臺灣新北地方法院民事-PCDV,112,重訴,82,20240403,1

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第82號
原 告 鄭景仁
訴訟代理人 李哲賢律師
被 告 張清華
戴見福（戴聰明之繼承人）

戴建財（戴聰明之繼承人）

戴琨峰（戴聰明之繼承人）

陳戴婌媛（戴聰明之繼承人）

陳戴碧霞（戴聰明之繼承人）

吳戴淑孌（戴聰明之繼承人）


共 同
訴訟代理人 雷皓明律師
複 代理人 楊于瑾律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國113年3月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

準此，本件原告於起訴時，以戴聰明、張清華2人為被告，並聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）1,240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

惟戴聰明於起訴前死亡，原告遂於民國112年3月14日具狀追加戴聰明之繼承人即戴見福、戴建財、戴琨峰、陳戴婌媛、陳戴碧霞、吳戴淑孌等6人（下稱戴見福等6人）為被告，並於112年11月24日當庭變更聲明請求：被告應給付原告1,240萬元，及自112年7月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷㈠第91頁以下，本院卷㈡第34、103頁）。

是核原告上開訴之變更，均係基於解除契約爭議所生之同一基礎事實，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：㈠原告前於107年11月12日以價金840萬元，向戴聰明、張清華2人購買新北市○○區○○里○段○○○○段000○0地號（重測後現為新北市○○區○○○段000○00000地號）土地應有部分（下稱系爭土地），言明作為建築鄭氏宗親墓園之用。

雙方簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約備註條款第2條及第3條約定：「本土地有分管協議，賣方須提供分管協議文件，並保證不會有他人主張使用權，排除買方使用之目的」；

「賣方同意從保甲路進入往買方墓地方向留寬7尺道路給買方使用，不能隨意封路不讓買方使用。

賣方有隨意左右移動道路之權利」。

㈡惟原告已於107年底給付全數價金，但戴聰明、張清華2人迄未交付分管協議文件，又系爭契約雖附有戴氏家族78年12月15日鬮分書及附圖，但當時之共有人尚有立書人以外之其他鄭姓、洪姓、禇姓、林姓、許姓等人士，則前開鬮分書或附圖，顯難認屬系爭土地之分管契約。

又原告進行系爭土地整地時，遭當地居民及杯葛於系爭土地上蓋建墓園，顯無法排他使用土地，原告興築墓園之目的亦無法達成。

況戴聰明、張清華迄仍未修闢保留7尺寬之道路，以聯絡系爭土地通行至保甲路。

戴聰明、張清華顯未履行系爭契約備註條款第2、3條之約定，並經原告於111年12月13日寄律師函催告履行。

因戴聰明已於111年10月22日起訴前死亡，故應由其全體繼承人即戴見福等6人承受義務。

故原告依系爭契約第7條第2項約定，以112年7月6日陳報狀之送達，作為催告履行契約之意思表示，並於112年7月20日當庭口頭解除系爭契約，並依系爭契約第7條第2項約定，請求被告返還已支付之價金840萬元及賠償違約金840萬元，但因慮及被告抗辯違約金過高而請求酌減，故僅先請求其中400萬元，以上金額共計1,240萬元。

為此，爰依兩造系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告1,240萬元，及自112年7月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠戴聰明、張清華2人於簽訂契約時，已提出分管協議文件檢附於系爭契約，如該契約附件所示之各家族分管面積表、衛星空拍圖及戴家於78年12月15日簽立之鬮分書，並經地政士於系爭契約備註條款第2項中載明「如附件」。

而該分管協議文件，係由土地所有人即陳崑永、陳彩花、莊双溪、張德盛、張石城、李國泰、戴聰明、連枝、楊火水、莊水圳、莊家碧等所訂定，此有李國泰家屬提供長輩傳承之分管協議影本可證，約定分管範圍如「分管土地編號及面積」欄位所示，各分管土地編號可對應至土地圖上所示之編號。

又被告已依約「保留七尺寬道路」供通行、聯絡系爭土地通行至保甲路，且被告並無「修闢七尺寬道路」之義務。

被告從未封閉系爭土地連通至保甲路之通行路段，所保留通行之範圍寬度亦超過三公尺寬（七尺約212公分）經由保甲路駕駛四輪搬運車駛入系爭土地完全沒有問題。

㈡再原告主張有鄰居警告不容許於土地上造墓，故有難以排他使用系爭土地之情事云云。

惟當初於簽訂契約時，戴聰明、戴琨峰均有向原告言明，於私人土地造墓係屬違法行為，可能遭主管機關取締、裁罰，但原告明知此情，仍執意購買系爭土地，則原告既執意於系爭土地建造墓地，即應自行承擔違法行為之風險，縱於建造墓園時遭人檢舉、取締，亦與「無法排他使用系爭土地」之情形有間。

且戴聰明、張清華等2人，亦從未保證買方原告一定得於系爭土地上造墓，而免遭取締、裁罰，此觀系爭契約中一般約定或備註條款，均無關於「保證買方得於系爭土地造墓」等字即明。

況依系爭契約備註條款第2條，係保證「不會有他人主張使用權，排除買方之使用目的」，亦即保證不會有其他共有人就分管範圍主張使用權、排除原告之使用權益，今既無任何人就分管範圍主張使用權益，原告即不得以此主張有違反契約義務之情事。

