臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,554,20240702,1

112年度重訴字第554號

原告洪世燁

訴訟代理人吳彥鋒律師

被告鈞碩建設股份有限公司

法定代理人曾靜妤

訴訟代理人舒正本律師

上列當事人間請求返還價金等事件，於中華民國113年6月4日言詞辯論終結，本院判決如下：

被告應給付原告新臺幣柒佰玖拾參萬玖仟柒佰參拾元，及自中華民國一百一十二年十月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾伍萬元為被告預供擔保後

，得為假執行；被告以新臺幣柒佰玖拾參萬玖仟柒佰參拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、當事人之主張：

一、原告方面：

聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）7,974,956元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。

　　其陳述及所提出之證據如下：

（一）本件事實：

 1、原告係於民國109年5月27日，向被告購買【發樓ME】建案之預售屋，並分別與被告簽訂「房屋預定買賣契約書」（原證1）及「土地預定買賣契約書」（原證2）。承上，依前揭「房屋預定買賣契約書」第十二條第一項：「本預售屋之建築工程應在民國108年6月1日前申報開工，民國111年7月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照鎖定之必要設施，並取得使用執照，為本大樓工程完工日期之認定依據及標準。」之約定，可知被告就系爭預售屋之建築工程，最遲應於111年7月31日前完工（即取得使用執照），應無疑義。惟，被告於上開期限屆至時仍未取得系爭預售屋之使用執照，且於本件起訴前已逾前揭完工期限達1年以上，實已嚴重損及原告之權益甚鉅。為此，原告曾於112年8月4日以存證信函限期催促被告應於函達後一個月內取得系爭預售屋之使用執照（原證3），然被告逾期仍未取得，故被告顯已違反「房屋預定買賣契約書」第十二條第一項關於「取得使用執照期限」之約定，至為明確。承上，被告既已違反「取得使用執照期限」之約定，故原告自得依「房屋預定買賣契約書」第二十四條第一、二項、「土地預定買賣契約書」第十二條第一項等約定，解除系爭預定買賣契約並請求被告退還已繳價款及遲延利息，同時賠償原告房、地總價15%之違約金。

 2、系爭預售屋房地總價款為2,175萬元，原告已繳價款為3,914,000元（參原證4），故倘原告依約解除系爭預定買賣契約者，則被告除應依約返還已繳價金3,914,000元及其遲延利息798,456元外，並應賠償3,262,500元之違約金予原告。茲謹將系爭預售屋房地總價、原告已繳價款、被告應給付之遲延利息、違約金，整理如下表。為此，原告已於112年9月11日委請律師以存證信函解除「房屋預定買賣契約書」、「土地預定買賣契約書」，同時請求被告於函到後3日內返還已繳價金3,914,000元及其遲延利息798,456元，並賠償3,262,500元之違約金予原告（原證5）。惟被告逾前開催告期限仍置而未理，實已嚴重影響原告之權益，故謹依法提起本件訴訟，俾維權益。[1] 遲延利息係以「已繳價款每日萬分之五」計算(容後於「請求權基礎」部分詳述)。[2] 違約金係以「房地總價15%」計算(容後於「請求權基礎」部分詳述)。　　　

（二）請求之理由及請求權基礎：

 1、被告已違反「取得使用執照期限」之約定，故原告得解除系爭「房屋預定買賣契約書」：

　　㈠按「本預售屋之建築工程應在民國108年6月1日前申報開工，民國111年7月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照鎖定之必要設施，並取得使用執照，為本大樓工程完工日期之認定依據及標準。」；系爭「房屋預定買賣契約書」第十二條第一項定有明文（原證1）。被告遲至112年12月21日始取得系爭建案之使用執照(原證11)，且遲延期間已逾前述期限1年以上，故被告顯已違反「取得使用執照期限」之約定且情節重大，至為灼然。

　　㈡另按「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之瑕疵責任』之規定者，即為賣方違約。」、「賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本約」；系爭「房屋預定買賣契約書」第二十四條第一、二項前段分別定有明文。

　　㈢據此，被告既已違反「取得使用執照期限」之約定已如前述，則原告自得依前開約定解除系爭「房屋預定買賣契約書」。

 2、系爭「房屋預定買賣契約書」與「土地預定買賣契約書」具有契約聯立之關係，故原告亦得一併解除系爭「土地預定買賣契約書」：

　　㈠按「所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言。」、「房屋買賣契約與土地買賣契約為聯立之契約，任一契約因不成立、無效、解除或撤銷而效力消滅，另一契約亦同其命運歸於消滅。」；此分別有最高法院90年度台上字第1779號、108年度台上字第2147號民事判決意旨可參。

　　㈡系爭「房屋預定買賣契約書」第三十四條第一項，以及「土地預定買賣契約書」第十六條第二項，均已具體表明二契約間「具有不可分之連帶關係，並生同等效力」，故系爭「房屋預定買賣契約書」與「土地預定買賣契約書」屬聯立之契約，應無疑義。

　　㈢據此，由於被告違反「取得使用執照期限」之約定，故原告得解除系爭「房屋預定買賣契約書」，已如前述；且因系爭「房屋預定買賣契約書」與「土地預定買賣契約書」具有契約聯立之關係，故依前揭最高法院判決意旨，系爭「房屋預定買賣契約書」與「土地預定買賣契約」亦應同其命運而為解除。

