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臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第一九三七號
原 告 乙○○
原 告 丁○○
原 告 丙○○
訴訟代理人 葉大慧律師
複代理人 陳怡勝律師
被 告 甲○○ 住台北縣新莊市○○路二一六號
訴訟代理人 阮祺祥律師
右當事人間給付租金事件，於九十三年一月二十九日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告乙○○新臺幣貳佰參拾萬柒仟零玖拾柒元，原告丁○○新臺幣貳拾貳萬玖仟肆佰陸拾柒元，原告丙○○新臺幣壹拾捌萬參仟肆佰參拾陸元，暨均自民國九十二年八月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告乙○○、丁○○、丙○○分別以新台幣柒拾柒萬元、柒萬柒仟元、陸萬元供擔保後，得為假執行；
但被告如以新台幣貳佰參拾萬柒仟零玖拾柒元、貳拾貳萬玖仟肆佰陸拾柒元、壹拾捌萬參仟肆佰參拾陸元，分別為原告乙○○、丁○○、丙○○預供擔保，免為假執行。
事 實甲、原告方面：
一、聲明：１如主文第一項所示。
２原告願供擔保，請求准予假執行。
二、陳述：１坐落台北縣新莊市○○段頭前小段七八一之五地號土地（後分割增加七八一之三七地號，以下合稱系爭土地），原為原告乙○○及被告之父王進財所有，王進財生前即同意將系爭土地靠近王塗水所有新莊市○○段頭前小段七八一之六地號之六百坪土地移轉所有權與訴外人王塗水，並在王進財生前即已交付王塗水管領，嗣被告為在系爭土地上興建果菜市場，乃於民國七十五年十月二十七日與王塗水簽定協議書，就系爭土地中應移轉未移轉而已交王塗水管領部分，被告與王塗水訂立租賃契約。
另就系爭土地扣除已交由王塗水管領之其餘部分，原告本有所有權應有部分二分之一，被告為使用系爭土地全部，又與原告乙○○於八十年四月二十三日簽訂租賃契約（原證一），約定租賃期限自八十年二月十六日起至八十一年二月十五日止為期一年，租金每月新臺幣（下同）七萬八千六百四十元。
２前開原告乙○○與被告間所訂立之租賃期限屆滿後，被告仍繼續使用系爭土地，並將租金按時匯入原告乙○○在新莊市農會之帳戶，歷年租金並有調整，迄至九十年四月間，租金為每月十六萬元。
被告使用系爭土地至九十一年十二月底止，但自九十年八月份起即未再給付租金。
３系爭土地中應移轉而未移轉予王塗水部分，經王塗水訴請移轉登記，經本院八十年度重訴字第六十八號民事判決，判決原告乙○○與被告應將系爭土地所有權應有部分各為二千分之三百九十九移轉登記予王塗水，原告乙○○部分於八十年十月八日確定，並經辦理所有權移轉登記完畢。
原告乙○○於系爭土地之應有部分於將二千分之三九九移轉予王塗水後，餘二千分之六０一，於九十一年十月十四日移轉登記予原告丁○○及原告丙○○各二千分之三三四、二千分之二六七。
４被告積欠之租金，在原告乙○○將所有系爭土地應有部分移轉予原告丁○○及丙○○後，應由原告丁○○及丙○○分受。
原告本於租賃關係請求被告給付租金，被告應給付之租金如下：原告乙○○部分：九十年八月一日至九十一年十月十三日，（160,000元*14個月=2,240,000元）+（160,000元*13/31個月=67,097元），計二百三十萬七千零九十七元。
原告丁○○部分：九十一年十月十四日至九十一年十二月三十一日，【（160,000*18/31個月=92,903）+（160,000*2個月=320,000元）】*334/601，計二十二萬九千四百六十七元。
原告丙○○部分：九十一年十月十四日至九十一年十二月三十一日，【（160,000*18/31個月=92,903）+（160,000*2個月=320,000）】*267/601。
計十八萬三千四百三十六元。
