臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,3107,20240126,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第3107號
原 告 劉佩蘭
訴訟代理人 張嘉明律師

被 告 褚國勝
訴訟代理人 陳增儀
董裕榮
被 告 褚國華
褚國安
褚國乾

上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國113年1月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、確認兩造間就坐落新北市○○區○○段000○000○000地號土地之耕地租賃關係不存在。

二、被告應向新北市樹林區公所辦理塗銷前項土地之耕地三七五租約註記。

三、訴訟費用由被告連帶負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件於起訴前已先經調解、調處程序，均未成立，並由新北市政府將全案移送本院審理，有新北市政府民國112年11月29日新北府地籍字第1122369314號函及所附調解、調處資料附卷可稽，核與耕地三七五減租條例第26條規定之起訴要件相符，於法即無不合。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院75年度台上字第2534號判決意旨參照）。

查，原告主張兩造間就新北市○○區○○段000○000○000地號土地（下各稱系爭784、795、913號耕地，合稱系爭耕地）之耕地三七五租約關係不存在，然為被告所否認，致租約之法律關係存否，處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，故原告訴請確認兩造間之租約不存在，有即受確認判決之法律上利益。

三、本件被告褚國華、褚國安、褚國乾均經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告等人於74年1月1日向原告承租系爭耕地耕種，並簽訂租約（下稱系爭租約），又因原告未收回自耕，被告等人分別於92年1月1日、98年1月1日、104年1月1日、110年1月1日申請續訂，現系爭租約租期續訂租期至115年12月31日止。

然原告發現系爭耕地未依系爭租約約定種植稻穀，現況系爭784號耕地種植樟樹；

系爭795號耕地為空地；

系爭913號耕地種植小芒果、甘蔗等果樹，且系爭耕地上雜草及垃圾叢生，是被告等未為自任耕種，並經新北市政府租佃調解案件以被告等人於系爭耕地種植樹木等違規，決議註銷系爭耕地租約。

又被告等人於108年起即未繳納租金，按耕地三七五減租條例第17條亦為終止事由。

爰依耕地三七五減租條例第16條、民法第767條規定提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠確認兩造間就系爭耕地之耕地租賃關係不存在。

㈡被告褚國勝、被告褚國華、被告褚國安、被告褚國乾應向新北市樹林區公所辦理塗銷前開土地之耕地三七五租約註記。

二、被告褚國勝則以：系爭耕地上面沒有垃圾，有垃圾的是別人的地，不是我們的地，原告提出的照片非系爭耕地。

又系爭耕地是旱地，無法種植稻米，只好耕作樟樹，現在的樟樹是新北市政府的，不是不願意種植，因為沒有水源可以種植等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、被告褚國華、褚國安、褚國乾均已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。

四、原告主張系爭耕地為其所有，其於74年1月1日將系爭耕地出租與被告，並簽訂系爭租約，其後並於每屆滿6年續訂租約，被告等人分別於92年1月1日、98年1月1日、104年1月1日、110年1月1日申請續訂，現系爭租約租期續訂租期至115年12月31日止；

系爭784號耕地目前為種植樟樹；

系爭795號耕地目前為空地；

系爭913號耕地目前為種植小芒果樹、甘蔗果樹；

原告於111年11月20提出終止租約申請書，表明被告未依約耕種，且未耕種稻米作物為由主張系爭租約無效，收回系爭耕地等情，業經本院調閱上開卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，此部分事實，自堪信為真實。

五、原告復主張被告未自任耕作，依三七五減租條例第16條之規定，系爭租約無效等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告是否有耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定之不自任耕作情事？原告據此主張租約無效，有無理由？㈡原告請求確認兩造間系爭租約不存在，暨請求塗銷系爭租約登記，是否有理由？㈠被告是否有耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定之不自任耕作情事？原告據此主張租約無效，有無理由？ ⒈按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列。

次按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效。

⒉查，兩造於111年12月9日會同樹林區公所之人員至系爭耕地現場勘查，勘查結果為：系爭784地號土地上種有樟樹、系爭795地號土地為空地、系爭913地號土地上則植有果樹及甘蔗，系爭耕地上均無人工構造物等情，有勘查紀錄附卷可參(見本院卷第55頁)，並參以現場照片所示，系爭784地號土地上有樟木數棵、並有零星垃圾散落四處；

系爭795地號土地上則為雜草、枯木、及破碎鐵皮板、木板散落各處；

系爭913地號土地上有果樹、雜草等情(見本院卷第61至71頁)，與前開勘查紀錄相符，是系爭784號耕地現有種植樟樹；

系爭795號耕地為空地；

系爭913號耕地現有為種植小芒果樹、甘蔗果樹乙節，應堪認定。

被告雖辯稱照片所拍攝之土地為他人土地，並非系爭耕地等語，然111年12月9日會勘當時，樹林區公所及地政事務所人員均一同到場，地政人員並當場指界確認系爭耕地位置，被告並未提出異議等情，有調解程序筆錄在卷可參(見本院卷第111頁)，被告事後再行空言爭執，自無足採信。

⒊又，系爭租約所約定種植之正產物為「稻谷」，並作為租率、租金計算之基準（本院卷第41頁），足認系爭耕地現況並非種植稻穀，而為種植果樹及樟木，顯已與系爭租約之約定不合。

復衡諸耕地三七五減租條例因早年農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡。

是本件縱寬認原告種植果樹或樟木亦屬自認耕作（僅係假設，而非矛盾），然其任由系爭795地號土地荒廢而自生雜木林之狀態，未自任耕作之面積亦屬過大，依前揭說明，耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，其全部租約均歸於無效。

⒋另按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。

所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。

縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院96年度台上字第2431號判決意旨參照）。

姑不論系爭土地是否續訂租約、原告是否繼續繳納租金，按之前揭說明，承租人即以承租之土地有其他非耕作之使用，即屬不自任耕作，構成同條例第16條第1、2項所定原訂租約無效之原因。

而原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，縱承租人不自任耕作之情形，僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；

且所謂無效，係當然往後無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，並不會因出租人嗣後繼續收租，默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度台上字第2494號判決參照）。

則揆之上開說明，系爭租約已因被告有不自任耕作之情事，違反前揭耕地三七五租約條例第16條第1項規定，而為無效，不因是否繼續收取租金、或有無續訂租約，使原已無效之租約回復其效力，是縱被告提出繳納租金存款憑條（本院卷第211至213頁），亦無從執為其有利之認定。

⒌基上，系爭租約已因被告僅種植非供系爭租約約定之產物用，且放任部分土地自生雜木，而構成不自任耕作情事，即有耕地三七五減租條例第16條第1項所定原租約無效之原因。

又該無效係為絕對無效，縱兩造於構成該條所定不自任耕作情事後，另有繼續收取租金，揆諸上揭實務見解，此亦不能使業已無效之原租約回復其效力。

㈡原告請求確認兩造間系爭租約不存在，暨請求塗銷系爭155系爭租約登記，是否有理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，此亦為民法第767條第1項所明定。

查系爭租約既為無效，則原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告應將系爭耕地上之三七五租約註記塗銷，為有理由，應屬有據。

六、綜上所述，原告依耕地三七五減租條第16條第1項、第2項規定，確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，並依民法第767條第1項中段規定，請求被告應將系爭耕地上三七五租約註記塗銷，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
民事第六庭 法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日
書記官 李淑卿