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臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第274號
上訴人即附
帶被上訴人 劉芝吟
被上訴人即
附帶上訴人 楊玉花
訴訟代理人 陳德弘律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，上訴人對於中華民國112年4月10日本院三重簡易庭109年度重簡字第650號第一審判決提起上訴，附帶上訴人並提起附帶上訴，經本院於民國113年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；
附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；
附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。
又上開規定於簡易程序之上訴程序準用之，同法第436條之1第3項亦規定甚明。
上訴人提起上訴後，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於其上訴期間屆滿後之民國112年7月28日具狀提起附帶上訴，有其民事附帶上訴暨答辯狀在卷可佐（見本院卷一第65頁至第74頁），核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）主張：㈠其於108年6月1日透過永慶房屋大湖直營店（下稱永慶房仲）之仲介，向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號4樓房屋（下稱系爭房屋）與其屋頂平台上之增建物（下稱系爭增建物），雙方並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），而被上訴人在所附「標的物現況說明書」之「建物現況是否有滲漏水情形」欄位上勾選「否」。
㈡然系爭房屋於108年7月16日交屋後，上訴人於108年7月22日進行拆除裝潢，即發現系爭房屋之浴室牆面極度濕潤、房屋牆壁多處樑柱與窗框交接處有滲水、壁癌情事，上方排水孔無阻塞異物，下雨時卻仍積水，致系爭房屋之臥室大樑形成壁癌，地面排水管亦失效，其維修費用總額為新臺幣（下同）7萬9,600元，嗣經協調，兩造與永慶房仲於108年8月2日簽訂協議書（下稱8月2日協議書），由被上訴人補貼上訴人修繕費用5萬元。
㈢後於108年12月8日經由現場油漆師傅告知，系爭房屋之臥室與浴室樓板有滴水現象，應為上方之系爭增建物漏水所造成，當日即通知永慶房仲，經比對4樓樓板施工前後照片，可知漏水痕跡早已存在，於108年12月10日經過色液測漏，證明系爭房屋之臥室與浴室樓板滴水，確係從上方之系爭增建物而來，被上訴人之代理人、永慶房仲人員並於108年12月23日至系爭房屋查看，卻擅自認定更換地面排水管即可，被上訴人亦僅願負擔維修地面排水管費用之4成即4萬5,000元，永慶房仲則同意退還上訴人仲介服務費1萬元，三方乃於109年1月20日簽訂協議書（下稱1月20日協議書）確認。
㈣嗣於109年2月3日，上訴人將系爭增建物內增建之2間浴室與陽台剔除磁磚至見底，赫然發現系爭增建物之浴室內靠後棟公寓側牆面，夾雜異常鋼筋混凝土結構，還有不同大小的磚頭交疊，原來此牆面是以後棟公寓水塔（即新北市○○區○○○道0段00巷00號1樓、2樓、3樓、4樓之共用水塔，下稱後棟水塔）的牆面充當牆面（即共用牆面），牆壁的異常範圍與後棟水塔的尺寸相符，水塔形狀清晰可見，且早已飽含水份至滴水不止。
更令上訴人恐懼的是被上訴人直接在後棟水塔牆面打入至少10公分的螺絲，完全視公共安全於無物。
於109年2月15日永慶房仲人員再次勘查系爭房屋，表示上次應是判斷錯誤，代替牆面的後棟水塔才是主要漏水點，地排老舊僅為次要。
惟先前於108年5月24日，被上訴人代理人與仲介人員至系爭房屋，由被上訴人代理人說明屋況，被上訴人代理人提到門牌2號公寓之水塔已被移至增建屋頂，同楝門牌號碼為新北市○○區○○路0段000巷0弄0號與後棟公寓亦即門牌號碼新北市○○區○○○道0段00巷0號之水塔原始結構為一體成型，基此足以證明糸爭房屋水塔早已在被上訴人增建時破壞水塔原始構造，造成不可逆結構之損傷。
