臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,127,20240307,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第127號
原 告 李宜軒
訴訟代理人 蔣美龍律師
被 告 陳錦梅
訴訟代理人 王昱文律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾肆萬伍仟捌佰捌拾伍元及自民國一一二年四月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。

四、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行；

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰陸拾肆萬伍仟捌佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

五、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。

查，本件原告起訴時聲明原係：㈠先位聲明：（第一項）被告應給付原告新臺幣（下同）1,120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（第二項）原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位聲明：（第一項）被告應給付原告600萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（第二項）原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第9頁）。

嗣原告於112年12月28日具狀變更聲明為：㈠先位聲明：（第一項）被告應給付原告1,230萬4,427元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（第二項）原告願供擔保，請准宣告假執行。

㈡備位聲明：（第一項）被告應給付原告600萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（第二項）原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第241頁），並追加民法第227條之1、第195條1項、第360條之損害賠償請求權為訴訟標的（見本院卷第242頁、第302頁）。

經核原告上開所為，係本於同一基礎事實所為，且屬於擴張應受判決事項之聲明、不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，並不在禁止之列，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於111年5月21日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定原告以總價1,120萬元向被告購買其所有之門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號5樓房屋（即新北市○○區○○段000○號建物，下稱5樓房屋）及6樓增建部分暨所坐落土地之應有部分（下合稱系爭房地），被告依系爭契約第9條第7款及民法第354條對原告負有瑕疵擔保責任，被告亦曾出具「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」（下稱現況說明書）保證系爭房屋並無現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事，兩造並已依約移轉系爭房地所有權；

詎原告於000年0月間交屋後，於000年00月間因進行室內裝修，始發現5樓房屋天花板有水泥塊剝落及鋼筋外露之現象，經送請請社團法人新北市建築師公會進行鑑定，鑑定結果認5樓房屋確為海砂屋（即新北市建築師公會112年11月23日新北事建師建字第546號鑑定報告書，下稱鑑定報告），足見5樓房屋存有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，亦缺乏被告所保證之品質，原告自得依民法第359條前段規定解除契約，並得依民法第179條、第360條、第227條之1、第195條1項規定請求被告返還已受領之買賣價金1,120萬元、賠償原告因無法居住系爭房地所生之額外租金支出13萬元（下稱租金支出）、房貸利息支出24萬8,170元（下稱房貸利息支出）、已下訂而無法退還之裝潢材料費30萬2,257元（下稱裝潢材料費支出）、系爭契約之房仲服務費22萬4,000元（下稱仲介費支出，計算式：成交價1,120萬元×2％＝22萬4,000元）、精神慰撫金20萬元，合計1,230萬4,427元；

又原告隱匿5樓房屋為海砂屋之訊息，已屬民法第92條所定之詐欺，原告前以存證信函通知被告撤銷成立系爭契約之意思表示及請求被告返還買賣價金1,120萬元，應屬有據；

倘本院認為上開解除契約顯失公平而於法未合，則原告因系爭房地存有價值減損，仍得依民法第359條規定請求減少價金，因系爭房地因此受有600萬元之價值損失，被告受領此部分價金應屬無法律上之原因，自應返還，爰依系爭契約第9條第7款、民法第92條、第359條、第360條、第227條之1、第195條1項、第179條規定，提起本件訴訟等語，先位聲明：（第一項）被告應給付原告1,230萬4,427元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（第二項）原告願供擔保，請准宣告假執行；

備位聲明：（第一項）被告應給付原告600萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（第二項）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：5樓房屋於建造當時，主管機關對混凝土中氯離子含量並未設有相關規定，且被告係於108年間因贈與取得系爭房地，取得後均出租予他人而未曾實際居住於該處，足見被告並不知悉系爭房地為海砂屋，並無原告所指民法第92條欺罔之詐欺行為，是原告以該條解除契約，要屬無據；

且依上開鑑定報告，系爭房地之氯離子含量過高瑕疵可透過修補方式改善，改善後即無安全疑慮，且修補費用僅97萬900元，相較於買賣價金而言，解除契約確有顯失公平之處，本件應屬民法第359條但書之情況，原告應僅得請求減少價金、不得解除契約；

