臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,1249,20240131,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1249號
原 告 陳鈺豐
訴訟代理人 袁瑞成律師
被 告 陳郎旭
陳寶英
陳純儀

陳紀伶

共 同
訴訟代理人 張宜斌律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國112年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告陳郎旭、陳寶英、陳純儀、陳紀伶應於原告分別給付如附表二所示之買賣價金予被告陳郎旭、陳寶英、陳純儀、陳紀伶後，將坐落新北市○○區○○○段000地號（重測前觀音段崩山小段105-4地號）如附表一所示之所有權應有部分分別移轉登記予原告，以及被告陳純儀、陳紀伶應將門牌號碼新北市○○區○○里○○路0段00號之1未辦保存登記建物之納稅義務人變更為原告。

訴訟費用由被告陳郎旭、陳寶英、陳純儀、陳紀伶負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查，原告起訴主張其於民國107年5月12日向被告陳郎旭、陳寶英、陳純儀、陳紀伶（下分稱其名，合稱被告等4人）、訴外人方素琴、陳成吉購買其等所有坐落新北市○○區○○○段000地號土地（重測前觀音段崩山小段105-4地號土地，下稱系爭土地）之所有權應有部分，並簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約）。

其已依約給付價金210萬元予被告等4人、方素琴、陳成吉，剩餘如附表二所示買賣價金（下稱系爭價金）未付。

嗣方素琴將其名下系爭土地所有權應有部分48分之2以遺贈方式轉讓予陳郎旭，陳成吉名下系爭土地所有權應有部分遭法院拍賣，其屢次催促被告等4人依約移轉系爭土地如附表一所示所有權應有部分（下稱系爭應有部分）予其未果，爰依系爭契約第3項第1項、第7條約定，請求被告等4人應於其給付系爭價金後，將系爭應有部分分別移轉登記予其，並願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第9至10頁）。

嗣原告撤回假執行之聲請，並追加主張被告等4人除依系爭契約第1條、第2條約定出賣系爭應有部分外，亦同時出賣坐落系爭土地上門牌號碼新北市五股區觀音里凌雲路3段85號之1未辦保存登記建物（下稱系爭建物），系爭建物之納稅義務人現為陳純儀、陳紀伶，故追加請求陳純儀、陳紀伶應將系爭建物之納稅義務人變更為其（見本院卷第97頁），並確認起訴聲明變更為被告等4人應於其分別給付系爭價金予被告等4人後，應將系爭應有部分分別移轉登記予其，以及追加請求陳純儀、陳紀伶應將系爭建物之納稅義務人變更為其（見本院卷第191頁）。

核屬原告在同一原因事實，可利用相同主張及證據資料之情況下為訴之變更及追加，揆諸前揭規定，應予准許。

二、原告主張：伊於107年5月12日以每坪新臺幣（下同）4萬元，向被告等4人、方素琴購買其等所有之系爭土地所有權應有部分及系爭建物之事實上處分權，並簽立系爭契約，其中約定被告等4人、方素琴、陳成吉應將系爭土地辦理分割，以供其辦理寺廟登記及社團法人申請。

伊已陸續給付價金共210萬元予被告等4人、方素琴、陳成吉，剩餘系爭價金未付。

嗣方素琴將其名下系爭土地所有權應有部分48分之2以遺贈方式轉讓予陳郎旭，陳成吉名下系爭土地所有權應有部分經伊拍賣取得。

又伊屢次催告被告等4人將系爭應有部分分別移轉登記予伊，但被告等4人遲未履約，甚至對伊提出遷讓房屋訴訟等情。

爰依系爭契約第3項第1項、第7條約定，求為命被告等4人應於其給付系爭價金後，將系爭應有部分分別移轉登記予伊，且陳純儀、陳紀伶應將系爭建物之納稅義務人變更為伊之判決。

三、被告等4人則以：原告所經營之無極開元聖元宮（下稱聖元宮）得否辦理寺廟及社團法人之申請，涉及主管機關職權，非伊等可以左右，伊等已一再表示願意分割系爭土地，但因伊等與其他共有人間仍有訴訟，致系爭土地未能完成分割，故給付條件尚未成就，自屬不可歸責於伊等，伊等沒有給付遲延。

另系爭契約之買賣標的物，除系爭土地外，尚有坐落同地段新北市260地號土地（重測前觀音段崩山小段105-5地號土地，下稱系爭260地號土地），故原告除應給付伊等系爭價金外，應再給付伊等以每坪4萬元及伊等名下系爭260地號土地所有權應有部分計算後之價金，且系爭契約之買賣標的物不包括系爭建物。

又系爭契約第7條約定內容，僅係為釐清產權爭議，非原告所謂系爭契約之履約期限等語，資為抗辯。

四、得心證之理由：㈠原告與被告等4人、方素琴、陳成吉於107年5月12日簽立系爭契約，且原告於簽約後已陸續給付價金共210萬元等情，為兩造所不爭執（見本院卷98至99頁），復有系爭契約可稽（見本院卷第15至23頁），應堪認定。