依系爭房屋屋之所有權登記次序可知，增建建造應為被上訴人持有期間，理應知之甚稔，被上訴人增建浴室少建牆面，表面使用磁磚覆蓋，此為通常之檢查無法發見之瑕疵，缺少牆面是使用後棟水塔充當其牆面，可見系爭房屋存在嚴重的結構缺陷，依通常交易觀念，即會影響交易意願或減少房屋之通常效用及經濟上之價值，被上訴人對此應負瑕疵擔保責任。
上訴人自得依民法359條規定，向被上訴人請求減少價金31萬5,000元（含整個浴室增建復原拆除費用3萬元、水電配置費用4萬元、泥作工程費用24萬5,000元）。
㈤被上訴人擅自使用後棟水塔充當其增建浴室之牆面，經上訴人與後棟公寓之4位所有權人協調後，對方強烈要求拆除舊有連結增建的泥作水塔（指後棟水塔），按原址另安裝新水塔避免日後再生糾紛，故雙方於109年2月13日分2次簽訂協議書（2份合稱後棟水塔協議書），約定舊有後棟水塔拆除費用由上訴人負擔，因此上訴人得向被上訴人請求給付後棟水塔拆除清運費用2萬8,000元。
㈥按「本買賣標的物於點交時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方（即被上訴人）負擔。」
系爭買賣契約書第11條、房地移交之第8款定有明文。
本件被上訴人在搬離系爭房屋前，完全未清除大型家俱與一般家庭垃圾，上訴人因而支出清運費用2萬3,700元，依上開約定，應由被上訴人償還。
㈦再者，因系爭增建物之浴室少一面牆，從109年2月3日打除磁磚至結構瑕疵可見範圍，因施工現場的粉塵與髒亂，與遙遙無期不知何時恢復正常的壓力，造成上訴人身體健康受粉塵侵害，已超出一般社會所能容忍之程度，且被上訴人對瑕疵擔保責任避而不見，致上訴人飽受精神折磨，須至精神科診所就醫，每日才得以入眠，已侵犯上訴人人格法益且情節重大，爰請求被上訴人賠償非財產上之損害即慰撫金5萬元。
㈧綜上合計，被上訴人共應給付上訴人41萬6,700元（計算式：315,000元＋28,000元＋23,700元＋5萬元＝416,700元）。
為此，上訴人依民法物之瑕疵擔保、系爭買賣契約書、侵權行為等規定，提起本件訴訟，並聲明請求：被上訴人應給付上訴人41萬6,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息（原審判命被上訴人應給付上訴人2萬3,700元本息，並駁回上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴）。
①上訴聲明：㈠原審判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付被上訴人39萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即109年5月22日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。
②對附帶上訴之答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、被上訴人即附帶上訴人則以：㈠上訴人發現漏水瑕疵至提起本件訴訟之期間，已逾6個月，其減少價金請求權已逾除斥期間而消滅：上訴人於民事起訴狀亦曾稱早於108年7月22日已發現本件訴訟所稱之漏水瑕疵，然其卻遲至109年4月14日始提起本件訴訟為請求，顯已逾民法365條第1項規定減少價金請求權之6個月行使期間，故上訴人之減少價金請求權已逾除斥期間而消滅，其於本件訴訟對被上訴人請求減少價金31萬5,000元，為無理由。
㈡上訴人雖主張系爭增建物內之浴室以後棟公寓之後棟水塔充作牆面，係結構性瑕疵，並據以向被上訴人請求減少價金等情。
然縱認該浴室以後棟水塔充作牆面係屬瑕疵（假設語氣），但從外觀即可清晰辨識，並非通常之檢查不能發見之瑕疵，又如前所述，上訴人於系爭房屋點交前已數度至現場檢視查看，故上訴人自108年7月16日點交系爭房屋後，至今始以本件訴訟主張，應認已違反從速檢查之義務，依民法第356條規定，應視為承認其所受領之物。
