臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,574,20240701,2

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第574號
原 告 祭祀公業法人新北市廖永青

法定代理人 廖嘉永
訴訟代理人 廖年盛律師
被 告 社團法人新北市福林慈善會

法定代理人 彭桂芳
訴訟代理人 詹連財律師
被 告 黃啓鴻
被 告 黃潘秀玉
被 告 潘秀珠
被 告 潘炯鍊
被 告 林鴻邦
訴訟代理人 林謙
被 告 李權鐘
被 告 謝馥禧
被 告 呂菁育
被 告 黃詩霓
法定代理人 呂菁育
被 告 黃郁期
法定代理人 呂菁育
被 告 邱顯堯
被 告 邱珈晏
訴訟代理人 邱顯堯
被 告 邱雅玲
訴訟代理人 邱顯堯
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年6月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、兩造共有坐落新北市○○區○○○段000000地號土地應予變賣分割，所得價金按附表所示應有部分比例分配於兩造。

二、前項訴訟費用由兩造按附表所示應有部分之比例負擔。

事實及理由

壹、程序方面：本件被告黃啓鴻、黃潘秀玉、潘秀珠、林鴻邦、李權鐘、謝馥禧、呂菁育、黃詩霓、黃郁期經合法通知，未於言詞辯論期日到場；

被告邱顯堯、邱珈晏、邱雅玲經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落新北市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，兩造應有部分詳如附表所示。

系爭土地無不能分割之情事，又系爭土地面積不大，且未臨路，共有人有10餘人，若原物分割，各共有人取得之面積太小，無法單獨利用，而原告之持分最多，且周圍之同段399-6地號土地及新北市○○區○○段000地號土地亦是原告所有，故系爭土地全部分配與原告，原告可合併相鄰土地一起利用，發揮系爭土地最大之經濟效益，故原告依民法第823條第1項請求裁判分割系爭土地等語，並聲明：兩造共有系爭土地應予分割，分割方法為：系爭土地全部分配與原告，並由原告補償價金與被告。

二、被告社團法人新北市福林慈善會（下稱福林慈善會）主張：系爭土地屬新興發展地區，土地價值高昂，若將系爭土地全部分配原告，再以金錢補償被告之方式，顯僅有利於原告，不符合公平經濟原則，且如果採原告的分割方案，需經過不動產估價師估價，該估價客觀價值未必可反應市價。

反之，如將系爭土地變價分割，將系爭土地所有權歸一，可發揮系爭土地更大之經濟效用，且各共有人均有優先承買的權利，故被告主張透過變價分割市場競爭機制來解決本件分割訴訟等語。

三、被告潘炯鍊主張：被告同意分割，但主張變價分割等語。

四、被告邱顯堯、邱珈晏、邱雅玲主張：是否同意分割、是否同意原告主張之分割方法，被告還要考慮等語。

五、被告林鴻邦具狀主張：系爭土地應由兩造繼續維持共有，待福林慈善會自行拆除於系爭土地上之地上物返還全體共有人之後，再行分割。

退步言，如認系爭土地無繼續維持共有之可能，則因系爭土地面積僅129平方公尺，如原物分割，各共有人所得面積甚小，故被告願價購系爭土地全部持分，並依鑑定機關鑑定之合理市價以金錢補償原告及其他被告之方式分割等語。

六、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為兩造共有，兩造應有部分如附表所示之事實，有系爭土地登記第一類謄本附卷可證（見本院重訴字卷第263至269頁），而堪認定。

㈡按民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

。

本件兩造就系爭土地並未以契約訂有不分割之期限，而查系爭土地位屬「變更土城都市計畫（暫緩發展區及附近地區）細部計畫（市地重劃區都市計畫檢討變更）」範圍內，使用分區為「第二種住宅區」，屬都市土地，無土地法第31條最小面積分割限制，非屬農業發展條例第3條規定之耕地，無該條例規定之分割限制，亦查無建築執照核發紀錄，非屬建築法所稱之法定空地，此有原告所提系爭土地之「新北市政府都市計畫土地使用分區證明書」影本（見本院重訴字卷第87頁），以及新北市板橋地政事務所112年10月18日新北板地測字第1125839021號函、新北市政府工務局112年10月24日新北工建字第1122111437號函、新北市政府112年10月26日新北府城測字第1122112831號函、新北市政府地政局112年10月27日新北地測字第1122112767號函附卷可稽（見本院重訴字卷第75頁、第91至92頁、第95、97頁），故系爭土地亦查無法令規定不得分割或因物之使用目的不能分割之情形。

