臺灣新北地方法院民事-PCDV,113,重訴,153,20240726,2

113年度重訴字第153號

原告葉于溱

即反訴被告

訴訟代理人李璧合律師

被告林麗明

即反訴原告

訴訟代理人蘇家宏律師

林正椈律師

黃亦揚律師

被告葉騏睿

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年6月18日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告甲○○應將門牌號碼新北市○○區○○○路00號4樓房屋及地下四層編號99、100號車位返還原告。

二、被告甲○○應自民國112年10月1日起至將前項不動產返還原告之日止，按月給付原告新臺幣1萬9895元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、本訴訟訟費用由被告甲○○負擔97/100，餘由原告負擔。

五、反訴原告之訴駁回。

六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 

一、程序方面：

本件被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告（即反訴被告，下稱原告）主張：

　㈠本訴部分：

　　⑴坐落新北市○○區○○段000地號土地（應有部分444/100000，下稱系爭土地）及其上同段5890建號門牌號碼新北市○○區○○○路00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及地下四層編號99、100號車位（下稱系爭車位）（下合稱系爭不動產）於民國106年11月23日以買賣為原因移轉登記為原告所有。系爭不動產是原告向表弟葉茂清買受取得，因葉茂清於106年12月24日死亡，原告為照顧其斯時尚年幼稚子被告乙○○（00年0月生），故同意將系爭不動產借給葉茂清之前妻（即被告甲○○），由被告甲○○協同其子被告乙○○（於成年前為被告甲○○之占有輔助人）共同居住，言明借用期間應由被告甲○○自負水、電、瓦斯費用及大樓管理費。嗣因原告負債龐大欲出售系爭不動產，故於000年00月間催請被告甲○○搬離，將系爭房屋及系爭車位返還原告。然未獲被告甲○○置理，被告甲○○甚至自111年10月起不繳納管理費，期間超過1年，金額超過新臺幣（下同）10萬元，致原告遭管理委員會催討。原告屢次連絡被告甲○○未果，恐其發生意外，遂於112年9月11日以系爭房屋所有權人身分協同系爭社區管理委員及轄區警員請鎖匠開鎖，發現被告甲○○根本在家。嗣經原告與被告甲○○協商，由被告甲○○書立承諾書（下稱原證5承諾書）同意於112年9月30日前將系爭房屋及系爭車位返還原告，並繳清所積欠水、電、瓦斯費用。詎被告甲○○屆期仍未履行。爰本於原證5承諾書契約關係、民法第767條第1項前段、第470條第2項規定（選擇合併關係）提起本訴，請求被告甲○○應將系爭房屋及系爭車位返還原告。因被告乙○○已於113年5月2日成年，其於成年後續住於系爭房屋，應非續基於被告甲○○占有輔助人身分而為，屬自主占有，為免將來執行時發生爭議，爰併本於民法第470條第2項、第767條第1項規定（選擇合併關係）提起本訴，請求被告乙○○應將系爭房屋及系爭車位返還原告。

　　⑵系爭不動產為原告所有，被告2人自葉茂清106年12月24日過世後迄今，仍占用居住，致原告無法使用收益。原告既於111年10月12日以律師函（下稱原證2函），催請被告甲○○應於函到10日內遷出，自111年10月24日（被告甲○○已於111年10月13日收受原證2函）起被告2人已無法律上原因繼續占有使用系爭不動產。被告繼續占有使用系爭不動產應受有相當於租金之利得，並致原告受有損害。系爭不動產為林口知名住宅大樓，位於林口都心，國際機場捷運線A9站旁，為機場、國道、捷運交通樞紐集結處，社區管理完善，市價租金行情每坪至少661元，以系爭房屋主建物加附屬物面積共168.98平方公尺（約51.12坪）計，每月租金約3萬3790元，再加計2個車位，每位以3000元計，每月相當於租金之利得為3萬9790元。併有關租賃住宅之租金，依租賃住宅市場發展及管理條例第6條既明定「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」，本件即不應適用土地法第97條規定計算相當於租金利得。退步言之，倘認本件仍應依土地法第97條規定計算相當於租金之利得，則按系爭土地申報總額加計系爭房屋課稅現值後，以年息10%計，被告亦至少應按月給付原告2萬690元。

