臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,2196,20240820,3

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2196號
原      告  江美誼 
被      告  陳昭州 

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號2樓房屋全部遷讓返還予原告，並應給付原告新臺幣肆萬壹仟貳佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；

又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。

經查，本件原告起訴時，訴之聲明原為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號2樓房屋全部遷讓返還原告，並給付租金41,200元及自民國110年6月12日起至遷讓之日止按月賠償5,150元（見本院112年度板簡字第1630號卷【下稱板簡卷】第11頁）。

嗣原告前開房屋門牌號碼顯有誤載，經原告於113年4月16日當庭將訴之聲明更正，復經原告於113年8月6日當庭將訴之聲明減縮為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金41,200元（見本院卷第225頁、第261至262頁），是原告前開就訴之聲明為變更，係屬減縮訴之聲明請求，並就系爭房屋之門牌號碼予以更正，實未變更本件訴訟標的，而僅係補充聲明使之完足、明確，經核於法均無不符，應予准許。

二、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：緣原告為系爭房屋之所有權人，於110年6月12日，被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間為1年，即自110年6月12日起至111年6月12日止，每月租金新臺幣（下同）5,150元，於每月12日給付（下稱系爭租賃契約），詎被告於租期屆滿後拒絕遷讓，且積欠8個月租金合計41,200元，房屋之交還及租金之給付迭經原告催討被告均不予置理。

爰依民法第450條第1項、第767條第1項前段、第455條等規定及系爭租賃契約法律關係，提起本件訴訟等語。

並聲明：如前開壹、一所載變更後之聲明。

二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場所為之聲明及陳述略謂：於112年2月18日晚上9時至9時30分之間，原告及訴外人黃姓先生、小郭股東至系爭房屋樓下，大聲辱罵「幹你娘欠7個月房租」、「還不付款」、「馬上搬走」等語，因手機有付款證明，且被告確有給付現金予訴外人陽春華代收款項，原告不實指控、以話術詐騙，經被告提告原告及黃姓先生、小郭股東涉犯恐嚇取財、妨害名譽、詐欺、辱罵、肖像權、組織犯罪，後於113年2月收到不起訴處分，經被告再次提證據、證人，於112年4月原告要求重新簽訂房屋租賃合約書，但要加收押租金及水電費1,000元，不實加價收取款項，前所繳納押租金尚未退還，又要加收前開費用，屬隨意哄抬租屋價格，同間室友所繳房租較低，況原告自稱要將被告所租用房間另行出租，不實指控、欺壓被告，使被告於恐懼之中、無法安心工作，於112年1月另有1名女子向被告稱原告已將系爭房屋出售予其，卻無文書證明，被告不予理會等語，資為抗辯。

並聲明：請求駁回原告之訴。

三、經查，原告為系爭房屋所有權人，前於110年6月8日，兩造就系爭房屋簽訂系爭租賃契約，約定租期自110年6月12日起至111年6月12日，租金每月4,500元、水電費用650元，合計5,150元，應於每月12日給付，而成立系爭租賃契約等節，有兩造簽訂房屋租賃契約書、系爭房屋暨坐落基地之建物、土地登記第一類謄本等件為證（見本院112年度板簡字第1630號卷【下稱板簡卷】第13至15頁、第31至37頁），且為兩造所不爭執，是此部分之事實，自堪信為真實。

四、原告主張被告積欠租金已逾越2個月，經其定期催告繳納租金，被告仍未繳納，原告可得合法終止系爭租賃契約，並請求被告遷讓交還房屋及繳納租金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。

茲本院應審酌者厥為：㈠原告是否已合法終止系爭租賃契約？㈡原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？㈢原告請求被告給付租金41,200元，有無理由？茲分敘如下：㈠原告是否已合法終止系爭租約？原告依民法第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

又租賃契約，依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件），並未隨同變更；

民法第451條所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容容並未有所變更而仍繼續有效，此觀於：「視為以不定期限繼續契約」之文義自明（最高法院81年度台上字第1973號、69年度台上字第492號判決意旨可資參照）。