㈢縱因系爭房屋之系爭增建內之浴室以後棟水塔充作牆面而導致漏水（假設語氣），上訴人之請求亦無理由：⒈上訴人主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，應就交屋時存在漏水瑕疵之事實負舉證責任，但未見上訴人盡其舉證責任。
⒉系爭房屋於66年興建至109年，屋齡已有43年，依當時及現行之建築技術與科學進展，皆不可能使43年前之房屋至今仍無任何漏水，且系爭房屋亦已超過耐用年限，故依照通常交易觀念，顯難期待完全不出現漏水之情事。
⒊依照系爭買賣契約書所附之產權調查表第3頁所載：「本案建物現況有頂樓增建之情事，增建部分依現況移轉。」
，又系爭房屋為43年之舊房屋，必然存在材質劣化之現象，故兩造在磋商房屋售價時，即已就可預見之瑕疵部分，於系爭房屋售價中有所協議，由上訴人以較低之價格購入，以免除被上訴人有關此部分之瑕疵擔保責任，此亦可從該產權調查表上兩造合意刪除「本案因空屋(有部分物品待騰空)無法入內察看確認屋況，賣方仍應負擔瑕疵擔保責任」等字樣，可知上訴人不僅已詳細檢査系爭房屋之現況，兩造亦已合意以特約免除出賣人即被上訴人關於物之瑕疵擔保責任，且被上訴人亦無故意不告知瑕疵之行為，則依民法第366條規定，該特約應屬有效，上訴人於現狀交屋並無瑕疵後，即不得再向被上訴人請求減少價金。
⒋另系爭買賣契約書第2條第2款記載：「增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作或其他原因而有被拆除之虞。
....；
若於交屋後始公告或通知拆除時，或因甲方自行變更使用至被通知拆除時，甲方同意自行承擔風險，其相關之權利義務甲方確已知悉。」
則於交屋後，系爭房屋之增建部分縱因其他原因而有拆除之必要，上訴人亦不得向被上訴人請求減少償金或賠償相關損害。
⒌又依上訴人提出之後棟水塔協議書記載：「緣甲方（即上訴人）座落於新北市○○區○○路○段000巷0弄0號4樓之房地乙戶，現況發現乙、丙、丁、戊四方（新北市○○區○○○道○段00巷00號1樓、2樓、3樓、4樓）所持有之公寓頂樓水塔老舊漏水至甲方增建牆面及4樓浴室天花板，....」等情，可知系爭房屋（含系爭增建物）漏水之原因係來自新北市○○區○○○道0段00巷00號1樓至4樓所共有之後棟水塔，則就漏水之損害，上訴人應向其等主張，而非被上訴人。
⒍本件經原審囑託社團法人新北市建築師公會（下稱新北建築師公會）鑑定，所作成之111年12月1日新北市鑑師鑑字第540號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）之內文所稱之水箱（即後棟水塔），其使用人、所有權人均非被上訴人，且該鑑定報告書已指出本件訴訟之漏水原因為後棟水塔之牆面年久失修、防水處理不當所致，與被上訴人無任何關聯。
又系爭鑑定報告書頁4第表格㈡之鑑定結果，雖以系爭增建物為加強磚造，即認定系爭增建物之牆面與後棟水塔之牆面共構（即共用一面牆）。
然鑑定人於鑑定報告書中不僅未敘明其作成此鑑定結果之依據及過程，且系爭增建物興建時，係於水塔完成後獨立建造加蓋建物，並將水管嵌入牆面，不可能於後棟水塔之牆面上鑽洞並施作管線配置，故無共用牆體之可能性，此亦可參原證12之照片自明。
再者，系爭鑑定報告書第5頁表格㈢之鑑定結果，僅以系爭增建物構築於頂板上方、構造與原建物相同，而認定不符合建築技術規則。
然此僅抽象認定違反建築技術規則，卻疏未敘明違反何具體規則，難謂此鑑定報告無瑕疵。
況且，系爭增建物為違章建築，上訴人對於增建部分並無所有權已如契約所明定，且系爭增建物加蓋於頂樓並緊鄰他人之水塔，均屬上訴人購屋前所明知之事項，而被上訴人移轉系爭增建物予上訴人時，亦已告知關於系爭增建物之狀況，並簽定「現況移轉」、「免除瑕疵擔保責任」之條款，故難謂被上訴人就此須負物之瑕疵擔保責任。
⒎兩造曾於108年8月2日、109年1月20日就漏水問題先後簽訂8月2日協議書、1月20日協議書，此乃係因被上訴人不願將時間耗費在爭論該等漏水瑕疵是否係交屋前即已存在，故基於出賣人之善意退一步以求儘速解決紛爭，故該等協議書實乃民法第736條所稱之和解契約。
而該等契約之第2條分別記載不得再向他方「就上述瑕疵為其他任何請求」、「就上述滲漏水情形再為任何請求」，故縱使系爭房屋嗣後再出現漏水之情事，依民法第737條規定，上訴人已拋棄其就系爭房屋之相關滲漏水瑕疵之權利。
