臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,簡上,251,20240828,2

臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第251號
上  訴  人  朱明龍
            許柏榆
            張月美
            蕭進流
            蘇曉倩
            黃麗純
共      同           
訴訟代理人  林宇文律師
複  代理人  張漢榮律師
            侯傑中律師
被  上訴人  陳義川

訴訟代理人  陳建璋
            陳家玉
上列當事人間因確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國112年4月11日本院板橋簡易庭111年度板簡字第2056號第一審判決提起上訴，本院合議庭於113年7月31日言詞辯論終結，判決如下：
主      文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由

壹、程序方面：按確認之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決要旨參照）。

經查，上訴人主張其為新北市政府代為標售坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之得標人，惟被上訴人以其已於地籍清理條例施行前占有系爭土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，主張就系爭土地有優先購買權。

茲兩造就被告就系爭土地是否有優先購買權乙事，既有爭執，並致原告承買系爭土地之地位有受侵害之危險，而原告提起本件確認之訴，得以除去上開危險，自具有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

貳、實體方面：

一、上訴人於原審起訴及本院主張：㈠緣新北市政府於民國110年10月12日公告代為標售110年度第6批地籍清理未能釐清權屬土地（含系爭土地），上訴人依前揭公告參與投標系爭土地，經新北市政府於111年1月18日公告其以新臺幣（下同）194,480元得標。

嗣被上訴人以其占有系爭土地達10年以上符合地籍清理條例第12條第1項第4款之優先承買資格為由，向新北市政府提出優先承買之申請，經新北市政府於111年4月13日通知上訴人有關系爭土地應由被上訴人優先承買。

惟依地籍清理條例第12條第4款規定，優先購買人必須具備在本條例施行（即97年7月1日）前占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地占有人者，始符規定，又按確認法律關係不存在之訴，如被上訴人主張法律關係存在時，應由被上訴人負舉證責任，是被上訴人應就「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之要件負舉證之責。

㈡縱被上訴人所提之系爭土地合約書係屬真正，而得證明訴外人李阿清於59年1月即以門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭610號房屋）占用系爭土地，然此並無法證明及推導出李阿清搬離後有將其所建之系爭610號房屋無償交還系爭土地之原所有權人福德爺收回，並由被上訴人之父代為收取地價並繳納稅金，且依系爭610號房屋之稅籍資料，納稅義務人仍為李阿清，故系爭610號房屋之事實上處分權人及占有人均為李阿清，與被上訴人及其父無關，被上訴人不得主張優先承買權。

㈢另原審法院雖認為新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭612號房屋）及系爭610號房屋為同一建物，惟系爭612號房屋位於系爭610號房屋之左側，二者有無人居住、新舊程度皆截然不同，非同一建物，而系爭610號房屋之房屋稅籍資料登記表記載建造時間為59年1月，可知系爭610號房屋非為系爭612號房屋拆除後重建，勘查大隊所記載之勘查紀錄應與事實不符。

故被上訴人並非系爭土地之占有人，自無優先承買權。

㈣為此，爰依民事訴訟法第247條規定提起確認優先承買權不存在之訴，於原審聲明：確認被上訴人就系爭土地之優先承買權不存在（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴），上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，確認被上訴人就系爭土地之優先承買權不存在。

二、被上訴人則以：系爭土地上坐落之系爭610、612、614號房屋雖由訴外人李阿清所建，然其早已搬離，且於搬離後未依57年12月31日所簽署之租地建物合約書(下稱系爭合約書)第3條約定，定期繳納租金及地價稅金，經系爭土地所有人福德檥爺收回其上房屋，轉由被上訴人之父陳阿發占有管理系爭610、612、614號房屋及系爭土地，並繳納地價稅金，迄至陳阿發過世後，由被上訴人接續占用管理並居住於系爭610號房屋，李阿清就此未提起異議，新北市地政局曾派員至現場進行確認後，核准被上訴人具優先購買之資格，且被上訴人亦於系爭土地上之系爭610號房屋開設德賢飲食店之情。

再觀諸系爭608、610、612號房屋之照片，可對照電捲門、台電電錶、管線、地水排溝蓋及位置皆相符，為同一建物，且被上訴人於占有期間對於系爭土地上之房屋曾多次進行改建，確有占有使用系爭土地達10年以上等語資為抗辯，並聲明：上訴駁回。

