臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,2228,20240314,1

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2228號
原 告 江朝陽
訴訟代理人 李嘉泰律師
被 告 温仲崑
訴訟代理人 駱鵬年律師
上列當事人間請求給付搬遷補償金等事件，於民國113年1月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國102年12月1日起承租被告所有門牌號碼新北市○○區○○路000號廠房（下稱系爭廠房），作為營運「通運國際傢俱有限公司」（下稱通運公司）之廠房及辦公室使用。

原告考量系爭廠房裝修成本、費用及攤提期間，且為避免系爭廠房將來有都市計畫或市地重劃須配合辦理徵收，故兩造特於租賃契約（下稱系爭初次租約）第20條約定：「租約期間，若要都市計畫重劃需要徵收，乙方無條件配合，若查估乙方裝修配置的部分及搬遷費用歸於乙方所有」（亦即：「租賃期間內」若有「查估」裝修配置或搬遷，則該部分補償金歸屬於原告）。

原告於簽訂系爭初次租約後即為室內裝修，並作為運通公司之工廠、辦公室使用。

而後租期屆滿，兩造均以相同條件續約，租賃期間接續（共續約4次，下分稱系爭第1、2、3次續約及系爭租約；

最後一份租賃契約即系爭租約為108年12月31日簽訂、租期109年1月1日至同年12月31日）。

㈡系爭廠房後因「新、泰塭仔圳市地重劃計畫」（下稱系爭市地重劃計畫）被徵收，原告為配合被告向新北市政府請領建築物救濟金及自動拆遷獎勵金之時程，於地上物查估完成後經新北市政府清冊編號編定為「新、泰塭仔圳市地重劃區第一區建濟1016號及建濟-自遷1016號」，核定建築物救濟金新臺幣（下同）25,662,936元、自動拆遷獎勵金7,617,527元，兩造遂約定由原告自行拆遷，原告旋即於000年00月間完成系爭廠房內辦公室及工作室等自動拆遷作業，已符合系爭租約第20條約定，原告自得請求被告給付系爭廠房關於裝修配置、自動搬遷之補償金（下分稱系爭裝修配置補償金、搬遷補償金）。

㈢依系爭市地重劃計畫之主體建築物改良物標示調查記錄，以及原告日記帳上關於系爭廠房裝修紀錄，原告得請求之系爭裝修配置補償金應計3,057,311元、系爭搬遷補償金則以系爭裝修配置補償金之30％計算（與自動拆遷獎勵金相同，以建築物救濟金之30％計算），應計917,193元。

㈣爰依系爭租約第20條約定，請求原告如數給付，並聲明：被告應給付原告3,974,504元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：㈠系爭租約第20條之系爭裝修配置、搬遷補償金，係指原告於該租期內所新增裝修配置，或因徵收而經被告提前要求原告搬遷之情形；

被告就原告裝修系爭廠房之成本，亦已於兩造歷次租約第11條約定從每月租金扣除5,000元予以補貼。

原告於109年1月1日至同年12月31日期間，就系爭廠房並無任何裝修；

且其於系爭租約屆滿時遷空系爭廠房，乃係履行系爭租約第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」之義務。

兩造既於系爭租約於109年12月31日屆期後，即未再續簽租賃契約，系爭市地重劃計畫公告自動搬遷期限又在110年9月28日前，則被告於110年8月係自行完成拆遷事宜，原告自無依系爭租約第20條約定請求被告給付系爭裝修配置、搬遷補償金。

㈡原告雖又主張係因兩造約定由伊自行搬遷，伊始提前於000年00月間完成系爭廠房內辦公室及工作室等自動拆遷作業云云，然被告否認之，應由原告舉證證明。

原告實係單方面於租期內搬遷，依系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，原告自不得向被告請求租金償還、遷移費或其他任何名目之權利金。

㈢況且，原告陳稱伊搬遷所支付費用為197,400元，卻訴請被告給付系爭搬遷補償金917,193元，其間差額達719,793元，原告無異可獲得超出成本外之金額，誠屬無理。

另被告實際領取之建築物救濟金僅17,945,877元（6,000,000元由訴外人即系爭廠房另一共有人温志強領取），縱認原告請求依新北市政府調查記錄評定點數而計算之系爭裝修配置補償金有理由，亦應排除温志強所領取部分而計算。