至減少價金部分，被告對於前揭鑑定報告所示之修補費用並無爭執，惟價值減損部分，因系爭房地減損後之價值仍高於兩造所定之買賣價金，可知原告並無除修補費用以外之損害可言；

又原告並未提出上開租金支出、房貸利息支出、裝潢材料費支出、仲介費支出之給付證明，且與本件瑕疵給付間並無必然之因果關係，另本件物之瑕疵並非可歸責於被告所致，被告並無債務不履行之行為，自無民法第227條之1適用之餘地，原告亦不得據此請求精神慰撫金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執事項（見本院卷第159、302頁）：㈠兩造於111年5月21日簽訂系爭契約，由原告購買被告所有之新北市○○區○○○路000巷00號5樓房屋（即5樓房屋）、6樓增建部分之未保存登記地上物（下稱6樓地上物），以及房屋座落之土地應有部分五分之一，買賣價金為1,120萬元，原告已依約付清款項並取得系爭房地之所有權。

㈡被告曾出具現況說明書，就「是否有施作過混凝土中水溶性氯離子含量（海砂屋）檢測？」、「本標的房屋鋼筋是否裸露？」均勾選「否」；

「現況是否有滲漏水之情形」勾選是，並書寫「其位置：6F頂前段」。

㈢原告曾於111年12月30日寄發如原證4之存證信函，主張依民法第92條第1項規定撤銷買賣契約之意思表示；

嗣於112年2月6日寄發如原證5之存證信函，主張依民法第359條規定解除系爭契約。

四、本院之認定：㈠5樓房屋有氯離子含量過高、鋼筋裸露等現象，核屬物之瑕疵：⒈按兩造於系爭契約第9條第7款約定：「乙方（即被告）依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保之責（下略）」（見本院卷第19頁）；

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文。

⒉經查，被告前出具現況說明書，就5樓房屋鋼筋是否裸露乙節勾選「否」之選項，為兩造所不爭執，並有該現況說明書附卷可參（見本院卷第141頁），足見被告確曾保證系爭房地並無鋼筋裸露之現象；

然依本件鑑定報告之內容，針對系爭房屋是否為高氯離子混凝土建築物及影響結構安全乙節，該鑑定報告結果略以：5樓房屋之氯離子含量已超過國家標準之氯離子含量標準，中性化深度檢測平均值二公分以上，因而影響整個結構之安全性及耐久性，且5樓房屋之客廳、臥室1、臥室2之平頂樓版，已因此產生鋼筋裸露、鏽蝕，及大範圍樓版保護層混凝土剝落現象（未發現滲漏水），宜儘早修復補強，以確保安全等語（見鑑定報告第15頁），顯見5樓房屋除屬高氯離子含量建築物外，亦有裂損、混凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕之現象，且均已影響系爭房屋之結構安全性，故系爭房屋實屬欠缺被告所保證之品質，具有物之瑕疵無誤。

㈡原告不得依民法第92條規定撤銷成立買賣契約之意思表示：本件原告雖主張被告有故意隱瞞5樓房屋上開瑕疵之行為云云，惟查，被告係於108年間因夫妻贈與取得系爭房地所有權，且兩造於成立系爭契約前並未共同前往系爭房地進行商談、勘查，且5樓房屋鋼筋裸露現象係位在天花板內等節，為兩造所不爭（見本院卷第158頁、第302頁），又被告自始抗辯其從未居住於系爭房地而係出租予他人，原告並未舉證推翻其詞，足見被告所辯其先前並不知悉系爭房地存有鋼筋裸露等現象而屬海砂屋等詞，要非全然無稽，本件原告未能舉證被告於買賣時已經知悉系爭房屋有上開物之瑕疵情況，自難認被告有何詐欺原告之行為，原告依民法第92條規定撤銷成立系爭契約之意思表示，亦無足採。

㈢原告不得依民法第359條規定解除契約，僅得請求減少價金：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。

