臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,2745,20240830,2

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第2745號
原      告  吳俊鋒 
被      告  少年頭家公寓大廈管理委員會

法定代理人  王佩雯 
訴訟代理人  林易徵律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主  文

一、被告應依臺灣防水工程技術協會民國112年5月9日鑑定報告書所示修繕漏水方法（如本判決附件），將新北市○○區○○路0段00號18樓之1房屋之頂樓平台修復至不漏水狀態。

二、被告應給付原告218,950元，及民國111年11月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告應自111年6月份開始至第一項所示頂樓平台修復至不漏水狀態之日止，按月份給付9,600元。

四、被告應依臺灣防水工程技術協會民國112年5月9日鑑定報告書所示修繕方法，修繕新北市○○區○○路0段00號18樓之1房屋。

五、原告其餘之訴駁回。

六、訴訟費用由原告負擔100分之34，餘由被告負擔。

七、本判決第一項於原告以新臺幣152,255元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣456,765元為原告供擔保後，得免為假執行。

八、本判決第二項於原告以新臺幣72,983元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣218,950元為原告供擔保後，得免為假執行。

九、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣3,200元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如每期以新臺幣9,600元為原告預供擔保，得免為假執行。

十、本判決第四項於原告以新臺幣29,370元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣88,110元為原告供擔保後，得免為假執行。

十一、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、被告少年頭家公寓大廈管理委員會（下稱少年頭家管委會）法定代理人於原告起訴後變更為甲○○，並具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀、新北市土城區公所民國112年7月28日函在卷可稽（見本院卷二第9至10頁、第13至15頁），核無不合，先予敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但請求之基礎事實同

一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

原告起訴原訴之聲明為：㈠請求判令被告將要求聿勤工務公司立即完成屋頂漏水之修復；

㈡被告應賠償原告財務損失新臺幣（下同）71萬6,950元；

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第13頁），嗣變更聲明為：㈠被告應依臺灣防水工程技術協會民國112年5月9日鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）所示修繕漏水方法，將新北市○○區○○路0段00號18樓之1房屋（下稱系爭房屋）之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）修復至不漏水狀態；

㈡被告應給付原告71萬6,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；

㈢被告應自111年6月份開始至被告依系爭鑑定報告書所示修繕漏水方法將系爭頂樓平台修復至不漏水狀態之日止，按月份給付9,600元；

㈣被告應依系爭鑑定報告書所示修繕方法，修繕系爭房屋；

㈤原告願供擔保，請准宣告假執行（下合稱「變更後訴之聲明」，見本院卷二第119頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：新北市○○區○○路0段00號18樓之1即系爭房屋係原告於93年3月30日購得，並將系爭房屋出租他人收取租金，而系爭房屋正上方即為該棟公寓大樓之頂樓平台即系爭頂樓平台，屬全體區分所有權人及住戶共同使用。

然被告於自000年0月間委託訴外人聿勤工程有限公司（下稱聿勤公司）於系爭頂樓平台實施防水工程後，每逢下雨，系爭房屋內之臥室、客廳、廚房、陽台之天花板、牆壁接縫處等多處有滲漏水之情形發生，進而造成天花板、地板、家具等污損或毀損，使原告出租系爭房屋之原房客張琦蓁無法忍受而於110年8月4日遷出，造成原告自110年8月4日起至111年6月10日止無法出租系爭房屋，受有每月2萬4,000元，共10月，合計共24萬元之租金損失（起訴時請求1年租金損失28萬8,000元，後變更請求為10個月租金損失24萬元），又因系爭房屋有滲漏水之情形，致原告於111年6月10日再次出租系爭房屋時，僅能以每月租金1萬4,400元出租，受有每月租金差額9,600元之損失。

更因系爭房屋内部裝潢、結構嚴重損壞變形，天花板隨時可能有塌陷之危險，嚴重影響居住安全，造成原告另受有財產上所失（裝修破壞修繕21萬8,950元、清潔費1萬5,000元、家俱損壞1萬5,000元），又因前揭漏水原告請求賠償精神慰撫金18萬元，而被告遲未能要求廠商進行修復。

