臺灣新北地方法院民事-PCDV,113,重訴,49,20240417,1

臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第49號
原 告 陳恒毅
訴訟代理人 逄紹峰律師
被 告 林昇佑
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年3月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○街00號一、二樓騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬貳仟玖佰伍拾貳元及自民國一百一十二年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之計算之利息。

被告應自民國一百一十二年十月十六日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月於次月16日給付原告新臺幣陸萬貳仟壹佰元。

被告應將戶籍登記地址及鎧丞電子有限公司公司登記所在地自第一項所示房屋辦理遷出登記。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項及第三項已到期部分，於原告以新臺幣貳佰參拾壹萬柒仟陸佰伍拾壹元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣陸佰玖拾伍萬貳仟玖佰伍拾貳元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告前向原告承租門牌號碼新北市○○區○○街00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），為工廠及自家居住使用，租約到期後，兩造於民國112年1月10日與原告續訂房屋(廠房)租賃契約（下稱系爭租約），租期1年至113年1月9日止，每月租金新臺幣（下同）54,000元，約定每月10日支付，水、電、瓦斯費、清潔費等雜項均由被告自行負擔，被告並支付房屋保證金即押租金100,000元。

另契約第8條後段及第12條約定：未經原告同意，被告不得私自將租賃房屋全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，如有違背任何條件時，原告得隨時解約收回房屋。

㈡被告於112年1月10日續訂租約前，即積欠前期租約111年12月租金52,000元及112年1月租金54,000元，嗣被告並未按時付租，迄112年5月10日止，僅於112年l月13日匯款22,000元及於112年2月3日提供客票53,979元予原告，經原告於112年4月19日寄存證信函（台北敦南郵局311號）催請被告於7日內給付，惟被告收受後並未給付，且原告發現被告有將3樓鐵皮下方私自搭建簡易木板隔間分租之情事，原告遂於112年5月13日寄存證信函（土城郵局192號），催繳112年1月至5月租金合計246,000元及通知被告因欠租及違法分租而終止租約，經被告於112年5月15日收受在案。

㈢被告於前期及本次租賃至112年5月15日終止時為止，共計積欠租金202,452元【計算式：111年12月租金52,000元＋112年1月租金54,000元－112年l月13日匯款22,000元－112年2月3日提供客票53,979元＋112年2月10日至5月9日止3個月租金54,000×3＋112年5月10日至15日止6日租金54,000/31×6】，以保證金100,000元抵充及減免21元後，被告仍積欠租金102,452元。

㈣又因被告於租約終止後仍拒絕遷讓，原告自得請求被告自112年5月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於次月l6日給付相當於租金之不當得利每月54,000元，經計算自1l2年5月16日起算迄至起訴前一日112年10月15日，5個月即270,000元（計算式：112年5月16日至10月15日，54,000×5）。

又系爭租約第5條約定，被告於租期屆滿如不即時遷讓交還房屋，原告得向被告請求按照租金一倍計算之違約金，故被告自112年5月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，亦有按月於次月l6日給付違約金每月54,000元之義務，經計算自1l2年5月16日起算迄至起訴前一日112年10月15日，5個月即270,000元（計算式：112年5月16日至10月15日，54,000×5）；

另原告依系爭租約第11條約定，請求已支出律師費用60,000元。

綜上，總計702,452元（計算式：102,452+270,000+270,000+ 60,000）。

㈤又依系爭租約第15條約定，租賃期間屆滿時，被告交還房屋將其所設立之公司行號及戶籍等遷出後，原告始有退還房屋保證金之義務，因112年5月16日租約終止後，被告所開設鎧丞電子有限公司迄今仍然繼續登記在系爭爭房屋，被告與家人亦有遷入戶籍於系爭房屋情事，妨害原告對系爭房屋之所有權。

㈥爰依租賃契約、民法第767條及不當得利等法律關係提起本件訴訟，並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

⑵被告應給付原告702,452元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⑶被告應自112年10月16日起至遷讓系爭房屋之日止，按月於次月16日給付原告108,000元。

⑷被告應將戶籍登記地址及鎧丞電子有限公司公司登記所在地，自系爭房屋辦理遷出登記。

⑸原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、原告起訴﹕被告承租系爭房屋後有積欠租金及違約分租之 情事，經原告終止系爭租約在案一節，業據提出業據提出房屋租賃契約書、經濟部公司登記資料、建物登記謄本、存證信函暨郵件收件回執、存摺記錄、照片等件為證，復為被告所不爭，原告之主張堪信為實在。

三、按系爭租約第8條後段及第12條約定：未經原告同意，被告不得私自將租賃房屋全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，如有違背任何條件時，原告得隨時解約收回房屋等情，且被告確實有將系爭房屋3樓以木板隔間後分租外勞，原告已於112年5月13日寄發存證信函（土城郵局192號）終止租約，經被告於112年5月15日收受在案一節，此為被告所不否認，堪認系爭租約已於112年5月15日合法終止在案。