⒏本件漏水爭議經系爭鑑定報告書敘明漏水原因為後棟水塔年久失修、防水處理不當所造成，自應由後棟水塔之所有權人對上訴人負侵權行為責任，縱被上訴人因出賣系爭增建物而須負物之瑕疵擔保責任（假設語氣），而與後棟水塔之所有權人成立不真正連帶債務之法律關係，惟後棟水塔之所有權人仍應負最終責任。
而上訴人既已與後棟水塔之所有權人簽訂後棟水塔協議書，並約定：「緣甲方座落於新北市○○區○○路○段000巷0弄0號4樓之房地乙戶，現況發現乙、丙、丁、戊方（新北市○○區○○○道○段00巷00號1樓、2樓、3樓、4樓）所持有之公寓頂樓水塔老舊漏水至甲方增建牆面及4樓浴室天花板，為修復前述滲漏水問題，甲、乙、丙、丁、戊五方達成協議如下：....」等情，顯已就本件漏水爭議之責任達成和解，上訴人因漏水所受之損害已完全填補，並免除後棟水塔所有權人之責任，被上訴人自無需再因漏水瑕疵對上訴人負損害賠償責任甚明。
⒐縱認被上訴人須負擔瑕疵擔保責任（假設語氣），因後棟水塔協議書上已載明「上訴人須於109年2月29日前將水塔換新，以避免漏水。」
可見後棟水塔為漏水之主因，且上訴人明知並已收受更換水箱之和解金，但仍未更換後棟水塔，容任漏水損害持續擴大，則自109年2月29日至今，漏水所造成損害應屬可歸責於上訴人，與被上訴人無關，故被上訴人縱須負瑕疵擔保責任，亦僅需就交屋日至109年2月29日期間漏水造成之損害負責。
㈣依後棟水塔協議書所載，上訴人係主動與後棟水塔之4位所有人，提出拆除老舊水塔之協議，舉重明輕，此等由上訴人所致生之拆除費用支出，更應該由上訴人自行負擔，不應歸責於被上訴人。
且依原證19之第1份協議書記載：「上述頂樓水塔老舊問題，乙、丙、丁、戊四方同意於109年02月20日前繳交該分攤費用與甲方，甲方應於109年2月29日前將水塔換新，避免漏水持續擴大，修繕費用由乙、丙、丁、戊四方共同分擔。」
等情，即可知後棟水塔打除清運費用應由新北市○○區○○○道0段00巷00號1樓至4樓所有人共同負擔，與被上訴人無涉。
又後棟水塔協議書其中第2份協議將第1份協議變更為：「舊有水塔拆除費用由甲方（指上訴人）自行負擔。」
，則上訴人何以得再向被上訴人請求。
且兩造簽訂之系爭買賣契約書既不包含後棟之後棟水塔，上訴人又如何依據契約向被上訴人請求？㈤上訴人雖主張系爭房屋內留有未搬離之家俱與垃圾，要求被上訴人給付垃圾清運費用等情。
然上開家俱既於交屋時已存在且一望即知，依通常程序從速檢查系爭房屋即可立即發現，然上訴人遲於109年4月14日始提起本訴訟請求償還，亦應視為承認其所受領之物。
又該等家俱實乃因上訴人說仍有用處，而央求被上訴人贈與予其使用，被上訴人始將之留在系爭房屋內，非屬廢棄物，縱事後上訴人僱人清運，亦與被上訴人無關。
且兩造事後亦曾分別於108年8月2日、109年1月20日簽訂8月2日、1月20日協議書時會面，上訴人亦未曾提及清運之問題，則上訴人主張該等家俱為系爭買賣契約書第11條第8款所稱之廢棄物，與經驗法則不符。
再者，上訴人所提原證21照片中所示之物品是否皆為被上訴人所留？原證22所列之估價單是否確為清運前揭照片中之家俱與垃圾，亦應由上訴人舉證。
㈥關於上訴人請求賠償慰撫金5萬元部分，上訴人並未說明109年2月3日打除磁磚之工程與何瑕疵有關，且未舉證造成上訴人如何之身體權侵害，亦未說明被上訴人如何不法侵害其上開權利或其他人格法益而情節重大，自屬無據。
㈦綜上，上訴人主張尚非可採等語，資為抗辯。
①對上訴之答辯聲明：上訴駁回。
②附帶上訴聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分，及假執行之宣告暨訴訟費用負擔之裁判廢棄。
㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人於第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠上訴人主張其於108年6月1日透過永慶房仲之仲介，向被上訴人購買系爭房屋與系爭增建物，雙方並簽訂系爭買賣契約書，而被上訴人在所附「標的物現況說明書」之「建物現況是否有滲漏水情形」欄位上勾選「否」，而系爭房屋（含系爭建物）係於108年7月16日交屋等事實，有系爭買賣契約書暨所附不動產說明書、標的物現況說明書等在卷為證（見原審卷第19頁至第55頁、第325頁至第327頁），並為被上訴人所不爭執（見本院卷一第65頁至第74頁、第80頁至第81頁、本院卷二第39頁、第59頁至第68頁、第72頁至第75頁），堪信為真實。