爰依民法侵權行為、物上請求權之法律關係、公寓大廈管理條例（含該條例第10條第2項）規定（擇一關係），提起本件訴訟等情。

並聲明：如「變更後訴之聲明」所載。

二、被告則以：對於原告主張系爭房屋的漏水係因系爭頂樓平台漏水所致，並不爭執，且系爭鑑定報告書認定有系爭頂樓平台防水層需要更換，被告已經發包修繕。

另針對原告起訴主張裝修破壞修繕21萬8,950元的部分，依照系爭鑑定報告書之內容，系爭房屋之漏水處僅有三處，分別為主臥室、次臥室及客廳天花板，依照初勘及複勘鑑定，並無增加其他漏水處，故被告應僅就系爭房屋之主臥室、次臥室及客廳天花板需要做修繕，然原告依照金豐聿工程有限公司之報價單所載大部分的工項，均與系爭鑑定報告書之漏水處不符，此部分因果關係尚未證明，舉證不足，原告請求賠償應無理由。

至原告請求清潔費1萬5,000元、家俱損壞1萬5,000元，均無單據可資佐證，亦無法證明因果關係，亦為無理由。

又原告主張因系爭房屋漏水致自110年8月4日起至111年6月10日止無法出租系爭房屋，受有租金損失24萬等語，惟依原告所提出與前房客張琦蓁就系爭房屋之租賃契約係承租期間係至109年10月14日，之後又繼續承租而成為不定期租賃，縱於110年8月4日搬走，亦無期限利益損失。

系爭房屋於前房客張琦蓁不承租後能否出租，影響因素甚多，實無從因原告主觀預想出租計畫未達，況系爭房屋復於000年0月00日出租許君雅，足見縱有漏水，尚可認屋内漏水程度尚不致影響房客承租意願，逕認系爭房屋無法出租與系爭頂樓平台漏水有所關聯，故原告此部分請求，係屬無據，不應准許。

系爭房屋復於000年0月00日出租許君雅，許君雅承租當時已知悉漏水，原告不能以與其商議租金無法達原告主觀預期進而轉嫁於被告。

原告請求賠償精神慰撫金18萬元部分，縱不論漏水原因為何，原告主張因系爭房屋滲漏水而受損，主要為其就系爭房屋之財產權，於其人身、居住遷移、意思表達等自由權並無妨礙，自無侵害自由權之問題。

而就居住安寧及生活環境方面，系爭房屋已約20年之屋齡，因長時使用，會發生滲漏、毁損之情形發生，尚非不可預期之狀況，且老舊建物滲漏原因之確認及改善，涉及專業知識與經驗，亦非容易之事。

按諸一般社會客觀標準，實不足認定確已超逾一般人社會生活可得容忍之程度，何況原告係將系爭房屋做出租使用，要難認有情節重大之情事，故原告請求被告賠償非財產上之精神損害，當屬無據等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、本院之判斷：㈠原告為系爭房屋之所有人，被告為系爭房屋所在之18層「少年頭家」公寓大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會，系爭房屋上方之系爭頂樓平台為系爭大樓之共有區域而由被告管理，系爭頂樓平台於109年自被告委請聿勤公司進行防水工程後發生漏水並致系爭房屋漏水等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第73至74頁、第119至122頁），並有存證信函、被告與聿勤公司間之防水工程承攬合約書、聿勤公司之登記資料、工程保固書、估價單、屋頂防水修繕施工說明、施工紀錄照片、新北市土城區公所函、所有權狀存卷可查（見本院卷一第31至37頁、第47至61頁、第109至125頁、本院卷二第13至15頁、第79頁）。

又系爭頂樓平台及系爭房屋經本院囑託臺灣防水工程技術協進會（下稱防水協會）鑑定，於112年5月9日完成系爭鑑定報告書，依卷附系爭鑑定報告書所示鑑定結果略以：⒈原告所有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號18樓之1建物有無滲漏潮濕等漏水情形？答覆：「有滲漏潮濕之情形」。