四、次按承租人應依約定日期，支付租金，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條第1項前段及第455條前段分別定有明文。

本件系爭租約已於112年5月15日終止，業經本院認定如上，且被告於系爭租約終止前積欠之租金扣除押金後數額合計102,452元等情，復為被告所不否認，則原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並給付所積欠租金102,452元，為有理由，應予准許。

五、再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可稽。

又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

故約定之違約金苟有過高情事，為衡平正義起見，法院得依職權核減之，無待當事人主張。

又「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」

（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。

經查：（1）本件系爭租約契約已於112年5月15日終止，則被告於 租約消滅後仍無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念，從而，原告請求被告 給付自系爭租約終止翌日即112年5月16日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月於次月l6日給付相當於租金 之不當得利每月54,000元，即屬有據，另計算自1l2年 5月16日起算迄至起訴前一日之112年10月15日止，金 額合計270,000元（計算式：54,000×5＝270,000）。

（2）原告雖另主張依系爭租約第5條約定，被告於租期屆滿 如不即時遷讓交還房屋，原告得向被告請求按照租金 一倍即54,000元計算之違約金（包括自112年5月16日 起至起訴前一日112年10月15日，5個月即270,000元， 另自112年10月15日起至返還系爭房屋之日止，按月於 次月l6日給付違約金每月54,000元）之義務云云，然 揆諸前開見解，法院仍得參酌一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，依職權將違約金減至 相當之金額，爰審酌原告因被告自112年5月16日起無 權占用系爭房屋所受損害，應為無法將房屋再出租之 租金收益，而原告此部分之損害已由前述相當於租金 之不當得利填補，原告復主張依系爭租約第5條約定向 被告請求按月給付違約金54,000元，顯為雙重受益， 本件原告請求之違約金總額顯為偏高，殊非公允，爰 考量原告所主張：違約金之目的在於督促被告誠實履 約、被告承租目的為非自住使用、違約情形及目前一 般違約金水準，本院認為原告請求之違約金應酌減為 月租金之15％即8,100元（計算式：54,000×15%＝8,100 ）為適當，則計算自1l2年5月16日起算迄至起訴前一 日112年10月15日5個月期間之違約金應為40,500元（ 計算式：8,100×5＝40,500）。

（3）則自1l2年5月16日起算迄至起訴前一日112年10月15日 5個月期間，被告應給付相當於租金之不當得利及違約 金之數額合計為310,500元（計算式：270,000＋40,500 ＝310,500），另自112年10月16日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，被告應按月於次月16日給付原告之 相當 於租金之不當得利及違約金合計62,100元（計算式：5 4,000＋8,100＝62,100），逾此之請求，難謂有據，無 從許可。

六、復按系爭租約第11條約定，被告若有違約情事以致損害原告之權益時…如原告因涉訟所繳納之…律師費用，均應由被告負責賠償，另系爭租約第15條約定，租賃期間屆滿時，被告交還房屋將其所設立之公司行號及戶籍等遷出後，原告始有退還房屋保證金之義務。

本件被告因違反系爭租約，經原告委請律師訴訟而支出律師費，且被告迄今仍將其所設立之公司行號「鎧丞電子有限公司」之設立地址及個人戶籍設在系爭房屋所在地等情，此為被告所不否認揆諸前開約定，被告即有給付原告因涉訟所支出之律師費用60,000元及將「鎧丞電子有限公司」之設立地址及個人戶籍遷出系爭房屋所在地之義務甚明，原告此部分之主張為有理由。

七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

查本件給付並未定有確定期限，是依民法第229條第2項規定，自應以被告受請求或催告時起計算法定遲延利息，本件原告主張就終止系爭租約前積欠之租金、終止系爭租約翌日起至起訴日（即112年10月16日）止之相當於租金之不當得利、違約金及律師費用部分合計472,952元（計算式：102,452＋310,500＋60,000＝472,952）以起訴狀繕本之送達做為請求之意思表示，而本件起訴狀繕本於112年10月30日分別寄存在被告住、居所地之警察機關，有卷附送達證書為證，依民事訴訟法第138條第2項之規定，應自寄存之日起，經10日始發生效力，故為112年11月9日，被告自收受起訴狀繕本翌日即112年11月10日起即負遲延責任而應給付法定遲延利息，是故原告請求被告並應給付自112年11月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦有理由。

八、從而，原告依兩造間租賃契約及不當得利等法律關係，請求判決如主文第一至四項所示，為有理由，應予准許。

逾此之請求，難謂有據，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此指明。

十、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分核無不合，而被告雖未陳明願供擔保免為假執行，惟亦依職權免為假執行之宣告，爰酌定兩造應供擔保金額如主文第四項所示。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
民事第七庭 法 官 李昭融
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
書記官 楊佩宣