５訴外人王進財曾同意將系爭土地中之六百坪移轉予王塗水，該六百坪土地在王進財生前已交付王塗水管領，又被告為在系爭土地上興建果菜市場，曾與王塗水簽定協議書，承租系爭土地已交付王塗水管領之六百坪之事實，業據另案王塗水訴請被告給付租金等事件，經法院確定判決肯認（本院八十二年度訴字第八四九號、臺灣高等法院八十二年度上字第一八八０號、最高法院八十四年度台上字第一一二六號、臺灣高等法院八十四年度上更（一）字第二０八號、最高法院八十六年度台上字第二五四０號、臺灣高等法院八十六年度上更（二）字第四四八號、最高法院八十八年度台上字第一五一三號、最高法院八十九年度台再字第二五號）。
新莊市○○路二一八、二一六號地上物，為被告於七十五年所蓋經營果菜市場用，初邀約王塗水、原告乙○○共同經營，故以原告乙○○名義起造思源路二一八號地上物，但因合作條件未能談妥，乃由被告分別向王塗水及原告乙○○承租系爭土地。
系爭土地靠近王塗水所有新莊市○○段頭前小段七八一之六之六百坪，確實在王進財生前已交付予王塗水管領，被告以新莊市○○路二一八、二一六號建物之使用執照在七十五年五月三十日發給，主張該六百坪未交付王塗水管領，仍在原告乙○○及被告管領中云云，並不足採。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：１王進財生前並未同意將系爭土地六百坪，移轉予訴外人王塗水，亦未交其管領，被告否認原證五民事判決所認定之事實。
系爭土地靠近同段同小段七八一之六地號土地，其上有門牌號碼新莊市○○路二一八、二一六號之地上物，所有權人分別為原告乙○○及被告，此有台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖附於本院八十九年度民執實字第一一○六九號卷為憑。
上開二一八、二一六號建物，於七十五年五月三十日之前即已興建，亦有台北縣政府建設局使用執照可稽，足證系爭土地於七十五年五月三十日之前即由被告甲○○及乙○○管領使用，原告主張系爭土地靠近七八一之六地號之六百坪由訴外人王塗水管領，並於七十五年十月二十七日出租予被告，與事實不符，而不足採。
２按民法第四百二十一條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」，爰此，租賃契約之標的，限於「物」，而不及於權利，本件原告乙○○係出租其持分，租賃契約是否合法成立，尚有疑義。
又原告等未就租賃之標的及其實際位置舉證證明，其請求亦無理由。
退言之，依原告等起訴書所載，其請求之依據，似為其所提證物一之契約書，惟該契約書所訂之租賃期間早已屆滿，是否可據為請求，自有疑義。
另依原告乙○○所發新莊龍鳳郵局第一一四號存證信函所載「‧‧‧如本人不健忘的話，該土地租賃契約，已於民國八十一年二月十五日屆滿到期，本人亦於民國八十一年二月二十一日去函通知台端，將出租土地收回自用‧‧‧」（被證三），顯見原告乙○○至九十年九月二十六日（被證三存證信函郵戳日期），尚否認其與被告間有租賃關係，足證原告依租賃關係或類推租賃關係請求，均無理由。
３再退步言之，如鈞院認為被告與原告乙○○間有租賃關係存在，然原告乙○○已將權利讓與他人，亦無權請求：依被證三之存證信函所載：「‧‧‧今本人只盼台端‧‧‧儘速出面與丁○○協調共有土地分管事或新土地租賃契約細節‧‧‧」，原告乙○○於九十年九月前已將使用系爭土地之權利讓與丁○○，是原告乙○○亦無權請求。
４起訴狀原證一，其租賃標的雖記載七八一之五地號內三百四十一坪，惟雙方之真意，租賃標的仍係原告乙○○就七八一之五地號土地所有權應有部分二分之一，此由原告乙○○於八十一年二月二十一日寄予被告之新莊七支郵局第三十六號存證信函，其上載有：「台端向本人所承租之新莊市○○段頭前小段七八一之五地號本人所持分二分之一土地，租賃期限於民國八十一年二月十五日屆滿‧‧‧」可證（被證七）。
原告所提證物一之租約，既於八十一年二月十五日屆滿，而雙方於八十二年四月二十八日另訂租約（即被證一之租約），租賃標的亦載明係原告乙○○就七八一之五地號持分二分之一，爰此，原告所提證物一之契約，自不足為憑。
再退言之，被告於同一時期（即八十、八十二年）間，承租同地段之土地，其中八十年向王陳儉承租同段七八一之四地號四百一十六坪，每月租金為貳萬陸仟捌佰貳拾元，而於八十二年向蔡賢承租同地段七九一之五地號七百八十坪，每月租金八萬元，換算八十年每坪約六十四元，八十二年每坪約一百元，而被告向原告乙○○承租之土地，若以七百五十坪計算，八十年約每坪一百零四元，八十二年每坪約一百六十元；
