，被告是出售系爭房屋全部、124地號土地全部及138地號土地持分1/4，買賣價金共計5,300萬元、自尾款折讓300萬元供買方即原告自行修繕。

是故對照兩造之主張，顯然對於契約必要之點即價金與標的物，意思表示並不一致，故買賣契約並不成立生效。

是以原告起訴聲明依買賣契約，請求減少價金及損害賠償云云，其前提必須契約成立有效，均無理由。

㈣又兩造雖約定總價金5,300萬元，但沒有約定房屋及土地價金各若干。

依房屋評定價格與土地公告現值之比例換算，購買房屋價格僅為130萬5,615元。

是原告先要求折讓300萬元進行修繕，再藉口海砂屋又要減價510萬元，亦違反公平原則。

縱令嗣後發現海砂屋等重大瑕疵，亦不得依民法第359條繼續減少價金，因減價300萬元早已超出房價。

再系爭房屋於簽約時已有33年屋齡，但永大不動產估價師事務所估價報告書認定合理價格是1,017萬0,700元，是主管機關評定價值93萬9,500元之10.82倍，此亦違反經驗法則，不應採認。

且依估價報告書認定，點交給原告之標的物價值共計5,390萬9,500元，比原告實際支出價金5,000萬元還多賺390萬9,500元，故原告亦無權再向被告請求減少價金。

㈤另原告提出之初步補強報告書，並非法院囑託所為，沒有評估技師之簽章，否認形式上及實質上之真正；

至原證7租約，承租人是原告之母親謝林麗鳳，且簽約日期係於110年1月1日、110年8月1日，而早於系爭契約簽訂前半年承租、簽約後半個月承租。

故此部分損害沒有因果關係，而與系爭契約之履約爭議無關，是原告不得假借名目求償。

因原告之母親本來就在租房子做生意，本來就有租金之支出。

縱令依原告所述其母親可以搬移到系爭不動產，也是原告母親可以減少租金支出，不能稱原告因此受有損害等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項： ㈠系爭房屋及坐落基地124地號土地（被告6人持分各為1/6）， 及同段138地號土地（被告6人持分各為1/24，與124地號土地 、系爭房屋合稱系爭不動產)，經兩造於110年7月17日簽訂系 爭契約，契約約定由原告以5,300萬元向被告買受系爭不動產 ，並依履約保證專戶方式履行價金之交付及簽立不動產標的 現況說明書，嗣於110年9月9日系爭不動產所有權以買賣為由 移轉登記予原告。

㈡兩造於同年9月17日現場點交系爭不動產並簽訂本院卷一第127 頁被證五所示之系爭補充協議，系爭補充協議記載：因辦理 系爭房屋點交時發現因長期漏水且房屋老舊有多處壁癌等， 尤其3樓廚房、後陽台及4樓前後陽台、屋內天花板等有多處 水泥凸起如照片，但賣方保證該房屋絕非海砂屋，將兩造協 議，除海砂屋、輻射屋等重大瑕疵外，賣方同意自尾款折讓3 00萬元供買方自行修繕，買方亦願全部承擔後續房屋修繕等 責任，爾後除海砂屋、輻射屋、凶宅等重大瑕疵外，買方不 得再向賣方要求任何請求賠償等文字，而該筆300萬元確已由 履保專戶退款給原告收受，此有系爭契約、不動產標的現況 說明書、土地及建物登記謄本、110年契稅繳款書、建築改良 物所有權買賣移轉契約書、土地所有權買賣移轉契約書、系 爭補充協議暨照片、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細 暨點交確認書、系爭不動產買賣分算明細表可證。

㈢系爭房屋係於77年11月17日建築完成，主要用途：廠房、室內 停車位、單身宿舍、工業區，主要建材：鋼筋混擬土造，層 數:4層，總面積：436.80平方公尺，附屬建物：平台等四項 面積173.11平方公尺，此有建物登記謄本（見本院卷第105頁 ）。

㈣原告於111年1月6日向土木技師公會申請辦理系爭房屋高氯離 子混擬土構造物之安全鑑定，並於111年3月30日以（111）省 土技字第1693號函檢送報告書如原證5及試驗報告，此有試驗 報告、臺灣省土木技師公會函覆暨所附資料及鑑定報告。

四、本院之判斷：㈠系爭房屋確有缺少出賣人即被告所保證品質之瑕疵：⒈兩造於系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即被告），乙方依法對甲方（即原告）應負瑕疵擔保責任」（見本院卷㈠第35頁），被告並於現況說明書註明「絕非海砂屋」，足見被告確於系爭房地買賣之際，向原告保證無影響結構安全之海砂屋之情形。

⒉然依土木技師公會鑑定報告之內容，針對系爭房屋是否為高氯離子混凝土建築物進行安全鑑定，該鑑定報告結論略以：依據內政部110年修訂「結構混凝土施工規範」規定，混凝土鑽心試體抗壓強度之報告結果為不合格；

依據「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」第9點、第（二）項規定，2樓及4樓混凝土水溶性氯離子含量平均值大於0.3kg/m³以上，且1樓、3樓、4樓混凝土抗壓強度平均值小於0.45fc'=94.5kgf/cm²之樓層比二分之一以上，以達可拆除重建之規定。