㈡上訴人主張依民法359條規定向被上訴人請求減少價金31萬5,000元（含整個浴室增建復原拆除費用3萬元、水電配置費用4萬元、泥作工程費用24萬5,000元）部分。
經查：⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。
據此可知，物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。
倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決要旨參照）。
再者，買賣標的物是否具有瑕疵，應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較。
又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
⒉本件依上訴人前開有關買賣標物具有瑕疵之主張，可知上訴人係認定向被上訴人購買系爭房屋與系爭增建物後，瑕疵情形為系爭增建物之浴室內靠後棟公寓側牆面，是以後棟公寓即新北市○○區○○○道0段00巷00號1樓、2樓、3樓、4樓之後棟水塔的牆面充當牆面（即共用牆面），牆壁的異常範圍與後棟水塔的尺寸相符，水塔形狀清晰可見，且早已飽含水份至滴水不止等情。
然被上訴人對此辯稱上訴人應就「交屋時存在」漏水瑕疵之事實負舉證責任，但未見上訴人盡其舉證責任。
本院依前開論述說明，認應由上訴人就系爭增建物於「危險移轉時」即交付時存在前揭瑕疵等有利於己之事實，負舉證之責任。
⒊上訴人雖稱其於109年2月3日為修復漏水，將系爭增建物內增建之2間浴室與陽台剔除磁磚至見底，才赫然發現系爭增建物與後棟水塔共用牆面，上訴人並認係此係導致本件漏水等情事。
本件經原審囑託新北建築師公會鑑定，鑑定結果認為：「（一）鑑定人經現場勘查及測量，系爭標的物（即系爭增建物）內之浴室牆面係以1B磚牆水箱共構建成，此工法不符合建築技術規則構造篇之抗震強度之施工方法（式）。
（二）系爭標的物經現場檢測後，查浴室之牆面確有滲漏現象，因浴室牆面係以1B磚牆水箱共構，且水箱內側僅以七厘石作為防水處理，因年久失修已失防水的性能，導致系爭標的物4樓房屋屋頂平台上增建物內浴室2間漏水之原因。
（三）綜上所述，鑑定結果如下：㈠本案建築物及水箱經查，與竣工圖說不轉，如（附件四）竣工圖A、B【係屬違章屋頂加建】。
㈡本案建物之施工方式，係採加強磚造方式構築，不符原設計鋼筋混凝土構造。
建築物牆體與隔壁水塔之水箱牆為共構建成。
㈢原建築物係為地上四層鋼筋混凝土建築，本案建築物係構築於屋頂板上方，且採用與原核准之構造不同，不符合建築技術規則構造篇之抗震強度之施工方法。
㈣經現場目測後，查浴室之牆面與水箱連結之牆面有明顯滲漏現象(因現況浴室之表面磁磚皆已全數拆除，可直接目視紅磚塊之牆面，有明顯滲漏現象）。
㈤因浴室牆面係以1B磚牆水箱共構，水箱牆面有三面未構築於梁上方（已違反建築常規及建築技術規則鋼筋混凝土構築之規定），水箱內側僅以七厘石作為防水處理，因年久失修已失防水的性能。
㈥經檢討結果牆面並無其他水源管線在漏水，係集中於水箱與浴室牆面交接處，故牆面滲水確有必然之關係，故牆面漏水與水塔有必然關係。
㈦經查本案浴廁之牆表面磁磚雖已拆除，但滲水部分係由磁磚之間缝隙產生而非磁磚本體，換個角度講，即便不拆除磁磚也會有（縫隙）滲水現象。
㈧本案原建築物為民國67年完成至今已超迤四十年雖為老舊建築物，但本案檢測之建築物及水箱係違章建築及雜項工作物，興建時間不詳，亦違反建築法相關規定，確與前述之違章有關。
㈨漏水最大原因係建築物牆體與水箱共構，....。」
等情，此有該公會出具之系爭鑑定報告書在卷可按，足見上開鑑定告書雖認定爭增建物內之浴室牆面係以後棟水塔之水箱牆共構建成，且浴室之牆面與水箱連結之牆面有明顯滲漏水現象，此係因水箱內側僅以七厘石作為防水處理，年久失修已失防水性能所造成。
