臺灣新北地方法院民事-PCDV,113,訴,141,20240430,1

臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第141號
原 告 許孟烈
訴訟代理人 林更穎律師
複 代理人 陳紀雅律師
被 告 謝惠傑
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年3月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓之1房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣9萬7,160元，及自民國112年6月21日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

三、被告應自民國113年3月28日起至將系爭房屋騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告新臺幣4萬元。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決於原告以新臺幣462萬元供擔保後，得假執行。

事實及理由

壹、程序方面出租人許孟正（下逕稱其名）提起本件訴訟後，於本院審理中之民國112年1月11日死亡，原告許孟烈為其繼承人，有繼承系統表、戶籍謄本、臺灣臺北地方法院112年4月19日函（無人拋棄或限定繼承）可稽（見112年度板簡字第1739號卷【下稱板簡卷】第79-91頁），並經原告具狀承受訴訟（見本院卷第49頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

(一)被告前與許孟正簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），向許孟正承租門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓之1房屋（下稱系爭房屋），約定租期5年，自110年12月1日起至115年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）4萬元，管理費由被告負擔。

嗣因被告自111年10月起即未繳納租金，許孟正於111年12月5號以永和郵局存證號碼000489號存證信函（下稱系爭存證信函）定相當期限催告被告給付積欠租金，並通知被告若未於112年1月1日之前給付積欠租金，系爭租約將於112年1月1日終止；

經被告收受後仍未於112年1月1日之前給付積欠租金。

再以「民事變更聲明暨準備狀」送達被告翌日（即113年2月27日）起之30日後，即於113年3月28日終止系爭租約，是被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

(二)系爭房屋所屬大樓每月管理費為4,290元，而被告自111年9月起即未繳納管理費，屆至系爭租約於112年1月1日終止時起，被告共積欠管理費1萬7,160元，應負清償責任。

又被告自111年8月起即未繳納租金，所積欠租金以擔保金8萬元抵償後，尚欠8萬元，被告就此亦應負清償責任。

故依系爭租約第3、5條請求被告給付97,160元（按：計算式：管理費17,160＋欠租8萬）。

(三)又被告於系爭租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，核屬無法律上之原因每月受有相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，依民法第179條，被告應給付至遷讓返還原告為止之損害。

(四)爰依系爭租約、民法第455條前段、第179條、第767條第1項前段規定，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

2.被告應給付97,160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。

3.被告應自「民事變更聲明暨準備狀」送達翌日（即113年2月27日起）起之30日後，即自113年3月28日起至將系爭房屋騰空遷讓返還與原告之日止，按月給付原告4萬元。

4.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)我願意返還房屋，我一開始是跟朱小姐頂讓卡拉OK，也有付租金跟押金。

後來因疫情無法營業，我租這間房子前後花了3、40萬，但從承租起都沒有實際使用，鑰匙也依許孟正生前指示拿到他家信箱，但不知他後來過世，我聯繫不到他繼承人或弟弟，故也不知如何處理。

(二)關於欠租及管理費，我沒有使用，不知道要收到什麼時候等語，資為抗辯。

三、本院之判斷：

(一)被告前與許孟正簽訂系爭租約，向許孟正承租系爭房屋，約定租期5年，自110年12月1日起至115年12月31日止，每月租金4萬元、押金為2個月租金共8萬元，管理費由被告負擔等情，有系爭租約可憑（見板簡卷第15-29頁），且為兩造所不爭執，堪以認定。

(二)系爭租約第13條約定「（第1項）本契約於期限屆滿前，除依第16、17條規定得提前終止租外，租賃雙方不得任意終止租約。

（第2項）依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通他方。

一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金。

」、第16條「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：㈡承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期間催告，仍不為支付。」

（見板簡卷第20頁），民法第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。

(三)原告主張被告自111年8月起即未繳納租金，所積欠租金以擔保金8萬元抵償後，尚欠8萬元，又系爭房屋所屬大樓每月管理費為4,290元，而被告自111年9月起即未繳納管理費，屆至系爭租約於112年1月1日終止時起，被告共積欠管理費1萬7,160元，兩者共計9萬7,160元等語（見本院卷第29頁），被告並未否認，僅辯稱：我租屋沒給錢是事實，但我真的沒使用等語（見本院卷第55頁），是原告主張積欠租金及管理費共97,160元之事實堪以認定。

至於被告辯稱其未使用系爭房屋等語，然承租後有無使用承租物，乃承租人自己之決定，此與承租人應依系爭租約第3條「租金應於每月1日前支付」、第5條「租賃期間，管理費由承租人負擔」及民法第439條規定「承租人應依約定日期，支付租金」之契約義務無關，是被告所辯並非可採。

故原告依系爭租約第3、5條請求被告給付積欠租金及管理費共9萬7,160元，核屬有據。

(四)基上，被告既已欠租達2個月，且原告已於111年12月5號寄發系爭存證信函通知被告應於112年1月1日之前給付積欠租金，否則租約將即行終止等語（見板簡卷第13頁），則被告經催告仍未給付，依系爭租約第16條㈡約定，許孟正即可提前終止租約。

又系爭存證信函固記載「被告應於112年1月1日之前給付積欠租金，否則租約將即行（按：即112年1月1日）終止）」，然與系爭租約第13條第2項「依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通他方。」

不合，原告嗣改以自「民事變更聲明暨準備狀」送達翌日（即113年2月27日，回證見本院卷第33頁）起之30日後，即於113年3月28日終止系爭租約等語（見本院卷第51頁），即屬有據。

是系爭租約既已於113年3月28日終止，被告即應將系爭房屋遷讓返還原告。

至於被告辯稱：我111年不知何月日打給許孟正，他叫我將鑰匙放到他家信箱等語（見本院卷第53-55頁），然為原告否認，被告就上開主張並未舉證，且若有被告主張前於111年間已依許孟正之指示，將鑰匙放到指定信箱以為歸還之事，許孟正應無庸再於112年1月3日提起本件訴訟，請求被告遷讓返還系爭房屋（見板簡卷第11頁），益徵被告所辯並非可採。

(五)民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

。

而無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。

是無權占有他人之不動產，亦同。

又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制。

查，被告本應於113年3月28日租約終止後遷讓返還系爭房屋，然迄未履行，則原告請求至返還前給付相當於租金之不當得利，其數額應依系爭租約約定之每月租金4萬元為計，即屬有據。

四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條前段、第179條規定，請求「1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

2.被告應給付原告97,160元，及自起訴狀繕本送達（即112年6月20日，回證見板簡卷第103頁）翌日即112年6月21日起至清償日止按年利率百分之5計算之利息。

3.被告應自113年3月28日起至將系爭房屋騰空遷讓返還與原告之日止，按月給付原告4萬元。」

，為有理由，應予准許。

至原告雖另依民法第767條為請求，因與原告依前開規定、系爭租約請求有理由部分為選擇之訴，此部分請求自毋庸再予審酌，併此敘明。

五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 劉容妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 1 日
書記官 吳佩玉