⒉如有，其確切漏水位置及漏水原因為何？是否因項樓平台有漏水原因導致？答覆：「①其確切漏水位置：次房間天花板1處、主臥室天花板3處丶客廳天花板陰角處3處。

②是。

業經檢測結果為（系爭頂樓平台）有漏水原因所導致」。

⒋因被告管委會表示前己委請訴外人聿勤工程有限公司依照如本院卷第57頁之估價單所載項目進行頂樓平台防水工程，此部分是否已達不漏水之狀態？與前開

（二）原告上開房屋有漏水情事有可關聯？答覆：「①業經檢測結果未達不漏水之狀態。

②其關聯為，（系爭頂樓平台）防水材料破損有關」；

等語，系爭鑑定報告書並敘明就系爭頂樓平台之漏水具體修復方法及合理費用（見系爭鑑定報告書附件四，報告書第41至51頁）、系爭房屋之漏水具體修復方法及合理費用（見系爭鑑定報告書附件四，報告書第32至40頁）。

綜上，該部分事實應堪認定。

㈡按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；

按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。

第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第213條第1項、第3項、公寓大廈管理條例第10條第2項分別定有明文。

經查：⒈系爭房屋漏水係因被告所管理之系爭頂樓平台漏水所致，且漏水原因與系爭頂樓平台防水材料破損有關，有系爭鑑定報告書在卷可稽，又系爭頂樓平台漏水具體修復方法（見系爭鑑定報告書附件四，報告書第41至51頁）、系爭房屋之漏水具體修復方法（見系爭鑑定報告書附件四，報告書第32至40頁），亦分別經系爭鑑定報告書予以指明，且兩造對系爭頂樓平台、系爭房屋修復之不漏水狀態之修繕方法（即系爭鑑定報告書所示修繕方法）亦不爭執在卷（見本院卷二第104頁）。

是依上開說明，原告請求被告將系爭頂樓平台修復至不漏水狀態、將系爭房屋修復至不漏水狀態，應屬有據。

原告請求被告應依系爭鑑定報告書所示修繕漏水方法將系爭頂樓平台修復至不漏水狀態、被告應依系爭鑑定報告書所示修繕方法修繕系爭房屋，均為有理由，應予准許。

⒉原告請求被告應給付71萬6,950元及遲延利息部分。

經查：⑴裝修破壞修繕21萬8,950元：查原告主張系爭房屋因漏水破壞室內裝潢而支出修繕費用21萬8,950元，並提出報價單、合約書及收據附卷為證（見本院卷一第19至21頁、第257至267頁）。

觀諸系爭鑑定報告書業經敘明漏水位置為次房間天花板1處、主臥室天花板3處丶客廳天花板陰角處3處，業如前述。

參諸原告提出之系爭房屋照片（見本院卷一第131至137頁），亦可見原告裝潢受有損害之情況。

衡諸常情，漏水位置持續漏水對室內裝潢的損害範圍有相當可能持續擴散，且裝潢拆卸修復亦具有某種程度的一體性，觀諸原告所提出前揭報價單、合約書及收據尚非為顯不合理不相關之修繕。

從而，被告就該部分所為前揭辯稱尚非可採，本件堪認系爭房屋確因漏水受有損害且原告所為修繕應屬必要。

綜上，原告該部分請求為有理由，應予准許。

⑵租金損失24萬元：起訴時請求1年租金損失28萬8,000元，後變更請求為10個月租金損失24萬元（見本院卷二第103頁），故就差額4萬8,000元，原告已不請求，先予敘明。

原告提出其與張琦蓁簽署租約（每月租金2萬2,000元）、其與張琦蓁對話紀錄、其與許君雅簽署租約（每月租金2萬4,000元）在卷為證（見本院卷一第23至30頁、第139頁、本院卷二第57至71頁）。

又觀諸其與張琦蓁簽署租約之租賃期間為107年10月15日至109年10月14日。

惟原告於本院訊問時陳明：伊與張姓房客租約到期後還有繼續承租，張姓房客是住到110年8月4日搬遷完畢，伊再次出租許姓房客是110年6月10日等語（見本院卷二第103頁），足見原告所稱無法出租期間至多為自110年8月4日後至110年6月10日前。

