臺灣新北地方法院民事-PCDV,113,重訴,226,20240731,2

臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第226號
原 告 內政部國土管理署（原內政部營建署）

法定代理人 吳欣修
訴訟代理人 王展星律師
複代理人 陳建廷律師
被 告 何泳葳
參 加 人 林隆鑫

上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國113年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。

又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項亦有明文。

經查，原告起訴主張其就本院111年度司執字第183310號清償票款執行事件（下稱系爭執行事件）於民國113年1月4日第3次拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）所示編號1土地及編號1建物（即坐落新北市○○區○○段000000000地號土地上門牌號碼新北市○○區○○路00號23樓之2，下稱系爭房地）有優先承買權，並將拍定人林隆鑫列為受告知訴訟人，參加人林隆鑫於113年3月20日提出「民事參加訴訟狀」並表明參加本件訴訟及輔助被告等情（見本院卷第423至424頁），揆諸前開法律規定，核無不合，先予敘明。

二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號民事裁判意旨參照）。

經查，原告主張其就系爭房地具有業經預告登記之優先承買權等情，為被告否認，足見原告對系爭房地有無優先承買權之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以本件確認判決除去，而有確認利益存在。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於000年0月間實施「新北市板橋浮洲榮民公司及周邊地區興建合宜住宅（下稱系爭合宜住宅）投資興建計畫案」，以當年(即100年)周邊房屋市場行情之六至七折不等之價格興建合宜住宅，以期解決都會區房價過高問題，又為防止系爭合宜住宅基於任何原因被出售轉讓，致使落實居住正義、平穩房價等社會公益目的不達，故要求系爭合宜住宅之各該承購戶均應於承購時簽訂「板橋浮洲合宜住宅『日勝幸福站』登記名義人預告登記同意書」，並明確約定：「本人所有上開合宜住宅房地，自取得所有權登記之日起十年內，除繼承或依法強制委託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人；

如有違反前述事項，願以本人向日勝生活科技股份有限公司承購房地原價百分之85 價格，移轉予債權人中華民國（管理機關：內政部營建署）。

為保全請求權人上開所有權移轉請求權，特立此同意書提供持向管轄地政機關辦理預告登記」之條件。

本件被告既已親自簽署上開同意書，並向板橋地政事務所以板登字第184330號預告登記公示在案，則對外已具有對世物權效力，進而產生債權物權化之效果。

系爭房地因原承購人即被告對外積欠大量債務，已經法院強制執行拍賣，實與被告自行出賣系爭房地，在「買賣」性質上並無不同。

是原告據上開同意書所為之約定，主張就系爭房地享有優先承買權。

原告經鈞院民事執行處函文通知系爭房地拍定人即參加人林隆鑫已具狀聲明異議，為確保對系爭房地具有業經預告登記之合法優先承買權，爰依法提起本訴，並聲明：確認原告與被告之間就系爭房地具有經新北市板橋地政事務所106年9月6日板登字第184330號預告登記之優先承買權，並得於系爭執行事件中，行使優先承買權以買回上開房屋暨坐落土地。

二、被告則以：伊因積欠銀行債務無法償還而使系爭房地遭拍賣，並無勾結仲介做私下買賣，原告主張不實在。

且伊於不得已的情況下接受拍賣的事實，買方亦非伊私下找的，故該拍賣非屬買賣行為等語置辯，並聲明：㈠請求駁回原告之訴及其假執行聲請。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、參加人林隆鑫另以：系爭房地所為之預告登記係基於請求權人與登記名義人間之私法行為，依土地法第79條之1規定，預告登記係為保全權利之得喪變更請求權之暫時登記，其內容為請求他人為一定行為之權利，並非直接支配其標的物之權利，其效力僅及於雙方當事人間，僅具有債權效力，而不具物權對世效力。

本件原告雖為系爭房地之預告登記所有權人，惟此一預告登記僅能拘束登記名義人即被告所為處分，無拘束第三人之效力，且僅限制所有權「意定」移轉，並未限制借貸融資、債權人強制執行拍賣等行為，從而系爭房地係由法院強制執行拍賣，並非由被告之自行意定出售，即未發生預告登記之限制事由，是原告自無從創設具物權效力之優先承買移轉請求權等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：㈠系爭預告登記其效力為何？被告與參加人間就系爭房地之買賣，其性質為何？⒈被告何泳葳與原告簽訂系爭預告登記同意書約定：「本人所有上開合宜住宅房地，願自取得所有權登記之日起十年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人；

如有違反前述事項，願以本人向日勝生活科技股份有限公司承購房地原價85%之價格（房屋如有損毀同意減除所需修復費用，及有欠繳房地稅捐或貸款本息，同意先行清償並塗銷相關抵押權登記），移轉予請求權人中華民國（管理機關：內政部營建署），為保全請求人上開所有權移轉請求權，特立此同意書提供持向管轄地政機關辦理預告登記」，之條件，並已辦理預告登記，有登記名義人預告登記同意書、本院111年度司執字第183310號強制執行事件第三次拍賣公告附卷可稽（見本院卷第267頁、第397頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第443至444頁），堪信為真。

⒉按法院依強制執行法所為拍賣，係以債務人為出賣人、拍定人為買受人，並以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，應買人因拍定而取得不動產之所有權，與私法上之買賣契約性質相符，債務人之財產經執行法院以拍賣程序拍定後，債務人自負有交付該拍定物予拍定人之義務（最高法院113年度台上字第251號民事判決意旨可資參照）。