三、本院之判斷：上訴人主張：新北市政府於110年10月12日公告代為標售110年度第6批地籍清理未能釐清權屬土地（公告期間：110年10月15日起至111年1月15日止，因公告末日遇例假日，故順延至17日，共3個月；

受理投標期間：111年1月5日起至111年1月18日止上午9時開啟信箱時止、開標時間：111年1月18日上午9時30分），而進行前開未能清土地（包含系爭土地）之標售，依法得在中華民國領土內取得土地及建物之公、私法人及自然人，均得參加投標；

嗣新北市政府於111年1月18日上午9時30分開標，並由上訴人以194,480元得標系爭土地（面積4.75平方公尺，權利範圍全部）。

嗣被上訴人依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，於決標後10日內之111年1月26日，檢具身分證明、保證金票據、優先購買權證明等件，向新北市政府主張其為優先購買權人，並為承買之意思表示，經新北市政府准許被上訴人以同一條件優先購買系爭土地，新北市政府再於111年4月13日通知上訴人表示：有符合地籍清理條例第12條第1項第4款優先購買權資格之人（即被上訴人）以書面向本府為優先購買之意思表示，業通知優先購買權人（即被上訴人）於接到繳款通知之日起30日內繳清價款，上訴人於收受該通知後，依地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第12條第3項及投標須知第15點規定，於10日內提起本件確認優先購買權不存在之訴訟等情，業據上訴人提出新北市政府110年10月12日新北府地籍字第11019136491號公告暨附件新北市政府代為標售110年度第6批地籍清理土地及建物清冊、111年1月18日新北府地籍字第11101247911號公告暨附件新北市政府110年度第6批地籍清理未能釐清權屬土地及建物代為標售結果一覽表、111年4月13日新北府地籍字第11106757151號函等件為證（見本院111年度補字第679號卷第19至41頁），並有新北市政府111年8月1日新北府地籍字第1111442075號函暨附件有關系爭土地之優先承買權人申請文件資料在卷可佐（見原審卷第19至65頁），且為被上訴人所不爭執，上開事實自堪信為真實。

復上訴人主張：被上訴人未符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有要件，優先承買權不存在等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

茲就本件爭點論述如下：㈠被上訴人是否符合地籍清理條例第12條第1項第4款所定「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之爭議：⒈按直轄市或縣（市）主管機關依地籍清理條例第11條規定，代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：1.地上權人、典權人、永佃權人；

2.基地或耕地承租人；

3.共有土地之他共有人；

4.本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理條例第12條定有明文。

而上開條例係於97年7月1日施行，是以欲符合上開條例第11條第4款之規定，應合於87年7月1日以前已占有土地，至該土地標售時仍繼續占有者，就土地有優先購買權。

⒉次按對於物有事實上管領之力者，為占有人。

占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有與其前占有人之占有合併而為主張。

此觀民法第940條、第947條第1項規定即明。

代為標售辦法第12條第2項亦規定：「占有期間以現占有人之占有期間計；

其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計算。」

又建物之基地，通常可認為係建物所有人（或事實上處分權人）所支配(最高法院106年度臺上字第2040號民事判決意旨參照）。

故建物之所有人或事實上處分權人，不論是否曾設籍或實際居住於該建物，均無礙於對建物基地之事實上管領力，即屬占有該土地之人。

再按消極確認之訴，應由被上訴人負立證責任(最高法院109年度臺上字第1543號民事判決意旨參照)。

上訴人主張被上訴人不符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有要件(即87年7月1日以前已占用系爭土地)，請求確認被上訴人對系爭土地之優先承買權不存在，係消極確認之訴，依上揭說明，應由被上訴人就其於87年7月1日以前已占有系爭土地迄今之事實，負舉證之責。

經查：⑴系爭610號房屋及同路608號房屋（下稱608號房屋）分別占有如附圖暫編號地號1599⑴、1599⑵所示部分（面積分別為2.50平方公尺、1.21平方公尺）等情，經本院會同新北市樹林地政事務所人員到場勘驗測量屬實，有本院現場履勘筆錄及原告提出之現場照片在卷可佐（見本院卷第245至247、273至279頁），並有新北市樹林地政事務所112年9月26日新北樹地測字第1126025559號函暨附件複丈成果圖佐卷可考（見本院卷第249至251頁），足認系爭土地上確有坐落系爭610、608號房屋，占有面積如附圖所示。

