臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,612,20240326,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第612號
原 告 吳佳臻
蔡佩容
黃培欣
黃志杰

蒲怡君
林丞偉
林佑珊
王瓊慧

楊舒涵

林秀謙
宋依柔

簡盛豐
王振宇
陳昭憓
黃雅萍

楊藝韻
張伊雯
陳瑞琦
廖婉育
溫千慧
顏志宏
陳敬達
黃鈺嵐

柳旻廷
詹千慧
黃思雅


共 同
訴訟代理人 黃金昌律師
劉韋廷律師
被 告 利舟開發國際股份有限公司

法定代理人 吳東穎
訴訟代理人 舒正本律師
複代理人 舒彥綸律師
王俊權律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告如附表「請求金額」欄位所示金額，及均自民國一一二年九月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以附表「原告供擔保金額」欄位所示金額供擔保後，得假執行。

但被告如以附表「被告供擔保金額」欄位所示金額供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠原告等人分別與被告簽署預售屋買賣契約，承買如附表「預售屋買賣契約書合約編號及標的」欄位所示不動產，並繳納買賣標的總價2成之頭期款。

而前開不動產預售屋買賣契約（下稱系爭契約）第11條第1項約定「需於建築執照最後完工日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」，然此顯與內政部於民國109年12月25日修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱「應記載及不得記載事項」）第12條規定有違，因「應記載及不得記載事項」第12條規定業已明定契約中應明載「民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」，以確保賣方能如期竣工及交屋，但被告卻以「最後完工日」作為取得使用執照之期限，實非具體特定之期限，被告尚可透過展期竣工等方式，變相展延取得使用執照之期限。

而依系爭契約附件二建築執照影本及變更設計核准函所載，被告最後完工日應為開日之日起61個月內，本件被告開工日為104年7月10日，被告理應於109年7月9日以前完工並取得使用執照，詎料，被告卻透過變更設計、申請展期竣工期日之方式，將最後完工日展期至111年10月27日，距被告原定應取得使用執照之日期已足足延長2年之久。

㈡然被告不僅未善用該2年之展期竣工日予以完工及取得使用執照，反而拖延直至111年9月28日方第1次申請使用執照，卻未依照主管機關指示到場會勘，導致無法取得使用執照，復於111年12月21日申請使用執照，又因被告疏失，遭新北市政府工務局通知被告改善，被告卻未依照規定檢附應補正之圖說及書件，導致無法順利取得使用執照，被告復於112年6月12日再次申請使用執照，方於112年6月28日取得使用執照，然實已距離最後完工日即000年00月00日間隔長達245日之久，被告已違反系爭契約第11條規定甚明，原告依照該條第2項規定請求被告按已繳房地價款萬分之5單利計算遲延天數，給付如附表「請求金額」欄位所示遲延利息予原告等語。

㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠本件建案之建築執照最後完工日，依附件二建造執照所載雖為111年10月27日，惟108年底新冠肺炎開始肆虐，中央流行疫情指揮中心乃於109年1月20日成立，其後新冠肺炎疫情衝擊各項產業，其中營建業面臨進口砂石、磁磚、電梯、空調、消防、機電設備供應斷鏈、減產問題，新北市政府工務局為因應新冠肺炎及營造業缺工情形嚴重，決定針對105年6月1日至109年4月15日止，已取建造執照或雜項執照目前仍為有效之建築執照，自動增加建築期限2年，希望藉此紓解建築投資業與營建業困境，並於109年4月7日以新北工施字第1090610179號令「自動增加建築期限2年，無須另行申請」，故本件建案之建築執照最後完工日自111年10月27日展延2年，即為113年10月27日，嗣被告於112年6月28日取得使用執照，並未違反系爭契約第11條完工日期之約定。

㈡退步言之，系爭契約第11條約定之「建築執照最後完工日」，依建築法第53條：「直轄市、縣 (市) 主管建築機關，於發給建造執照或雜項執照時，應依照建築期限基準之規定，核定其建築期限。

前項建築期限，以開工之日起算。

承造人因故未能於建築期限內完工時，得申請展期一年，並以一次為限。

未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未完工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。

第一項建築期限基準，於建築管理規則中定之。」

規定，建築執照核定之建築期限係指承造人應於建築期限內完成建築，並不包含請領使用執照之期間。

以系爭契約建築執照最後完工日應為113年10月27日，被告已於此期限前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並於111年9月28日、111年12月21日、112年6月12日申請使用執照，於112年6月28日取得使用執照，應無違反系爭契約第11條約定。

㈢依系爭契約第12條第2項第2款約定「天災或其他非賣方能力所可抗拒之情事發生，其影響期間」不計入遲延天日，而行政院公共工程委員會（下稱工程會）於111年6月18日以工程管字第11003006531號函訂定「因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響流行疫情指揮中心提升疫情警戒第三級期間。