系爭房地遭被告何泳葳之債權人中租迪和股份有限公司聲請強制執行拍賣，有原告提出之系爭執行程序於113年1月23日函附卷可稽（見本院卷第59頁），則執行法院拍賣債務人系爭房地，由拍賣機關即本院執行處代替債務人即被告何泳葳立於出賣人之地位，應買人即參加人林隆鑫因拍定而取得系爭房地之所有權，雖與私法上之買賣契約性質相符，惟因被告何泳葳之債權人聲請本院強制執行查封拍賣被告何泳葳所有之系爭房地，本院執行處依法進行強制執行程序，代替債務人即被告何泳葳立於出賣人之地位，並非被告何泳葳自行出售。

⒊按土地法第79條之1規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」

。

又土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。

前項限制登記，包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記，土地登記規則第136條定有明文。

而土地法第79條之1預告登記，係為保全權利之得喪變更請求權之暫時登記，預告登記屬於限制登記之一種，其目的在於限制土地權利人為全部或一部處分其土地權利，於預告登記未塗銷前，保持原有狀態，以避免土地權利關係人遭受不測之損害。

故預告登記性質上僅為保全物權變動之過渡登記，縱已辦妥預告登記，既未取得物權，不生物權變動之效力，依物權法定主義，預告登記之內容應不具有物權效力。

依土地法第79條之1第2項規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效，則預告登記只為公示預告登記請求權人與登記名義人間債之關係，其拘束效力，不及於繼受取得其物之人甚明。

預告登記所保全之請求權，其性質為債權，並非物權。

原告主張其就系爭執行標的所具有之優先承買權，係以預告登記作為公示、公信之方法使善意第三人置於可知之狀態，已達「債權物權化」之法律效果，而有優先承買權之云云，與物權法定主義有違，且與土地法第79條之1第3項規定不合，於法尚乏所據，自不足採信。

㈡原告復主張被告何泳葳與原告簽訂之系爭預告登記同意書所約定之「出售」包含法院強制執行拍賣，強制執行的拍賣就是有買賣之性質云云（見本院卷第442至443頁），惟為被告否認（見本院卷第443頁）。

經查：⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此觀民法第98條規定亦明。

所謂探求當事人之真意，應從其意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果，對兩造之權利義務是否符合公平正義。

⒉觀之被告何泳葳雖與原告簽訂系爭預告登記同意書約定：「...，願自取得所有權登記之日起十年內，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，...為保全請求人上開所有權移轉請求權，特立此同意書提供持向管轄地政機關辦理預告登記」等語，有登記名義人預告登記同意書附卷可稽（見本院卷第267頁）。

顯見系爭房地預告登記之內容為限制登記名義人即被告何泳葳之處分權，即於被告何泳葳取得系爭房地起10年內處分權受到限制，並未約定遭被告何泳葳債權人強制執行之情形，亦有適用。

此外，原告復未證明兩造於系爭預告登記約定之「出售」包含強制執行之拍賣，原告主張包括強制執行之拍賣，自不足採信。

⒊復按土地法第79條之1規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

二、土地權利內容或次序變更之請求權。

三、附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。

預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」

，可見系爭預告登記於辦理強制執行所有權移轉登記時，無排除之效力，因強制執行拍賣而取得所有權不繼受預告登記之效力，則原告主張強制執行之拍賣有私法買賣之性質，系爭預告登記包括強制執行之拍賣，核與土地法第79條之1規定不合，難認可採。

㈢原告是否得於系爭執行程序主張優先承買權？ ⒈已如前述，系爭預告登記係兩造約定被告所有之系爭房地自取得所有權登記之日起10年內，除繼承或依法強制委託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人；

如有違反前述事項，願以本人向日勝生活科技股份有限公司承購房地原價百分之85 價格，移轉予原告，其效力僅及於系爭約定之當事人即兩造間，僅具有債權效力。

則原告縱使主張以預告登記得向被告何泳葳以被告何泳葳原向日勝生活科技股份有限公司承購房地原價百分之85價格，承購系爭房地，因系爭房地已查封登記在案，被告何泳葳已給付不能。

⒉參加人林隆鑫經由係爭強制執行程序拍定而取得系爭房地所有權，又基於確信原告於另案主張優先承買權遭本院111年度重訴字第645號民事判決駁回確定而於公開拍賣程序拍定系爭房地等情（見本院卷第465頁），自難認林隆鑫為惡意之承買人，則參加人林隆鑫既非惡意承買人，自應受交易安全之保護。

⒊已如前述，系爭房地遭被告債權人強制執行拍賣，並經強制執行公開拍賣程序拍賣由參加人拍定，顯非被告自行出售，自未發生預告登記之與被告約定之事由。

且依土地法第79條之1第1項第3款規定辦理預告登記之不動產經法院拍賣後，囑託登記機關辦理塗銷查封登記時，登記機關應同時塗銷預告登記，並於登記完畢後通知原囑託機關及原申請人（內政部95年3月28日內授中辦地字第0950724996號函解釋參照）。

則系爭預告登記僅能拘束登記名義人即被告所為之出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人處分。

拍定人依強制執行法規定取得不動產，其原存在之預告登記之內容，對拍定人並無何拘束力。

原告自行創設具物權效力之優先承買移轉請求權，核屬無據，難認可採。

4.基上，原告請求確認原告與被告之間就系爭房地具有經新北市板橋地政事務所106年9月6日板登字第184330號預告登記之優先承買權，並得於系爭執行事件中，行使優先承買權以買回上開房屋暨坐落土地，依上說明，於法尚屬無據，亦不應准許。

五、綜上所述，原告請求確認原告與被告之間就系爭房地具有經新北市板橋地政事務所106年9月6日板登字第184330號預告登記之優先承買權，並得於系爭執行事件中，行使優先承買權以買回上開房屋暨坐落土地，為無理由，均不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 劉芷寧