㈣此外，兩造曾於000年0月0日出席「新、泰塭仔圳市地重劃案（第一區）地上物拆遷補償公告異議協調會」（下稱110年5月6日協調會），會議結論：「雙方合意有爭執部分之金額在2,900,000元以下，嗣後雙方再行協調。

其餘金額皆係屬温仲崑、温志強所有部分救濟金，雙方皆認同無爭議」。

上開會議結論乃兩造就本件爭執互為讓步之結果，自具有和解契約之性質，是原告就2,900,000元以外之金額不得再行爭執。

㈤聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、經查，原告自102年12月1日起向被告承租系爭廠房，先後共簽訂5份租約（即系爭初次租約、系爭第1、2、3次續約，以及系爭租約），租期接續（102年12月1日至105年12月31日、106年1月1日至同年12月31日、107年1月1日至同年12月31日、108年1月1日至同年12月31日、109年1月1日至同年12月31日）。

另系爭廠房經新北市政府以系爭市地重劃計畫徵收，經核定系爭廠房之建築物救濟金為26,181,991元、自動搬遷獎勵金為7,773,244元；

嗣被告依110年5月6日協調會會議結論，於110年6月2日申領建築物救濟金17,945,877元（另温志強申領6,000,000元，餘款2,236,114元由新北市政府地政局先予保留）、於110年9月15日申領自動搬遷獎勵金7,109,358元（餘款663,886元由新北市政府地政局先予保留）等情，有兩造歷次租約、新北市政府地政局111年12月14日新北地劃字第1112400318號函在卷可稽（見本院卷第15至34、199至200頁），復為兩造所不爭執，應堪認定。

四、原告另主張其依系爭租約第20條約定：「租約期間，若要都市計畫重劃需要徵收，乙方無條件配合，若查估乙方裝修配置的部分及搬遷費用歸於乙方所有」，得向被告請求系爭裝修配置補償金3,057,311元、系爭搬遷補償金917,193元乙節，則為被告以前揭情詞置辯。

是本院應審究者厥為：系爭租約第20條約定之解釋為何？原告可否依系爭租約第20條約定，請求被告給付系爭裝修配置補償金、搬遷補償金？如可，數額若干？茲就本院之判斷，分述如下：㈠系爭租約第20條約定應解釋為原告因徵收而無法於租期內使用系爭廠房，始可請求系爭裝修配置補償金、搬遷補償金：⒈按契約，乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治及契約自由原則，不僅為當事人之行為規範，亦係法院於訴訟時之裁判規範。

倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應為闡明性解釋（單純性解釋），即依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（通觀契約全文）、歷史解釋（斟酌立約當時情形及其他一切資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值），並參酌交易習慣與衡量誠信原則，以檢視其解釋結果是否符合兩造間權利義務之公平正義（最高法院112年度台上字第1748號判決意旨參照）。

⒉考之系爭租約第20條，兩造初始即有如是約定（即系爭初次租約第21條）。

再參系爭初次租約第20條、系爭第1次續約第20條均有明文：「甲方按現狀將廠房交給乙方使用，乙方自行裝修、配置水電」（見本院卷第18、22頁），而原告起租後旋即於102年12月至000年0月間，自費60餘萬元施作系爭廠房室內隔牆構造體、樓地板、天花板、門窗、浴廁、電器設備等裝修及水電配置乙情，亦經原告提出裝修日記帳、裝修照片為證，並據各施工廠商函覆肯認在卷（見本院卷第71至87、367至385、401至417、491頁）。

⒊本院審酌原告所為上開裝修配置均附合於系爭廠房，依法應由系爭廠房所有人取得所有權（民法第811條規定參照），且兩造均有此認知（此觀兩造另約定由被告負擔系爭廠房修繕費即：「甲方同意每月提撥伍仟元正房屋修繕費，從租金扣除」可明，見本院卷第17、25、29、33頁；