⑵被上訴人辯稱：系爭610號房屋原係李阿清於50餘年間向當時土地所有權人福德爺承租並興建系爭610號房屋，不久李阿清搬離後，未繼續繳納租金及地價稅，而經收回系爭610號房屋，轉由被上訴人之父陳阿發占有使用系爭610號房屋，及繳納系爭土地之地價稅，陳阿發死後，由被上訴人接續占有迄今等語，為上訴人所否認。

而依被上訴人提出之系爭合約書約定：「同立合約書出租人福德爺會管理人謝阿陳之繼承人謝鑾（以下簡稱甲方）、承租人陳阿發（以下簡稱乙方），茲甲方管理福德爺所有坐落臺北縣○○鎮○○段○○○段○○○段00地號9則田，面積0.0945甲，及同所81地號17則田，面積0.0470甲，原係陳阿發承耕，其所收入租谷均充為福德爺祭典之用，另行出租與人建屋，其條件訂明如左：第壹條：甲方為念乙方大義放棄承租耕地權利起見，願將乙方所有建在本福德爺土地之房屋住宅全部給與乙方子子孫孫無租永遠居住，但乙方子孫繼傳奉敬香火，不得中斷。

第貳條：甲方所收回之上開福德爺土地願出租與李阿清建物3棟，陳阿發建屋棟半、鄭連德建屋壹棟、謝鑾建屋壹棟…，每棟每年應給租谷壹百貳拾肆台斤，合之年租谷捌佰零陸台斤，充為福德爺於每年農曆八月十五日為祭典之用。

第參條：上項租用建屋人應於每年農曆捌月初拾日以前，按時價折付現金給與福德爺，為於同月十五日祭典之用，絕不得拖延短欠，倘租用建屋人未依期給付逾貳年不付租金者，租用人願將所建房屋無償交還福德爺收回，並願拋棄先訴抗辯權，絕無異議。

…第伍條：上開房屋如有中途轉讓第三人者，其第三人亦應依照本約各條之規定履行，…第三人仍應按期續納租金，不得短交」等情，並經福德爺會管理人謝鑾、被上訴人之父陳阿發、租地建屋關係人鄭連德、李阿清於合約書之末簽名用印，日期為57年12月31日等情，有該合約書存卷可考(見本院卷第63至65頁），上訴人就上開合約書之形式上真正並不爭執，惟主張：該合約書內容無法證明及推導出李阿清搬離後有將其所建之系爭610號房屋無償交還系爭土地原所有權人福德爺，並由被上訴人之父陳阿發占有使用並繳納稅金及租金等語，然依上開合約書之約定，可知被上訴人抗辯：系爭610號房屋係由李阿清向當時土地所有權人福德爺之管理人承租系爭土地所興建之情，再參以系爭610號房屋之房屋稅籍申設人為李阿清之情，亦有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處111年10月26日新北稅鶯二字第1115720910號函暨附件系爭610號房屋歷年異動之稅籍資料在卷可佐（見原審卷第101至107頁），堪認系爭610號房屋之興建人為李阿清。

⑶上訴人雖主張：李阿清為系爭610號房屋之事實上處分權人及占有人，與被上訴人及其父無關，難謂被上訴人占有系爭土地有合法權源等語，惟依地籍清理條例第12條第1項第4款所規定具有優先承買權之要件為：「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」，立法理由謂：「依前條規定代為標售之土地，因所有權人不明，土地被占用或供他人使用之情形普遍，為解決問題，爰於第1項第4款規定合乎一定期間要件之占有人得主張優先購買權」，可見該條款之目的係為解決代為標售土地之所有權人不明之情形，並使長期占用使用該系爭標售土地之人，具有優先承買權，而安定社會秩序及使法律關係單純化。

