臺灣新北地方法院民事-PCDV,113,重訴,108,20240821,1

臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第108號
原      告  林俊吉 
            林聖禮 

            林彥廷 
共      同
訴訟代理人  徐紹鐘律師
被      告  劉逸庭   

訴訟代理人  邱姝瑄律師
            林盛煌律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主      文

一、被告應將附表所示土地、建物所有權移轉登記予原告林俊吉、林聖禮、林彥廷為公同共有。

二、被告應將附表所示土地、建物遷讓返還予原告林俊吉、林聖禮、林彥廷為公同共有。

三、被告應自民國一一一年八月十九日起至遷讓返還附表所示土地、建物之日止，按月給付原告林俊吉、林聖禮、林彥廷新臺幣貳萬伍仟元為公同共有。

四、原告林俊吉、林聖禮、林彥廷其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告林俊吉、林聖禮、林彥廷負擔。

六、本判決第二項於原告林俊吉、林聖禮、林彥廷以新臺幣叁佰玖拾肆萬肆仟玖佰元為被告供擔保後，得為假執行。

但被告如以新臺幣壹仟壹佰捌拾叁萬肆仟柒佰元為原告林俊吉、林聖禮、林彥廷預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第三項各到期部分，於原告林俊吉、林聖禮、林彥廷每期以新臺幣捌仟叁佰叁拾叁元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如每期以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、原告林俊吉、林聖禮、林彥廷其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而僅補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

查，原告林俊吉、林聖禮、林彥廷（下分稱其名，合稱原告等3人）原起訴聲明為被告應將附表所示土地、建物（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭不動產），移轉登記與原告等3人公同共有，並騰空返還予原告等3人，以及被告應自民國111年8月19日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告等3人新臺幣（下同）2萬7,000元，且願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第11頁）。

嗣原告等3人於本院民國113年3月28日言詞辯論期日更正聲明為：㈠被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告等3人為公同共有。

㈡被告應將系爭不動產遷讓返還予原告等3人為公同共有。

㈢被告應自111年8月19日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告等3人2萬7,000元為公同共有。

㈣起訴聲明第二、三項部分，願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第159頁）。

核屬原告為明確其起訴聲明所為補充或更正其事實上或法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。

二、原告主張：伊等為訴外人林文彬之子，林文彬於111年8月19日過世，伊等為林文彬之全體繼承人。

林文彬於生前即102年12月10日借用被告名義向訴外人即邱繼賢購買系爭不動產，並將系爭不動產所有權於103年2月7日借名登記在被告名下，且於辦畢貸款銀行之抵押權設定後，旋即在系爭不動產辦理預告登記，載明於未辦妥所有權移轉登記予請求權人林文彬前，被告不得移轉予他人（下稱系爭預告登記）。

又林文彬於111年8月19日過世後，林文彬與被告間就系爭不動產之借名登記關係即告消滅，被告卻仍繼續無權占有系爭不動產使用，獲有相當於租金之不當得利，伊等為林文彬之繼承人，自得依繼承之法律關係及擇一依民法第179條、第767條1項前段、中段規定、類推適用民法第541條第1項規定，求為命被告應將系爭不動產所有權移轉登記予伊等為公同共有，以及命被告應將系爭不動產遷讓返還予伊等為公同共有之判決，並依民法第179條規定，求為命被告應自111年8月19日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付伊等相當於租金之不當得利2萬7,000元為公同共有之判決。

又上開遷讓返還及給付不當得利之請求部分，伊等願供擔保請准宣告假執行。

 

三、被告則以：伊與林文彬交往10幾年，購買系爭不動產之頭期款由林文彬贈與支付的，剩餘購屋貸款都是伊將系爭房屋出租後，以每月租金支應，系爭不動產確為伊購入所有，並非林文彬借名登記在伊名下。

且伊於購入系爭不動產後，每年房屋稅、地價稅、住宅火災及地震基本保險，均由伊繳納，所以系爭不動產確實為伊所有。

至原告等3人會持有系爭不動產之所有權狀原本，是因為原告等3人竊取所得，並無法作為林文彬將系爭不動產借名登記予伊之佐證。

又預告登記目的僅係要達成讓所有權人無法任意變更或處分該不動產，借名登記僅是其中一種可能之原因態樣，林文彬當時要設立預告登記之原因只是不希望被告未來如因車禍等意外而負有債務時，能夠保住系爭不動產之機會而已，絕非係林文彬將系爭不動產所有權借名登記在伊名下。

