臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,訴,617,20240726,2

臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第617號
原 告 廖昭量
訴訟代理人 巫坤陽律師
被 告 楊志賢

訴訟代理人 李進成律師
複 代理 人 李宗原律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號二樓房屋全部遷讓返還原告。

被告應自民國一一二年二月十三日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟伍佰玖拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣捌拾貳萬元之現金或銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰肆拾參萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如每期以新臺幣參仟伍佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國111年9月20日經簽署買賣契約向訴外人乙○○購買登記於其名下坐落於新北市○○區○○街000巷0號2樓房屋（新北市○○區○○段0000號建號，權利範圍1分之1，下稱系爭房屋）暨坐落之土地（新北市○○區○○段000號土地，權利範圍10000分之147，下稱系爭土地），買賣價金為新臺幣（下同）695萬元（下稱系爭買賣契約），並於111年10月27日移轉登記取得系爭房屋及系爭土地之所有權。

惟系爭房屋目前遭被告即乙○○之前配偶無權占有使用中，經伊向被告請求遷讓房屋，被告仍拒不搬遷。

又因被告無權占有使用系爭房屋，致使伊受有每月相當於租金之損害並參酌內政部不動產交易實價查詢服務網，距離系爭房屋最近之房屋租金為1萬4,000元，佐以系爭房屋面積為86.13平方公尺，約26坪，地點較前述房屋為佳，故以相同之每月租金1萬4,000元計算被告無權占用之不當得利，應屬合理。

爰依民法第767條規定請求遷讓系爭房屋、依第179條、第184條第1項前段規定擇一請求給付款項，提起本件訴訟等情。

並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告1萬4,000元。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊與乙○○原為夫妻關係，伊在建築工地上班，乙○○則為家管並無工作收入，故伊係於74年7、8間月購買系爭房屋暨土地，然因當時伊父親負有債務，伊擔心遭牽連，才將系爭房屋之所有權借名登記於乙○○名下，並由伊支付貸款。

後伊與乙○○因感情不睦曾於111年1月25日簽署離婚協議書（下稱系爭協議書），嗣於000年0月間經本院判決（111年度婚字第7號）離婚，依系爭協議書將原借名登記於乙○○名下之系爭房屋歸乙○○取得所有權，且離婚後系爭房屋須無條件供被告繼續居住，實際上之性質為「附負擔之贈與」（系爭房屋之所有權贈與乙○○，換取供伊使用權之負擔），惟乙○○竟於離婚後將系爭房屋及系爭土地賣掉，使伊面臨居無定所之窘境。

系爭房屋記載由乙○○取得所有權並無條件提供伊居住，若乙○○原為系爭房屋之所有權人則無須再做此約定，以此佐證系爭房屋前揭借名登記屬實，又系爭協議書既就系爭房屋為附負擔（即伊可使用房屋）之贈與，或放棄夫妻離婚後剩餘財產分配之意思，故性質上具對價性，類似有償之租賃，因此基於債權物權化之規定，應類推用民法第425條規定買賣不破租賃之約定，伊得以其與乙○○間使用系爭房屋之約定拘束原告，是伊占有系爭房屋並非無權占有，原告之請求並無理由。

再者，原告買受系爭房屋時完全沒有看過房子，極為反常，且又知悉乙○○前配偶即被告正居住於系爭房屋，有強烈之公示外觀，原告應能推知伊有居住系爭房屋權源，應可推論原告知悉系爭協議書之內容或知悉乙○○同意伊使用系爭房屋，為圖低價購得系爭房屋竟未看屋即買屋，顯意圖損害伊，原告所為顯然違反誠信原則、公共利益或以損害他人為主要目的等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、經查：㈠原告於111年9月20日經簽署系爭買賣契約向乙○○購買登記所有權人為乙○○之系爭房屋及系爭土地，買賣價金為695萬元，原告並於111年10月27日登記取得系爭房屋及系爭土地之所有權，且系爭房屋及系爭土地現為被告即乙○○前配偶占有使用中等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第29至39頁、第43至71頁、第97至107頁），並有系爭買賣契約、系爭房屋、系爭土地之所有權狀、不動產實價登錄資料、土地登記謄本等證據在卷可參（見板簡卷第19至40頁、第43至44頁），該部分事實應堪認定。

㈡原告與乙○○曾於111年1月25日簽署系爭協議書，嗣於000年0月間經本院判決（111年度婚字第7號）離婚等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第82頁），並有系爭協議書在卷可查（見本院卷一地47頁至第51頁），該部分事實應堪認定。

四、關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：㈠被告就系爭房屋是否為有權占有：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(最高法院99年度台上字第483號民事判決意旨參照)。

⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

又按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。

又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言；

使用借貸係債之關係，除法律另有規定外，僅於當事人間有其效力，亦無適用或類推適用民法第426條之1規定之餘地（最高法院107年107年度台上字第2210號判決意旨、111年度台上字第2191號判決意旨參照）。