三、工期延展或停工處理方式：㈠工程仍有部分進行者：1.延展疫情警戒第三級期間之1/2工期…」，而疫情第三級警戒期間即110年5月15日至110年7月27日止，在此期間內有工程進行者，得展延該期間2分之1工期，即展延37日（計算式：74÷2＝37）。

依民事訴訟法第277條規定，被告本應就新冠疫情影響工程期間之事實負舉證責任，然因新冠肺炎肆虐期間甚長，影響各行業正常運行，尤為三級警戒期間更屬為甚，此為眾所周知之事，雖前揭工程會之函示專指適用公共工程，然系爭契約之工程與同期間之公共工程面對同樣之新冠疫情衝擊，則無二致。

茲舉例說明，如工地水電工人因罹患新冠肺炎，工地將被新北市政府勒令全面停工，然未染疫之水電或其他專業工人，為求家庭溫飽，無法無限期等待工地復工，只好轉至其他工地工作，迨工地能回復施作時，已前往其他工地之工人，亦無法立即回來工地工作，故單就水電工程之延誤，引發土建或其他相關工程之延誤，誠非被告所能預估，亦無法實際精算或舉證延誤工期。

工程會前揭函示內容，就業者因無法就疫情影響工期而舉證時，免遭受不公平對待，因而提出客觀之延誤估算，以照顧、平衡業主與營建業者間之利益。

因此，被告同樣面臨疫情衝擊，亦同樣有延誤工期之情形，在被告無法舉證即受不利判決時，則有民事訴訟法第277條但書所指情形，得以援引前開工程會函示中之展延期間展延37日。

再被告配合政府防疫同時，仍排除萬難、不計成本，盡力完工，並取得使用執照，原告本件請求之遲延違約金數額實屬過高，請准予酌減至相當數額等語，資為抗辯。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：原告主張其等與被告簽訂系爭契約，被告依約應於111年10月27日以前取得使用執照，惟被告卻遲至112年6月28日方取得，已遲延245日，應依系爭契約第11條第2項約定按原告已繳房地價款萬分之5單利計算，給付遲延利息予原告等語，被告固未否認112年6月28日取得使用執照，然就其有無違約、應否給付遲延利息予原告，則以前揭情詞置辯。

是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告是否遲延取得使用執照？㈡原告得否請求被告給付遲延利息？經查：㈠被告已遲延取得使用執照：⒈原告與被告簽訂系爭契約，其中第11條第1項約定：「本預售屋之建築工程已於民國104年7月14日之前開工，本基地變更設計已核准，需於建築執照最後完工日（詳如附件二）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。

但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

㈡因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」

，有原告提出其等與被告間簽訂系爭契約各1份在卷可稽（見卷一第55頁至第89頁、卷二第11頁至第929頁、卷三第11頁至第327頁），且為被告所不爭執（見卷三第705頁）。

又觀諸前開約定，兩造約定應於系爭契約附件二所示建造執照最後完工日之前取得使用執照，而附件二所示執照記載核准竣工展期至「111年10月27日」（見卷一第79頁、第183頁、第277頁、第327頁、第395頁、第499頁、第607頁；

卷二第35頁、第139頁、第247頁、第357頁、第447頁、第502頁、第567頁、第657頁、第793頁；

卷三第125頁、第179頁、第245頁），可知被告應於111年10月27日之前（不含111年10月27日）取得使用執照，然被告係於112年6月28日方取得使用執照，有新北市政府建管系統便民服務資訊網查詢結果在卷可憑（見卷三第587頁至第588頁），堪認被告業已逾期245日（自111年10月27日計算至112年6月28日）。

⒉被告雖辯稱：系爭契約第11條第1項約定之「建築執照最後完工日」文義，依建築法第53條規定，並未包含請領使用執照之期間云云。

然系爭契約第11條第1項業已明載「…需於建築執照最後完工日（詳如附件二）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，『並取得使用執照』。

…」，即被告應於建造執照最後完工日之前完成者，除主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施外，尚包含取得使用執照，被告前開所辯顯與文義不合，難認可採。

又被告辯稱：原告主張系爭契約第11條關於取得使用執照期限，違反「應記載及不得記載事項」而無效，則系爭契約應無完工日期之約定云云。

惟縱認系爭契約第11條第1項約定違反公告之定型化契約而條款無效，亦非可當然推論兩造就本件建案並無約定最後完工日，且主管機關係為保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，方擬訂特定行業之定型化契約應記載或不得記載事項，此參消費者保護法第17條第1項規定可知，若系爭契約第11條第1項約定無效之結果乃兩造無約定最後完工日，對消費者即原告更為不利，顯非的論，則原告本件既仍主張依系爭契約第11條第1項所載附件二即建造執照影本及變更設計核准函核准竣工日期，被告應於111年10月27日前取得使用執照，被告就此日期為最後完工日之事實亦無爭執，自無從解釋為本件建案並無約定最後完工日，故被告前開所辯，仍無可採。