原告等3人所提證據顯不足證明伊與林文彬間就系爭不動產有借名登記契約存在，原告等3人所提本件訴訟，為無理由等語，資為抗辯。

四、得心證之理由：㈠原告等3人為訴外人林文彬之子，林文彬於111年8月19日過世，其等為林文彬之全體繼承人。

又林文彬於102年12月10日代理被告與系爭不動產之原所有權人邱繼賢簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定買賣標的物為系爭不動產，買賣總價為1,220萬元。

又系爭不動產所有權於103年2月7日以買賣為登記原因，移轉登記至被告名下，且設定權利人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）、擔保債權總金額660萬元之最高限額抵押權。

嗣系爭不動產於103年2月18日辦理登記系爭限制登記事項等情，有林文彬除戶謄本、繼承系統表、系爭買賣契約書、系爭不動產第一類登記謄本、新北市板橋地政事務所113年3月5日新北板地籍字第1136014237號函暨所附系爭不動產移轉登記申請書等資料可稽（見本院卷第19至37頁、第111至142頁），應堪認定。

㈡原告等3人主張系爭不動產是其等被繼承人林文彬購入，但購入後借名登記在被告名下，因林文彬已死亡，該借名登記關係已消滅，被告應將系爭不動產所有權移轉登記返還予身為繼承人之其等等語，為被告所否認，並以前詞置辯。

經查：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。

次按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。

又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院102年度台上字第1833號判決意旨參照）。

又按主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任。

又原告就上揭利己之待證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必要（最高法院103年度台上字第1637號判決意旨參照）。

⒉查，林文彬於102年12月10日以被告代理人身分以買賣總價1,220萬元向邱繼賢購買系爭不動產，並簽署系爭買賣契約書，已如前述。

又證人即辦理系爭不動產買賣之仲介陳婉筑證稱：當初林文彬來找伊，說要買系爭不動產，伊就去找原屋主，因雙方協談價格只有一點價差，所以才約見面談。

雙方見面後有達成共識，但過程只有林文彬到場，被告沒有到場，伊在處理本件買賣的過程也沒有見過被告。

雙方有共識要簽約時，林文彬拿出被告的證件，並表示要用被告名字來買，林文彬說銀行貸款部分他來處理。

都是林文彬簽約的，票也是林文彬開的，簽約前也是林文彬去看房子的，被告沒有去，林文彬說被告在上班沒有空，都是林文彬去看屋況的等語（見本院卷第340至341頁），足見系爭不動產之買賣過程都是林文彬看屋、出面洽談、簽約，被告未曾參與上開過程甚明。

⒊又買賣價金之頭期款係由林文彬簽發本票支付，業經證人陳婉筑證述如前，復有系爭買賣契約書中所檢附之支票可考（見本院卷第34頁）。

雖被告辯以買賣價金之頭期款為林文彬贈與支付云云，然被告就此贈與之事實，迄今並未舉證以實其說，自難僅其片面陳述遽認其此部分辯詞為真實。

另依林文彬名下永豐銀行000-000-0000000-0號帳戶自103年3月1日起至103年12月31日止、104年1月1日起至104年12月31日止之交易明細表，可知林文彬分別於103年4月1日、103年5月1日、103年5月2日、103年6月1日、103年7月2日、103年7月30日、103年9月2日、103年9月30日、103年10月30日、103年12月1日、103年12月30日、104年1月30日、104年3月2日、104年3月30日、104年4月30日、104年6月1日、104年6月30日、104年7月30日、104年8月31日、104年10月30日，分別匯款4萬元、6萬元、4萬元、2萬元、5萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、6萬元、5萬5,000元等金額至被告名下玉山銀行帳號0000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）內（見本院卷第57至74頁），再比對玉山銀行集中管理部113年4月15日玉山個（集）字第1130039284號函暨所附系爭帳戶自103年1月1日起至111年12月31日止之交易明細表，益見林文彬將上開款項匯入系爭帳戶後，旋即遭玉山銀行陸續從系爭帳戶內之款項扣款以償還系爭不動產買賣價金之貸款本金、利息（見本院卷第179至183頁），堪認系爭不動產之買賣價金之貸款亦係由林文彬按期匯入系爭帳戶繳納。