 3、原告解除系爭房屋、土地預定買賣契約後，被告應依約返還已繳價金3,914,000元及其遲延利息798,456元，並應賠償3,262,500元之違約金予原告：

　　㈠原告已解除系爭房屋、土地預定買賣契約：原告已於112年9月11日委請律師以存證信函解除系爭「房屋預定買賣契約書」與「土地預定買賣契約書」，該存證信函並已於112年9月12日送達被告而生契約解除之效力（參原證4）。

　　㈡關於「已繳價款3,914,000元」之部分：原告已繳價款合計為3,914,000元(參原證4)，且為被告所不爭執而足堪認定。故原告得依「房屋預定買賣契約書」第二十四條第二項、「土地預定買賣契約書」第十二條第一項約定，請求被告退還已繳價款3,914,000元。

　　㈢關於「遲延利息798,456元」之部分：依「房屋預定買賣契約書」第十二條第二項約定，被告違反取得使用執照期限約定者，每逾一日應按已繳價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告。承上，前述遲延利息之計算期間，應自111年8月1日（即取得使用執照期限之翌日）起，計算至112年9月12日（即系爭預定買賣契約解除時）止合計為408日，其遲延利息金額合計為798,456元。故原告得依「房屋預定買賣契約書」第十二條第二項、第二十四條第二項、「土地預定買賣契約書」第十二條第一項約定，請求被告給付遲延利息798,456元。[3] 0000000x0.0005x408=798456。

　　㈣關於「違約金3,262,500元」之部分：依「房屋預定買賣契約書」第二十四條第二項、「土地預定買賣契約書」第十二條第一項約定，原告依約解除系爭契約時，被告應賠償「房、地總價款百分之十五」之違約金。承上，本件房、地總價款為2,175萬元，則依前揭約定計算之違約金應為3,262,500元。故原告得依「房屋預定買賣契約書」第二十四條第二項、「土地預定買賣契約書」第十二條第一項約定，請求被告賠償3,262,500元之違約金。[4] 00000000x0.15=0000000

（三）被告不得以「新冠疫情」之影響為由，免除「遲延完工」之契約責任：

 1、按「本件兩造簽約當時，已知有新冠肺炎之疫情存在，被告應已得考量疫情對工程進度所可能造成之影響，卻仍與原告簽訂系爭契約，並明定履行契約之時程，事後自難再以新冠疫情為不可抗力之天災為由，抗辯原告不得解約。」；此有鈞院112年度訴字第99號民事判決意旨可參。

 2、新冠疫情(Covid-19)係始於000年00月間，而我國亦於000年0月間成立「中央流行疫情指揮中心」進行防疫措施，為眾所周知之事實。兩造係於109年5月27日簽訂系爭房屋、土地預定買賣契約（參原證1、原證2），被告於簽訂系爭買賣契約時，即已知悉當時有新冠肺炎疫情存在，故被告當可考量新冠疫情對工程進度所可能造成之影響，卻在上開情況下仍同意明定「完工期限為111年7月31日」而與原告簽訂系爭契約，則被告自不得於事後空言泛稱「因新冠疫情影響」為由，而主張不受「完工期限」之拘束，其理至明。

 3、況依被告所提出之「被證五」、「被證六」等函文可知，系爭建案縱因新冠疫情而有勒令停工之情形，其停工期間亦僅短短「16天」，與本件遲延日數長達「408天」（計算至解除契約之日止）相去甚遠，故其勒令停工之日數，顯然無礙於被告之遲延責任，至為灼明。[5] 被告遲至112年12月21日始取得使用執照，距系爭合約所約定完工期限(111年7月31日)高達508日。

 4、此外，被告另以「被證二」等媒體報導，空言泛稱略以「因新冠疫情而導致缺工缺料，係屬不可歸責於被告之情形。」云云。然，被告並未提出具體證據，證明「缺那些工？缺那些料？」、「缺工缺料是否為不可抗力之情形所致？」、「系爭建案因不可抗力之缺工缺料，影響工期之日數為何？」等情，故被告前揭主張，顯非可採。

 5、更何況，由於建商經常慣以「疫情」、「缺工缺料」為藉口而意圖規避契約責任並漠視消費者權益，故行政院消費者保護處於111年3月31日亦曾發布新聞稿表示「建商不得泛稱疫情、缺工、缺料等理由係屬『不可歸責於建商之事由』，而要求消費者同意無條件展延取得使用執照期限。」（參原證6），由此益徵被告未提出具體事證，而僅於前開民事答辯狀空言泛稱「系爭建案受新冠疫情、缺工缺料影響，其影響期間不應計入遲延工期之日數」云云，顯屬臨訟卸責之詞，甚非可採。

 6、至於被告所提「行政院公共工程委員會」制定之「公共工程展延工期或停工處理方式」（被證四），此乃供行政機關與廠商間就公共工程之通案性處理原則，然本件所涉爭議係民法上私權契約之權利義務，而顯與前述公共工程無涉，故前揭處理方式於本件自無適用之餘地，於此併為敘明。

（四）被告不得以「建照期限展延」為由，免除「遲延完工」之契約責任：

 1、按「建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力，賣方不得逕以建照展期要求消費者無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。」；此有內政部111年5月21日所發布之新聞稿可參（原證7）。