惟查：⑴觀諸系爭買賣契約已記載：增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞等語（見原審卷第45頁），堪認上訴人知悉系爭增建物屬違建物，而違建物建造方式一般不符相關建築常規及建築技術規則，此應為上訴人所知悉，故不能單以系爭增建物浴室牆面係以後棟水塔之水箱牆共構建成，即認定被上訴人應負物之瑕疵擔保責任（民法第355條第1項規定參照），先予敘明。
⑵系爭鑑定報告書所稱之（共構牆）年久失修已失防水性能而造成漏水乙節，並未確定此漏水瑕疵於「危險移轉時」存在甚明。
再經本院就漏水可能發生時點再次函詢鑑定人新北建築師公會，該公會函附以：「無法以建築構造物損壞現況明確推定損壞時間點」，環境（氣候、地震）與異常外力（撞擊、非常規使用...）等各種未知因素都可能是損害加速原因；
理論上鋼筋混凝土構造之建築物之使用耐用年限約有50年，但這並不是意謂該建物一定能用50年或是滿50年後就一定不能用，實際上要看它當時施工技術、材料品質及與使用維護情形而定，長短並不一定，本案針對水箱部分因無法查當年施工之技術、材料品質與使用維護狀況，財政部賦稅署有針對房屋建築及設備各類型品項量化其耐用年限，本案依財政部賦稅署台稅財字第10604512060號令之固定資產耐用年數表設定耐用為15年，故本案有關水箱(即後棟水塔)年代久遠之時間定義最多15年。
另系爭房屋於67年5月31日取得使用執照，至108年7月26日年屋齡已屆41年等語，有新北建築師公會112年12月22日函在卷可參（見本院卷二第25頁至第27頁）。
足見鑑定人新北建築師公會仍無法確認漏水發生時點，而僅能另提供財政部賦稅署通案性之估算供參考，惟該等估算目的係為便於國家課稅，無法反應具體個案實際上施工技術、材料品質與使用維護等情形，是自難認逕用以推估本件個案性漏水時點，況系爭增建物既係未獲建管單位核准建造之違章建築，本不在前揭使用執照核准範圍，又無其他書面證據足證系爭增建物實際建成時點，自亦無從使用前開固定資產耐用年數表推估。
綜上，鑑定人新北建築師公會之鑑定意見（含系爭鑑定報告）顯無法確認系爭增建物之漏水發生時點係於「危險移轉時」已存在。
⑶復觀諸雙方簽訂之系爭買賣契約書（見原審卷第19頁至第55頁、第325頁至第327頁），被上訴人在所附「標的物現況說明書」之「建物現況是否有滲漏水情形」欄位上勾選「否」，及依照系爭買賣契約書所附之不動產說明書有關壹、產權調查表第3頁所載：「本案建物現況有頂樓增建之情事，增建部分依現況移轉。」
等情，可知兩造於締約當時，就買賣標的物應具如何之價值、效用或品質，係約定以「現況交屋」為認定，卷內亦無書面證據足證雙方交屋當時就漏水已有所爭執之記載，是卷內書證亦無法證明系爭增建物之漏水於交屋時即「危險移轉時」已發生。
再者，上訴人雖稱於108年7月16日交屋後，於108年7月22日已發現系爭房屋漏水情形等節，然其所提出屋況照片（見原審卷第57頁至第63頁、第69頁至第75頁、第79頁）並無法證明拍攝時間，是否為當時屋況已容有疑問，又上訴人已當庭陳稱：8月2日協議書、1月20日協議書所述漏水並非系爭增建物之漏水等語在卷（見本院卷二第40頁），是依卷內事證，本件至多僅能認上訴人係於108年12月8日經由現場油漆師傅告知始認系爭增建物有漏水情事，後於109年2月3日更為確定。
然該等時點已距108年7月16日交屋時間已近約5個月，自無法證明系爭增建物之漏水發生時點係於「危險移轉時」已存在。
⑷上訴人雖另提出系爭房屋108年水費單、對話紀錄等證據（見本院卷一第57頁至第61頁）主張系爭房屋自108年1月10日起為無人居住狀態，未有用水推定漏水現象減緩，其至108年11月5日日才遷居至系爭房屋，於108年12月8日即發現漏水，又其自房仲聽聞被上訴人居住系爭房屋時都使用系爭房屋4樓浴室洗澡。
惟「未有用水推定漏水現象減緩」已頗有主觀臆測成分，況系爭鑑定報告書已稱「漏水最大原因係建築物牆體與水箱共構」、「水箱內側僅以七厘石作為防水處理，因年久失修已失防水的性能」甚明，後棟水塔之所有權或事實處分權屬於後棟建物住戶，並非被上訴人，則系爭房屋108年水費單所示系爭房屋用水情形，與系爭增建物漏水情況是否必然相關，實有疑問。
至上訴人何時搬入系爭房屋、被上訴人家人之生活習慣等節亦尚難認與本件漏水具直接關連性。
