臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,2417,20230928,2

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2417號
原 告 周志韋

訴訟代理人 吳約貝律師
錢裕國律師
被 告 陳麗圭

訴訟代理人 辜得權律師
複 代理 人 許文仁律師

上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國112年8月2日
言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
一、原告主張：
㈠伊於民國110年12月23日以總價新臺幣（下同）1,150萬元，向被告購買被告所有門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷00弄0號5樓（含頂樓增建部分）之房屋（下稱系爭房屋）及其基地，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定系爭房屋格局為4房2廳3衛，且被告口頭保證頂樓及陽台外推等增建物（下稱系爭增建物）絕無遭主管機關拆除之虞，伊已付清全部買賣價金及辦理上列房地所有權移轉登記，且於111年2月14日完成交屋。
豈料，伊於111年3月29日收受新北市政府工務局之查拆通知，乃依上開通知於111年4月22日進行拆除(至遲於111年6月9日拆除完畢)；
復於111年5月27日收受勘查通知，經新北市政府工務局於111年6月9日進行現場勘查。
系爭房屋之格局僅剩為2房1廳2衛，伊得使用面積已因拆除而減少89平方公尺(即26.9225坪），伊多次請求被告協商不成，被告確已違反系爭契約，且系爭增建物占系爭房屋面積比例甚鉅，係屬重大瑕疵，被告故意不告知該瑕疵並給予特別保證，致伊受有相當於拆除減少系爭房屋面積價格之損害，上開所減少面積之價格以每坪5萬元計算，共計1,346,125元（26.9225坪×50,000＝1,346,125），故請求減少價金1,346,125元。
㈡爰依民法第359條、第360條規定，聲明求為判決：⒈被告應給付原告1,346,125元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：於系爭契約所附之「標的物現況確認書」(下稱系爭確認書)中，就是否有違建、改建、禁建等情形之選項已選明為是，並註記為頂樓及陽台外推，故系爭契約就是否有違建情形已明確記載，絕無欺瞞，並非瑕疵，並無民法第359條規定之適用。
伊否認有口頭保證頂樓增建物不會被拆除。
另證人王梓譯之證詞亦與系爭契約及所附之系爭確認書相符，於系爭契約第12條特約事項並無特別記載。
另就計算減價金額部分，不同意以每坪5萬元計算，增建部分屬於違建，自不得以合法建物之價值計算等語，資為抗辯。
併為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：原告於110年12月23日以總價1,150萬元，向被告購買被告所有系爭房屋(含系爭增建物)及其基地，並簽立系爭契約。
系爭契約所附之系爭確認書載明，系爭房屋有系爭增建物，且室內格局為4房2廳3衛。
原告已付清全部買賣價金及辦理上列房地所有權移轉登記，且於111年2月14日完成交屋；
原告於111年3月29日收受新北市政府工務局之查拆通知，乃依上開通知於111年4月22日進行拆除(至遲於111年6月9日拆除完畢)；
復於111年5月27日收受勘查通知，經新北市政府工務局於111年6月9日進行現場勘查。
此有系爭契約及所附之系爭確認書、民事爭點整理狀、民事陳報狀、頂樓增建物現況照片數幀附卷可稽（見本院卷第15-27、119、51、75-76頁）。
四、茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判決意旨參照）。
原告主張其於110年12月23日以總價1,150萬元，向被告購買被告所有系爭房屋(含系爭增建物)及其基地，並簽立系爭契約，約定系爭房屋格局為4房2廳3衛，且被告口頭保證頂樓及陽台外推等增建物（即系爭增建物）絕無遭主管機關拆除之虞，其已付清全部買賣價金及辦理上列房地所有權移轉登記，且於111年2月14日完成交屋。
竟於111年3月29日收受新北市政府工務局之查拆通知，乃依上開通知於111年4月22日進行拆除(至遲於111年6月9日拆除完畢)，因而受有相當於拆除減少系爭房屋面積價格共計1,346,125元之損害之事實，既為被告所否認而辯稱如上。
準此，原告自應就此積極有利之事實負舉證責任。
㈡經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；
買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。
但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355條定有明文。
⒉查原告於110年12月23日以總價1,150萬元，向被告購買被告所有系爭房屋(含系爭增建物)及其基地，並簽立系爭契約。