　　⑶併為聲明：

　　①被告應將系爭房屋及系爭車位返還原告。

　　②被告應自111年10月24日起至將前項不動產返還原告之日止，按月給付原告3萬9790元。

　㈡反訴部分：

　　⑴反訴原告（即被告甲○○，下稱被告甲○○）早於96年8月10日即與其夫葉茂清離婚，其對系爭不動產並無任何權利。葉茂清於000年00月間離世後，因其對外負債累累，原告恐其未成年子女被告乙○○流離失所，故將系爭不動產讓被告乙○○協同被告甲○○繼續共同居住使用。被告甲○○知悉該社區租金高昂，原告每月需負擔貸款本息合計13萬多元，故基於道德上之義務，允諾每月給付原告3萬5000元，作為補貼原告無法使用收益系爭不動產及貸款利息之損失（然自111年9月起即停止支付），並願自負使用期間之水、電、瓦斯、管理費（然自111年10月起亦未再付管理費）。即被告甲○○是基於自由意願為182萬元給付，非無法律上原因而為給付，不構成不當得利。退步言之，縱構成不當得利，依民法第180條第1款規定，原告亦無返還之責。另亦可認該給付為原告提供被告2人棲身之所之無因管理人報酬，是亦不得請求返還。

　　⑵併為答辯聲明：反訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。

三、被告甲○○抗辯：

　㈠本訴部分：

　　⑴系爭不動產為葉茂清所有，僅借名登記予原告，故葉茂清為系爭不動產實質所有權人（下稱系爭借名契約）。葉茂清有權占有使用系爭不動產，被告係經葉茂清同意使用之人，應會發生占有連鎖之法律關係，此時應會突破系爭借名契約債之相對性，使被告取得合法占有權源。雖被告甲○○並未繼承葉茂清之法律上地位，然依民法第1185條規定，無人繼承之遺產應歸國有，亦不當然會造成借名契約關係消滅，而使原告成為實質所有權人。即原告本於民法第767條規定提起本訴，請求被告甲○○返還系爭房屋及系爭車位，亦無理由。

　　⑵原告片面不承認系爭借名契約關係存在，發函請求被告甲○○遷出未果，竟於112年9月11日找鎖匠破門，強行闖入系爭房屋。被告甲○○當日在確診新冠肺炎，身體狀況 極度不適情形下，被迫簽署原證5承諾書，爰以答辯狀通知撤銷原證5承諾書之意思表示（原告於113年4月25日收受）。原證5承諾書既經被告甲○○合法撤銷，原告即無由再本於原證5承諾書提起本訴，請求被告甲○○返還系爭房屋及系爭車位。

　　⑶退步言之，原告與被告甲○○間就系爭不動產存有未期限使用借貸契約，且此使用借貸契約關係並非屬經相當期限可推定被告甲○○使用完畢或無法依借貸目的而定期限之情，故原告以民法第470條第2項規定起訴請求被告甲○○返還系爭房屋及系爭車位，亦無理由。　

　　⑷本件既是使用借貸關係，應無從主張相當於租金之利得。退步言之，倘原告可以請求不當得利，至多亦僅能從原證5承諾書履行期屆至後（即112年10月1日）起算。且關於不當得利之請求，應依土地法第97條計算，且以按申報總額5%計算為當。

　　⑸併為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請免為假執行。

　㈡反訴部分：　　

　　⑴被告甲○○主觀上認為認為系爭借名契約存在，原告只是出名人，被告甲○○是在替葉清茂給付房貸款。而此房貸數額是葉清茂生前即與原告約定好之數額。倘認被告甲○○不能本於占有連鎖法律關係取得系爭房屋及系爭車位 合法使用權。則退步承認，原告所主張：其與被告甲○○就系爭不動產存在使用貸契約關係。原告既同意被告甲○○無償使用系不動產，則其自107年5月起至111年8月止，按月向被告甲○○收取3萬5000元，合計共182萬元， 應屬無法律上原因獲取不當得利，爰依民法第179條規定提反訴，請求原告應182萬元返還被告甲○○。

