臺灣新北地方法院民事-PCDV,90,訴,864,20011005,1

臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第八六四號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
右當事人間請求返還付款等事件，本院判決如左：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實甲、原告方面：

壹、聲明：被告應給付原告新台幣 (下同)一百十八萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年息百分之五計算之利息。

原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：緣八十九年十一月十日，被告承諾以坐落桃園縣中壢市○○段內厝子小段三二二之一號之部分土地 (下簡稱系爭三二二之一號部分土地)出租與原告，供原告所經營之隆森興業有限公司辦理廢棄物清理業務之用，被告言明土地約八百坪，可以其中一百坪蓋建廠房辦公室，雙方訂立租約，約定自八十九年十一月十日起至九十二年十一月九日止，每月租金新台幣十二萬元，押租金三十六萬元，當即由原告以現金給付被告押租金三十六萬元及第一個月租金十二萬元，並另簽發遠東商銀桃園大興分行支票十一張，面額均為十二萬元，被告又向原告騙稱，可代找熟悉之建築師設計，又向原告收取設計圖費十萬元。

嗣被告竟告知上開三二二之一號土地非工業用地，無法興建廠房辦公室，且經原告聲請土地謄本，始獲悉該土地係案外人光興磚廠有限公司 (下簡稱光興公司) 所有，被告根本無所有權，卻已向原告收取押租金三十六萬元，六個月份租金七十二萬元 (即原告以現金給付之第一個月租金及已按月兌現五個月租金之上開支票) 及設計圖費十萬元。

苟原告早知該地不能建辦公室，即不致與其訂立租約，既係受詐欺而為意思表示，本得撤銷此項租約，但被告自知理虧，於九十年五月七日同意解除契約，並書立切結書為證，則被告自應負回復原狀之義務，返還原已收取之租金、押租金、建築設計費及原告簽發給付九十二年五月十日起至同年十一月九日止租金之支票六紙。

詎被告除返還上開未到期之支票六紙外，其餘款項則拒絕返還，原告自得依解約後之回復原狀請求權，請求被告返還已受領之租金、押租金及設計費共一百十八萬元。

再查，系爭三二二之一號土地之使用地類別雖為「丁種建築用地」，但申請蓋建廠房必須有系爭土地之合法權源及使用同意書，因系爭土地為光興公司所有，被告僅為該公司之股東，並非所有人，自無法提供建廠之合法文件，而無法取得蓋廠房之許可，其因素非出自原告，實係出於被告。

後經原告理論後，被告自知理曲，始於九十年五月七日同意「解除契約」，被告自應負回復原狀義務，返還已收之租金、押金及建築師設計費等。

按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」

十七年上字第一一一八號著有判例可稽。

被告謂切結書上雖載有「解約」字樣，惟兩造簽立該切結書時意思，係指終止契約而非解除契約云云，惟該日（五月七日）解除租賃契約時，被告係電請其律師擬稿，逐字寫下，有明白之「文字」可考，自無須另求題外之意思，況該日協議解約時，被告允諾先交付尚未到期之五月至七月份支票三紙，其餘款項應於短期內返還原告，此一事實，亦有原告之友人楊玫均在場目睹可證。

被告聲請傳喚之證人周樹森為被告之父，其證言自有偏袒，無可採信。

參、證據：提出房屋租賃約書、地籍圖、切結書為證。乙、被告方面：

壹、聲明：求為判決如主文所示，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述：查系爭三二二之一地號土地為訴外人光興公司所有，而被告為光興公司股東之一，早於八十九年九月二十日，光興公司即已同意系爭三二二之一號土地於道路左畔之部分（臨同地段第三二一之十六地號土地旁），即如原告所提證一租賃契約書附圖所示之承租範圍，被告有自由使用及處分之權，因此被告自得將系爭土地，出租予他人，合先述明。

原告雖稱被告僅為光興公司之股東，非為法定代理人，自無權出租系爭土地，且被告自始未告知系爭土地為光興公司所有，被告所提之土地使用同意書，真實性顯有疑義等語云云；

惟光興公司係一家族企業公司，公司名下有相當多筆土地，早在八十六年間，各股東即已協議將公司名下土地由各股東分管，當時系爭土地即交由被告分管，八十九年九月二十日，被告擬將系爭土地出租，光興公司即出具土地使用同意書予被告，以作為被告有權出租系爭土地之證明，因此該土地使用同意書之真實性實不容原告否認，而此部分事實，亦經光興公司負責人周清正到庭證明。