⒊被告另辯稱：新北市政府工務局因應新冠肺炎及營造業缺工情形嚴重，針對105年6月1日至109年4月15日止，已取得建造執照或雜項執照目前仍為有效之建築執照，自動增加建築期限2年，故系爭契約約定取得使用執照期限應為113年10月27日云云，並提出新北市政府工務局109年4月9日新聞稿、109年4月7日新北工施字第1090610179號令為佐（見卷三第675頁至第679頁）。

惟觀諸前開新聞稿及函令稱「自105年6月1日起至109年4月15日止領得本市建造執照或雜項執照之建築案，且至109年4月15日止仍為有效者，准其自動增加建築期限2年，無須另行申請」，可知得自動增加建築期限2年之建案係專指「105年6月1日起至109年4月15日」領得，且於109年4月15日仍為有效之建造執照或雜項執照，而被告就本件建案係於103年12月4日取得建築執照，此參系爭契約內附件二建造執照影本可知（見卷一第77頁、第181頁、第276頁、第326頁、第389頁、第497頁、第605頁；

卷二第33頁、第137頁、第245頁、第355頁、第446頁、第501頁、第565頁、第658頁、第792頁、第857頁；

卷三第33頁、第124頁、第178頁、第243頁），早於「105年6月1日起至109年4月15日」期間取得，並無新北市政府工務局前開令文得自動增加建築期限2年之適用。

被告雖辯稱：本件建案曾於109年1月15日核准變更設計，依平等原則以觀，仍有該自動展延竣工期限2年之適用云云，惟「變更設計」與領得建造執照不同，且建案若規劃周詳並非均需變更設計，倘無變更設計之建案反較有變更設計之建案，得額外享有自動延期2年建築期限利益，亦顯非公平，故被告前開所辯，仍無可採。

⒋被告又辯稱：本件建案因遇新冠肺炎疫情，而有系爭契約第12條第2項第2款約定「天災或其他非賣方能力所可抗拒之情事發生，其影響期間」不計入遲延天數之情形，而疫情引起延誤工期之骨牌效應，為業外之人無法想像，業主亦無法實際精算或舉證延誤工期，參照工程會111年6月18日工程管字第11003006531號函訂定處理方式，本件建案應得展延第三級警戒期間110年5月15日至110年7月27日（74日）2分之1工期即34日云云，並提出工程會前開函文及附件為佐（見卷三第681頁至第696頁）。

惟工程會函文已明示係針對「因應嚴重特殊傳染性肺炎受影響『公共工程』之展延或停工處理方式」，本件建案係被告銷售房屋予消費者以獲取利潤，非屬公共工程範疇，自無該函文揭示工期展延處理方式之適用餘地。

至於被告雖又稱：本件建案與公共工程同樣面臨疫情衝擊而延誤工期，被告無法舉證時，有民事訴訟法第277條但書所指「依其情形顯失公平」之情形，得援引工程會函示展延工期云云。

惟被告於系爭契約第11條第1項約定之111年10月27日最後完工日前，已於111年9月28日提出使用執照申請，卻因監造建築師未到場，新北市政府工務局乃不予查驗，嗣後於111年12月21日方提出第2次使用執照申請，又因現場及書面缺失經新北市政府工務局數次要求補正，最後方於112年6月28日獲核發使用執照等情，有新北市政府電子郵件、建管系統便民服務資訊網查詢結果可參（見卷三第571頁至第579頁、第588頁），可見本件建案遲延取得使用執照乃可歸責於被告之缺失所導致，難認與新冠肺炎疫情有關，況被告僅泛稱受新冠肺炎疫情衝擊，卻未提出任何施工期間曾因人員染疫無法進行等相關事證，無法逕認被告遲延取得使用執照係受新冠肺炎疫情影響，仍不得援引工程會前開函文展延工期，被告前開所辯，並無可採。

㈡原告得請求遲延利息：⒈兩造於系爭契約第11條第2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。

若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

，有系爭契約在卷可按（頁數參前開第11條第1項），而被告遲延245日取得使用執照，如前所述，原告請求被告依其等已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息，自無不合。

又原告已繳納如附表「已繳房地價款」金額予被告，業據原告提出其等統一發票、匯款單、價款信託資金明細表等件在卷可稽（見卷三第329頁至第568頁），且為被告所不爭執，據此計算，原告請求被告給付如附表「請求金額」欄位所示遲延利息（計算式：已繳房地總價×萬分之5×245日），為屬有據。