經查，兩造間原係約定定期之系爭租賃契約，租賃期間自110年6月12日起至111年6月12日止一節，為兩造所不爭執，已如前述。

又於前開租期屆滿後，被告繼續使用收益系爭房屋，原告未即表示反對意思，並有按月收取租金等事，有卷附LINE通訊軟體對話紀錄翻拍照片1份為憑（見本院卷第49至165頁），參諸前揭規定及說明，於系爭租賃契約所約定租期屆滿後，被告仍繼續使用收益系爭房屋，原告未即表示反對之意思，自堪認兩造自111年7月起，以原契約條件成立不定期租賃契約甚明。

至原告空言主張系爭租賃契約租期已屆滿，其得逕行請求被告騰空遷讓房屋云云，顯與事實不符，其此部分主張為無理由。

2.次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。

又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。

又出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨可資參照）。

經查，自111年7月起，兩造就系爭房屋以原條件成立不定期租賃契約一節，業經本院認定如前。

又原告主張自112年1月起被告積欠10個月租金，經扣除押租金9,000元，被告尚積欠8個月房租乙情（見本院卷第226頁），而被告當庭自承自112年3月起，被告均未繳付任何租金（見本院卷第227頁），堪認對於被告所積欠租金經扣除押租金後，被告尚積欠達2個月以上租金未為給付一節，並經原告於113年4月16日當庭向到庭之被告催告於7日內給付租金，否則將依法終止租約等語，有本院112年4月16日言詞辯論筆錄1份可參（見本院卷第226至227頁），足見原告已定相當期限催告被告給付積欠租金，而迄至本院言詞辯論終結時被告仍未給付租金，是依上開說明，被告積欠租金經扣除押租金9,000元後，被告所積欠租金已達2個月以上，且經原告催告後7日內仍未給付，於前開期限經過後條件成就，亦即於113年4月24日原告已向被告合法終止系爭租賃契約，則系爭租賃契約既經合法終止，系爭租賃契約之法律關係業已消滅。

3.至被告雖辯稱於112年2月18日晚上9時至9時30分許，原告有偕同黃姓先生、小郭股東至系爭房屋樓下，大聲辱罵被告，被告確有以現金交付陽春華代收租金，原告不實指控、以話術詐騙，經被告提出恐嚇取財、妨害名譽、詐欺、組織犯罪等刑事告訴，且原告隨意哄抬租屋價格、揚言另行出租，不實指控、欺壓被告云云。

惟查，被告縱指稱原告另有侵害其名譽、自由權等所為，然此與系爭租賃契約是否經合法終止，係屬二事，被告既不否認自112年3月起即未再繳付租金，原告仍得於上揭時間合法終止系爭租賃契約，被告此部分所辯，尚無從為有利於其之認定。

㈡原告依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段亦有明定。

經查，被告積欠租金已達2個月以上，且經原告催告後7日內仍未給付，於前開期限經過後條件成就，亦即於113年4月24日原告已向被告合法終止系爭租賃契約，是系爭租賃契約既經合法終止，被告已無繼續合法占有使用系爭房屋之合法權源，原告自得依民法第455條前段之租賃物返還請求權及民法第767條第1項前段之所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告甚明。

㈢原告請求被告給付租金41,200元，有無理由？經查，就被告自112年3月起未繳納房租，經扣除押租金9,000元後，所積欠房租達2個月以上，而迄至113年4月止，被告積欠12個月之租金一節，為兩造所不爭執，亦如前述，又原告已於113年4月16日當庭催告被告繳納前開積欠租金，有本院113年4月16日言詞辯論筆錄1份為憑（見本院卷第226頁），而被告仍迄未依約繳納房租，是原告現依系爭租賃契約法律關係，僅請求被告給付租金41,200元，即屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段等規定及系爭租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告41,200元，均為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
                  民事第五庭  法 官 黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
                              書記官 陳睿亭