臺灣新北地方法院民事-PCDV,111,訴,779,20240711,2

臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第779號
原 告 林文誠
林志祥
莊耀凱
趙敏均
林素桂
共 同
訴訟代理人 謝允正律師
何文雄律師
被 告 詹國清
詹云嘉
上 一 人
訴訟代理人 詹國聯
上列當事人間請求調整租金事件，於民國113年6月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告承租原告所有新北市○○區○○段00○00○00地號土地之年租金，自民國110年6月15日起，調整為「按各該土地當年度申報地價年息10％計算」。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告之被繼承人張救前向原告林文誠、林志祥、林素桂，及訴外人林素鐘、陳林鶴之被繼承人林彩雲承租新北市○○區○○段00○00○00地號土地（即重測前橋子頭段24-20、24-26、24-25地號土地，下合稱系爭土地），未約定期限，約定年租金按系爭土地公告地價年息5％計算（下稱系爭租約）。

嗣林彩雲於民國79年10月31日死亡，系爭土地及系爭租約由原告林文誠、林志祥、林素桂，及林素鐘、陳林鶴共同繼承；

林素鐘、陳林鶴復先後於86年9月5日、102年8月22日將其等所有系爭土地應有部分移轉登記於原告趙敏均、莊耀凱，是由原告趙敏均、莊耀凱取代林素鐘、陳林鶴而繼受系爭租約之出租人地位。

而張救於95年3月11日死亡，即由被告繼承系爭租約之承租人地位。

㈡系爭租約多年未調整租金，然系爭土地於00年0月間每平方公尺公告現值均為新臺幣（下同）7,500元，嗣於110年1月均調整為40,400元，漲幅達5.38倍，足見系爭土地價值已顯著調整，而系爭土地之公告地價卻僅微幅調整，至110年間已持續差距5.11倍；

再考量系爭土地位在新北市鶯歌區主要幹道旁，交通便利，附近有二橋國小、鶯歌工商，兩側建物一樓多供店面使用，商業及生活機能良好，可見系爭土地之價值升降、繁榮現況，已非在林彩雲與張救當初約定以公告地價之比例計付租金時所得預見。

㈢兩造就系爭土地之調整租金，前於107年9月11日經新北市鶯歌區調解委員會調解不成立，爰依民法第227條之2第1項、第422條規定，請求本院調整系爭租約自107年9月11日起之租金，並聲明：被告承租系爭土地之年租金，自107年9月11日起調整為按系爭土地面積當年度公告現值年息5％計算。

二、被告抗辯：原告主張「按公告地價年息5％計算」之租金，已是調漲後之租額，原告於109年間請求被告給付租金亦係以該標準計算，故系爭租約之租金應維持按公告地價年息5％計算，較為適當。

況原告出租鄰近土地，亦係以公告地價年息8％計算租金，併請考量被告年歲漸高，身體欠佳，無力負擔高額租金等語，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文；

所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，故凡租賃契約成立後，租賃物之價值有昇降時，其租金即在得聲請增加之列（最高法院42年度台上字第941號判決意旨參照）。

又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。

㈡張救前向林彩雲承租系爭土地，未定有期限；

嗣張救、林彩雲先後死亡，林彩雲之繼承人林素鐘、陳林鶴復又分別於86年9月5日、102年8月22日移轉系爭土地應有部分予原告趙敏均、莊耀凱等情，業經兩造所不爭執（見本院卷第216頁），並有系爭土地登記謄本、張救及被告之戶籍謄本在卷可參（見板簡卷第91至98頁），則系爭租約自102年8月22日起存在於兩造之間，即堪認定。

㈢原告主張系爭租約原訂「按公告地價年息5％計算」之租金已不符系爭土地現時價值，請求本院調整租金乙節，則為被告以前揭情詞置辯。

經查：⒈土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，是以土地「公告現值」為政府機關估定土地價格漲跌情形之結果，自足反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。

稽以系爭土地自76年起至原告提起本件訴訟之110年6月15日止，期間公告現值由每平方公尺2,700元調漲至40,400元（見板簡卷第19至24頁），明顯調升，足見系爭土地確因經濟環境改善，價值有所攀升。

⒉被告雖辯稱原告自103年度起逐年調漲租金，租額已達「按公告地價年息5％計算」等語，並提出繳交租金通知單（內容略為：原告林文誠、林志祥通知被告詹國清繳交依公告地價5％計算之系爭土地108、109年度租金計97,600元，見本院卷第225頁）、被告之110年4月19日鶯歌鳳鳴郵局56號存證信函（內容略為：被告已至法院提存系爭土地108、109年度租金65,800元，見本院卷第221至223頁）為憑。

