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臺灣板橋地方法院民事判決 95年度訴字第2087號
原 告 甲○○
丙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 蘇靖雅律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳麗芬律師
胡盈州律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國96年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告就所有坐落台北縣新莊市○○段284 地號及分割增加之284-1 、284-2 地號土地（上開土地重測前地號為海山頭段石龜小段118 號，下稱系爭耕地），與被告及鈞院審理中之95年度訴字第654 號租佃爭議另案被告李進益間訂有耕地三七五租約，由其2 人共同承租系爭耕地耕作。
豈料，被告及訴外人李進益不但未實際自任耕作，更未盡民法第432條第1項之善良管理人之注意義務，反與其他無權占有人不法搭建房屋。
前開情事，經原告提起訴訟，鈞院判令被告及其他無權占有人應拆除房屋，有鈞法院93年訴字1229號判決書可參。
㈡被告及訴外人李進益自始即承租系爭耕地之全部：被告及訴外人李進益共同承租系爭耕地之全部，此從其2人租約所載之承租範圍加總結果符合系爭耕地土地登記謄本之總面積即足證之，其計算方式如下，是被告及訴外人李進益主張其等未承租全部或未承租蓋有系爭建物部分云云，顯與事實不符，不足採信：⑴台北縣新莊市○○段第284 、284-1 及284-2 地號土地之謄本面積總和：4112.78＋0.43＋495.38＝4608.59 平方公尺⑵被告及訴外人李進益共同承租面積：0.1570＋0.3180＝0.475 甲＝0.46071 公頃＝4607平方公尺⑶稽此，依據台北縣新莊市公所所提供之原始租約資料所計算被告及訴外人李進益之承租範圍與系爭土地之總面積相比，面積相符，足證被告及訴外人李進益自始即承租系爭土地之全部，其等所為之陳述皆與事實不符，其餘主張亦屬事後卸責之詞，不足採信。
㈢系爭耕地租予被告自任耕作，原告從未同意任何人於其上搭蓋建物，被告卻任由第三人於其上搭建建物取代耕作，該當耕地三七五減租條例之「未自任耕作」」要件，足以構成租約無效之事由：⑴按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」
耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項訂有明文。
⑵次按「所謂自任耕作，係指承租人以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成該條第2項租約無效之原因；
且所謂原訂租約無效，係指全部租約無效而言。
最高法院著有70年台上字第4637號、46年台上字第57號判例可資參照。
上訴人在承租系爭土地中之615 號部分土地上建鐵皮倉庫，在616-1號土地上建屋居住，自屬不自任耕作，揆諸前開判例意旨，原訂租約應全部無效，被上訴人自得收回全部土地。」
最高法院85年度台上字第508 號判決著有明文。
⑶稽此，依據前開耕地三七五減租條例及實務見解，承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成該條第2項租約無效之原因。
⑷被告確實未於系爭土地上自任耕作：⒈被告依據耕地三七五減租條例向原告承租系爭耕地，卻未實際自任耕作，反與其他無權占有人林義和不法搭建房屋。
稽此，原告於94年6 月22日即對被告依法提出調解申請，且本件歷經調解及調處程序，並曾至現場履勘拍攝現場照片，暨鈞院另案之93年訴字1229號判決，再再確認承租人即被告乙○○不但未自任耕作，更違於耕地三七五租約之立約目的，而於所承租之耕地建築房屋之實情，已該當前開耕地三七五減租條例所規定之未自任耕作之事由。
⒉次查，被告所主張之承租範圍，與另案被告李進益之主張有重疊之處，則試問耕地三七五減租條例係為扶助經濟上弱者之佃農，以供其生活之所需，且租金亦係依據承租範圍及耕作收穫計算，故承租範圍乃係該租賃契約之核心問題，攸關一家生計，被告豈有可能在實際耕作發生重疊狀況且有第三人佔地建屋，卻未曾向原告提出任何訴求，數十年皆未曾變更承租面積，足徵被告就所承租範圍所述之不合情理。
⒊被告於台北縣政府調解委員會所提供之航照圖，不足以證明其有耕作之情，且該航照圖之證據能力及證明力皆有疑義，於調解會中，原告亦已確實質疑系爭航照圖未能與地籍圖套疊，故是否即屬系爭土地之航照圖？拍攝日期？地上建物何時存在等情，惟迄今仍未見被告乙○○舉證以實其說，故調解委會所作之紀錄，顯屬率斷，不足採信。
⒋稽此，被告於承租之耕地上，任由第三人及其胞弟林義和搭蓋建物，依據前開實務見解，顯已該當耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，故原告主張租賃契約無效，洵屬有據。