㈡原告主張依系爭契約第1條、第2條約定，雙方買賣標的物除被告等4人、方素琴、陳成吉各自所有之系爭土地所有權應有部分，尚包含系爭建物在內等語，為被告等4人所否認，並辯稱雙方買賣標的物不包含系爭建物，買賣標的物除被告等4人、方素琴、陳成吉名下之系爭土地所有權應有部分外，尚包含被告等4人、方素琴、陳成吉名下系爭260地號土地所有權應有部分，原告除應給付其等系爭價金外，應再給付其等以每坪4萬元及系爭260地號土地所有權應有部分計算後之價金云云。

查，依系爭契約第1條約定：「土地標示（依地政機關登記簿所載為準），新北市○○區○○○段○○○段00000○00000地號土地二筆，出售範圍所有權全部（詳如土地登記簿謄本）即乙方（指被告等4人、方素琴、陳成吉）之應有持分。

約1046坪，（不含地面凹陷部分）」，系爭契約第2條約定：「買賣價款：㈠建地（含地上房屋在內，亦即地面凸出平坦部份），依每坪新台幣肆萬元計算。

㈡道路用地，按每坪新台幣貳萬伍仟元（即105-4地坪部分）。」

，系爭契約第3條約定：「付款方法及點交日期：㈠第一次款：本契約簽訂時甲方（指原告）應給付乙方第一次款新台幣100萬元正，乙方並蓋竣反設定等相關書表文件，開始辦理設定、土地分割與出具本土地使用權同意書與辦理本土地分割手續，使甲方得以辦理寺廟及社團法人申請。

㈡第二次款：於乙方辦妥前項土地分割手續完成時，雙方依本約第二條約定分算土地賣賣價金為總買賣價款，此時甲方應依約支付總價款40％給乙方（含第一次款在內）。

㈢於本土地與房屋之增值稅、契稅核發時，由甲方支付乙方總價40％。

㈣尾款：於本買賣產權移轉登記完畢時，由甲方支付乙方20％。」

（見本院卷第15至17頁）。

復參以證人即系爭契約之見證人陳光榮證稱：原告跟陳成吉本來就認識，陳成吉說要將土地跟房子賣給原告作為廟使用，土地上的房子就是聖元宮，請伊來見證。

當初原告買地就是要作為聖元宮使用，所以系爭契約第3條才會約定甲方（指原告）得以辦理寺廟及社團法人申請。

且系爭契約第2條、第3條（三）都有記載『地上房屋』、『房屋』，所以雙方買賣標的物還包含門牌號碼應該是凌雲路3段即廟的住址之未辦保存登記的建物（指系爭建物）。

系爭契約手寫約1046坪，是因為賣方表示他們共有的土地大約1046坪，所以才會寫約1046坪。

但因為雙方把系爭契約第2條㈡、㈢的部分內容刪除後，買賣面積就沒有1046坪了，坪數沒有更正，所以才會多寫『（不含地面凹陷部分）』。

雖當初簽約時有土地登記謄本，但當初賣方沒有全部都到場，只有代表人陳成吉到場，後來才約時間請賣方全部的人到場，雙方人多嘴雜，雙方也沒有說要以謄本所記載的權利範圍及約定的單價來計算總價款，所以系爭契約才會沒有寫買賣總價款，伊曾在111年6月23日做了一個價金及權利範圍的表給雙方參考，但雙方也都有爭執。

買賣標的物原本約定是系爭土地跟系爭260地號土地兩筆，後來改成一筆，是因為凹陷的部分要扣掉，且道路用地也賣給別人了等語（見本院卷第128至129頁、第132至133頁）。

足見原告為使聖元宮能辦理寺廟及社團法人之申請，始與被告等4人、方素琴、陳成吉簽立系爭契約，系爭契約之買賣標的物，除系爭契約第1條已約明之被告等4人、方素琴、陳成吉名下系爭土地所有權應有部分外，尚包含系爭契約第2條、第3條所提及『地上房屋』、『房屋』即系爭建物在內，則被告辯稱系爭契約之買賣標的物不包含系爭建物云云，自不可取。