 2、次按「各市政府均有因疫情期間自動延長建造執照期限1年即365日、並應加計建造執照審閱期限20日等節，並經上訴人提出基隆市政府109年5月19日之公告、基隆市消防局110年5月20日、基隆市政府於110年5月25日致函予社團法人基隆市建築師公會；然上開建造執照延長或消防檢查展延之行政措施，係為因應疫情期間所為行政管理規定，以供相關業務無庸課責義務人頻繁辦理行政申請程序，自與契約履行之期限無涉，併內政部地政司亦以預售屋不得逕以建照展延為由順延完工，該作法有違反預售屋買賣定型化契約之規定，建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力等情，亦採同一見解，有該新聞紙內容存卷可憑。」；此有臺北地方法院112年度小上字第37號民事判決意旨可參。

 3、據此可知，被告所提「被證三」之函文內容，僅為新北市政府工務局對疫情期間建照展期之寬限規定，核屬行政機關行政執行之依據，並未涉及私權契約權利義務之變更，故不會因為「建照期限展延」即當然減免被告之「遲延完工責任」，灼然至明。

（五）被告遲遲無法取得使用執照，並非單純因「管線埋設、接通工程」所致，而係因系爭建案存有許多缺失，故於審查期間多次遭主管機關退回補正：

 1、被告係於111年12月15日始向新北市政府送件申請使用執照，此有建管系統查詢資訊（原證8）可參；故被告於「民事答辯狀」辯稱「111年11月21日申請使用執照」云云，並非正確，於此合先敘明。[6] 被告送件申請使用執照時，即已逾「完工期限(111年7月31日)」高達137日。

 2、被告另於前揭書狀辯稱略謂：「申請使照後，因自來水公司發包工程有三次流標，導致五大管線工程自111年12月5日起一直無法進行，進而影響取得使用執照期間，當不計入遲延工期之日數。」云云。惟依台灣自來水股份有限公司第十二區管理處113年3月21日台水十二業字第1130003094號函覆 鈞院之內容可知，被告係於111年12月5日始申請用戶外線接管工程；另依台灣電力股份有限公司台北南區營業處113年3月20日北南字第1131500460號函覆鈞院之內容可知，被告係於112年6月6日始提出新設用電申請。據此足證，被告於申請接水、接電當時，早已逾系爭買賣契約所定完工期限（111年7月31日），故無論自來水公司或台電公司有無工程延誤之情形，均不影響被告遲延完工之事實。

 3、況依系爭建案申請使用執照進度查詢之公開資訊可知，被告係於111年12月15日、112年8月22日分別送件申請使用執照（共計申請2次），被告遲遲無法取得使用執照之原因，係因仍存有諸多缺失而遭退補；茲謹分述如下：

　　㈠關於「111年12月15日」送件申請之部分（參原證8）：該次申請係於111年12月15日掛件，並分別於111年12月20日、12月29日、112年3月2日「退請補正」。該次申請之審核意見並載明「本案業已新北工施字第1112436978號函缺失公文在案，另查本案使用執照卷內，尚缺下列應附書圖文件：1.修改竣工圖併案變更設計申請書。2.禁止二次施工說明書。3.營建工程空氣污染防制費繳納結清證明正本。」等旨，足見被告於第一次申請時，仍有許多缺失遭主管機關多次退補。

　　㈡關於「112年8月22日」送件申請之部分（參原證9）：被告遲至112年8月22日始第二次掛件申請使用執照，並於112年9月13日再次遭主管機關「退請補正」。該次申請之審核意見並載明「有關本案缺失請依本局112年9月13日新北工施字第1121653989號函改善，另查本案使用執照卷內，尚缺下列應附書圖文件：修改竣工圖併案變更設計申請書。最新一期營造業近期稅卡(401申報書)。營建工程空氣污染防制費繳納結清證明正本。建照加註事項部分未完成。公寓大廈管理公共基金計算表及繳納證明文件。公共開放空間管理維護執行計畫表及繳納證明文件。挑空或挑高清冊。損鄰名冊。電信設備審驗之申請表。防火材料證明文件。避雷針文件。建築物外牆飾材竣工證明文件。昇降設備竣工檢查合格函及竣工檢查表。機械停車設備竣工檢查合格函及其竣工檢查表。污水處理設施完工證明書、施工過程相片及竣工照片（屬預鑄式者並附環保署產品審核認可登記文件及出廠證明）等文件檢附不齊全（法令適用為106年4月13日以後者，切換裝置竣工需取得水利局查驗完成公文）。消防設備竣工查驗核准函（含核准資料）。室內裝修應檢附文件。未損害公共設施及竣工相片檢送不齊全。」；足見被告於第二次申請時，仍有許多缺失遭主管機關退補，且迄今仍未改善完成。