㈢綜上，被告並無任何違約之情事，原告不得依系爭契約第7條第2項約定解除契約，請求返還價金及請求賠償違約金等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠原告與戴聰明、張清華2人於107年11月12日簽訂不動產買賣契約書，由原告以價金840萬元買受新北市○○區○○里○段○○○○段000○0地號土地（重測後現為新北市○○區○○○段000○00000地號）應有部分各18,100/2,400,000、及170/36,000，原告已將買賣價金全數交付戴聰明、張清華，戴聰明、張清華亦曾交付鬮分協議書作為買賣契約之附件。

㈡戴聰明於111年10月22日逝世，其全體繼承人為戴見福、戴建財、戴琨峰、陳戴婌媛、陳戴碧霞及吳戴淑孌。

四、本院之判斷：原告以賣方未履行系爭契約備註條款第2、3條為由，請求解除契約，並返還840萬元價金及賠償400萬元違約金等節，然為被告所否認，並以前詞置辯。

是本件兩造間爭點在於：㈠本件賣方是否未履行系爭契約備註條款第2條及第3條約定？㈡原告解除契約後請求返還840萬元價金，以及請求賠償400萬元違約金，是否有理由？茲依序分述如下： ㈠原告雖主張戴聰明及被告張清華未履行系爭契約備註條款第2、3條之約定內容云云，然證人即地政士邱永漢於本院審理中證稱：系爭買賣案件是由我承辦，契約書是由我撰寫，是原告委託我辦理本件案件；

系爭契約備註條款第2條約定：「本土地有分管協議，賣方須提供分管協議文件，並保證不會有他人主張使用權，排除買方使用之目的（詳附件）」，這是雙方當時協議過的內容，「詳附件」就是指被告提供的本院卷第161至169頁的分管協議文件，當時有對照出來本件買賣的區域就是分管協議記載的區域，兩造都有核對過，還有聲請地政機關來鑑界，買方沒有再提出其他要求，當時兩造說的分管協議文件就是以這份文件為主；

系爭契約備註條款第3條約定「賣方同意從保甲路進入往買方墓地方向留寬7尺道路給買方使用，不能隨意封路不讓買方使用。

賣方有隨意左右移動道路之權利」，是因為原告簽約時要求要留一個可供通行的道路來運送建材蓋墳墓，會記載「可以左右移動道路」是因為被告在土地上有種植果樹，怕會影響到，所以就約定路的範圍可以移動，讓原告可以通行該土地等語（見本院卷㈡第62至64頁），綜合證人上開證述及系爭契約備註條款文意可知，兩造就系爭契約備註條款第2條所約定之「分管協議文件」，即為系爭買賣契約書之附件，且被告於簽約時已交付被告與其他共有人間分管協議文件作為系爭買賣契約書之附件，並經兩造於簽約當時詳細核對買賣標的之範圍甚至經由地政機關鑑界，足認被告已依照系爭買賣契約交付兩造所約定之分管協議文件。

㈡又原告雖提出之LINE對話紀錄主張其使用系爭土地之過程中有他人主張使用權云云，惟由該對話紀錄內容亦僅可看出原告係於規劃建造墓地時遭他人表明不得於系爭土地上非法造墓，否則將向主管機關檢舉等情（見本院卷㈠第259至261頁），然依殯葬管理條例所第70條規定：「埋葬屍體，應於公墓內為之；

骨灰或起掘之骨骸除本條例另有規定外，應存放於骨灰（骸）存放設施或火化處理；

火化屍體，應於火化場或移動式火化設施為之」、同條例第83條規定：「墓主違反第40條第2項或第70條規定者，處3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改善；

屆期仍未改善者，得按次處罰；

必要時，由直轄市、縣（市）主管機關起掘火化後為適當之處理，其所需費用，向墓主徵收」，觀諸上開規定可知私人於公墓以外之處所埋葬屍體或放置骨灰、骨骸之行為，本為殯葬管理條例所明文禁止，原告於系爭土地進行私人造墓之非法行為遭他人表明欲檢舉一事，與是否有第三人向原告主張排他性使用權，實屬二事，自難認原告得以此主張被告未履行系爭契約備註條款第2條所約定之義務。

㈢至原告雖另主張被告迄今仍未修闢保留7尺寬道路供原告自系爭土地通行至保甲路云云，惟證人邱永漢已明確證述兩造當時約定係要「保留通路」供原告運送建材使用，已如前述，且觀諸系爭契約備註條款第3條約定內容為「留寬7尺道路給買方使用」，原告甚至同意「賣方有隨意左右移動道路之權利」，而非修築固定路線之道路，顯見依據系爭契約內容，被告所負擔之義務僅係在系爭土地周遭區域保留7尺寬度之通路供原告通行即可。

參以被告提出之現場照片、被告駕駛田間四輪車通行至系爭土地之影片與照片（見本院卷㈠第177至179頁、本院卷㈡第107至125頁），可認自外部聯絡道路駕駛田間四輪搬運車至系爭土地之路線並未受阻礙，則自無從認定被告未履行系爭契約條款第3條約定之義務。

㈣是以，被告既已依照系爭買賣契約交付兩造所約定之分管協議文件，且原告未能舉證證明有第三人向原告就系爭土地主張排他性使用權，亦未提出任何證據證明被告未保留7尺寬度之通路供原告通行，則原告主張依系爭契約解除兩造間買賣契約、請求返還價金及請求給付違約金及利息，即屬於法無據，不應准許。

五、綜上所述，原告依系爭契約聲明請求被告給付1,240萬元及自112年7月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 3 日
民事第七庭 法 官 劉明潔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 3 日
書記官 楊鵬逸