則原告依民法第823條第1項規定訴請裁判分割系爭土地，於法即屬有據。

㈢次按民法第824條第1至4項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」

、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」

、「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」

。

準此，法院裁判分割共有物，原則上以原物分配於各共有人。

以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；

或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；

或變賣共有物，以價金分配於各共有人。

且應斟酌共有物之性質、價格、使用情形、利用效益，及共有人之意願、利害關係、全體利益等為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。

此並有最高法院49年台上字第2569號、106年度台上字第432號裁判可參照。

經查：1.查系爭土地上，現有被告福林慈善會所有如附圖所示400-10（A）之地上物（面積65平方公尺）坐落占用，此經本院履勘現場，並囑託地政機關測量，有本院勘驗筆錄及新北市板橋地政事務所113年4月8日新北板地測字第1136016797號函檢送之土地複丈成果圖（即本判決附圖）附卷可稽（見本院重訴字卷第209至213頁、第219至221頁）；

又原告本件另訴請被告福林慈善會拆除上開地上物部分，雙方已於本件達成訴訟上和解，和解成立內容為：被告福林慈善會同意於本件關於分割共有物（系爭土地）之判決確定日起一個月內，將系爭土地上之上開地上物拆除，將該部分土地返還原告及全體共有人等，有和解筆錄附卷可稽。

2.次查，系爭土地面積為129平方公尺（見本院重訴字卷第263頁土地登記謄本），換算僅約39.02坪，而系爭土地共有人數多達10餘人，如以原物分割與各共有人，需將系爭土地依附表所示應有部分比例細分為13筆，分割後之各筆土地面積甚小，顯難以為通常之使用。

又本件有數共有人表明願單獨取得系爭土地全部，以金錢補償他共有人之意願，故如採原告主張之分割方法，難認公平適當。

3.綜上理由，足認系爭土地以原物分配顯有困難，是以本院審酌前開情狀，認為將系爭土地予以變賣，並將變賣所得價金按照附表所示各共有人應有部分比例分配於兩造之分割方法，可使各共有人之共有關係趨於單純。

再者，以變賣分割之方式，既可保系爭土地之完整，且依民法第824條第7項規定，「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

，故系爭土地如變賣分割，將來執行法院拍賣時，每一共有人均有依相同條件優先承買之權，且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最低拍賣價格為拍賣之執行程序，則系爭土地如值高價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未能買得系爭土地之共有人，亦可獲分配合理之金錢，對全體共有人均屬有利，是採擇作為本件之分割方案，最為公平適當。

七、從而，原告依民法第823條第1項請求分割兩造共有之系爭土地，為有理由。

本院審酌上情，認以將系爭土地予以變賣，所得價金按附表所示各共有人應有部分之比例分配於各共有人之方式為分割，符合各共有人之最大利益，最為公平適當。

爰判決如主文所示。

八、兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故應由兩造分別依系爭土地應有部分比例分擔本件分割共有物部分之訴訟費用，始符公平原則，附此敘明。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。

十、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第80條之1。

中 華 民 國 113 年 7 月 1 日
民事第二庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 1 日
書記官 楊振宗
附表：
新北市○○區○○○段000000地號土地 編號 共有人姓名 權利範圍（應有部分） 備註 1. 祭祀公業法人新北市廖永青 594/988 原告 2. 黃啓鴻 1/266 3. 黃潘秀玉 1/38 4. 潘秀珠 2/38 5. 潘炯鍊 1/38 6. 林鴻邦 4/133 7. 李權鐘 15/494 8. 謝馥禧 2/57 9. 社團法人新北市福林慈善會 73/399 10. 呂菁育、黃詩霓、黃郁期公同共有 1/266 11. 邱顯堯 1/399 12. 邱珈晏 1/399 13. 邱雅玲 1/399 合計：1/1