　　㈢據此可知，被告遲遲無法取得使用執照之原因，實係因存有諸多缺失尚未改善所致，而與「自來水公司發包工程是否流標」無涉。尤其自「原證8」之內容可知，被告於「111年12月15日」送件申請時之缺失項目中，已包含「修改竣工圖併案變更設計申請書」、「營建工程空氣污染防制費繳納結清證明正本。」等二項缺失；詎料，被告於「112年8月22日」送件申請時，竟仍未補正前述二項缺失，而仍遭新北市政府列為退請補正之缺失項目（參原證9）。據此，被告自111年12月15日至112年8月22日長達250天的期間，竟無法確實補正「修改竣工圖併案變更設計申請書」、「營建工程空氣污染防制費繳納結清證明正本。」等二項缺失，則被告又豈可厚顏將遲延完工之責任，推給「自來水、電力公司」而卸責？故被告辯稱「因五大管線工程發包流標而影響取得使用執照期間」云云，顯非事實，且不影響遲延完工之事實及遲延利息、違約金之計算，被告明知無法取得使照之「真實原因」，卻仍於本件訛稱係因「管線工程發包遲延所致」云云，顯係意圖卸責之臨訟辯詞，甚非可取！

（六）被告辯稱「計算遲延利息之基礎金額應為117萬1,000元，而非391萬4,000元」云云，並非可採：

 1、按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」。、「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」、「中主管關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」、「違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」、「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」；消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。次按「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。」、「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」；消費者保護法施行細則第15條定有明文。

 2、系爭「房屋預定買賣契約書」第十二條第二項雖僅約定以「已繳房屋價款」為遲延利息之計算基礎，然系爭房屋預定買賣契約及系爭土地預定買賣契約為聯立契約一節，業經說明如前（參民事起訴狀第5頁），對照內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第十二條第(二)項規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按『已繳房地價款』依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」之記載（原證10），可知「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」關於賣方違反使用執照取得期間，係以「已繳房地總價」計算遲延利息，故系爭「房屋預定買賣契約書」縱非約定以「已繳房地總價」計算遲延利息，前述公告之應記載事項仍應構成系爭房屋及土地預定買賣契約之一部，故被告自仍應依「已繳房地價款（即391萬4,000元）」計算遲延利息予原告，至為灼明。

（七）被告辯稱「原告至多請求391萬4,000元」云云，顯係惡意曲解合約文字，殊無足採：

 1、原告於本件請求之項目、金額、請求權基礎，均已如民事起訴狀所述，茲謹再整理如下表：

 2、據此可知，原告於本件請求「返還已繳價款」、「給付遲延利息」、「給付違約金」係分別基於系爭預定買賣契約所約定獨立且並存之權利，不會因為行使其中一項權利而排除其他權利。

 3、此外，前述三項權利中，僅有「違約金」項目有「不得超過已繳價款」之限制，而本件違約金數額為326萬2,500元，並未超過已繳價款（即391萬4,000元），於此併為敘明。

 4、惟被告於「民事答辯狀」辯稱原告本件所請求之金額合計已超過391萬4,000元，故原告至多僅能請求391萬4,000元云云，顯係故意將「返還已繳價款」、「給付遲延利息」、「給付違約金」等獨立且並存之權利混為一談，惡意曲解系爭預定買賣契約之文字，故被告前開主張實甚荒謬無稽而洵非可採。

二、被告方面：

聲明：駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。

　　其陳述及所提出之證據如下：

（一）按兩造於109年5月27日向就被告興建之發樓ME建案簽立房屋預買賣契約書、土地預買賣契約書〈以下簡稱系爭買賣契約〉，由被告出售發樓ME建案B3棟2樓房地〈含車位〉予原告，總價2,175萬元，依前述系爭買賣契約第12條第1項約定，被告應於111年7月31日前取得使用執照，惟一直無法取得，經原告催告後，屆112年9月12日被告收到原告解除系爭系爭買賣契約函之時止，原告計己付之工程期款為3,914,000元。原告並主張依系爭買賣契約第24條第1、2項約定，解除系爭買賣契約，並給付按買賣總價百分之15違約金3,262,500元，暨按系爭買賣契約第12條第2項約定，依己付房地價款每日萬分之5計算之遲延利息共計798,456元〈期間自111年8月1日起至112年9月12日止〉。

（二）系爭工程興建階段時，遭逢COVID19世紀新冠病毒疫情〈系爭疫情〉肆虐影響，以致工程延宕，雖原告雖舉鈞院112年度訴字第99號判決認『簽約時己發生疫情，賣方係基於商業考量而簽立買賣契約，則不得再以疫情為由主張延緩工期』之見解，主張不得扣除疫情期間之工作期間。然前揭判決僅審酌簽約時疫情己經發生，但並未審酌該案兩造在簽約當時，能否預料系爭疫情趨勢？要持續多久？會影響層面多廣？退步言之，既該案兩造在簽約時均無法逆料疫情之發展如何？建商又如何預知工期進行順利與否？僅泛稱建商基於商業考量，究係如之商業考量，判決理由並未詳予論明，容有率斷，且為地方法院之判決，尚未形成實務上之共識，當不得援引為本件判決之依據。

（三）系爭工程於興建中確因系爭疫情之發生或其他約定事由，該等期間應不計入工期，故原告主張遲延之日數，恐有過當：

 1、按系爭買賣契約第12條第2項但書約定『但有下列情事之一者，致不能如期完工時，賣方不負遲延竣工責任，該期間不計入前開天數…2.因政府法令變更、天災、建材缺貨、人力短缺、地質特殊需變更工法…不受本條完工期限之約定』。以系爭疫情之發生，係系爭買賣契約第12條第2項但書所約定之天災或被告能力所不可抗力情事，故可扣除該期間而不計入工期，系爭建案興建中有不計入工期73日：