又查，系爭三二二之一號土地之使用地類別為丁種建築用地，本得基於工業使用之目的而搭蓋廠房，此由同一地號之道路右畔部分，「和正企業社」已合法申請並蓋建廠房乙事足資證明，因此系爭土地並非不可搭蓋廠房，而被告亦從未向原告表示過系爭土地不可搭蓋廠房，本件事實為原告於向被告租用系爭土地後，係因自己本身之因素，而無法順利申請工廠設立，現原告竟謊稱遭被告詐欺而訂約，欲主張撤銷租賃契約，原告此部分所述，顯無理由。

原告又稱被告非土地所有權人，無法提供系爭土地之使用同意書，故其無法取得聲請提供蓋廠房之許可，並聲請傳喚證人楊玫均以證明該事實等語云云；

惟系爭土地由被告分管之事實已如前述，故被告自可隨時取得系爭土地之使用土意書，而原告係因自己本身之因素無法聲請蓋工廠許可，並非原告無法提供土地使用同意書；

證人楊玫均雖陳稱原告已向被告多次所取土地使用同意書，原告都沒有出面解決等語，惟證人楊玫均為原告與被告訂約之保證人，其證詞自有偏頗，再者，原告給付予被告之租金等費用，均係由楊玫均以簽發支票給付之（參被證四），另參酌其證詞我們租地時有告訴被告要蓋廠．．．」「後來我們土地一直都沒用．．．」「所以兩造達成協議解約，他將未到期的支票還我．．．」「被告說每月要還我三萬．．．」等語（見 鈞院九十年七月五日訊問筆錄），其一再以「我們」、「我」等語自稱，由此顯見證人楊玫均若非實際之訂約當事人即為原告之合夥人，其證詞自不可採信；

原告雖主張被告無法提供土地使用同意書，致其無法聲請工廠之許可，然原告從未向被告催告索取土地使用同意書等相關文件，依民事訴訟法第二百七十七條規定「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任」，原告自應就其已向被告催告索取土地使用同意書、及無法聲請工廠許可係因無土地使用同意書之因素等事實，負舉證責任。

末查，「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第九十八條定有明文，又「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不得拘泥文字致失真意」、「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意」，最高法院三十九年台上字第一０五三號判例及十八年上字第一七二七號判意旨足資參照，依兩造於九十年五月七日所簽立之切結書，其上雖載有「解約」字樣，惟兩造簽立該切結書時之意思，係指終止契約而非解除契約，蓋兩造當時訂約已近半年，且被告已將系爭土地交付予原告使用，被告自不可能同意解除租賃契約，而將已收取之租金、代付之建築師設計費等費用返還予原告；

而證人楊玫均於 鈞院九十年七月五日開庭時到庭供稱：「因為土地都沒有使用過，所以兩造達成協議解約，他將未到期的票還給我，並同意返還支付的租金」，然證人楊玫均卻又於九十年七月二十六日鈞院開庭時改稱：對於兩造究係解約或終止契約之意思，不甚清楚等語，則證人楊玫均前述供述不一，其證言之真實性，實有疑義，自不足採信；

本件事實為原告因無法順利聲請工廠設立，且原告與被告所訂之租賃契約期間為三年，原告為避免損失繼續擴大，遂要求被告提前終止租賃約，被告本不同意原告之請求，然經原告不斷央求，被告始基於同情原告之立場，與原告協議於九十年五月七日終止租賃契約，兩造於簽立切結書時言明，被告沒收押租金三十六萬元，並將其餘原告已交付而未到期之支票六紙返還原告，爾後雙方互不負權利義務，此一事實，亦經證人周樹森到庭證明，現原告竟扭曲事實，謊稱兩造係解除契約，並主張被告應負回復原狀義務，顯無理由。

退萬步言，縱認兩造係解除契約，被告雖對原告負有回復原狀之義務，應返還原告已給付之付款，惟被告已將系爭土地交予原告使用，且確已代原告支付建築師設計費，若解除契約，原告顯受有相當於租金、建築師設計費等之不當得利，致被告受有損害，被告自亦得向原告請求返還不當得利，並依法主張抵銷。

參、證據：提出光興公司股東名單、同意書、使用執照、支出證明單、估價單為證，並請求訊問證人周樹森、周清正。

理 由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者；

或被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第四款、第二項定有明文。

查本件原告起訴原主張因受詐欺與被告訂立租賃契約，並以存證信函撤銷上開租賃契約，而本於不當得利，請求被告返還已受領之押租金、設計費、租金 (合計九十四萬元)及未到期租金之支票八紙等情，嗣於訴狀送達被告後，主張因兩造於訴訟中合意解除系爭租賃契約，變更訴訟標的為解除契約後之回復原狀請求權，及變更聲明為：被告應返還已受領之押租金、租金及設計費共一百十八萬元等語，核其起訴後情事已有變更，且其前後請求之基礎事實同一，被告亦無異議而為本案之言詞辯論，均與上開規定相符，應准原告為訴之變更，合先敘明。