　　⑵併為聲明：原告應給付被告甲○○182萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即113年6月13日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

三、兩造不爭執之事項：

　㈠原告於106年11月23日以買賣為登記原因移轉登記取得系爭不動產所有權。原告之前手為其堂弟葉茂清（106年12月24日死亡）。

　㈡被告甲○○為葉茂清之前妻，其等於96年8月10日離婚。離婚後約定其子被告乙○○（00年0月生）由被告甲○○監護。葉茂清於106年12月24日死亡後，其繼承人（包含其子被告乙○○等）均拋棄繼承。被告2人係於106年12月26日將戶籍遷入系爭房屋等情，並有戶籍查詢資料、家事事件公告在卷可佐。

　㈢原告於111年10月12日以原證2函通知被告甲○○，以其欲出售系爭不動產為由，請其於函到10日內將系爭不動產返還原告；被告甲○○於111年10月13日收受原證2函後，並未於111年10月24日前將系爭不動產交還原告等情，並有原證2函及回執，在卷可查。

　㈣自107年1月起系爭房屋水、電、瓦斯、管理費、電信費、有線電視等，均由被告甲○○負責繳納（詳被證2至7）。被告甲○○自111年10月起迄今未再繳納管理費，金額超過10萬元，致原告遭管理委員會催討。

　㈤被告甲○○自107年5月起至111年8月止，按月轉入3萬5000元至原告新光銀行帳戶，合計共轉入182萬元等情，並有匯款及存入憑條（詳被證8）可佐。

　㈥原告於112年9月11日以系爭房屋所有權人身分協同系爭社區管理委員及轄區警員請鎖匠開鎖進入系爭房屋。同日由被告甲○○書立原證5承諾書，內容略以：立書人（即被告甲○○）同意於112年9月30日前將原告所有系爭房屋及系爭車位騰空返還原告，並繳清該址所積欠水、電、瓦斯費用（刪除「及迄今積欠管理費」，由原告在旁簽名。），如有違背願負法律責任，賠償原告所一切損害，絕無異議等情。

四、本訴部分：

　㈠關於原告本於民法第470條第2項、第767條第1項規定請求被告乙○○應將系爭房屋及系爭車位返還原告。及本於民法第179條規定，請求其自111年10月24日起至返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付原告1萬9885元（39790×1/2）及法定遲延利息部分： 

　⑴查被告甲○○為葉茂清之前妻，其等於96年8月10日離婚。離婚後約定其子被告乙○○（00年0月生）由被告甲○○監護。葉茂清於106年12月24日死亡，被告2人則係於106年12月26日將戶籍遷入系爭房屋等情，已如前述可信屬實。經本院調查結果，認由被告2人乃於106年12月26日始將戶籍遷入系爭房屋，參酌被告甲○○自承乃自000年0月間開始繳納系爭房屋水、電、管理等費用等情，可認本件被告2人最早應自106年12月26日起始占有使用系爭不動產。又被告甲○○與葉茂清於96年間離婚後，乃約定被告乙○○由其監護，於106年12月26日其等遷入系爭房屋時，被告乙○○年僅11歲，衡情，應是基於共同生活關係，隨同其監護人被告甲○○居住於系爭房屋內，屬其占有輔助人，依民法第942條規定，僅被告甲○○為占有人。即原告主張：被告乙○○於113年5月2日前，是基於被告甲○○之占有輔助人身份，與其共同居住於系爭房屋內一節，應可採信。被告甲○○抗辯：被告乙○○一向是以自主占有意思，占用系爭房屋云云，與常情相違，並無可採。另本件原告既未提出其餘證據以佐，被告乙○○於成年後（即113年5月2日），有變更改以自主占有意思，占用系爭不動產，自難單執被告乙○○嗣後已經成年為由，推謂其自成年起即變更改以自主占有意思占有使用系爭不動產。