㈣退萬步言，倘鈞院不認為被告於系爭耕地自行建屋及任由第三人建屋之行為未該當「不自任耕作」而使租賃契約無效，被告乙○○之前開行為，亦構成同條例第17條第1項第4款「未繼續耕作」之要件，原告自可依法終止租賃契約：⑴按「耕地三七五減租條例於72年12月23日公布修正時，於第17條第1項增列第4款，規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止之。
所謂「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。
是承租人任由他人使用，不為異議或為其他討回土地行為，並未有積極不自任耕作行為者，應依同條例第17條第1項第4款規定規範。」
最高法院87年度台上字第1378號判決著有明文。
⑵被告任由他人無權占有系爭土地搭建房屋，不為異議或為其他討回土地行為，則依據前開實務見解，亦有該當第17條第1項第4款之不繼續耕作之要件，原告終止租賃關係，當亦屬合法有據。
⑶被告於系爭耕地上並未依據約定種植稻穀，且未利用部分達2 分之1 ，顯有未繼續耕作之情，原告自得依法終止租賃關係：⒈按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」
民法第432條第1項訂有明文。
⒉次按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…二承租人放棄耕作權時…」，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款亦訂有明文。
⒊又按「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；
原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；
不及千分之三百七十五者，不得增加。
前項所稱主要作物，係指依當地農業習慣種植最為普遍之作物，或實際輪植之作物；
所稱正產品，係指農作物之主要產品而為種植之目的者。」
耕地三七五減租條例第2條訂有明文。
⒋依據歷年租約，明確載明被告承租系爭耕地係為耕作稻穀之用，足認被告租賃系爭耕地，係與原告就於系爭耕地上種植稻穀為目的而成立租賃關係。
⒌台北縣政府調解委員會於94年7 月29日至現場履勘，並經新莊地政事務所測量被告實際種植之面積僅為880 平方公尺（約為承租面積2 分之1） ，與系爭耕地之經濟價值顯不相當，實難以此認定被告有繼續耕作之實。
⒍被告所提書狀、新莊市公所至現場拍攝之照片，及另案高等法院所為現場履勘，足證被告不但並未依約種植稻穀，未經原告同意改種植稀鬆植物，當已違耕地三七五減租條例之立法宗旨，更顯已該當未繼續耕作之情。
㈤綜上所述，被告與另案被告李進益既係284 地號土地之共同承租人，且承租範圍為全部，自應依約自任耕作，並善盡管理維護之責，惟渠2 人竟未善盡管理之責，任令第三人於系爭土地上任意搭建建築物或自行搭蓋建物或未依約種植稻穀，顯已該當未自任耕作及不繼續耕作之情更未保持系爭土地之生產力，原告主張被告之行為已該當契約無效，或有權終止系爭土地之耕地之三七五租約，合法有據。
㈥訴之聲明：⑴被告應返還台北縣新莊市○○段284 地號、284-1 地號及284-2 地號（重測前：海山頭段石龜小段118 號）等3 筆土地。
⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠兩造間之三七五租約雖記載被告承租面積為1,523 平方公尺，但原告交付之面積不足1,523 平方公尺，因先前未實際丈量，致被告未發現上情。
實則，被告實際承租耕作之範圍為附圖所示B 部分，面積僅808.85平方公尺，被告至今仍於上開承租範圍內從事耕作。
至於系爭284-1 地號、284-2 地號土地則不在被告承租範圍內。
㈡被告於承租耕作之土地內，並無不自任耕作而自行或任由第三人搭建房屋等等原告誣指之情事，業經鈞院93年度訴字第1229號判決認定在案。
㈢原告於94年6 月30日以被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，主張終止耕地三七五租約之租佃爭議調處案件，業經台北縣政府第15屆耕地租佃委員會第5 次定期租佃爭議調處會議決議為：「依案附耕作位置圖、複丈成果圖及航空相片圖對照建物確實未在耕作範圍內，且依新莊市公所會勘結果現況確實種植農作物，租約應續存……」，此有台北縣政府函及會議紀錄可稽，足見被告確實無違反租約之事。
㈣上揭93年度訴字第1229號本即已判決「……原告就被告乙○○……之侵權行為事實，顯均未能提出積極之證據以實其說」及「被告乙○○……並非上開房屋之建造人或所有權人……見足被告乙○○……並未妨害原告所有之系爭土地。
是原告主張被告乙○○……無權占有系爭土地，侵害原告之所有權，而依民法第767條規定，請求判決如備位聲明，即屬無據，應予駁回。」
今再佐以上揭租佃爭議調處會議決議，既然系爭建物均不在被告耕作範圍內，益證被告無侵權行為、無違反租約、無違背善管理人之注意義務。
㈤根據台北縣政府新莊市公所96年4 月10日北縣莊民字第0960021797號函所檢送私有耕地三七五租約「莊租登字第63號」（林炎坤部分，由被告乙○○繼承）之耕地租約及歷次換訂或變更租約之相關資料，其中地籍圖謄本「284 地號林炎坤部分承租面積」載明位於系爭284 地號土地之下方，系爭房屋均不坐落在被告承租範圍內，足見被告並無原告所指將承租土地任由他人建築房屋之情事，且原告所指建物在日據時代就已設籍，顯見在本件租賃前即已存在。