系爭第2次租約固無此明文，惟兩造均不爭執僅為漏載，附此敘明）；

加之兩造歷次租約均定有期限，即對租約所載權利義務有所預期，更明文約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」、「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」（歷次租約均列於第6、7條約定），參互以觀，兩造應係考量原告自費所為裝修配置可增加系爭廠房之價值，倘原告因徵收而無法在「預期期間（即租期）內」享有使用系爭廠房（含原告所為裝修配置）之利益，對原告失之公允，始特別約定：「『租約期間』，若要都市計畫重劃需要徵收，乙方無條件配合，若查估乙方裝修配置的部分及搬遷費用歸於乙方所有」。

簡言之，系爭租約第20條約定應解釋為原告因徵收而無法於租期內使用系爭廠房，始可請求系爭裝修配置補償金、搬遷補償金。

㈡原告未能證明其係因徵收而無法於租期內使用系爭廠房，已該當系爭租約第20條約定；

或兩造另行合意原告期前自行拆遷亦可適用系爭租約第20條約定：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決意旨參照）。

原告既依系爭租約第20條約定，請求被告給付系爭裝修配置補償金、搬遷補償金，揆諸前揭說明，自應由原告就其主張該當系爭租約第20條約定之事實，負舉證責任。

⒉參諸系爭租約租期係自109年1月1日起至同年12月31日止（見本院卷第32頁），而系爭市地重劃計畫（第一區）自動搬遷期限則為110年9月28日前（見本院卷第521頁），則原告何以因系爭市地重劃計畫之徵收，而無法於系爭租約租期內使用系爭廠房？未見原告陳明並舉證證明。

⒊而原告就其再主張兩造另行約定原告期前自行拆遷亦有系爭租約第20條約定適用乙節，無非係以其已於109年10月底交還系爭廠房、另覓廠房搬遷（自109年10月11日起租，見本院卷第479至489頁），且其僅繳納租金至109年10月底、被告無異議退還押金等情，為其論據。

然查：⑴證人即原告配偶陳嘉玲固到庭結證稱：系爭廠房於109年10月交還出租人時，被告配偶蕭月霞有來我們辦公室拿押金24萬元給我跟原告，鑰匙我也有歸還房東他們等語（見本院卷第429頁），惟其復證稱：我忘記鑰匙是還給誰，也忘記蕭月霞何時退還押金；

交還系爭廠房的確定日期差不多是在109年10月底，但交還廠房不是我處理，那時候我去新廠房那邊處理相關的事情等語（見本院卷第429至430頁）。

本院審酌證人陳嘉玲為原告配偶，就本件訴訟結果與原告利害關係一致，在無其他具體事證再為佐證外，本難遽採；

更遑論證人陳嘉玲就系爭廠房交還事宜，亦無法具體證述，實難逕以其證詞而為有利原告之認定。

⑵再者，證人即被告配偶蕭月霞已到庭結證否認曾代為退還系爭廠房押金乙情屬實（見本院卷第432頁），而證人即被告之子温志強到庭結證稱：當時兩造就搬遷補償費有爭執，原告打電話給我希望我能居中協調，而被告則要我順便跟原告催討大概是109年10、11月的租金，並要我轉知原告依約履行在109年12月底點交系爭廠房；

我向原告催討好幾次租金，原告都沒給我，後來原告有說直接把押金抵償租金，被告只回我不急、再看看，所以這件事情就一直耽擱下來；

那段期間，我在跟原告討論搬遷費的過程中，都會順便請原告依約搬遷、進行點交，不過原告都沒有給我鑰匙，也沒通知任何點交事情等語（見本院卷第434至438頁），亦與原告前開主張事實不符。

此外，原告復未再提出其他事證以實其說，是其主張僅繳納租金至109年10月底、被告無異議退還押金等事實，即無法證明。

⑶原告既無法證明被告同意僅收取迄至109年10月之租金、無異議退還押金等間接事實為真，則單就原告提早於109年10月底自行拆遷系爭廠房、於000年00月間另覓新廠房等舉措，因有原告履行系爭租約第6條：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」、第7條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」所定義務之可能，即無法以此遽認兩造另有原告期前自行拆遷亦可適用系爭租約第20條約定之合意。

五、綜上所述，原告所為舉證，均不足以使本院認其已該當系爭租約第20條約定而有請求系爭裝修配置補償金、搬遷補償金之權利。

從而，原告依系爭租約第20條約定，請求被告應給付原告3,974,504元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

另原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 3 月 14 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 14 日
書記官 廖宇軒