二、原告主張因其經營之公司為辦理廢棄物清理業務之用，向被告承租系爭三二二之一號部分土地約八百坪，其中一百坪可蓋建廠房辦公室，雙方並訂立書面租約，租期自八十九年十一月十日起至九十二年十一月九日止，每月租金十二萬元，押租金三十六萬元，原告即以現金給付被告押租金三十六萬元及第一個月租金十二萬元，並就未到期之八十九年十二月至九十年十月之租金，先簽發面額均為十二萬元之支票十一紙與被告收執，又因被告聲稱可代找熟悉之建築師設計，原告另交付計圖費十萬元與被告。

嗣原告得悉系爭三二二之一號土地非工業用地，無法興建廠房辦公室，且被告非該土地之所有權人，方知受騙，乃撤銷上開租賃契約，並起訴請求被告返還上開款項及支票後，被告自知理虧，乃於九十年五月七日與原告合意解約，同意返還已受領之上開款項及支票，雙方並簽訂切結書。

惟被告除返還未提示之支票六紙外，就已受領、兌現之押租金、租金及設計費計一百十八萬元則拒絕返還，為此，本於解約後之回復原狀請求權，請求被告返還上開款項等情。

三、被告則辯稱：系爭三二二之一號土地之使用地類別為丁種建築用地，本得基於工業使用之目的而搭蓋廠房，且該土地雖為訴外人光興公司所有，然被告為該公司股東，經公司同意分管該部分土地，自有權出租系爭土地，並依約將土地交付原告使用，原告從未向被告索取任何建廠資料，其事後誆稱該土地無法興建廠房及受被告詐騙而訂約云云，均非實在，被告亦未曾接獲原告撤銷租約之存證信函。

又被告因原告表示其無法順利聲請工廠設立，為避免損失繼續擴大，要求提前終止租賃約，被告基於同情原告之立場，始與原告協議於九十年五月七日終止租賃契約，兩造並於簽立切結書時言明，由被告沒收押租金三十六萬元作為賠償，其餘未到期之支票六紙則返還原告，爾後雙方互不負權利義務，詎原告竟扭曲事實，謊稱兩造係解除契約，並主張被告應負回復原狀義務，亦不足採。

退萬步言，縱認兩造係解除契約，被告對原告雖負有回復原狀之義務，然被告已將系爭土地交予原告使用，並代原告支付建築師設計費，若解除契約，原告顯受有相當於租金、建築師設計費等之不當得利，致被告受有損害，被告亦得依法主張抵銷等語。

四、經查，原告主張之事實，業據提出租賃契約、存證信函及切結書為證，被告固不否認有與原告訂立系爭租賃契約，並收受上開款項及支票，惟以前揭情詞置辯。

故本件厥應逐一審究者為：㈠本件租賃契約是否因原告撤銷訂立租約之意思表示而失其效力？蓋原告若已合法撤銷其訂立租約之意思表示，系爭租賃契約即因而失其效力，兩造要無從就已失效之租賃契約，再予合意解除或終止租約。

㈡若系爭租賃契約未因原告撤銷其訂立系爭租賃契約而失其效力，則兩造於九十年五月七日協議訂立之切結書，其真義是解除系爭租賃契約或終止租賃契約？茲分述如下：㈠按撤銷及承認，應以意思表示為之，如相對人確定者，前項意思表示應向相對人為之。

又非對話而為意思表示者，以通知達到相對人時，發生效力，民法第一百零六條、第九十五條第一項前段定有明文。

查原告主張因認受被告詐欺而承租系爭土地，並以存證信函撤銷其訂立系爭租賃契約之意思表示等情，固提出與所述相符之存證信函為證，然被告辯稱並未詐欺騙原告，且未曾接獲原告撤銷租約之存證信函等語，即原告亦自承其撤銷租約之存證信函，已因招領逾期而退回等情，姑不論原告是否因受詐欺而與被告訂立系爭租賃契約，惟其撤銷上開因受詐欺而訂約之意思表示通知既未送達被告，依法不生撤銷之效力，系爭租賃契約自不因此失其效力甚明。

㈡再查，原告主張兩造已於九十年五月七日協議解除契約，系爭租賃契約已溯及失其效力等情，並提出切結書及在場之證人楊玫均到庭結證：「：：因為土地沒有使用過，所以兩造達成協議解約，他將未到期的支票還我，並同意返還支付的租金，因為土地沒有使用過，就原狀還給被告。

：」等語 (見本院九十年七月五日言詞辯論筆論) 為證，然被告辯稱：兩造是協議提前終止租約，條件是其將未到期之支票返還給原告，押租金部分作為損害賠償等語，核與證人即當時在場之被告父親周樹森到庭證稱：「我在現場，對方及楊小姐來我家，與我兒子說不能繼續租下去，原告說將未兌現的支票還給他們，原告是說租約到今天即五月七日為止，押租金當作補償，我兒子說要先問看看，我說既然不要租就算了。