是依立法解釋，優先承買權人以占用使用為要件，至於是否為有權占有，並非所問。

則上訴人上開就關於基地所有權歸屬之主張，僅涉占有土地之法律權源，與有無占有事實分屬二事，無必然因果關係，尚難為不利被上訴人之認定。

而參以證人陳寶現於本院審理時具結證稱：（問：請問住○○○市○○區○○路000巷00號多久了？）差不多30〜40年。

（問：你家距離新北市○○區○○路000號的距離多遠？）走路約15分鐘，因為我是老人慢慢走，要坐輪椅推著去（證人陳寶現之子表示距離大概700公尺）。

（問：你認識陳義川或他父親陳阿發多久了？）很久了，在我住在那邊的時候就認識了。

（問：陳義川住在哪裡，是否知道？）他也是住在我家附近，是住○○○市○○區○○路000號。

（問：陳義川在新北市○○區○○路000號住多久？）也住了30〜40年。

（問：提示本院卷第325頁證明書（提示並告以要旨）這張證明書是你簽名蓋章的嗎？內容你是否知道？）我不認識字，這張是我叫我兒子游承翰蓋的（證人陳寶現之子游承翰稱，這張確實是我幫我媽媽蓋的）等語（見本院卷第394、395頁），復經證人即陳寶現之子游承翰於本院審理時具結證稱：（問：你住○○○市○○區○○路000巷00號多久了？）40幾年了，但我從小就住在大湖路附近，是在民國67年才搬到上開地址，之前也是住在附近，地址是鶯歌區國際路8號，離大湖路610號更近，距離大概只有100公尺左右。

（問：是否認識陳義川或陳阿發？）認識，陳義川我叫他哥哥，陳阿發我叫他伯伯，就是附近鄰居關係，沒有親屬關係，陳家也是從小住在大湖路附近。

（問：陳義川住的地址你是否知道？）新北市○○區○○路000 號是陳義川的，但是他現在應該沒有住在那裡，他是住○○○市○○區○○路000巷0號，這 兩個地方相距不遠，只有3〜5公尺，一個小路就到了。

（問：大湖路610號是作何使用？）現在我不知道，之前在我還小的時候陳義川他們一家是住在610號，我小時候有常去610號陳義川的家等語（見本院卷第396、397頁）。

而陳阿發係於90年11月11日死亡，有陳阿發除戶謄本存卷可參(見本院卷第381頁)，互核證人所述大致相符，且證人陳寶現、游承翰僅係系爭610號房屋附近之住戶，衡諸常情亦無甘冒偽證罪之風險而虛偽證述偏袒被上訴人，且被上訴人亦提出系爭土地之地價稅繳納證明書附卷足參（見原審卷第227頁），是被上訴人抗辯：李阿清搬離後，即由被上訴人之父陳阿發占有使用系爭610號房屋，並繳納系爭土地之地價稅之情，即堪採信，足認被上訴人之父陳阿發及被上訴人一家確有長期居住於系爭610號房屋之事實。

另被上訴人主張：自父親過世後即繼承系爭610號房屋並繼續占有使用迄今，自得合併計算其父親之占有期間，有優先購買權等情等語。

承上所述，則被上訴人既為系爭房屋實際占有使用人陳阿發之繼承人，依當然繼承之法理，被上訴人自得繼承系爭房屋之事實上處分權。

綜上，被上訴人以系爭610號房屋占有系爭土地之期間，經合併計算其被繼承人陳阿發至少於75年起算占有期間之結果，於97年7月1日地籍清理條例施行前，已達10年以上甚明，即與地籍清理條例第12條第1項第4款所定「本條例施行前已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人」之要件相符。