㈠承攬系爭房地工程之久舜營造股份有限公司〈以下簡稱久舜公司〉，於000年0月間因水電工人染疫，依法向新北市政府工務局通報，遭新北市政府工務局依建築法第58條規定勒令全面停工，有新北市政府工務局110年7月12日新北工施字第1101299568號函示可稽；嗣久舜公司檢具環境消毒資料、工地防疫措施及施工人員篩檢記錄予新北市政府工務局後，新北市政府工務局乃於112年7月28日以新北工施字第0000000000號同意復工，久舜公司於次日收受函復後，再次日始行復工。以久舜公司因水電工染疫後，始向新北市政府工務局通報，新北市政府工務局於次日函示勒令全面停工，因此實際停工日期應自110年7月11日起，而新北市政府於111年7月28日函復同意復工前，久舜公司仍在停工期間，迨收到同意復工函件起，最早在110年7月29日起開始施工，期間之日數應自110年7月11日起至110年7月28日止，前後共計18日應不計入施工期間。

㈡按事實於法院己顯著或為其職務上所己知者，無庸舉證，民事訴訟法第278條第1項有明文。系爭疫情三級警戒期間自110年5月15日起至110年7月26日止，共計73日期間，在室內不得超過5人、室外不得超過10人聚集，故各級法院均採分流上班，而遇有開庭時，或通知停止或採視訊方式進行，縱自三級警戒改列為二級警戒期間，亦復如此，此為法院職務上己知之事，無庸舉證。而系爭工地施作時，工地人數均超過10人以上，因此在三級警戒期間，系爭工地無法施作，依期間73日扣除前述自110月7月11日起至110年7月25日止，系爭工地遭勒令停工期間18日，尚有55日因無法施作不計入施工期間。

 2、依系爭買賣契約第12條第2項但書約定『有下列情事之一者，致不能如期完工時，賣方不負遲延竣工責任…因受自來水廠、電力公司、電信局等延誤配管及埋設工程，其接通日期依各公用事業單位之作業及程序而定，不受本條完工期限之約定』，應不計入施工期間有282日：

㈠按鈞院向台灣自來水股份有限公司第十二區管理處函詢系爭工程申請過程，經函復被告於111年12月5 自來水接通手續，惟自來水公司經完成勘查後，自112年1月6日起連續6次開標、流標，迨至第7次開標始決標，自112年7月10日完成管線施工，因此自111年12月5日起至112年7月10日止，該期間依系爭買賣契約第12條2項約定，有自來水接通情事，致不能如期完工時，賣方不負遲延竣工責任，共計218日應不計入施工期間。

㈡按鈞院向台灣電力股份有限公司南區營業處函查系爭工程申請接通電力之期間，經函復被告於112年6月6日向電力公司提出申請接通，管路工程部分經電力公司於112年6月29日申請道路挖掘許可證〈被證十五、函復記載為112年5月29日係112年6月29日之誤〉，自112年7月13日開工，至112年10月3日完工；電氣工程部分自112年8月30日開工至112年11月10日完工。按以上記載，電力接通應自112年6月6日起至112年11月10日止，不計入施工期間之日數應為158日;但算至原告解除契約到達被告之112年9月12日止，不計入施工期間之日數應為99日。

㈢以上因施作自來水、電力接通工程期間，應不計入施工期間之日數共計317日〈計算式：218+99-317〉，但自來水及電力工程施作重複期間自112年6月6日起至112年7月10日止，期間共計35日，亦應予扣除，則應有282日不計入施工期間〈計算式:317-35=282〉。

 3、原告主張自111年8月1日起至解除系爭買賣契約112年9月12日止，共計408日，按已繳房地價款3,914,000元每日萬分之計算，每日之遲延利息為1,957元計算，遲延利息為798,456元；惟按前述不應計入施工期間有282日，實際上遲延日數應為126日，以每1,957元計算，遲延利息應為246,582元。

（四）按原告解除系爭買賣契約，按系爭買賣契約之約定，被告應返還者有已繳價金3,914,000元、違約金3,262,500元，遲延利息246,582元，以上三者合計為7,423,082元，超過此部分，原告之訴應予駁回。退步言之，縱被告前述遲延利息部分之辯解未為鈞院所是採，按系爭買賣契約第24條第2項約定，解除系爭買賣契約時，違約金及遲延利息之賠償金額超過己繳價款者，以己繳價款為限。因此原告至多僅能請求遲延利息之金額為651,500元〈3,914,000-3,262,500=651,500〉，則以原告請求遲延利息798,456元中，超過651,500元部分應予駁回。原告至多得請求金額為己繳價金3,914,000元、違約金3,262,500元，遲延利息651,500元，合計為7,828,000元。

貳、得心證之理由：

一、原告主張前於109年5月27日與被告簽定房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，向原告買受被告於坐落新北市○○區○○○段○○○○段000地號等14筆土地上所興建之地上14層、地下4層大樓（建造執照：107板建字第525號）之建案名稱為「發樓ME」中編號「B3棟2樓」預售屋及地下2層編號104號停車位，約定房屋、土地及停車位買賣總價2,175萬元，原告已經於109年6月4日交付被告第一期訂金3萬元、第二期簽約金61萬7,000元，嗣陸續交付各期價金，合計已經支付被告共391萬4,000元等語，並提出房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書、匯款單等影本為證據（見本院卷第27至61頁、第73至81頁），且為被告所不爭執（見本院卷第121、123頁），則原告此部分主張自堪信為真實。

