臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,2410,20240319,2

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2410號
原 告 許貽瑾
訴訟代理人 林哲健律師
張宏暐律師
被 告 楊慧貞
訴訟代理人 楊東鎮律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○○號十六樓房屋遷讓返還原告。

被告應自民國一一一年十月十四日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟玖佰陸拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣肆參佰伍拾參萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹仟零陸拾萬捌仟參佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣貳仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如每期以新臺幣柒仟玖佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必，須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。

次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條亦有明文。

二、查，被告於民國112年3月10日本院審理時以本件原告及施明紳等2人為反訴被告向本院提起反訴，反訴聲明：「㈠確認反訴被告坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍490/100,000，下稱系爭土地）及其上同段1018建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路0段000○0號16樓，權利範圍全部，下稱系爭房屋，並與前揭坐落基地合稱系爭房地）於111年7月30日所為買賣契約之債權行為及111年9月1日所為所有權移轉契約之物權行為之法律關係均不存在。

㈡反訴被告許貽瑾應將系爭房地於111年9月1日經新北市板橋地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈢反訴被告施明紳應將系爭房地所有權權利範圍1/2移轉登記予反訴原告」等語，有被告即反訴原告之民事反訴狀可佐（見本院卷第207至220頁），經原告即反訴被告許貽瑾、反訴被告施明紳為本案言詞辯論後，被告即反訴原告復於113年2月20日本院審理時，當庭以言詞撤回前開反訴，並經到庭之原告即反訴被告許貽瑾當庭表示同意反訴撤回之情，有本院113年2月20日言詞辯論筆錄佐卷可考（見本院卷第375頁），反訴被告施明紳經本院通知前開反訴之撤回，於收受送達後於10日內未提出異議之情，有本院送達證書可佐（附於本院卷），視為反訴被告施明紳同意前揭反訴之撤回，是被告即反訴原告所為反訴之撤回，核無不合，應予准許。

本院僅就本訴部分為審理，併此指明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：原告於111年7月30日就系爭房地，與施明紳簽訂買賣契約，施明紳將系爭房地出售予原告，原告並已給付買賣價金予施明紳，並辦妥所有權移轉登記，原告現為系爭房地之所有權人，而被告即施明紳之配偶於系爭房地之所有權移轉登記予原告名下後，拒不遷出系爭房地，而被告之占有並無正當權源，侵害原告之所有權，且其占有自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，自應返還相當於租金之不當得利，系爭房屋主建物面積96.24平方公尺，陽台19.51平方公尺，約32.29坪，依內政部房屋租金之實價登錄，系爭房屋附近最新日期111年5月5日每坪租金為1,137元，系爭房屋每月租金應為36,713元（計算式：1,137元×32.29坪＝36,713.73元），爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，提起本件訴訟，聲明：被告應自系爭房屋遷出將店有返還予原告，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還占有日止，按月給付原告新臺幣（下同）36,713元；

並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告與施明紳原為夫妻關係，婚後同住於系爭房屋，被告與施明紳就系爭房屋係分別共有，應有部分各1/2，惟被告將自己之應有部分借名登記予施明紳名下，再原告購買系爭房地，並未實際看屋，購買價格低於市價，且在原告於系爭房屋貼出不要賣、不要打擾情形下，仍執意購買，且原告於購屋後私自委由被告社區管理員轉知被告：「房子有意願買回去價格可以談，要承租也可以，搬遷費可以談價格」等語，顯見原告非善意買受人，並請考量土地法就不當得利部分不得過超過10%等語置辯，聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，被告與施明紳原為夫妻關係，婚後共同居住於系爭房屋，嗣施明紳搬出系爭房屋，被告與施明紳於112年10月19日，在臺灣高等法院112年度家上字第17號請求離婚上訴案件，成立和解離婚；

又系爭房地原係登記於施明紳名下，施明紳於111年7月30日以1,200萬元將系爭房屋出售予原告，原告已如數給付予施明紳，施明紳並於111年9月1日將系爭房地之所有權辦理移轉登記予原告等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、匯款回條聯、聯行往來劃收遞收單、建物所有權狀、建物登記第一類謄本及土地登記第一類謄本等件可佐（見本院卷第17至40、43至45頁），且經本院調取臺灣高等法院112年度家上字第17號請求離婚事件民事卷宗核閱無誤，自堪信為真正。

四、關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號裁判意旨參照）。

次按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。

出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議可資參照）。

被告雖辯稱：其就系爭房地與施明紳為分別共有，應有部分各1/2，並將其應有部分借名登記予施明紳名下等語，然此此為原告所否認，且施明紳於本院審理時亦否認有何借名登記之情（見本院卷第242頁），而衡諸常情，夫妻婚後共同購買房屋居住而登記於其中一方名下，是否即為借名登記，不可同一而論，被告自仍應就其與施明紳間有借名登記合意此一有利於己之事實自應負舉證之責，惟被告就此並未提出證據足以證明，是其抗辯即難遽信為真。