⒉被告雖辯稱：系爭契約於原告等人買受時之實價登錄交易價格，每坪約有10至20萬元增值，換算約有2至4成漲幅，且被告已與其他多數消費者以遲延60日計算違約金價格達成和解，原告本件請求遲延違約金數額實屬過高，應斟酌原告等人受有預售屋增長利益、疫情對被告影響、被告所受虧損等因素予以酌減云云，並提出實價登錄查詢資料為佐（見卷三第719頁）。

觀諸系爭契約第11條第2項雖使用「遲延利息」，然應係被告不於適當時期履行債務（即給付遲延）所為之約定，性質上屬違約金，且上開契約文字並無為懲罰性質之特別約定，依民法第250條第2項規定自應屬損害賠償總額預定之性質。

本院審酌系爭契約第11條第2項以原告已繳房地價款萬分之5計算遲延利息，與「應記載及不得記載事項」第12條第2項規定之計算方式相同，尚無過高情事，且被告所稱預售屋增長利益乃整體社會經濟因素導致，原告亦因此受有交屋前租屋成本及嗣後裝潢成本提高之不利益，難謂原告因被告之遲延獲有實質利益，而得酌減被告應給付之違約金數額。

至於被告與消費者和解金額，乃被告與其他消費者協商之結果，雙方協商考量因素多端，尚無從斷定原告請求數額過高；

另被告遲延取得使用執照與疫情無關，如前所述，故被告據此請求酌減違約金數額，均屬無據。

四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

又按當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息（最高法院109年度台上字第3234號判決意旨參照）。

本件起訴狀繕本係於112年9月19日送達被告，有送達證書在卷可參，故原告請求被告給付自112年9月20日起算，按週年利率5%計算之遲延利息，亦屬有據。

五、綜上所述，被告有遲延245日取得使用執照之情形，原告得請求被告按其等已付房地價款依萬分之5計算給付遲延利息。

從而，原告依系爭契約第11條第2項約定，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。

又兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
書記官 李瑞芝
附表：（金額均新臺幣）
原告 姓名 預售屋買賣契約書合約編號及標的 已繳房地價款 請求金額 原告供擔保 金額 被告供擔保金額 吳佳臻 10815A1006 A1棟第6層 397萬元 48萬6,325元 16萬2,108元 48萬6,325元 蔡佩容 10815A2010 A2棟第10層 228萬元 27萬9,300元 9萬3,100元 27萬9,300元 黃培欣 10815A3008 A3棟第8層 161萬元 19萬7,225元 6萬5,742元 19萬7,225元 黃志杰 10815A3012 A3棟第12層 173萬元 21萬1,925元 7萬642元 21萬1,925元 蒲怡君 10815A5004 A5棟第4層 250萬6,000元 30萬6,985元 10萬2,328元 30萬6,985元 林佑珊 林丞偉 10815A5006 A5棟第6層 249萬元 30萬5,025元 10萬1,675元 30萬5,025元 王瓊慧 10815A5013 A5棟第13層 272萬元 33萬3,200元 11萬1,067元 33萬3,200元 楊舒涵 10815A5014 A5棟第14層 257萬元 31萬4,825元 10萬4,942元 31萬4,825元 林秀謙 10815A6011 A6棟第11層 276萬元 33萬8,100元 11萬2,700元 33萬8,100元 宋依柔 10815A6013 A6棟第13層 284萬6,000元 34萬8,635元 11萬6,212元 34萬8,635元 簡盛豐 10815A6015 A6棟第15層 264萬元 32萬3,400元 10萬7,800元 32萬3,400元 王振宇 陳昭憓 10815A7005 A7棟第5層 227萬1,000元 27萬8,198元 9萬2,733元 27萬8,198元 黃雅萍 楊藝韻 10815A8012 A8棟第12層 176萬元 21萬5,600元 7萬1,867元 21萬5,600元 張伊雯 10815A8014 A8棟第14層 182萬元 22萬2,950元 7萬4,317元 22萬2,950元 陳瑞琦 10815A9011 A9棟第11層 190萬元 23萬2,750元 7萬7,583元 23萬2,750元 廖婉育 10815A9014 A9棟第14層 193萬2,000元 23萬6,670元 7萬8,890元 23萬6,670元 溫千慧 10815B1005 B1棟第5層 314萬元 38萬4,650元 12萬8,217元 38萬4,650元 顏志宏 10815B2004 B2棟第4層 233萬元 28萬5,425元 9萬5,142元 28萬5,425元 陳敬達 10815B2006 B2棟第6層 243萬元 29萬7,675元 9萬9,225元 29萬7,675元 黃鈺嵐 10815C1003 C1棟第3層 320萬元 39萬2,000元 13萬667元 39萬2,000元 柳旻廷 廖千慧 10815C2004 C2棟第4層 316萬元 38萬7,100元 12萬9,033元 38萬7,100元 黃思雅 10815C2005 C2棟第5層 301萬元 36萬8,725元 12萬2,908元 36萬8,725元