二、原告又主張前揭系爭房屋依雙方契約約定，最遲應於111年7月31日完工並取得使用執照，但被告逾期並未取得使用執照，應負遲延責任，因主張解除系爭買賣契約，並請求被告應給付遲延利息及違約金等語；被告固不否認未於前揭期限前取得使用執照，惟以前詞資為抗辯。經查：

（一）依前揭兩造所簽定之房屋預定買賣契約書第12條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在民國108年06月01日前申報開工，民國111年07月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，為本大樓工程完工日期之認定依據及標準。」（見本院卷第31頁），則原告此部分主張自堪信為真實。又依被告所提出之使用執照申請書影本（見本院卷第193頁）及新北市政府工務局112板使字第00342號使用執照影本（見本院卷第321頁），被告係於111年11月21日向主管機關申報竣工，被告向主管機關申請核發使用執照後，歷經主管機關命補件，至112年12月21日經新北市政府工務局核發使用執照，則被告完成系爭預售屋興建工程並領得使用執照日期已經逾兩造於前揭買賣契約所約定之111年7月31日一節，亦堪以認定。

（二）原告又主張被告逾期領得使用執照，原告得解除系爭房屋預定買賣契約，並同時解除土地預定買賣契約等語；被告就此部分亦不爭執。經查，依兩造所簽定之系爭房屋預定買賣契約書第24條（違約之罰則）第1項及第2項約定：「一、賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之瑕疵責任』之規定者，即為賣方違約。二、賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本約；解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第35頁），則於被告逾契約約定之期限完工並取得使用執照時，買方即原告自得依前揭契約約定解除系爭房屋預定買賣契約，原告此部分主張應堪以採取。又查，依系爭房屋預定買賣契約第34條（相關契約與附件）第1項約定：「本約土地位於新北市○○區○○○段○○○○段000○○○地號14筆土地，買方於簽定本約同時與上述14筆土地所有權人所簽訂之『土地預定買賣契約書』，與本約具有不可分之連帶關係，並生同等效力。倘買方違反「土地預定買賣契約書」之約定時，視同亦違反本契約之約定。如買方喪失「土地預定買賣契約書」之權利時亦喪失本約之權利。」（見本院卷第37頁），雙方所簽定之土地預定買賣契約書第16條第2項亦有類似之約定內容（見本院卷第55頁），則原告主張上開雙方為房屋、土地所簽定之2件買賣契約，應屬契約聯立，原告得同時解除雙方所簽定之土地預定買賣契約一節，亦為被告所不爭執，則原告此部分主張亦屬可採。

（三）原告又主張其於112年9月11日委託律師寄發存證信函給被告，為解除系爭房屋、土地預定買賣契約之意思表示等語，並提出臺北大安郵局112年9月11日第495號存證信函及郵政掛號郵件收件回執影本以為證據（見本院卷第83至93頁），且為被告所不爭執；依該存證信函所載：「代當事人洪世燁先生函知貴公司，自本函送達之日起解除貴我雙方間之房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，並請貴公司於函達後三日內返還已繳之房地價款計新台幣（下同）391萬4000元及其遲延利息，以及依約賠償326萬2500元之違約金予洪世燁先生。……。」等語，該存證信函業已於112年9月12日寄達被告收受，則系爭兩造間於109年5月27日就系爭「發樓ME」建案預售屋所簽定之上開房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約即因原告之解除而消滅，原告此部分主張堪以採取。

三、原告又主張系爭預售屋所簽定之上開房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約既已因原告之解除而消滅，原告得以請求被告返還已付價金及請求被告給付遲延利息及違約金等語；被告對於於契約解除後，應返還買方所繳價金部分並不爭執，惟就原告所請求之遲延利息及違約金則以前詞資為抗辯。經查：

（一）關於原告已經給付之房屋及土地買賣價金共391萬4,000元部分，原告主張於系爭房屋、土地預定買賣契約解除後，賣方即被告應返還已收取之買賣價金等語，被告並不爭執，則原告此部分請求堪認為可採。

（二）關於原告請求被告給付之遲延利息798,456元部分：

 1、依雙方簽定之房屋預定買賣契約書第12條（開工及完工期限）第2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。但有下列情事之一者，致不能如期完工時，賣方不付遲延竣工之責，該期間不計入前開天數：1.買方未依規定按時繳清應付之各期房屋價款、滯納金及相關款項，其延遲期間。2.因政府法令變更、天災、建材缺貨、人力短缺、地質特殊需變更工法、或其他非賣方能力所可抗拒之情事發生時，其影響其間。3.因買方要求變更設計或增減工程以致影響工程進度時，其影響期間。4.因受自來水廠、電力公司、電信局等延誤配管及埋設工程，其接通日期依各公用事業單位之作業和程序而定，不受本條完工期限之約定。5.買方違反本契約約定。」等語（見本院卷第31頁），原告此部分關於得請求遲延利息之主張乃堪以採取。

 2、原告主張上述遲延利息之計算期間為約定應取得使用執照期限翌日起至原告解除契約日止，即111年8月1日起至112年9月12日止共408日，遲延利息合計為798,456元一節，為被告所否認。經查：