再被告抗辯：原告係惡意買受人之情，為原告所否認，且原告就系爭房地之買賣部分陳稱：系爭房地係經施明紳之同事即王敬文介紹購買，王敬文表示因施明紳急需用錢，而被告居住在系爭房屋，不願搬走，施明紳並未提及借名登記，原告並非惡意買受人等語，此核與證人王敬文於本院審理時具結證稱：我認識施明紳，是上一份在國泰世華工作時的同事。

…我有處理過施明紳房子的房貸辦理事情，但門牌號碼我不記得，就是拿已經登記在施明紳名下的房子，來辦理房屋貸款，有設定抵押權登記，是拿房子來轉貸。

…（問：施明紳有無跟你說過，自己跟被告間就施明紳請你辦房貸的房子有借名登記？）沒有提過。

等語相符（見本院卷第245、246、248頁），益見原告於購買系爭房地時並不知悉施明紳與被告就系爭房地是否有產權糾紛之事，故原告主張其係善意信賴登記而買受系爭房地等語，堪予採信。

㈡再被告雖又辯稱：原告並未看屋，購買之價格低於市價，且原告於買屋後，曾請社區管理員轉知被告有關價金或租金或搬遷費均可談，是原告非善意買受系爭房地等語，然原告購買系爭房地時，經施明紳告知其親友現居住於系爭房屋，買受人即原告同意自行處理居住者之搬遷事宜等情，業經原告陳明在卷，並有不動產買賣契約書之其他約定事項佐卷可考（見本院卷第29頁），而就系爭房地之市價部分，經本院囑託崇德不動產估價師事務所鑑定認：㈠勘估標的新北市○○區○○路0段000○0號16樓於民國111年7月30日之估價總金額為14,469,000元。

㈡勘估標的新北市○○區○○路0段000○0號16樓如加註「房屋現有人居住無法點交」，買賣時會影響交易價格，有減價空間。

勘估標的在加註「房屋現有人居住無法點交」要件後，其於民國111年7月30日之交易價格在新臺幣12,298,650元~11,575,200元間均屬合理市場交易價格」等情，有不動產估價報告書在卷可考（附於本院卷外），而原告係在有人居住無法點交之前提，購買系爭房地，買賣價金為1,200萬元之情，已如前述，依前揭鑑定報告鑑定之價格觀之，系爭買賣價金並無低於在無法點交要件之合理交易市價，是原告主張：經出賣人即施明紳告知應自行處理現居住者之搬遷事宜，而稍有減價購買系爭房地，然並未低於一般市價等語，即堪採信。

是被告抗辯：原告並非善意買受人等情，並未提出證據足以證明，則其前揭抗辯自無足取。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

查，原告購買系爭房地，於111年9月1日完成所有權移轉登記，為系爭房地之所有權人，被告自該時起就系爭房地已無合法權源可對原告主張，故原告主張被告無權占有其所有之系爭房屋，而請求被告騰空返還之，自屬有據，應予准許。

五、關於原告請求相當於租金之不當得利部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

此所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。

而所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之十計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。

㈡查，被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，即屬有據。

查，系爭基地之法定地價即111年申報地價為每平方公尺27,023元，土地面積為2,102.05平方公尺，原告取得權利範圍為490/100,000，系爭房屋之111年之課稅現值為677,000元等情，有系爭基地土地登記第一類謄本、地價查詢資料（見本院卷第43、377頁），且有新北市政府稅捐稽房屋稅籍證明書影本附於前開另案高院離婚卷可佐（見該卷第286頁），則系爭土地及系爭房屋申報總價額為955,338元（計算式：27,023元×2,102.05㎡×490/100,000＋677,000元＝955,338元，元以下四捨五入，下同）。

又系爭房屋為鋼筋混凝土造住家用22層公寓大廈之第16層，於86年9月5日建造完成，有建物登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第39頁），且坐落於新北市土城區，鄰近主要幹道及當地商圈，有多線公車經過等情，為兩造所不爭執。

爰審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能等情，認系爭房屋之租金以上開總價額年息10%為適當，故被告應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為7,961元（計算式：955,338元×10%÷12＝7,961元）。

原告固主張依內政部房屋租金之實價登錄，距離系爭房屋附近最新日期111年5月5日每坪租金為1,137元，系爭房屋每月租金應為36,713元，應以此計算被告無權占用之損害或不當得利等語，然此與上開法律規定不符，僅能作為本院審酌土地及其建築物申報總價年息10%上限之參考，無從逕以之為原告請求不當得利之數額。

是原告可向被告請求每月占用系爭房屋之不當得利為7,961元，逾此部分之請求，則屬無據。

六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即111年10月14日起（送達回證見本院卷第61頁）至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,961元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝部部分，核無不合，就分別酌定相當之擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 19 日
民事第五庭 法 官 鄧雅心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 20 日
書記官 賴峻權