⒋復參以系爭不動產於103年2月18日辦理預告登記，其中系爭土地預告登記事項為「（限制登記事項）103年2月17日板登字第43130號，預告登記請求權人：林文彬，未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人，義務人：劉逸庭，限制範圍：51000分之295，103年2月18日登記」，其中系爭房屋預告登記事項為「（限制登記事項）103年2月17日板登字第43130號，預告登記請求權人：林文彬，未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人，義務人：劉逸庭，限制範圍：全部，103年2月18日登記」，有系爭不動產登記謄本可稽（見本院卷第111至121頁），則兩造若就系爭不動產無借名登記關係，豈會以系爭預告登記以表示系爭不動產所有權移轉登記予原告前，被告不得任意為處分行為，益徵林文彬為系爭不動產之真正所有權人，僅係委任被告名義借名登記為所有權人而已。

再佐以林文彬於103年8月14日將系爭房屋委託酷家具裝潢設計公司承攬裝潢工程，復於103年11月間委託上開公司施作追加鋁窗、廚具等工程，有室內裝潢工程合約書報價單可考（見本院卷第419至430頁），足見系爭不動產之管理修繕事宜，係由林文彬負責處理甚明。

⒌另系爭不動產之權狀現由原告等3人保管收執（見本院卷第43至47頁），非被告持有保管中，此情恰與真正不動產所有權人會親自保管所有權狀，以避免遭他人得執該所有權狀辦理有關所有權移轉登記之常情有違。

雖被告辯稱原告等3人會持有系爭不動產之所有權狀，是其等竊取而來云云，為原告等3人所否認，且被告對其所抗辯之上開情節，迄今並未舉證以實其說，則其此部分辯詞，自不可取。

⒍綜合上情，原告等3人主張系爭不動產係林文彬購入後，但委任被告出名借名登記在被告名下，林文彬與被告間就系爭不動產有借名登記之法律關係存在等語，自屬有據。

⒎雖被告辯以系爭房屋係由其出租與他人使用，其並將租金收入用以支付購屋貸款，且系爭不動產之房屋稅、地價稅、住宅火災及地震基本保險，均由其繳納，故系爭不動產確實為其所有云云，並提出系爭房屋105年至109年間之房屋租賃契約、103年、105、107、108、110年度房屋稅繳款書、104、105、106、107、109、110、111年度地價稅繳款書、臺灣產物商業火災保險單為據。

從被告所提出之上開書證以觀，被告確實自105年間起至109年間止，以自己為出租人名義將系爭房屋出租予第三人使用（見本院卷第251至303頁），以及上開年度之房屋稅、地價稅與住宅火災及地震基本保險費之繳納收據係由被告保管收執（見本院卷第305至333頁），惟系爭不動產之買賣過程係由林文彬出面處理，後續買賣價金之繳付亦由林文彬繳納，林文彬亦有參與系爭房屋之裝潢修繕，已如前述，自難僅以被告有繳納上開房屋稅、地價稅，以及被告曾以自己名義出租系爭房屋等間接事實，遽認被告為系爭不動產之實質所有權人。

是被告前開抗辯，即不可取。

㈢次按借名登記契約準用委任之規定，故借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止，得終止時而不終止，並非其借名登記關係當然消滅，必待借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產（最高法院103年度台上字第1466號民事判決意旨參照）。

且按借名登記契約準用委任之規定，於出名人死亡，借名登記關係消滅後，借名人固得請求出名人之繼承人返還借名登記財產，惟此屬債之請求權，非謂借名登記財產本身即借名人之財產。

是於借名登記關係終止後，出名人雖負有返還借名財產與借名人之義務，然於返還之前，仍應為法律上之所有權人。

借名登記之財產若無特別約定，類推適用委任規定，出名人或其繼承人應於借名登記關係消滅後返還標的物於借名人或其繼承人（最高法院109年度台上字第89號、102年度台上字第1729號判決意旨可參）。

查，原告等3人所舉前開證據已足以證明林文彬與被告間就系爭不動產有借名登記之法律關係存在，已如前述。

又林文彬已於111年8月19日死亡時，且林文彬與被告間之借名登記契約，亦無約明不能消滅或性質不能消滅之情，則林文彬與被告間就系爭不動產有借名登記契約依民法第550條前段規定即已終止，揆諸前揭說明，被告即負有將系爭不動產所有權移轉登記返還予林文彬之繼承人即原告等3人之義務，是原告等3人依繼承之法律關係、類推適用民法第541條第1項規定，請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記予其等為公同共有，即屬有據。