　　㈠因應「嚴重特殊傳染性肺炎（Covid-19）」疫情，中央主管機關於000年0月間成立中央流行疫情指揮中心，並於次年110年5月15日提升疫情警戒至第三級（臺北市、新北市），嗣經數次延長至110年7月26日。而兩造簽定系爭房屋、土地預定買賣契約之時間為109年5月27日，則締約雙方當事人對於有Covid-19病毒流行之疫情狀況應已有所認識，但於簽定契約當時，尚難強求其預知中央衛生主管機關對於疫情管制措施之強度，亦屬當然。而被告興建系爭建案期間，遭遇中央衛生主管機關提升管制強度，其中被告之承攬廠商久舜營造股份有限公司於000年0月間經新北市政府工務局以110年7月12日新北工施字第1101299568號函勒令停工，其原因為：「有關107板建字第525號建照工程據報水電承包商感染新冠肺炎確診一案，業已涉及建築法第58條規定，自即日起勒令停工，請依說明段辦理，請查照。」等語，至110年7月28日始經新北市政府工務局以110年7月28日新北工施自第0000000000號函同意復工，此有上開2件新北市政府工務局函影本在卷可參（見本院卷第187至191頁，即被證五、六），則被告抗辯此期間共17日期間因主管機關勒令停工無法施工期間應不計入一節，當屬可採。被告雖抗辯於疫情三級警戒期間自110年5月15日起至110年7月26日共73日因禁止人群聚集，該期間亦應予扣除等語，然上開三級警戒期間固有多項中央疫情指揮中心公布之管制措施須遵守，但並未宣布全面停工，原告並未提出在該期間確有因人群聚集之限制而使工程無法進行之證據以資證明其因受政府機關管制而造成遲延，故其此部分抗辯乃非可採。至於行政院公共工程委員會就疫情期間進行之公共工程關於展延工期、增加費用及契約變更所為函釋（行政院公共工程委員會109年3月6日工程企字第1090100202號函，參見本院卷第175以下，即被證四），乃作為政府機關與公共工程承攬廠商間調整工程承攬契約之通案處理原則，於民間工程契約或買賣契約之情形，除當事人於契約中特約得予以調整外，均屬於締約當事人各自應承擔之交易風險，於本件無援用該行政院公共工程委員會函釋之餘地；至於建造執照有效期限經建築主管機關准予展延部分，因行政機關之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，故系爭建案之建造執照縱使經建管機關准予展延期限，對於本件兩造於契約內約定之履行期亦無影響，均附此敘明。

　　㈡至於被告抗辯因疫情影響而缺工、缺料等原因而使施工進度延宕一節，依前揭房屋買賣契約書第12條第2項但書第2款約定「2.因政府法令變更、天災、建材缺貨、人力短缺、地質特殊需變更工法、或其他非賣方能力所可抗拒之情事發生時，其影響其間。」內容觀之，固有於建材缺貨或缺乏施工所需工人時，列為非可歸責於賣方即被告所可抗拒之事由，然關於備妥興建建物所需材料及僱用足夠之人力施工，乃出賣人於經營上所需具備之資材，除受政府機關管制而無法取得外（例如經主管機關於疫情期間徵用之衛生資材，列為管制品之類），其因市場上價格上漲或供應缺乏而導致之缺料、缺工情事，乃屬籌資興建建物之企業於經營上所需承擔之風險，不能轉嫁予買方承擔，故縱使被告因缺乏資材或人工而使興建工程延宕，亦不得作為不計算遲延日數之事由，被告此部分抗辯並無可採。

　　㈢被告係於111年12月15日送件向建管機關新北市政府工務局申請核發使用執照，有原告提出之查詢系統資訊影本可參（見原證8），可見被告提出申請使用執照之時間，已經逾契約約定之取得使用執照之期限。

