臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,47,20230911,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第47號
原 告 賴月珠
訴訟代理人 洪詣翔
侯水深律師
被 告 李 莊
訴訟代理人 朱永煇

李韶生律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○○○○○號二樓房屋騰空遷出。

被告應自民國一百一十一年十一月十四日起至騰空遷出前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖萬元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣伍佰柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹仟柒佰壹拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國111年10月28日依本院110年度司執字第44005號執行事件之拍賣程序，得標買受訴外人蘇心威所有門牌號碼新北市○○區○○路000號2樓房屋及其坐落基地（即新北市○○區○○段○○段00地號土地，權利範圍781/100000；

下合稱系爭房地，如單指其一，則分稱系爭房屋、土地），經本院於同年11月14日核發不動產權利移轉證書，原告已取得系爭房地所有權。

詎被告卻無權占有系爭房屋，經原告催告遷出仍置之不理，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷出系爭房屋。

㈡又被告無權占有使用系爭房屋，受有利益，致原告受損害，原告亦得依民法第179條規定向被告請求相當於租金之不當得利。

系爭房屋位處臺北大學生活圈，人口稠密、交通便利，教育、醫療設備及其他生活機能完善，被告不當得利數額應以每月新臺幣（下同）90,000元計算。

㈢聲明：如主文第1、2項所示，並願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：㈠系爭房屋經拍賣前，雖為蘇心威所有，惟均由訴外人即其姐蘇怡管理使用。

被告在蘇怡所經營之「彩石珠寶股份有限公司」（下稱彩石珠寶公司）擔任總經理職務，並向蘇怡承租系爭房屋，租期自106年12月10日起至109年12月9日，每月租金35,000元自被告薪資中扣抵。

嗣於109年12月續租時，因彩石珠寶公司涉及違反銀行法事件無法繼續經營，蘇怡遂與被告達成協議，以被告自己投資於彩石珠寶公司之款項折抵系爭房屋3年租金（每月租金亦為35,000元），租期自109年12月10日起至112年12月9日。

㈡原告既經法院拍賣程序取得系爭房地所有權，依民法第425條第1項規定，被告與蘇怡間之租賃契約，對於受讓系爭房屋之原告仍繼續存在，被告並非無權占有系爭房屋。

㈢聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由㈠被告無權占有系爭房屋，原告得請求被告騰空遷出系爭房屋：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文；

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。

是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。

⒉原告主張其為系爭房地所有權人，而被告未經其同意而占有系爭房屋等節，業據提出本院111年11月14日新北院賢110司執喜44005字第59366號不動產權利移轉證書、系爭房地之第一類謄本可稽（見本院卷第17至18、71至73頁），復為被告所不爭執，此部分之事實即堪認定。

被告固辯稱系爭房屋係其向蘇怡承租，以民法第425條買賣不破租賃規定為其占有權源云云，並提出其與蘇怡於106年12月10日、109年12月10日所簽訂之房屋租賃契約為證（見本院卷第77至87頁），惟原告業已否認上二租賃契約之真正，而被告復未證明上二租賃契約為真正，自難採為被告有權占有之依據。

況且，本院執行處於110年9月8日至系爭房屋執行查封時，在場債務人之父蘇新進表示：系爭房屋是借我朋友李莊先生一家人使用，無償借用，大約借其使用已5、6年；

另有停車位編號165、166號，則係自行使用等語明確（見本院卷第21頁之拍賣公告、本院110年度司執字第44005號之110年9月8日查封筆錄），顯與上二租賃契約內容不符；

而蘇心威、蘇怡或被告等人，於本院執行處查封系爭房屋後，更從未具狀陳明租賃乙事，有違情理，益徵上二租賃契約有疑。

⒊縱認上二租賃契約為真，然出租人係蘇怡，並非蘇心威，而被告復未指明並舉證蘇怡就系爭房屋有何正當權利主張，則本件應無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，基於債之相對性，被告自無從以其與蘇怡間之租賃關係對抗原告。

⒋原告既已取得系爭房屋所有權，而被告未能舉證證明其就系爭房屋取得占有係有正當權源，當屬無權占有，則原告本於所有人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷出系爭房屋，應屬有據。

㈡原告得請求被告自111年11月14日起至騰空遷出系爭房屋之日止，返還按月90,000元計算之不當得利：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院61年度台上字第1695號、104年度台上字第715號裁判意旨參照）。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。

又所謂年息10％為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租金必須照申報總價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度等情事以為決定。

⒉被告無權占有系爭房屋，業經本院認定如前，則原告依民法第179條前段規定，請求被告返還無權占有系爭房屋之不當得利，自屬有據。

茲審酌系爭房屋位處新北市臺北大學特區，為樓高22層之華廈建築中之2樓，鄰近地區商家林立，生活機能佳，房屋外觀及樓廳裝潢新穎且共有部分項目設備多元齊全，此有系爭房屋第一類謄本、系爭房屋外觀及樓廳公設照片、三峽北大特區發展現況示意圖附卷為憑（見本院卷第51至53、73頁），因認依系爭房屋拍定金額及系爭土地申報地價年息6％計算相當於租金之不當得利，應屬允適。

又系爭土地面積7,235.29平方公尺，於111年1月之申報地價為每平方公尺16,000元，原告因上開拍賣程序取得系爭土地權利範圍為781/100000；

而系爭房屋之拍定金額為17,140,000元（見本院卷第17至18頁之不動產權利移轉證書），據此計算，被告無權占有系爭房屋，每月所獲得相當於租金之不當得利應計90,221元【計算式：（7,235.29×781/100000×16,000＋17,140,000）×6％÷12＝90,221，整數以下四捨五入】。

原告請求被告自其取得本院核發系爭房地不動產權利移轉證書之日即111年11月14日起至被告騰空遷出系爭房屋之日止，每月應給付相當租金之不當得利90,000元，未逾其得請求之範圍，自屬可採。

㈢綜上所述，原告本於所有權人之地位，依民法第767條第1項之規定，請求被告騰空遷出系爭房屋，併依民法第179條之規定，請求被告自111年11月14日起至被告騰空遷出系爭房屋之日止，按月給付90,000元之不當得利，均有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 112 年 9 月 11 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 11 日
書記官 廖宇軒