原告主張自110年8月4日後至110年6月10日前有無法出租的租金損失（10個月計，每月以2萬4,000元計算）。

惟原告與張琦蓁租約到期後繼續承租已轉為不定期租賃，所以並非提前解約，亦無期限利益可言，況且張琦蓁不願繼續承租，亦無法證明其他人之承租意願。

再者，於110年8月4日至000年0月00日間是否係因系爭頂樓平台漏水所致系爭房屋漏水損害而無法出租他人，原告並未提出足夠證據以實其說，衡以經濟景氣變化，租賃市場起伏，招租措施各有差異，承租人考量各有不同，原告該部分主張之相當因果關係無法證明。

從而，原告主張被告應給付租金損失24萬元，尚難憑採，應予駁回。

⑶清潔費1萬5,000元、家俱損失18萬元：原告就該部分主張並未提出單據佐證有該部分支出，況家俱之可移動性亦與固定裝潢有差異。

從而，原告是否因系爭頂樓平台漏水所致系爭房屋漏水受有該等損害並支出該等費用，實有疑問。

從而，原告主張被告應給付清潔費1萬5,000元、家俱損失18萬元，尚難憑採，應予駁回。

⑷精神損失（應為精神慰撫金）18萬元。

經查：①按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分；

前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之，民法第195條第1項、第3項規定甚明。

②查原告住所已陳明係新北市○○區○○路000號21樓，而系爭房屋係出租他人（張琦蓁、許君雅）收取租金之用，業如前述。

又卷內並無事證顯示原告與張琦蓁、許君雅具民法第195條第3項規定身分關係。

經參酌卷內事證，原告本身是否因系爭頂樓平台漏水所致系爭房屋漏水受有非財產上損害，已甚有疑問，更難認受有非財產上損害而情節重大。

是原告該部分主張尚乏證據以實以說。

從而，原告主張被告應給付精神損失（應為精神慰撫金）18萬元，尚難憑採，應予駁回。

⑸按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別規定甚明。

原告所得請求被告給付21萬8,950元，未約定給付期限及遲延利息之利率，揆諸前揭法條規定，原告主張自起訴狀繕本送達翌日即111年11月16日（見本院卷一第79頁）起算法定遲延利息，亦屬有據。

⒊原告請求被告應自111年6月份開始至被告依系爭鑑定報告書所示修繕漏水方法將系爭頂樓平台修復至不漏水狀態之日止，按月份給付9,600元（租金損失）部分。

業據其提出其與許君雅簽署租約、協議書在卷為證（見本院卷一第23至30頁、第269頁）。

觀諸前揭其與許君雅簽署租約、協議書，足見原租約約定租金為每月2萬4,000元後，後因於111年6月10日入住時發覺系爭房屋天花板漏水仍未改善，故以協議書將租金調降為1萬4,400元，雙方並約定系爭房屋頂樓漏水修復完成且未再出現漏水狀況後可要求回復為原月租金2萬4,000元。

足見原告確因系爭頂樓平台漏水所致系爭房屋漏水受有每月租金損失9,600元（計算式：24,000-14,400＝9,600）。

至被告辯稱：許君雅承租當時已知悉漏水，原告不能以與其商議租金無法達原告主觀預期進而轉嫁於被告云云。

惟前揭協議書業已載明原告與許君雅原約定租金每月2萬4,000元係因原告承諾修繕漏水等節，惟因於111年6月10日入住時發覺系爭房屋天花板漏水仍未改善始將租金調降為1萬4,400元，且尚有前述漏水修復後可回復租金之約定，堪認該等租金損失並非僅為原告主觀臆測，被告該部分所辯，當非可採。

從而，原告該部分主張，為有理由，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法侵權行為、物上請求權之法律關係、公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求①被告應依系爭鑑定報告書示修繕漏水方法，將系爭房屋之頂樓平台修復至不漏水狀態；

②被告應給付原告21萬8,950元，及自111年11月16日止，按週年利率5％計算之利息；

③被告應自111年6月份開始至被告依系爭鑑定報告書所示修繕漏水方法將系爭房屋之頂樓平台修復至不漏水狀態之日止，按月份給付9,600元；

④被告應依系爭鑑定報告書所示修繕方法，修繕系爭房屋，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                  民事第四庭    法 官 胡修辰
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
                                書記官 蘇莞珍
附件：系爭鑑定報告書修繕方法。