　⑵基上，經本院調查結果，認本件被告乙○○僅是以被告甲○○占有輔助人身分，占有系爭不動產。故而原告本於民法第470條第2項、第767條第1項規定提起本訴，請求被告乙○○應將系爭房屋及系爭車位返還原告。及本於民法第179條規定，請求其自111年10月24日起至返還系爭房屋及系爭車位之日止，按月給付原告1萬9885元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。

㈡關於原證5承諾書之效力：

　⑴按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號裁判意旨參照）。被告甲○○抗辯：其係遭脅迫簽署原證5承諾書一節，為原告所否認，應由被告甲○○就前開利己抗辯負舉證之責。關此部分，固據被告甲○○聲請調取臺灣新北地方檢察112年度偵字第82225號偵查卷（下稱偵卷）為佐。然由卷附該案不起訴處分書、處分書（詳原證9）可悉，原告於112年9月11日係協同警員、社區管理員及鎖匠進入系爭房屋，非僅兩造在場（此部分為被告所未爭執）；併原告於該案主張，被告甲○○同意於112年9月30日前搬遷一事，也未據被告甲○○否認。參酌原證5承諾書是於原告協同警員、社區管理員及鎖匠進入屋內後，被告甲○○才為簽署；且是由被告甲○○親自書寫，並經其與原告磋商後，雙方均同意刪除應由被告甲○○繳清積欠管理費部分等情。則綜合前述原證5承諾書簽署時之在場人（包含警員），簽署之過程等情，實難想像被告甲○○有因原告以不法危害之言語或舉動加諸其身，使其心生恐怖，非出於自由意志而為原證5承諾書之簽署，此部分應無再調取偵卷核對之必要。被告甲○○既不能證明其係遭脅迫才為原證5承諾書之簽署，則其以113年4月25日庭提答辯狀送達原告撤銷原證5承諾書意思表示，自不生合法撤銷效力。

　⑵按和解有使當事人所拋棄之權利消滅之效力，為民法第737條前段所明定。和解內容，倘以原來明確之法律關係為基礎而成立和解時，則屬認定性之和解，僅有認定效力，故當事人間之債權及債務關係，仍依原來之法律關係定之，僅應受和解契約之拘束而已（最高法院100年度台上字第975號裁判意旨參照）。承前，兩造既以原證5承諾書之簽署，達成被告甲○○應112年9月30日前將系爭房屋及系爭車位返還原告之合意，被告甲○○再援引原證5承諾書簽署前之法律關係（包含占有連鎖、不定期限使用借貸）抗辯：其自112年10月1日起仍有權繼續占有使用系爭不動產，自屬無據。從而，原告本於原證5承諾書約定，請求被告甲○○應將系爭房屋及系爭車位返還原告，為有理由，應予准許。此部分亦無再依被告聲請調查系爭借名契約關係存否之必要，附此敘明。

　⑶按解釋契約應通觀全文，依當時之情形及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之真意（最高法院98年度台上字第1217號裁判意旨參照）。觀諸原證5承諾書，雖僅正面表列被告甲○○應繳清系爭不動產迄今積欠之水、電、瓦斯費，並未記載其餘請求拋棄。然由雙方將原記載「迄今積欠管理費」部分僅以劃線方式刪除，可認原證5承諾書所載內容當事人之真意應為列舉，並非例示。意即其等間關於112年9月30日前所發生金錢之債，應已達成合意，除原證5承諾書列舉事項外，其餘部分應已拋棄，原告與被告甲○○均不得再對彼此為給付請求。即原告主張：原證5承諾書並無使原告拋棄自111年10月24日起至112年9月30日前，原告對被告甲○○相當於租金利得請求權云云，並無可採。