若以三百四十一坪計算，則八十年每坪約二百三十元，八十二年每坪約三百五十一元（以上係以原證一及被證一之租約所載租金計算），故而應以七百五十坪計算，始符一般市場行情，足證被告所承租之標的為原告乙○○之土地持分全部（約七百五十一坪），始符常情。
租賃標的既為原告乙○○持分土地全部（約七百五十一坪），並以此基準計算租金十六萬元，惟原告乙○○已將部分持分移轉三百坪予訴外人王塗水，自不能再以每月十六萬元計算本件租金數額。
５縱認被告與原告乙○○間有租賃關係存在，然上開租賃關係為不定期且未經公證，依民法第四百二十五條之規定，被告與原告丁○○、丙○○間亦無租賃關係存在。
是原告丁○○、丙○○向被告請求給付租金，並無依據。
理 由
一、原告起訴主張：系爭土地原為原告乙○○及被告之父王進財所有，王進財生前即同意將系爭土地靠近王塗水所有新莊市○○段頭前小段七八一之六地號之六百坪土地移轉所有權與訴外人王塗水，並在王進財生前即已交付王塗水管領，嗣被告為在系爭土地上興建果菜市場，乃於民國七十五年十月二十七日與王塗水簽定協議書，就系爭土地中應移轉未移轉而已交王塗水管領部分訂立租賃契約。
另就系爭土地扣除已交由王塗水管領之其餘部分，原告本有所有權應有部分二分之一，被告為使用系爭土地全部，又與原告乙○○於八十年四月二十三日與原告簽訂租賃契約（原證一），約定租賃期限自八十年二月十六日起至八十一年二月十五日止為期一年，租金每月七萬八千六百四十元。
前開原告乙○○與被告間所訂立之租賃期限屆滿後，被告仍繼續使用系爭土地，並將租金按時匯入原告乙○○在新莊市農會之帳戶，歷年租金並有調整，迄至九十年四月間，租金為每月十六萬元。
被告使用系爭土地至九十一年十二月底止，但自九十年八月份起即未再給付租金。
系爭土地中應移轉而未移轉予王塗水部分，經王塗水訴請移轉登記，經本院八十年度重訴字第六十八號民事判決，判決原告乙○○與被告應將系爭土地所有權應有部分各為二千分之三百九十九移轉登記予王塗水，原告乙○○部分於八十年十月八日確定，並經辦理所有權移轉登記完畢。
原告乙○○於系爭土地之應有部分於將二千分之三九九移轉予王塗水後，餘二千分之六０一，於九十一年十月十四日移轉登記予原告丁○○及原告丙○○各二千分之三三四、二千分之二六七。
被告積欠之租金，在原告乙○○將所有系爭土地應有部分移轉予原告丁○○及丙○○後，應由原告丁○○及丙○○分受。
原告本於租賃關係請求被告給付租金，是被告應給付原告乙○○二百三十萬七千零九十七元；
應給付原告丁○○二十二萬九千四百六十七元；
應給付原告丙○○十八萬三千四百三十六元等情。
二、被告則以：王進財生前並未同意將系爭土地六百坪，移轉予訴外人王塗水，亦未交其管領，被告否認原證五民事判決所認定之事實。
系爭土地靠近同段同小段七八一之六地號土地，其上有門牌號碼新莊市○○路二一八、二一六號之地上物，所有權人分別為原告乙○○及被告，此有台北縣新莊地政事務所土地複丈成果圖附於本院八十九年度民執實字第一一○六九號卷為憑。
上開二一八、二一六號建物，於七十五年五月三十日之前即已興建，亦有台北縣政府建設局使用執照可稽，足證系爭土地於七十五年五月三十日之前即由被告甲○○及乙○○管領使用，原告主張系爭土地靠近七八一之六地號之六百坪由訴外人王塗水管領，並於七十五年十月二十七日出租予被告，與事實不符，而不足採。
按民法第四百二十一條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」，爰此，租賃契約之標的，限於「物」，而不及於權利，本件原告乙○○係出租其持分，租賃契約是否合法成立，尚有疑義。
又原告等未就租賃之標的及其實際位置舉證證明，其請求亦無理由。
退言之，依原告等起訴書所載，其請求之依據，似為其所提證物一之契約書，惟該契約書所訂之租賃期間早已屆滿，是否可據為請求，自有疑義。
另依原告乙○○所發新莊龍鳳郵局第一一四號存證信函所載「‧‧‧如本人不健忘的話，該土地租賃契約，已於民國八十一年二月十五日屆滿到期，本人亦於民國八十一年二月二十一日去函通知台端，將出租土地收回自用‧‧‧」（被證三），顯見原告乙○○至九十年九月二十六日（被證三存證信函郵戳日期），尚否認其與被告間有租賃關係，足證原告依租賃關係或類推租賃關係請求，均無理由。