縱令被告前開所辯屬實，然參系爭土地自103年起至110年間之公告現值，依序為每平方公尺29,500元、37,200元、39,800元、40,200元、40,200元、39,900元、39,700元、40,400元（見板簡卷第19至24頁），可知系爭土地於103年度起之地價仍呈上漲趨勢。

又本院囑託廣福不動產估價師事務所實施鑑定系爭土地之租金市場行情，廣福不動產估價師事務所運用不動產估價技術規則之比較法及土地開發分析法評估系爭土地價格，並以不動產估價技術規則所定租金收益率以估計淨收益，再加計必要費用，得出：系爭土地於107年9月起至110年6月止，每月租金呈現自14,300元逐步上漲為14,400元、14,500元、14,600元正成長趨勢之結果（見廣福不動產估價師事務所之廣福0000000不動產估價報告書），對照系爭土地於原告提起本件訴訟時「按公告地價年息5％計算」之年租金為56,094元（計算式：公告地價7,900元/平方公尺×142.01平方公尺×5％≒56,094元，元以下四捨五入；

換算為月租金則約為4,674元），亦堪認原告主張系爭土地市場價格與原約定租金顯不相當可採。

⒊系爭土地價值既逐年增漲，且原約定租金（甚或如被告所辯之兩造合意調整後租金）顯與市場行情顯不相當，則原告依民法第442條規定請求調整租金，應屬有據。

被告抗辯兩造前已合意調整租金，不應再予調整云云，要無可採。

㈣原告另主張應自107年9月11日起調整系爭土地租金「按公告現值年息5％計算」乙節，經查：⒈兩造固均陳稱因係繼承而承繼系爭租約之權利義務，不知當初是否為空地出租等語（見本院卷第216頁），然系爭土地上坐落一未辦保存登記建物（門牌號碼：新北市○○區○○○路00號，下稱系爭建物），且系爭建物之房屋稅籍登記有二，分別為：張寶金（稅籍編號冊頁棟號0466，總面積73.7平方公尺，建造年月34年，用途住宅），以及詹建豐、張月嬌（稅籍編號冊頁棟號0467，總面積77.7平方公尺，建造年月28年，用途住宅；

持分比各1/2），有系爭建物房屋稅籍記錄表、持分人附表、房屋平面圖等件在卷可按（見本院卷第109至115頁）。

本院審酌系爭建物非屬林彩雲所有，且系爭建物之房屋稅籍登記名義人復與張救有一定親屬關係（張寶金、張月嬌為張救之姊妹，詹建豐為張救之孫即被告詹國清之子，見本院卷第83、93頁之戶籍謄本），應可推認系爭租約係屬租用基地建築房屋之租地建物契約。

⒉又系爭土地位在鶯歌都市計畫案之商業區（見系爭土地使用分區證明，附於廣福不動產估價師事務所之廣福0000000不動產估價報告書），則系爭租約之租金自應遵守土地法第105條、第97條第1項之規定，以土地申報地價年息10％為上限。

⒊茲審酌系爭土地鄰近有二橋國小、尖山國中、尖福公園等公共設施，東南側臨路寬約12公尺之中正三路，又經核定為鶯歌都市計畫案之商業區；

且經廣福不動產估價師事務所鑑價結果，系爭土地租金之市場行情於原告提起本件訴訟之110年6月15日，可達每月14,600元（見廣福不動產估價師事務所之廣福0000000不動產估價報告書第4、21頁），經換算已達申報地價年息16％（計算式：14,600元×12÷142.01平方公尺÷申報地價7,900元/平方公尺≒0.1561），爰酌定以申報地價每平方公尺之年息10％，為系爭土地之租金，以符合法定限制並兼顧兩造間利益及公平。

⒋另原告請求應自107年9月11日起調整租金乙節，固提出新北市鶯歌區調解委員會107年9月11日調解不成立證明書為憑（見板簡卷第47頁）。

惟原告於107年9月11日請求調整租金未果後，仍於109年7月12日請求被告給付「按公告地價年息5％計算」之108、109年度租金（見本院卷第225頁），可認原告於提起本件訴訟前已無請求調整租金之意，是系爭土地之租金應自原告為調整租金之意思表示即本件訴訟繫屬之110年6月15日起調整如上。

㈤綜上所述，原告依民法第442條規定，請求調整與被告間就系爭土地之年租金自110年6月15日起，改依土地申報地價年息10％計算，為有理由，應予准許；

逾此範圍則無理由，應予駁回。

另原告尚援引民法第227條之2，主張選擇合併之訴，本院既已採納原告主張民法第442條之請求權基礎，則就其主張民法前述規定之請求權基礎，即無庸再予審酌，併予敘明。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

五、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

本院審酌原告訴請調整系爭土地租金，訴訟利益歸於原告，若令被告再負擔訴訟費用，恐非妥適，爰依上開規定，諭知由原告負擔訴訟費用。

中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 11 日
書記官 廖宇軒