再所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。

是依上開規定，於房地買賣發生瑕疵擔保責任時，非僅有解除契約一途而已，倘瑕疵經善加維修後並無繼續擴大之趨向及安全上之顧慮，且修復費用與原買賣價金相較尚非過鉅或失衡者，如許買方以瑕疵為由逕行解除契約，即屬民法第359條但書顯失公平情事，而僅能請求減少價金，合先敘明。

⒉依鑑定報告之內容，其針對5樓房屋存有上開瑕疵可否及如何修補乙情，略以：建議平頂樓版採用強化碳纖維貼片修復補強，強化碳纖維貼片產品是為土木建築結構修復補強所設計之補強材料，其特色在於一單向配列之碳纖維編織材料配合常溫硬化型樹脂，貼附於混凝土結構體表面，達到修復補強的效果，其抗溫強度約為鋼鐵之10倍，比重也只有鋼鐵之十分之一，質量輕，故可於不增加靜載重之情況下，發揮強大的補強功能，就5樓房屋而言，施工便利性更優於其他補強工法，修復補強費用約需97萬元，另因6樓地上物為輕鋼架構造，採用輕隔間牆，除非5樓房屋平頂樓版因地震或外力衝擊塌陷，否則尚不影響其結構安全等語（見鑑定報告第15至17頁）。

審酌鑑定報告所認定之上揭修繕方式及所需費用金額，乃鑑定單位至現場履勘並評估瑕疵狀況後，詳列須修復之項目與數量，並將修復方式、工法、材料、單價明確載於鑑定報告中，應屬可採。

又5樓房屋雖有上開瑕疵，而有影響房屋結構安全之虞，然該瑕疵尚非無法修復，仍得以強化碳纖維貼片之耐久性修復方式進行修補，且拆除施作面積約為46平方公尺（見鑑定報告之附件十七，第112頁），意即僅部分樓版須拆除重新施作，拆除規模不大，所需修繕費用亦僅97萬元，與系爭房地買賣價金1,120萬元相較，修復所需費用尚非過鉅；

況5樓房屋於兩造締約當時係屋齡餘30年之老舊房屋（見本院卷第85頁），此節應為原告所知，其品質自無法與新成屋相比擬。

從而，倘允為原告解除系爭買賣契約，實有失平衡，揆諸前揭說明，應構成民法第359條但書顯失公平情事，原告僅得請求減少買賣價金。

㈣原告不得依民法第360條請求被告損害賠償，僅得依民法第359條請求減少價金，且減少之數額為164萬5,885元：⒈按選擇之債者於數宗給付中，得選定其一為給付之債是也，至於選擇之債其種類有二，其一為約定選擇之債，即由當事人以契約訂定者；

其二為法定選擇之債，即由法律直接規定者是，民法第359條所定減少價金、解除契約即屬於法定選擇之債。

次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。

但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

債權人或債務人有選擇權者，應向他方當事人以意思表示為之，民法第359條、第209條第1項定有明文。

查5樓房屋缺少被告所保證之品質，業如前述，則原告自得依上開規定請求減少價金、解除買賣契約，兩者間原告有選擇權，此係法定選擇之債，且本件原告欲行使選擇權，應以意思表示向被告為之，原告於選擇後，則已將選擇之債變成單純之債，經選擇後即為特定，選擇為一種形成權，因其行使而使權利發生變動之效果。

另按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文，故倘若本件原告不行使上開請求減少價金、解除買賣契約之選擇權，始得根據民法第360條前段規定請求損害賠償，合先敘明。

⒉查本件原告於本件起訴時，已於起訴狀內行使解除買賣契約、減少價金之請求權，其內容略謂：原告先位請求解除系爭契約及被告返還全部買賣價金，備位請求減少買賣價金並請求被告返還所溢領之買賣價金等語（見本院卷第9至11頁），該起訴狀繕本已於112年4月4日送達被告（見本院卷第61頁），且因本院認原告不得請求解除契約（詳如前述），由上可知，其向被告行使減價請求權應已生效，揆諸前揭說明意旨，即不得另請求不履行之損害賠償，是本件原告僅得依民法第359條規定請求減少價金，其另依民法第360條規定請求被告給付租金支出、房貸利息支出、裝潢材料費支出、仲介費支出，難認有理。