系爭契約所附之系爭確認書載明，系爭房屋有系爭增建物等情，已如前述，足見原告於系爭契約成立(即簽立系爭契約)時，即明知系爭房屋有系爭增建物。
又依系爭契約（見本院卷第19頁）所示，該頁下方載明：本買賣標的之建物有增建部分：已增建(含外推)之違章建築物為陽台外推、頂樓，買方(即原告)明確了解該增建部分(即系爭增建物)屬違章建築，恐有被拆除之虞，雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。
如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方(即被告)求償。
但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責；
復於系爭契約所附之系爭確認書（見本院卷第27頁）有關「是否有擴建、改建、違建、禁建等情形而接獲報拆通知」部分，勾選「是」，且於「備註說明」欄載明：「頂樓、陽台外推」等語，亦足見原告於系爭契約成立時，即明知系爭房屋有頂樓、陽台外推等增建物(即系爭增建物)之增建情形而接獲報拆通知之瑕疵，亦即原告於系爭契約成立時，知系爭房屋有系爭增建物而接獲報拆通知之瑕疵。
⒊原告所舉證人即兩造簽立系爭契約之特約地政士王梓譯到庭結證稱：系爭房屋是我承辦買賣及移轉登記，系爭契約是我簽約的。
我在簽立系爭契約時在場。
於簽立買賣契約(即系爭契約)過程中，沒有因賣方(即被告)曾經保證本案房屋(即系爭房屋)可使用之格局為「4房2廳3衛」，且增建物沒有被查報拆除之虞，買方(即原告)才願意買受。
賣方沒有保證增建物不會被拆除。
對於增建物沒有其他討論等語（見本院卷第88-89頁），足見兩造簽立系爭契約時，並無因被告曾經保證系爭房屋可使用之格局為「4房2廳3衛」，且增建物沒有被查報拆除之虞，被告才願意買受之情事。
是原告主張被告有口頭保證系爭增建物絕無遭主管機關拆除之虞等語，即屬無據，自無可採。
⒋查系爭房屋並無歷次違章查報紀錄及通知所有權人之相關函文，僅有新北市政府工務局111年3月29日新北工寓字第1110581300號函、新北市政府工務局111年5月27日新北工寓字第1110987217號函、新北市政府違章建築拆除大隊112年3月21日函等情，有新北市政府違章建築拆除大隊111年12月21日、112年3月21日函、新北市政府工務局111年3月29日新北工寓字第1110581300號函、新北市政府工務局111年5月27日新北工寓字第1110987217號函、新北市政府工務局112年3月29日新北工寓字第1120536976號函附卷可稽（見本院卷第83、109、57-59、111頁），又系爭房屋係於111年2月14日完成交屋；
原告於111年3月29日收受新北市政府工務局之查拆通知，乃依上開通知於111年4月22日進行拆除(至遲於111年6月9日拆除完畢)；
復於111年5月27日收受勘查通知，經新北市政府工務局於111年6月9日進行現場勘查等情，亦如前述，足見系爭房屋係於111年2月14日交屋後，原告始於111年3月29日收受新北市政府工務局之查拆通知，而依上開通知於111年4月22日進行拆除，復於111年5月27日收受勘查通知，且亦查無任何證據可證明賣方(即被告)在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知，則依系爭契約之約定，自應由買方(即原告)自行承擔風險不得向賣方(即被告)求償。
⒌基上，原告於系爭契約成立(即簽立系爭契約)時，即明知系爭房屋有系爭增建物之增建情形而接獲報拆通知之瑕疵，被告並無故意不告知原告其瑕疵；
被告並無口頭保證系爭增建物絕無遭主管機關拆除之虞；
系爭房屋係於111年2月14日交屋後，原告始於111年3月29日收受新北市政府工務局之查拆通知，而依上開通知於111年4月22日進行拆除，復於111年5月27日收受勘查通知，且亦查無任何證據可證明賣方(即被告)在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知，則依上列規定及系爭契約之約定，被告不負擔保之責，由原告自行承擔風險不得向被告求償。
五、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。
但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；
出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359條、第360條定有明文。
從而，原告依民法第359條、第360條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 28 日
民事第三庭 法 官 楊千儀
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）；
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 10 月 3 日
書記官 劉雅文