是上訴人所提該等事證，亦無法證明系爭增建物之漏水發生時點係於「危險移轉時」已存在。
⑸衡諸常情，中古屋之屋況或結構，常會隨時間或自然環境等因素而起物理變化，亦即均不如新建房屋一般不會於短時間內生變化。
是依卷內事證，尚難推論出上訴人購買之系爭增建物於「危險移轉時」即交付時存在有本件漏水之瑕疵。
⑹綜上，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定請求減少價金31萬5,000元，非有理由。
㈢上訴人主張向被上訴人請求給付水塔拆除清運費用2萬8,000元部分。
惟系爭增建物屬違建物，其建造方式當然不符相關建築常規及建築技術規則，此應為上訴人所知悉，故不能單以系爭增建物浴室牆面係以後棟水塔之水箱牆共構建成，而認定被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，業如前述。
又被上訴人並非後棟協議書之當事人，本不受其拘束，被上訴人亦非後棟水塔之所有人（共有人），並無須負擔拆除後棟水塔之義務，則上訴人請求被上訴人給付後棟水塔拆除清運費用2萬8,000元，洵非有據。
㈣上訴人依系爭買賣契約書第11條、房地移交之第8款約定向被上訴人請求償還被上訴人遺留大型家俱與一般家庭垃圾之清運費用2萬3,700元。
經查：⒈按「本買賣標的物於點交時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由乙方（即被告）負擔。」
系爭產買賣契約書第11條、房地移交之第8款定有明文。
據此可知，系爭房屋點交後，上訴人為處理被上訴人遺留之物品而支出之費用，即應由被上訴人負償還之責。
本件上訴人為清理系爭房屋內被上訴人遺留之大型家俱、一般家庭垃圾而支出清理費2萬3,700元乙節，有其提出之現場照片、108年7月18日清運估價單、上訴人與永慶房仲人員之108年7月19日Line對話紀錄等在卷為證（見原審卷第115頁至第131頁、第269頁至第279頁）。
被上訴人訴訟代理人經本院提示現場照片（見原審卷第115頁至第129頁）後於本院訊問時陳稱：①以下家俱都是被上訴人留下來的：第115頁裡面的木做家俱、櫃子、化妝台、電腦桌、第117頁裡面的客廳的茶几、神明桌、床架、衣櫃、第二張電腦桌及木頭椅子、第119頁裡面所有的家俱、第121頁裡面所有的家俱、第123頁下面照片的櫃子、第125頁裡面所有的家俱、第127 頁下面照片的家俱、第129頁左上及下方照片的木製家俱。
②以下無法辨認：第123頁上面照片的家俱看不出來是什麼、第127頁上面照片的白色抽屜櫃及塑膠置物盒好像都不是、第129頁上方右邊照片白色櫃子沒有看過等語在卷（見本院卷二第73頁），足見被上訴人確實留下許多物品系爭房屋內並非騰空交屋，衡以上訴人所留下物品包括許多體積龐大且重量非輕之家俱（如木製櫃子、神明桌），上訴人所提108年7月18日清運估價單2萬3,700元尚屬一般市場行情相符，堪認依上訴人提出前揭事證，對其該部分主張已盡舉證之責。
⒉至被上訴人雖辯稱：上開家俱既於交屋時已存在且一望即知，依通常程序從速檢查系爭房屋即可立即發現，然上訴人遲於109年4月14日始提起本訴訟請求償還，亦應視為承認其所受領之物。
又該等家俱實乃因上訴人說仍有用處，而央求被上訴人贈與予其使用，被上訴人始將之留在系爭房屋內，非屬廢棄物，縱事後上訴人僱人清運，亦與被上訴人無關。
且兩造事後亦曾於108年8月2日、109年1月20日簽訂協議書時會面，上訴人亦未曾提及清運之問題，則上訴人主張該等家俱為系爭買賣契約書第11條第8款所稱之廢棄物，與經驗法則不符云云。
然查，有關未搬離之物件，視同廢棄物處理之事項，既為系爭買賣契約書所特別約定，即非與瑕疵處理方式相同，並無承認受領物之問題。
至於被上訴人有關贈與上訴人家俱乙節，於上訴人否認後，被上訴人並未舉證以實其說，自難採信。
再者，兩造事後曾於108年8月2日、109年1月20日簽訂協議書時會面，上訴人縱未曾提及清運之問題，亦不能當然推認有解免被上訴人應負清理廢棄物責任之意。
被上訴人辯稱上訴人央求贈與其留下物品云云，並未舉證證明，除為上訴人予以否認外，亦與一般常情不符，尚難採信。