又原告等3人上開請求既有理由，自無庸再審究其餘依民法第179條、第767條第1項前段、中段規定擇一請求部分，併此敘明。

㈣另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。

且按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

查，系爭不動產實質所有權既為林文彬所有，原告等3人為林文彬之繼承人，因繼承而取得系爭不動產實質所有權，被告亦不爭執現占有系爭不動產使用中（見本院卷第162頁），則揆諸前揭說明，應由被告就其占有權源之事實，負舉證責任，然被告迄今並未舉證證明其有何占有系爭不動產之正當權源存在。

則原告等3人依繼承之法律關係、民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭不動產遷讓返還予其等為公同共有，自屬有據。

又原告等3人上開請求既有理由，自無庸再審究其餘類推適用民法第541條第1項規定、依民法第179條、第767條第1項中段規定擇一請求部分，併此敘明。

㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

且按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

而土地申報總價額之基準，依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，則以公告地價之80％為其申報地價。

然租地所建房屋如係供營業之用者，土地承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金應不受土地法第97條規定限制（最高法院107年度台上字第1820號、109年度台上字第187號、109年度台上字第1944號判決意旨參照）。

且按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。

又無權占有他人不動產，受有「占有」該不動產之利益，其應返還之價額應與客觀之租金相當，無權占有人閒置其實力支配之不動產，不影響其應返還價額之認定（最高法院111年度台上字第181號裁定意旨參照）。

經查：⒈原告等3人於林文彬死亡時即111年8月19日起因繼承而為系爭不動產之實質所有權人，被告自斯時起無權占有系爭不動產而受有利益，致原告等3人受有相當於租金之損害，原告等3人依不當得利之法律關係，請求被告自111年8月19日起至返還系爭不動產之日止，按月給付其等相當於租金之不當得利為公同共有，自屬有據。

⒉又系爭不動產自105年3月15日起至112年9月25日止間，陸續出租他人使用，有被告所提出之房屋租賃契約可查（見本院卷第251至303頁），被告亦自陳租金由其享有使用（見本院卷第235頁），可認被告自111年8月19日無權占用系爭不動產起有相當期間係供出租使用，直至兩造發生糾紛，始未出租使用，則揆諸前揭說明，計算租金數額自應不受土地法第97條第1項規定限制。

且依原告等3人所提出之系爭不動產附近租屋實價登錄資料，顯示系爭不動產附近每月每坪租金行情介於674元至936元不等（見本院卷第75頁），兼衡被告抗辯以每月租金2萬元計算租金之意見（見本院卷第435頁），以及系爭不動產於109年9月26日起至112年9月25日止，出租他人使用所約定之每月租金為2萬5,000元（見本院卷第295頁）等情，應認本件以2萬5,000元計算每月相當於租金之不當得利，尚屬適允。

是原告等3人依繼承、不當得利之法律關係，請求被告自111年8月19日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付其等相當於租金之不當得利2萬5,000元為公同共有部分，為有理由；

逾此部分之請求，為無理由。

五、綜上所述，原告等3人類推適用民法第541條第1項規定及依民法第767條第1項前段、民法第179條規定，請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記予其等為公同共有，以及請求被告應將系爭不動產遷讓返還予其等為公同共有，以及請求被告應自111年8月19日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付其等2萬5,000元為公同共有部分，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

又原告等3人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

至原告等3人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。

中 華 民 國 113 年 8 月 21 日
                  民事第四庭  法 官 趙伯雄
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 21 日
                              書記官  康閔雄
附表：

編
號
種類
坐落
（地號、建號、地址）
     面積
 （平方公尺）
權利範圍
土地
新北市土城區沛陂段436
地號
新北市土城區沛陂段436-
1地號
4642.36
4.94
295/51000
295/51000
建物
新北市土城區沛陂段952
建號
門牌號碼：新北市土城區
金安街39號
共有部份：
新北市土城區沛陂段1130
建號
新北市土城區沛陂段1131
建號
總面積：114.90
附屬建物面積：6.
306.49
3058.65
全部
98/10000
52/10000