再按「借名登記」契約云者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。

其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。

倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。

惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972號民事判決參照）。

不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。

出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）。

⒊被告主張其原係將系爭房屋借名登記於乙○○名下，嗣經與乙○○簽署系爭協議書後，將系爭房屋以附負擔贈與（同意原告使用系爭房屋）贈與乙○○或有放棄夫妻離婚後剩餘財產分配意思等節，並提出系爭協議書附卷為證（見本院卷一第47頁至第51頁）。

觀諸系爭協議書第3條記載：甲（即被告）乙（即乙○○）離婚後，有關夫妻剩餘財產分配，經雙方協議分配如下：㈠動產部分：銀行存款及其他個人所有之動產，互不請求。

㈡不動產部分：⒈登記於乙方乙○○名下門牌為新北市○○區○○街000巷0號之屋與地，歸乙方取得所有權。

⒉離婚後，乙方同意無條件供甲方繼續居住於該房地之Ａ臥房（如附圖）內，走道、浴室廁所等公共空間甲方仍得使用。

㈢債務部分：甲乙雙方夫妻關係存續期間，以個人名義所為之債務各自負擔等語，足見系爭協議書全未有提及任何關於借名登記或贈與之文字甚明。

再按法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。

但下列財產不在此限：一、因繼承或其他無償取得之財產。

二、慰撫金。

夫妻之一方對於婚姻生活無貢獻或協力，或有其他情事，致平均分配有失公平者，法院得調整或免除其分配額。

法院為前項裁判時，應綜合衡酌夫妻婚姻存續期間之家事勞動、子女照顧養育、對家庭付出之整體協力狀況、共同生活及分居時間之久暫、婚後財產取得時間、雙方之經濟能力等因素，民法第1030條之1第1項至第3項定有明文。

是夫妻剩餘財產分配請求權係就夫妻剩餘財產（婚後財產扣除婚後債務）之差額平均分配（無差額則無庸分配），被告與乙○○雙方共同簽署系爭協議書，倘被告與乙○○就系爭房屋、系爭土地另有所謂借名登記或贈與關係，衡諸常情自應明確記載以便於剩餘財產之核算，系爭協議書既未記載已可反證被告所謂借名登記、贈與關係之主張顯有可疑。

又觀諸系爭協議書對動產、債務之約定方式，系爭協議書所載「登記於乙方乙○○名下門牌為新北市○○區○○街000巷0號之屋與地，歸乙方取得所有權。

」之文義至多僅能解釋為被告不對登記為乙○○所有之系爭房地為請求，並無法進一步推論被告與乙○○之間就系爭房屋、系爭土地有何借名登記、贈與關係。

綜上，依卷內事證，被告主張系爭房屋、系爭土地係原告借名登記於乙○○名下並於簽署系爭協議書後贈與乙○○，均難採信。

又衡以買賣不破租賃時承租人亦需持續繳付租金予新所有權人，若延續使用借貸關係則新所有權人無法獲取收益，兩者性質顯然有異，尚難比附援引。

從而，依上開說明，被告前揭所辯系爭協議書就系爭房地係附負擔贈與，具對價性，故應類推適用類推用民法第425條規定買賣不破租賃之約定而為有權占有云云，尚非有據。

⒋至被告主張系爭協議書係夫妻間剩餘財產分配約定，則乙○○同意被告使用房屋具對價性，而應類推適用民法第425條規定買賣不破租賃之約定。

惟夫妻剩餘財產分配請求權，考量夫妻離婚後剩餘財產之整體，且係就剩餘財產之差額平均分配（無差額則無庸分配），已難認個別財產間具對價性。

又使用借貸亦與租賃關係相去甚遠，性質有異，自難比附援引，業如前述，是被告該部分主尚非有據。

⒌至被告本件應具債權物權化法理適用云云。

惟證人即系爭房屋買方仲介程大墉於本院訊問時業已證稱：伊不知道系爭協議書存在，沒有聽說且不知道乙○○與被告有約定讓被告繼續住，知道的話不會買；

乙○○有跟伊們說家暴關係，所以乙○○不打算把裡面的人請走，可能因為害怕，乙○○把這件事留給伊們買方處理等語（見本院卷二第20至25頁）。

證人即賣方仲介莊博崴於本院訊問時證稱：伊是屋主方面委託的，原告是透過經紀人程大墉知道這個案子表示要購買，伊不清楚乙○○與被告間有就系爭房屋使用之協議，乙○○當時有說裡面是有住人的但沒有提到有任何協議，他說希望賣掉這間房子，希望買方後續完成後面的事情，乙○○當時有說住他前夫，乙○○說要交給買方去處理，就是請他前夫遷離房屋，乙○○說他跟他前夫是判決離婚，是因為家暴的關係離開，所以他很怕他前夫等語（見本院卷一第129頁至第133頁），核與原告前揭主張相符，又衡諸常情，夫妻離婚剩餘財產分配內容涉個人隱私而未必公開，證人程大墉、莊博崴及原告所述亦與常情相符，堪認原告購買系爭房屋及系爭土地時確不知悉系爭協議書或被告與乙○○就系爭房屋使用之約定。