被上訴人既負有清理廢棄物之責任，本應就其反對之主張負舉證責任，但其空言為上開辯解，並未提出具體之舉證 ，顯非可採。
⒊綜上，上訴人請求被上訴人償還所支出之清運費用2萬3,700元，洵屬有據。
㈤上訴人請求精神慰撫金5萬元部分：按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；
又不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條之1、第195條固分定有明文。
然據此規定，被害人得請求債務人因債務不履行而賠償慰撫金之要件，須以被害人之相關人格權受不法侵害或其他人格法益受不法侵害且情節重大為要件。
上訴人雖主張因系爭增建物之浴室少一面牆，從109年2月3日打除磁磚至結構瑕疵可見範圍，因施工現場的粉塵與髒亂，與遙遙無期不知何時恢復正常的壓力，造成上訴人身體健康受粉塵侵害，已超出一般社會所能容忍之程度，且被上訴人對瑕疵擔保責任避而不見，致上訴人飽受精神折磨，須至精神科診所就醫，每日才得以入眠，已侵犯上訴人人格法益且情節重大，得請求被上訴人賠償慰撫金5萬元。
然本件被上訴人就系爭增建物尚難認應負物之瑕疵擔保責任，已如前述，又系爭增建物屬違建物，其建造方式當然不符相關建築常規及建築技術規則，此應為上訴人所知悉，縱系爭增建物浴室牆面係以系爭水塔之水箱牆共構建成亦不能認係債務不履行，且本件漏水發生時間未明，自難認本件漏水係可歸責於被上訴人，亦無法證明被上訴人有何故意或過失。
遑論上訴人未舉證何種人格權或人格法益遭受被上訴人之不法侵害，另觀本件漏水範圍只位於系爭增建物內，僅為附帶使用之性質，漏水情事並未擴及被上訴人出售之系爭房屋，縱可寬認有侵害上訴人住居安寧之人格法益，亦尚難認已達情節重大之程度。
綜上，本件尚難認與民法第227條之1、第195條第1項等規定相符，上訴人據此請求被上訴人賠償精神慰撫金5萬元，容非有據。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。
遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為百分之5。
民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有明文。
本件上訴人對被上訴人依系爭買賣契約書第11條第8款約定得請求被上訴人給付2萬3,700元，業如前述，是依前揭說明，上訴人主張以起訴狀繕本送達翌日即109年5月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自屬正當。
五、從而，上訴人依系爭買賣契約書第11條第8款，請求被上訴人給付2萬3,700元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年5月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
原審就上開應准許部分，判命被上訴人應給付上訴人2萬3,700元，及自109年5月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並依職權為假執行之宣告，及就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求，均無不合。
上訴人就原審判決上訴人敗訴部分（即上開不應准許部分）提起上訴，上訴人之上訴為無理由，應予駁回。
被上訴人就其敗訴部分（即上開應准許部分）提起附帶上訴，指摘原審判決不利於被上訴人部分不當，求予廢棄改判，亦為無理由，應駁回附帶上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴、附帶上訴均為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 張筱琪
法 官 古秋菊
法 官 胡修辰
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 8 日
書記官 余佳蓉
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