雖系爭契約第2條約定文義上提到買賣標的物包含被告等4人、方素琴、陳成吉名下系爭260地號土地所有權應有部分，惟雙方在系爭契約第2條已註明不包含地面凹陷部分，再比對原告所提出之本院111年度重訴字第686號遷讓房屋等事件112年5月3日勘驗筆錄、新北市新莊地政事務所所繪製之土地複丈成果圖、網路查詢地籍圖（見本院卷第175至185頁）後，可知聖元宮僅占用系爭土地，並無占用系爭260地號土地，且系爭土地下方處已出現坡崁（即複丈成果圖編號E、E1、E2備註欄中已註明），位處該坡崁處下方之系爭260地號土地亦在坡崁或凹陷處，自可認雙方在系爭契約第2條所約定排除之「地面凹陷部分」，應係指系爭260地號土地，再參以證人上開證詞內容，足見雙方就系爭契約之買賣標的物起初雖約定包含系爭260地號土地所有權應有部分，但經雙方確認後，乃將「地面凹陷部分」予以排除，事後亦確認系爭260地號土地位處「地面凹陷部分」處，則雙方買賣標的物自不包含被告等4人、方素琴、陳成吉名下系爭260地號土地所有權應有部分，是被告等4人辯稱系爭契約買賣標的物包含被告等4人、方素琴、陳成吉名下系爭260地號土地所有權應有部分云云，即不可取。

準此，原告主張系爭契約之買賣標的物包含被告等4人、方素琴、陳成吉名下系爭土地所有權應有部分及系爭建物事實上處分權，但不包含系爭260地號土地所有權應有部分等語，自屬有據。

㈢按各共有人，得自由處分其應有部分。

又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；

物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第819條第1項、第345條、第348條第1項分別定有明文。

查，被告等4人於簽約後，已陸續收取原告所給付之價金210萬元，又原告主張應給付被告等4人買賣價金合計為797萬0,270元，扣除已支付買賣價金210萬元，應再給付被告等4人價金如附表二所示等情，為被告未予爭執上開計算方式所得金額（本院曾闡明對待給付價金計算方式是否爭執，雖被告表示以書狀說明，惟被告迄至本件言詞辯論終結前未曾爭執；

見本院卷第134至135頁）。

嗣原告於111年7月29日以五股郵局存證號碼000178號存證信函催被告等4人履行系爭契約所約定之出賣人給付義務，被告等4人迄今未依約將系爭應有部分及系爭建物事實上處分權移轉予原告，依前揭規定、系爭契約第3條約定，原告於給付系爭價金予被告等4人後，被告等4人依約自應負有將系爭應有部分別移轉登記予原告之責，陳純儀、陳紀伶亦有將系爭建物之納稅義務人變更為原告之責。

雖被告辯以因系爭土地未能完成分割，依系爭契約第3條約定，其履行出賣人之給付義務條件尚未成就，其無給付遲延之責云云，然依前開系爭契約第3條之約定內容（見本院卷第15至16頁），復參以證人陳光榮證稱：第1次款是約定拿到100萬元，被告就要去打通地主來辦理分割。

第2次款是辦好分割後，土地的坪數就出來了，就可以依買賣價款來計算買賣的總價金。

所以要付總價款的40％。

第3次款是土地稅、增值稅核發後再給付總價款的40％。

最後的尾款就是移轉登記完畢後，給付總價款的20％。

第2次款會扣除第1次款的100萬元，因為第1次款是簽約金等語（見本院卷第130頁），足見系爭契約第3條約定僅係賦予出賣人即被告等4人、方素琴、陳成吉應於簽約並收取定金後，應即刻持文件辦理系爭土地之分割事宜，原告可依辦理分割進度陸續給付一定比例之價金，該約定顯非對於被告等4人所應負履行出賣人之給付義務予以附加條件或期限之情。

是被告等4人辯稱因系爭土地尚未能進行分割，其等自無須將系爭應有部分分別移轉登記予原告，陳純儀、陳紀伶亦無須將系爭建物之納稅義務人變更為原告云云，並不可取。

㈣基上，被告等4人於原告給付系爭價金後，自有依約履行將系爭應有部分分別移轉登記予原告，以及陳純儀、陳紀伶有將系爭建物之納稅義務人變更為原告之出賣人履約義務，已如前述。

是原告依系爭契約之約定，請求被告等4人應於其給付系爭價金後，將系爭應有部分分別移轉登記予其，且陳純儀、陳紀伶應將系爭建物之納稅義務人變更為其，為有理由。

五、綜上所述，原告依系爭契約第3項第1項、第7條約定，求為命被告等4人應於其給付系爭價金後，將系爭應有部分分別移轉登記予其，且陳純儀、陳紀伶應將系爭建物之納稅義務人變更為其，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第四庭 法 官 趙伯雄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
書記官 康閔雄
附表一：
土地標示：新北市○○區○○○段000地號土地（重測前觀音段崩山小段105-4地號），總面積4160.15平方公尺 編號 被告 所有權應有部分 面積（平方公尺） 面積（坪） 1 陳郎旭 3/48 260.01 78.65 2 陳寶英 1/48 86.67 26.22 3 陳純儀 9/240 156.01 47.19 4 陳紀伶 9/240 156.01 47.19 總計 658.7 199.26 附表二：
編號 被告 應付之買賣價金 （新臺幣） 1 陳郎旭 139萬0,323元 2 陳寶英 139萬0,323元 3 陳純儀 77萬2,382元 4 陳紀伶 231萬7,146元 總計 587萬0,174元