⒊按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號民事裁判要旨參照）。

查，兩造於111年5月21日兩造簽立系爭契約時，根據鑑定報告認定於斯時系爭房屋氯離子含量未超過標準情況下房地價格為1,120萬496元（見鑑定報告第20頁），於氯離子含量超過標準情況下，於修復前瑕疵價值減損15％（見鑑定報告第24頁）；

而系爭契約載明買賣標的包括系爭房地所有權，約定總價金1,120萬元乙節，有系爭契約附卷可參（見本院卷第15至16頁），並未將土地及5樓房屋分開計價，堪認總價金1,120萬元包括5樓房屋及系爭土地之價金，惟鑑定報告進行硬固混凝土氯離子含量檢測，係於5樓房屋內之梁側進行鑽心取樣，有現場照片及採樣平面圖附於上開鑑定報告內足稽（見鑑定報告之附件七，第55至59頁），土地部分並無因混凝土含氯離子過高致減損價值之情形，且依鑑定報告所述6樓增建部分為未保存登記地上物，並未存在上開物之瑕疵，該部分價值亦未計入兩造之買賣總價內（見鑑定報告第24頁），原告自不得主張就土地及6樓增建部分一併減少買賣價金。

⒋又查，系爭房地於000年0月間氯離子含量未超過標準情況下價值為1,120萬496元，參以該鑑定單位函覆之內容，系爭土地占系爭房地價值比例為59.0000000％（見本院卷第251頁），依兩造間成立之系爭買賣合約總價金1,120萬元為準，系爭土地之買賣價金應為670萬100元（計算式：1,120萬元×59.0000000％＝670萬100元，元以下四捨五入），而5樓房屋之買賣價金應為449萬9,900元（計算式：1,120萬元－670萬100元＝449萬9,900元）；

佐以鑑定報告認系爭房屋於氯離子含量超過標準時減損15％之價值，本院認原告所得請求減少系爭房屋之買賣價金，應依上開所認定5樓房屋之買賣價金449萬9,900元乘以15％價值減損，並加上修復補強所需費用97萬900元後，即為164萬5,885元（計算式：449萬9,900元×15％＋97萬900元＝164萬5,885元），原告逾此部分之減少價金請求，即屬無據。

是以，被告受領之買賣價金於164萬5,885元之範圍內，即屬無法律上之原因受有利益，原告自得依民法第179條規定請求返還此部分之價金。

㈤原告另依民法第227條之1、第195條1項規定請求精神慰撫金，要屬無據： ⒈按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任；

不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第227條之1、第195條第1項前段固有明文；

惟出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭決議㈠、最高法院87年度台上字第575號判決參照）。

而所謂不完全給付，係債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨而言，意即債務人因買賣標的物之瑕疵同時構成不完全給付責任者，須以契約成立後始發生之瑕疵（嗣後瑕疵），並債務人有可歸責之故意過失，始有適用，合先敘明。

⒉查，本件5樓房屋係於77年間興建完成（見本院卷第85頁之建物登記第一類謄本），且依系爭契約第9條買賣標的點交之約定可知，系爭房地為依簽約現況清點交付（見本院卷第19頁），顯見5樓房屋之上開瑕疵，應於兩造之系爭契約成立時即已存在，要屬自始瑕疵，非契約成立後始發生之嗣後瑕疵，依上開最高法院決議、判決意旨，應優先適用民法有關物之瑕疵擔保之規定而不構成不完全給付，況原告並未舉證證明被告就該不完全給付具有可歸責之故意或過失，其主張依民法第227條之1、第195條1項規定請求精神慰撫金，要難憑採。

五、綜上所述，原告先位請求被告返還已受領之買賣價金、賠償租金支出、房貸利息支出、裝潢材料費支出、仲介費支出及精神慰撫金，為無理由，應予駁回。

而其備位之訴請求被告返還減少之買賣價金164萬5,885元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即112年4月5日，見本院卷第61頁）至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

又就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 3 月 7 日
民事第七庭 法 官 趙悅伶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按他造人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 7 日
書記官 尤秋菊