再退步言之，如鈞院認為被告與原告乙○○間有租賃關係存在，然原告乙○○已將權利讓與他人，亦無權請求：依被證三之存證信函所載：「‧‧‧今本人只盼台端‧‧‧儘速出面與丁○○協調共有土地分管事或新土地租賃契約細節‧‧‧」，原告乙○○於九十年九月前已將使用系爭土地之權利讓與丁○○，是原告乙○○亦無權請求。
起訴狀原證一，其租賃標的雖記載七八一之五地號內三百四十一坪，惟雙方之真意，租賃標的仍係原告乙○○就七八一之五地號土地所有權應有部分二分之一（約七百五十一坪），租賃標的既為原告乙○○持分土地全部（約七百五十一坪），並以此基準計算租金十六萬元，惟原告乙○○已將部分持分移轉三百坪予訴外人王塗水，自不能再以每月十六萬元計算本件租金數額。
縱認被告與原告乙○○間有租賃關係存在，然上開租賃關係為不定期且未經公證，依民法第四百二十五條之規定，被告與原告丁○○、丙○○間亦無租賃關係存在。
是原告丁○○、丙○○向被告請求給付租金，並無依據等語置辯。
三、經查：１原告乙○○與被告於八十年四月二十三日訂立土地租賃契約書，契約書第一條記載「甲方土地所在地及使用範圍：新莊市○○段頭前小段七八一之五地號內參佰肆拾壹坪出租給予乙方為業」，第二條記載「租賃期限：自民國捌拾年貳月拾陸日起至民國捌拾壹年貳月拾伍日止為期壹年」，第三條記載「租金：每月租金新台幣柒萬捌仟陸佰肆拾元．．．」，嗣原告乙○○與被告又於八十二年四月二十八日訂立土地租賃契約書，契約書第一條記載「甲方土地所在地及使用範圍：新莊市○○段頭前小段七八一之五地號甲方持分土地全部出租予乙方為業」，第二條記載「租賃期限：自民國捌拾貳年貳月拾陸日起至民國捌拾參年貳月拾伍日止為期壹年」，第三條記載「租金：每月租金新台幣壹拾貳萬元．．．」，以上有兩造均不爭執之租賃契約書各一份可稽。
原告乙○○主張其出租與被告之範圍，應扣除系爭土地已交付予訴外人王塗水六百坪之部分，被告則辯稱第一份契約雖寫參佰肆拾壹坪，實際上雙方之真意，係就原告七八一之五地號土地持分全部（約七百五十一坪）訂立租約等語。
惟查：第一份租約既已載明「甲方土地所在地及使用範圍：新莊市○○段頭前小段七八一之五地號內參佰肆拾壹坪」，當非指原告就該筆土地持分土地全部（約七百五十一坪），且據被告自承：第二份契約租金額有調高（見九十二年十二月四日言詞辯論筆錄第二頁），經查八十年間訂立之租約，坪數為三百四十一坪，月租金七萬八千六百四十元，即每坪租金二百三十一元，第二份租約月租金為十二萬元，契約書未載明坪數，若以七百五十一坪計算，每坪租金反而降為一百六十元，兩造既係為調高租金而簽新約，則原告乙○○豈有可能同意此金額，且衡諸常情，被告繼續使用系爭土地全部，狀況並無改變，其續訂租約應與原先承租之範圍相同，被告反而持第二份租約，辯稱其係就系爭土地原告乙○○持分土地全部（約七百五十一坪）訂立租約，自不足採。
復查，原告乙○○與被告之父王進財於七十一年間將系爭土地靠近同段七八一之六號土地六百坪交付予訴外人王塗水占有使用，亦據台灣高等法院八十六年度上更二字第四四八號民事判決認定屬實，經最高法院八十八年度台上字第一五一三號民事判決駁回上訴確定在案，有上開判決影本可稽，該六百坪之土地既已由訴外人王塗水占有使用，被告當無就此六百坪之部分向原告乙○○承租之理，是原告主張其出租與被告之部分，不包括系爭土地已交付予訴外人王塗水之六百坪，堪予採信。
２被告辯稱：民法第四百二十一條規定，租賃之標的，限於「物」，而不及於權利，本件原告乙○○係出租其持分，租賃契約是否合法成立，尚有疑義等語。
經查以上兩份租賃契約書均未指出原告出租之特定位置，原告亦稱：被告即以租賃之名向原告乙○○取得使用全部系爭土地（不含已交付王塗水管領部分）之權利（見九十三年一月二十九日準備書狀第五頁），復參諸原告乙○○於前案臺灣高等法院八十四年度上更一字第二０八號給付租金事件中證稱：父親死後，我與弟弟甲○○始終未管理使用過七八一之五土地，直到甲○○稱要與人合夥該市場等語（見該案民事判決理由欄第三點第（一）段），應可認定本件被告與原告乙○○非就系爭土地之特定位置成立租約，渠等所訂立之租約應為權利租賃，而權利租賃為法律所允許，此觀諸民法新增四百六十三條之一之規定自明，被告以此爭執兩造租約之合法性，並無足採。