　㈢關於占用系爭房屋及系爭車位相當租金之不當得利部分：

　　⑴按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而無權占有他人之物為使用收益，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號、61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。準此，無權占有他人房屋居住，應就其居住該房屋，以相當之租金計付應償還價額予房屋所有人。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，固為土地法第97條第1項所明定。惟租賃住宅市場發展及管理條例第6條已明定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定。」其立法理由謂：公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，無法完全反映房屋收益價值，且上開土地法規定僅規範城市地區住宅，造成同樣為租賃行為，租金卻因地區不同而有差異，為尊重市場機制，爰以上開規定排除土地法第97條規定之適用。經本院審酌結果，認有關住宅租賃契約之租金金額，既已排除土地法第97條規定之適用，俾城市地區住宅及非城市地區住宅之房屋租賃契約，專依出租人與承租人約定，以尊重私法自治及市場機制，並反映房屋之實際收益價值，則遭他人無權占用房屋，房屋所有人所得請求返還之相當租金之不當得利，其計算基礎自無仍受土地法第97條規定限制之理。即原告主張本件應以市價租金行情，計算系爭房屋相當租金之不當得利，應為可採。被告甲○○抗辯：本件應受土地法第97條限制一節，並非可取。 

　⑵經本院審酌系爭不動產為林口知名住宅大樓，位於林口都心，國際機場捷運線A9站旁，為機場、國道、捷運交通樞紐集結處，社區管理完善，000年0月間市價租金行情每坪約661元（詳原證12、6），以系爭房屋主建物加附屬物面積共157.45平方公尺（143.32+14.13＝157.45；約47.63坪）計，每月租金約3萬1483元，再加計2個車位，每位以2000元計（桃捷A9站轉乘停車場，汽車月租2000元），自112年10月1日起，系爭房屋及系爭車位每月相當於租金之利得以3萬5483元為適當。本件原告僅請求被告甲○○，按月給付1萬9895元，尚未逾前述可請求金額，自屬有據。

　㈣綜上所述，本訴部分原告本於原證5承諾書約定，請求被告甲○○應將系爭房屋及系爭車位返還原告；本於民法第179條不當得利法律關係，請求被告甲○○應自112年10月1日起至將系爭房屋及系爭車位返還予原告之日止，按月給付原告1萬9895元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、反訴部分：　

　㈠按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上字第2198號裁判意旨參照）。次按租賃契約與使用借貸契約均係以使用他人之物為要件，所不同者，在於契約中如有支付對價之約定，即屬租賃，而未按約定支付對價，則屬積欠租金之問題，與使用借貸契約應為無償，性質上迥不相同（最高法院87年度台上字第495號裁判意旨參照）。

㈡本件原告乃主張：原告於葉茂清死亡後，將系爭不動產借給被告甲○○使用，並約定應由其自負水、電、瓦斯、管理費。後因被告甲○○知悉原告繳付房貸壓力沈重，故自107年5月起按月補償原告3萬5000元等語。雖原告將其等間前述契約關係定性為使用借貸，然由原告主張前開事實，關於自106年12月起至107年4月止部分，其等間契約關係之定性固為使用借貸（水、電、瓦斯、管理費之給付，並非使用系爭房屋之對價，故仍應認屬無償。）；自107年5月起，其等間契約關係之定性應變更為租賃（負擔部分貸款，性質上應屬使用系爭房屋及車位之對價，而屬有償。）。即被告甲○○單執原告自認其等間契約關係為使用借貸（自認係針對事實為承認，與該事實法律上之定性，要屬二事。）為由，恁置其主張之律事實不論，進而主張：其所交付182萬元，因原告自認其等間契約關係為使用借貸結果，即應認屬無法律上原因而為給付云云，並無可採。 

　㈢此外，被告甲○○就其無法律上原因而為系爭182萬元交付之利己事實，並未再提出任何證據以供本院審酌。經本院調查結果，認被告甲○○主張：原告無法律上原因受有182萬元利得，致其受有損害一節，尚無可採。

　㈣況如前述，原告與被告甲○○間，因原證5承諾書簽署結果，就被告甲○○因使用系爭不動產於112年9月30日前所發生金錢之債，已達成合意，除被告甲○○應就遷讓前積欠之水、電、瓦斯費為給付外，其餘部分，原告與被告甲○○均並不得再對彼此為給付請求（包含系爭182萬元）。

㈤綜上所述，被告甲○○本於民法第179條規定提起反訴，請求原告應給付被告甲○○182萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

六、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與木件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第79條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　26　　日

民事第六庭法　官　黃信滿

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　26　　日

 書記官　吳佳玲