上訴人空言否認上情，未提出任何事證以實其說，自無足採。

⑷上訴人復主張：系爭612號房屋與系爭610號房屋並非同一建物等情，惟觀諸96年4月3日臺北縣政府違章建築認定通知書，其記載違建地點雖為新北市○○區○○路000號，與102年5月14日新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書記載違建地點為新北市○○區○○路000號之門牌號碼不一致，惟就上開兩份通知書之勘查記錄表中之示意圖、位置圖與照片實為一致，且其中102年5月10日新北市政府違章建築拆除大隊勘查紀錄表勘查地點略載為：239新北市○○區○○路000號，並於下方備註略以：原違章地點為大湖路612號等情（見本院卷第77至83頁），顯見上開兩份紀錄表所示違章建築應為同一建物無疑，且就系爭610號房屋占用之系爭土地，其位置、面積，經本院履勘屬實，並經本院囑託地政事務所測量在案，已如前述，另依上訴人提出之現場照片所示，藍色鐵門為門牌號碼新北市○○區○○路000號之前門，而掛有滅火器者則為系爭610號房屋，為被上訴人所不爭執，佐以證人陳寶現於113年4月25日開庭時陳述：「（問：請庭上提示112年11月2日民事言詞辯論意旨狀附件二最後一張照片（提示本院卷第279頁照片號房屋？）陳義川有無住在608）答：陳義川是住在照片上有滅火器掛著的那一間，就是鐵門生鏽」、「（問：是否是本院用黑筆打勾的這一間？）答：是。」

、「（問：剛才照片內藍色鐵門的那間，是否也是陳義川的房子？）答：是陳義川的哥哥阿雄的。」

等語（見本院卷第395、396頁），可知系爭土地上坐落之建物，確為系爭610號房屋，上訴人前揭主張，容非可採。

⑹至上訴人主張：依證人陳寶現於法院審理時證稱陳義川係居住於○○市○○區○○路000巷0號，可知證被上訴人並未實際居住於系爭610號房屋，然證人游承翰於本院審理時已明確證稱：「（問：陳義川住的地址你是否知道？）答：新北市○○區○○路000號是陳義川的，但是他現在應該沒有住在那裡，他是住○○○市○○區○○路000巷0號，這兩個地方相距不遠，只有3〜5公尺，一個小路就到了。」

、「（問：大湖路610號是作何使用？）答：現在我不知道，之前在我還小的時候陳義川他們一家是住在610號，我小時候有常去610號陳義川的家。」

、「（問：從你小學1、2年級開始到現在大湖路610號，有賣給別人嗎？換別人居住嗎？）答：應該是沒有賣出去，但實際上不確定，也沒有看過其他人住過，但是我已經二、三十幾年沒進去過了，所以現在不清楚」等語（見本院卷第397至398頁），可知被上訴人現雖未居住於系爭610號房屋，然於證人游承翰年幼時，被上訴人一家確實居住使用系爭610號房屋，由上可知陳阿發及被上訴人一家至少於被上訴人年幼時即居住系爭610號房屋而繼續占有系爭土地，而對系爭土地有支配之關係，應認對系爭土地有事實上管領之力至少有3、40年之久無疑。

另按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，依一般社會觀念，足認占有人對一定之物於其實力下有確定、繼續支配的客觀關係者，即有事實上管領力（最高法院107年度臺上字第1813號、95年度臺上字第1124號民事判決意旨參照）。

是占有不動產之方式，不以居住該處為限，揆諸前揭說明及實務見解，占有及住所認定均為事實狀態，被上訴人是否居住於該處，與有無占有系爭土地之事實，分屬二事，無必然因果關係，又縱令上訴人上揭主張為真，尚不足認被上訴人已然喪失對系爭610號房屋之事實上管領力，仍無從否定被上訴人自繼承陳阿發起繼續占有系爭房屋之事實。

是上訴人前開主張，自無可採。

㈡因此，被上訴人符合地籍清理條例第12條第1項第4款所列情事，且其亦有遵從標售程序向新北市政府主張優先購買權，則其就系爭土地之標售，確具優先購買權之資格，則上訴人訴請確認被訴人就系爭土地之優先購買權不存在，應屬無據。

四、綜上所述，被上訴人於地籍清理條例施行前已占有系爭土地達10年以上，且於系爭土地標售時仍繼續占有，符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定而具有優先購買權。

被上訴人於決標10日內檢附證明文件向新北市政府為承買之表示，合法行使優先購買權，上訴人主張被上訴人不符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定之占有要件，為無可採。

從而，上訴人依民事訴訟法第247條規定，訴請確認被上訴人就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回。

原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，請求予以廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，無逐一論駁之必要，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 8 月 28 日
                  民事第五庭  審判長法 官 高文淵
                                    法 官 陳囿辰
                                    法 官 鄧雅心
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 28 日
                                    書記官 賴峻權
附圖：