所以當天就終止租約。」

等情相符 (見本院九十年七月廿六日言詞辯論筆論) 。

衡諸原告所舉證人楊玫均與同時在場之證人周樹森證述之情形大相逕庭，且證人楊玫均為系爭租賃契約中原告之連帶保證人，並為上開支票之發票人，法律上之利害關係密切，其所為證言難免有所偏頗迴護原告，自不足證明原告之主張為真實。

㈢又原告主張兩造於九十年五月七日簽訂之切結書，其上已載明：「雙方協調同意地號三二一之十六旁三二二之一部分土地契約書所約定於中華民國九十年五月七日『解約』生效」等語，足認兩造之協議解除契約云云，惟按，民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。

又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。

而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不得拘泥文字致失真意，以期不失立約人之真意，亦有最高法院十九年上字第二十八號判例及三十九年台上字第一０五三號判例意旨足資參照。

經查，兩造訂立系爭租賃契約後，被告已將土地交付原告管理使用，原告除給付被告押租金及第一個月租金共四十八萬元外，並就未到期之八十九年十二月至九十年十月之租金，以每月十日為發票日，已先簽發面額均為十二萬元之支票十一紙與被告收執等情，為兩造所不爭執，而被告辯稱：系爭土地為丁種建築用地，本得基於工業目的而興建廠房，其雖非系爭土地之所有權人，然為所有權人光興公司之股東，並經公司同意得出租系爭土地等情，業據提出土地登記簿謄本、股東名單、同意書為證，並經證人即光興公司之法定代理人周清正到場證述無訛在卷，縱認原告主張被告就提供原告興建廠房之相關資料有所延宕等情屬實，然兩造於租賃契約中並未約定被告應提供興建廠房之相關資料或應提出之期限，尚難認被告有詐欺或違約情事，則被告既依約將土地交付原告管理使用達半年之久，並無原告所稱之詐欺或違約情事，又已收受原告給付之押租金及一年份租金支票之情形下，豈會同意解除契約，並返還已受領之六個月租金及其他未屆期之支票，任令原告無償管領系爭土地六個月，致其無端受有相當租金收益達七十二萬元之損害，衡情實有未合；

反觀原告因無法使用系爭土地或已無承租意願，然卻已先簽發支票交付一年份租金之情形下，急於取回尚未屆期提示之支票，實為情理之常，再酌諸原告亦自認兩造簽訂切結書當日，被告已將尚未屆提示日之六紙支票返還原告等情，堪認被告辯稱兩造簽訂之切結書，係協議提前終止系爭租賃契約，其始將尚未屆期之六個月租金支票返還原告等情為真實，原告徒截取系爭切結書「解約」一語，遽主張兩造為合意解除系爭租賃契約云云，實無足取。

五、按解除契約與終止契約不同。契約如經合法解除，則雙方互負回復原狀之義務。解除契約人不得請求他方依原訂契約履行其義務。

契約如經合法終止，僅使原契約向將來失其效力，對於原已依約行使、履行之權利、義務，不生影響。

(參照最高法院七十九年度台上字第二三五九號判決意旨) 。

本件兩造於九十年五月七日簽訂切結書，係合意終止系爭租賃契約，並非解除契約等情，已如前述，又終止契約既僅使原契約向將來失其效力，並無溯及之效力，則在終止以前之契約關係，自不發生回復原狀之問題，民法第二百五十九條之規定殊無適用之餘地，此觀民法第二百六十三條有關契約終止準用解除權之規定，亦將第二百五十九條規定除外於準用之列，灼然甚明。

故原告依民法第二百五十九條之規定，請求被告返還租約終止前已交付之租金七十二萬元及押租金三十六萬元，依法洵非有據，無從准許。

末查，原告因被告被告表示可代找熟悉之建築師設計，始另交付計圖費十萬元與被告委請建築師設計等情，為原告自承在卷，核與系爭租賃契約無涉，原告主張因兩造已合意解除系爭租賃契約，被告即應返還上開設計費十萬元云云，於法亦有未洽，無從准許。

六、綜上所述，原告本於解除契約後之回復原狀請求權，請求被告返還契約終止前已交付之租金七十二萬元、押租金三十六萬元及設計費十萬元，依法均有未合，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及兩造合意終止系租賃契約時，是否就押租金三十六萬元協議由被告沒收充作損害損償等情，核與本院上開論斷無涉，均不一一論述，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 十 月 五 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
~B法 官 蕭惠芳
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十 月 八 日
~B法院書記官 曹復