　　㈣另關於被告抗辯系爭建物申請公用事業接電、接水遭遇困難而延誤之日數，不可歸責於被告一節，依台灣自來水股份有限公司（下稱自來水公司）第十二區管理處113年3月21日台水十二業字第1130003094號函復本院稱：「……二、旨揭案件申辦過程分別如下：(一)用戶外線部分（申請文件詳附件一）1、111年12月5日受理申請。2、112年1月7日完成勘查設計後通知繳費。3、112年2月15日申請人完成預估工程款繳費。4、用戶用水設備委外招標時程如下：(1)112/1/6（第一次流標）、(2)112/1/19（第二次流標）、(3)112/2/17（第三次流標）、(4)112/3/8（第四次流標）、(5)112/4/12（第五次流標）、(6)112/4/26（第六次流標）、(7)112/5/4（112/05/9決標）。(二)大樓各戶內線部分（申請文件詳附件一）1、113年1月26日受理申請。2、113年2月1日完成勘查設計後通知繳費。3、113年2月23日申請人完成預估工程款繳費。4、申請人近日已提供建物使用執照，與本公司約定於113/3/15裝表。」等情（見本院卷第355至539頁），前述回函所附被告提交自來水公司之用水設備工程申請書影本所示（見本院卷第357頁等），其中「接水證件」欄內關於「實施都市計畫地區、實施區域計劃地區及經內政部指定地區當地公布實施日以後之建築物，附下列文件之一：建築物使用執照或房屋所有權狀、建築物完工證明、未實施建管地區建築物證明、當地縣市政府、鄉鎮公所同意接水函件」等證明文件，本件被告於該申請書此一欄位勾選「建築物使用執照或房屋所有權狀」，可見欲向自來水公司申請接用自來水，必須先取得使用執照或所有權狀，因此，關於自來水公司發包用戶外線用水設備雖經多次流標而未於收到被告申請接用自來水後即時完成外線供水工程，但此與被告得否申領使用執照並無關聯。又關於系爭建案申請接電部分，據台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）臺北南區營業處以113年3月20日北南字第1131500460號函復本院稱：「……二、旨案經查相關申請資料如下：(一)112年6月6日由「鈞碩建設股份有限公司」向本處提出新設用電申請，受理號碼：00000000，其中申請手續及所附證件均依本公司規定辦理，惟於112年6月21日派員檢查發現配電場所防水閘門未依圖面裝設，經致電申請人委託之電器承裝業，已於同日臨櫃領取配電場所改修通知單，該配電室於112年11月29日本處派員檢查時已符合規定。(二)旨案工程施作包含管路及電氣二部分，管路工程於112年5月29日申請道路挖掘許可證，112年7月13日開工，112年10月3日完工；電氣工程於112年8月30日開工，112年11月10日完工，並經本處於112年11月29日派員檢查配電場所，均符合規定，於當日通知申請人申報內線竣工，惟迄今尚未申報。(三)本處工程契約屬開口合約，本項工程施作無工程延誤之情事。」等情（見本院卷第353至354頁），被告申請用電已於契約約定應取得使用執照之期限111年7月31日之後，故與系爭建築物申領使用執照無關。由上所述，被告向自來水公司、台電公司申請接用水、電之時間均在契約約定應取得使用執照期限之後，當時已應負遲延給付之責任，並無前揭房屋預定買賣契約書第12條第2項但書第4款所定之因自來水廠、電力公司等延誤配管及埋設工程而影響完工期限問題，故無計算被告申請接用自來水及電力所需時程日數問題。至於被告於申請核發使用執照過程中，因遭主管機關命補件而拖延之過程，本為被告應於申請核發使用執照前應施作改善完成項目，與被告遲延日數計算並無影響，附此敘明。

 3、綜上，被告就系爭建案實際取得使用執照日期與契約約定之應取得使用執照期限相比，即111年8月1日起至112年9月12日止共407日，扣除因（Covid-19）」疫情遭主管機關勒令停工之17日後為390日。又依雙方簽定之房屋預定買賣契約書第12條第2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」，而所謂「賣方違約」之約定於前揭契約書第24條（違約之罰則）：「一、賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約。二、賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本約；解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見本院卷第35頁），故關於賣方違約時，買方取得解除契約之權利，但並非於賣方一有違約情事發生，即發生解除契約之效果，仍待買方行使其解除契約之權利後，方發生解除契約之效果，買方對於是否解除契約有選擇之權利。又前述契約書第12條第2項關於遲延利息之約定，乃以買方已繳價款為計算基準，以每日萬分之五計算其遲延利息數額，故本件原告此部分請求應為以已繳房屋價款391萬4,000元為基準，乘以相差日數390日按每日萬分之五計算其金額，原告所得請求之遲延利息數額應為763,230元（計算式：3,914,000元×390日×5/10000=763,230元），原告此部分請求於此數額範圍方屬可採。至於被告抗辯應將房屋價金與土地價金分算，要以房屋部分之價金數額作為計算之基準等語固全無可採，然依雙方所簽定之土地預定買賣契約書第12條關於「違約處理」部分之約定，其第1項約定：「一、賣方有違約情事者，買方得解除本約；解約時賣方除應將買方已繳之土地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償土地總價款百分之十五之違約金。但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」等語（見本院卷第54頁），且雙方又於房屋、土地買賣契約書另作二份契約同其效力，故以房屋土地總價為計算基準並無不當，被告此部分抗辯乃非可採。

（三）關於原告請求之違約金部分：原告主張依雙方簽定之房屋預定買賣契約書第24條向被告請求給付違約金一節，經查：

 1、依前述契約書第24條約定，被告未於契約約定之期限內取得使用執照，即屬被告違約，則原告主張依契約約定，被告應給付違約金一節，當屬可採。

 2、依前揭契約書第24條第2項約定之違約金計算方法為：「二、賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本約；解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，而本件兩造約定之房地買賣總價為2,175萬元，乘以百分之15為3,262,500元，原告此部分請求當屬可採。至於被告抗辯應以房屋總價作為計算基準一節，上無可採。又原告已經支付之買賣價金為391萬4,000元，依前述契約約定計算之違約金尚未超過原告已經支付之金額，並無前揭約定但書所定之情事存在，附此敘明。

（四）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。本件原告併請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即112年10月5日起至清償日止，按法定利率週年利率百分之五計算之利息一節，亦屬可採。

四、綜上所述，原告主張依據房屋及土地之買賣法律關係，請求被告返還已付之價金及賠償遲延利息與違約金等節，於793萬9,730元（計算式：3,914,000元+763,230元+3,262,500=7,939,730元）及自起訴狀繕本送達被告翌日即112年10月6日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之遲延利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。

參、假執行之宣告：兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

伍、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　2 　　日

　　　　民事第六庭法　官　許瑞東

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　2 　　日

書記官劉冠志