３原告另主張：系爭土地中應移轉而未移轉予王塗水部分，經王塗水訴請移轉登記，經本院八十年度重訴字第六十八號民事判決，判決原告乙○○與被告應將系爭土地所有權應有部分各為二千分之三百九十九移轉登記予王塗水，原告乙○○部分於八十年十月八日確定，並經辦理所有權移轉登記完畢。
原告乙○○於系爭土地之應有部分於將二千分之三九九移轉予王塗水後，餘二千分之六０一，於九十一年十月十四日移轉登記予原告丁○○及原告丙○○各二千分之三三四、二千分之二六七等情，業據原告提出土地登記謄本、本院八十年度重訴字第六十八號民事判決影本為證，自堪信為真實。
４本件第二份租約於八十三年二月十五日屆滿，原告乙○○與被告並未另訂新約，被告則繼續使用系爭土地至九十一年十二月底，並按月給付租金至九十年七月底止，於九十年四月起租金調高至十六萬元，此為兩造所不爭執，是本件租約自八十三年二月十六日起，視為以不定期限繼續契約。
民法第四百二十五條固於八十九年五月五日修正施行新增第二項「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，惟依民法債編施行法第一條規定，此新增規定不溯及既往，而本件租約自八十三年二月十六日起視為以不定期限繼續契約，自不受新增民法第四百二十五條第二項之限制，是被告辯稱：原告丁○○、丙○○受民法第四百二十五條第二項之限制，不得繼受成為本件租約之當事人云云，為不可採。
被告另辯稱：原告乙○○於九十年九月寄被證三之存證信函表示「今本人只盼台端‧‧‧儘速出面與丁○○協調共有土地分管事或新土地租賃契約細節‧‧‧」，已將使用系爭土地之權利讓與丁○○，原告乙○○亦無權請求等語。
觀諸上開存證信函之意旨，係原告乙○○通知被告其已將系爭土地權利讓與原告丁○○（當時尚未辦妥移轉登記），要求被告出面與原告丁○○土地分管事宜及另訂新租約，並無拋棄原告乙○○租金請求權之意思，況被告實際上並未與原告丁○○另訂新租約，自無被告所指原告乙○○於九十年九月已將出租人權利讓與之情形。
是原告主張以原告丁○○、丙○○辦理移轉登記時點為界，自九十年八月一日至九十一年十月十三日止，由原告乙○○請求被告給付租金，自九十一年十月十四日以後，由原告丁○○、丙○○繼受為出租人請求租金，即屬有據。
茲將租金計算方式說明如下：原告乙○○部分：九十年八月一日至九十一年十月十三日，（160,000元*14個月=2,240,000元）+（160,000元*13/31個月=67,097元），計二百三十萬七千零九十七元。
原告丁○○部分：九十一年十月十四日至九十一年十二月三十一日，【（160,000*18/31個月=92,903）+（160,000*2個月=320,000元）】*334/601，計二十二萬九千四百六十七元。
原告丙○○部分：九十一年十月十四日至九十一年十二月三十一日，【（160,000*18/31個月=92,903）+（160,000*2個月=320,000）】*267/601。
計十八萬三千四百三十六元。
四、綜上，原告乙○○請求被告給付二百三十萬七千零九十七元、原告丁○○請求被告給付二十二萬九千四百六十七元、原告丙○○請求被告給付十八萬三千四百三十六元，及均自起訴狀繕本送達翌日即九十二年八月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均屬有據，應予准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十二 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B法 官 陳映如
右為正本係照原本作成。
如對本院判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 十五 日
~B書記官 高玉彬
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