再者，出售中房屋遭人無權占有之事所在有多，自不能僅以系爭房屋內有人占有，即逕行推論原告知悉系爭協議書或被告與乙○○就系爭房屋使用之約定，或已有一般公眾週知之合法占有權源，況出售中房屋倘遭人無權占有，出賣人既不點交，買受人將來可能產生訴訟或強制執行之成本（勞力、時間及費用等）而可能影響其出價意願，自不能僅憑成交價格率行推論購買者知悉占有者並非無權占有。

本件既難認有所謂之公示外觀，又僅為使用借貸，實難認有何債權物權化法理之適用。

⒍綜上，依卷內事證，依系爭協議書至多堪認被告與乙○○之間就系爭房屋有使用借貸之約定，亦無從類推適用民法第425條規定買賣不破租賃之約定，該等使用借貸之約定，依上開說明，並不拘束原告，被告自不得據此主張有權占有。

㈡原告為本件請求是否違反誠信原則、公共利益或以損害他人為主要目的⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

民法第148條定有明文。

又按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。

丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。

惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年第16次民事庭會議決議參照）。

⒉就系爭買賣契約成交價，證人莊博崴於本院訊問時證稱：有低於市場行情，因為無法進去看房子，所以對於買方而言，他願意出的錢就會比較低，再來他也要請住在裡面的人離開，當初開價後相關斡旋的過程要再看資料，據我印象買方大概有就當初開價打了六、七折後才成交等語（本院卷一第129頁至第133頁），惟證人程大墉於本院訊問時證稱：因為房子市場都是一屋一價況，跟二手車市場一樣，每個房子的價格都不太一樣，像房子的使用狀況、是否要裝修、漏水壁癌這些都是，有無嫌惡設施等，所以依伊的判斷沒有低於市價，1000萬元是廣告價格，屋主的底價大約是750到800萬元，最後成交價是695萬元。

（見本院卷二第20至25頁），衡以買賣雙方就價格談判立場本即對立，且各自對所謂「市價」亦有各自認知，況出售中房屋可點交或不點交所謂「市價」亦可能有所差異，是尚難由其等證述逕認系爭買賣契約成交價明顯低於市價。

至原告雖所提實價登錄資料（見本院卷二第73頁至第75頁），惟成交時間、地址、屋況等節各有不同，亦難僅憑此逕認系爭買賣契約成交價明顯低於市價。

⒊原告購買系爭房屋及系爭土地時確不知悉系爭協議書或被告與乙○○就系爭房屋使用之約定一節，業如前開所認，原告既非惡意，自難認原告係惡意何低價買受現為他人有權占有不動產後而欲行使其本於所有人地位之權利。

⒋綜上，本件應參酌卷內事證，考量當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，尚難認原告為本件請求違反誠信原則，亦難認有違反公共利益或以損害他人為主要目的。

㈢綜上所述，本件原告既為系爭房屋之所有權人，被告雖提出前揭抗辯，惟被告就其占有系爭房屋係有正當權源之事實，尚不能證明之，自應認原告對被告請求騰空遷讓系爭房屋之請求為有理由。

五、關於原告請求相當於租金之不當得利部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；

此所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、土地法施行法第25條分別定有明文。

而所謂年息百分之10為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之十計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。

㈡查，被告占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告依不當得利之法律關係請求被告返還其利益，即屬有據。

查，系爭基地之法定地價即111年申報地價為每平方公尺14,080元，土地面積為1,841.68平方公尺，原告取得權利範圍為147/10,000，系爭房屋之111年之課稅現值為158,400元等情，有系爭土地謄本、新北市政府稅捐稽徵處111年度契稅繳款書在卷可稽（見板簡卷第41頁至第44頁），則系爭土地及系爭房屋申報總價額為539,584元（計算式：14,080元×1,841.68㎡×147/10,000＋158,400元＝539,584元，元以下四捨五入，下同）。

又系爭房屋為鋼筋混凝土造住家用5層公寓大廈之第2層，於74年8月19日建造完成，有系爭房屋所有權狀、Google地圖查詢附卷可稽（見板簡卷第33頁、第40頁、本院卷二第171頁），且坐落於新北市土城區，鄰近主要幹道及當地商圈等情爰審酌系爭房屋之屋齡、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能等情，認系爭房屋之租金以上開總價額年息8％為適當，故被告應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為7,961元（計算式：539,584元×8％÷12＝3,597元）。

原告固主張依內政部房屋租金之實價登錄（見板簡卷第37頁），距離系爭房屋附近最新日期110年11月3日，面積21.2坪，租金為14,000元(換算每坪租金為600元），系爭房屋每月租金應為14,000元，應以此計算被告無權占用之損害或不當得利等語，然此與上開法律規定不符，僅能作為本院審酌土地及其建築物申報總價年息10％上限之參考，無從逕以之為原告請求不當得利之數額。

是原告可向被告請求每月占用系爭房屋之不當得利為3,597元，逾此部分之請求，則屬無據。

六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日即112年2月13日（見板簡卷第57頁）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,597元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝部部分，核無不合，就分別酌定相當之擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

至證人乙○○經本院多次通知均未到庭，本院參酌卷內證據認本件事證已明，並無再行調查必要，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
民事第四庭 法 官 胡修辰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 26 日
書記官 余佳蓉