4樓室內樓版有四處，現況調查有二處混凝土膨脹剝落鋼筋鏽蝕斷裂，原樓版設計為雙層鋼筋，底層鋼筋已嚴重鏽蝕斷裂，已影響該樓層局部結構之安全性，建議混凝土破損之樓版，暫以臨時支撐架支撐以維護結構安全等語（見本院卷㈠第229頁），顯見系爭房屋除屬高氯離子含量建築物外，亦有混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕之現象，且均已影響系爭房屋之結構安全性，故系爭房屋實屬欠缺被告所保證之上開品質，而有缺少被告所保證之品質瑕疵，被告猶此前詞否認系爭房屋具有欠缺其所保證品質之瑕疵，並非有理。

㈡原告得依民法第359條請求減少價金，且減少之數額總額為118萬5,903元：⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號民事裁判要旨參照）。

經查，系爭不動產於110年7月17日兩造訂定系爭契約時之價格，根據永大不動產估價師聯合事務所鑑定報告（下稱估價鑑定報告）認定於系爭房屋氯離子含量未超過標準情況下，系爭不動產（包括84建號房屋、坐落基地124地號土地、同段138地號土地）之正常價格為6,116萬2,067元，於氯離子含量超過標準情況下，於修復前瑕疵價值減損11.66％，即629萬3,000元，此有估價鑑定報告及永大不動產估價師聯合事務所112年5月30日函文附卷可查（見估價鑑定報告及本院卷㈡第247頁）。

而依據兩造所簽訂之系爭契約，載明買賣標的包括系爭房屋及坐落基地124地號土地及同段138地號土地，約定總價金5,300萬元乙節，有系爭契約1份附卷可參（見本院卷㈠第31至39頁），並未將土地及房屋分開計價，堪認系爭不動產買賣總價金5,300萬元應包括系爭房屋及系爭土地在內，惟臺灣省土木技師公會鑑定報告進行硬固混凝土氯離子含量檢測，係於系爭房屋內之梁側進行鑽心取樣，有現場照片及採樣平面圖附於上開鑑定報告可稽（見土木技師公會鑑定報告之附件六部分），土地部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值之情形，原告自不得主張就土地部分一併減少買買價金。

⒉又查，依估價鑑定報告及永大不動產估價師聯合事務所112年5月30日回函，可知以買賣總價格5,300萬元計算，系爭124地號土地為3,660萬1,800元、138地號土地為622萬7,500元、系爭房屋為1,017萬0,700元；

又系爭房地於110年7月17日氯離子含量未超過標準情況下，系爭房地正常狀況價格為6,116萬2,067元，倘110年7月17日建物氯離子含量超過標準情況下，於修復前瑕疵價值減損11.66％。

爰斟酌上開鑑定結果，系爭房屋於氯離子含量超過標準時減損11.66％之價值，認原告所得請求減少系爭房屋之買賣價金，應依上開所認定系爭房屋之買賣價金1,017萬0,700元乘以估價師鑑定報告認定之11.66％價值減損，即為118萬5,903元（其計算式為：1,017萬0,700元×11.66％＝118萬5,903元），至原告所為逾此部分之減少價金請求，即屬無據。

⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

經查，系爭契約第9條第7款已約定被告之瑕疵擔保責任（詳如上述），則本件原告已付清系爭不動產之買賣價金，系爭房屋欠缺被告所保證之品質而有瑕疵，原告依民法第359條規定請求減少價金118萬5,903元為有理由，業經本院認定如前，被告就此部分所受領之價金，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，自應負返還之責，是原告請求6位被告各給付19萬7,651元（計算式：118萬5,903元6＝19萬7,651元，小數點以下四捨五入），應屬有理。

㈢本件原告不得另主張適用民法第227條第1項不完全給付之規定：按不完全給付即未依債務本旨而為給付之意，以交付特定物為標的者，應於清償期以現狀交付之。

即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。

至於特定物所存瑕疵，為物的瑕疵擔保責任問題，兩者不能混淆。

又不完全給付之瑕疵，既以可歸責於債務人之事由所致者為限，其瑕疵必須於債之關係成立後發生者始足當之。

於債之關係成立時，原已存在之瑕疵僅發生瑕疵擔保之問題而已（最高法院77年度第7次民事庭會議意旨參照），故依前揭說明意旨，買受人就自始物之瑕疵僅得依物之瑕疵擔保規定而為請求，不得另依照不完全給付之規定主張權利。

查本件原告係向被告購買已存在之特定房屋及土地，被告已依債務本旨交屋並辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭，至系爭房屋雖有欠缺出賣人保證品質之瑕疵，然該等瑕疵顯於契約成立前即已存在，要屬自始物之瑕疵，根據上開說明意旨，原告僅得依物之瑕疵擔保規定主張權利，不得主張適用民法第227條不完全給付之規定，是原告依民法第227條第1項不完全給付規定請求被告給付上開臺灣省結構技師公會鑑定費用、修繕費用及租金損害，難認有理。

五、從而，原告依據民法第359條、第179條規定，請求被告各給付19萬7,651元，及被告鄭文忠、鄭文輝、鄭焜煌、鄭素麗自111年7月6日起（見本院卷㈠第61至63、67、71頁）、被告鄭素英自111年7月7日起（見本院卷㈠第69頁）、被告鄭文欽自111年7月18日起（見本院卷㈠第65頁），均按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，不應准許。

又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
民事第七庭 法 官 劉明潔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 5 日
書記官 楊鵬逸