㈥再同為原告 3人起訴被告及李進益違反租約不自任耕作或任由第三人於承租耕地上建築房屋，而訴請被告乙○○排除侵害乙案，業經台灣高等法院95年度重上字第20號判決，並認定系爭房屋於系爭土地上均屬有權占有，且房屋屋主係直接與地主間有契約關係，與耕地承租人無關，以及李進益、被告或其先祖承租系爭土耕地時，原告3 人之被繼承人或前手即未依私有耕地租約所約定之土地面積全數交付被告、李進益或其先祖。
㈦答辯聲明：⑴請求駁回原告之訴及假執行聲請。
⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告就所有坐落台北縣新莊市○○段284 地號及分割增加之同段284-1 、284-2 地號（重測前為；
海山頭段石龜小段118 號）土地，與被告乙○○及訴外人李進益間有耕地三七五租約之租賃關係存在。
㈡依台北縣新莊市公所列管資料所載，被告乙○○部分之租約字號為：租登字第63號，承租之土地面積為0.152300公頃。
訴外人李進益部分之租約字號為：租登字第14號，承租之土地面積為0.308506公頃。
四、兩造同意本件爭點為：被告於承租之系爭耕地上是否有未自任耕作之情事？被告是否於承租之系爭耕地上有未繼續耕作之情事？茲審究如次：㈠關於「被告於承租之系爭耕地上是否有未自任耕作之情事」部分：⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，耕地三七五減租條例第16條第1項定有明文。
而所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異，最高法院63年台上字第599 號判例明揭斯旨。
是以，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項所稱「不自任耕作」，係指承租人將耕地供非耕作之用，或轉租、或借與他人使用、或與他人交換耕地等不合耕地租賃目的之積極行為。
至該條例於72年12月23日修正增訂第17條第1項第4款，規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止之，乃係對耕地承租人消極不為耕作之行為加以規範，自不在同條例第16條所稱之「不自任耕作」之列。
換言之，耕地三七五減租條例第16條所謂「不自任耕作」，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕作目的之積極行為而言；
同條例第17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。
因此倘承租人僅消極不為耕作，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約之問題，尚難認係耕地三七五減租條例第16條所稱之不自任耕作（最高法院87年台上字第1378號、89年台上字第1265號、91年台上字第1447號判決意旨參看）。
⑵本件原告主張被告有不自任耕作情事，乃係以被告自始承租系爭耕地之全部，卻未實際自任耕作，反與其他無權占有人林義和不法搭建房屋為據。
被告則否認上情，並以系爭耕地租約雖記載承租面積為1,523 平方公尺，但原告交付之面積不足，伊告實際承租耕作之範圍為附圖所示B 部分，面積僅808.85平方公尺，伊至今仍於上開承租範圍內從事耕作，系爭284-1 、284-2 地號土地則不在伊承租範圍內等語置辯。
經查：Ⅰ被告非承租系爭耕地之全部⒈查系爭耕地重測前之地號原為新莊市○○○段石龜 小段118 號，重測後變更為新莊市○○段284 地號 （面積4,112.78平方公尺），並分割增加同段284- 1 地號（面積0.43平方公尺）、284-2 地號（面積 495.38平方公尺），3 筆地號土地面積合計為4,60 8.59平方公尺，有上開土地登記謄本在卷可稽。
⒉又系爭耕地原係由被告之被繼承人林炎坤與訴外人 李進益之被繼承人李義隆於53年間共同承租，並各 自與原告之被繼承人林宗賢簽訂耕地租約。
其中李 義隆部分，於李義隆死亡後由李進益於62年間繼受 為承租人，與原告之被繼承人林宗賢簽訂莊租登字 第14號耕地租約，其後再因林宗賢死亡，92年間變 更出租人為原告3 人。
至於被告之被繼承人林炎坤 與原告之被繼承人林宗賢簽訂之莊租登字第63號耕 地租約，則於林炎坤死亡後，經台北縣政府於86年 間函准將承租人變更為被告乙○○。
上揭莊租登字 第14號租約所載承租面積為0.308506公頃（即3085 .06 平方公尺），莊租登字第63號租約所載承租面 積為0.152300公頃（即1523平方公尺），二份耕地 租約所載之承租面積總計為4086.06 平方公尺，約 與系爭耕地即284 、284-1 、284-2 地號之3筆 土 地面積相等等情，亦據本院向台北縣新莊市公所調 取「莊租登字第14號」及「莊租登字第63號」耕地 租約及歷次換訂或變更租約之相關資料核閱屬實。
⒊依上開耕地租約所述，被告與其被繼承人林炎坤係 承租系爭耕地之1523平方公尺土地耕作，另3,085. 06平方公尺土地則由訴外人李進益及其被繼承人李 義隆承租耕作，兩方承租人既各自承租不同面積之 土地耕作，又分別與地主簽訂耕地租約，自係分別 承租系爭耕地不同範圍之部分土地耕作，故被告承 租範圍並非系爭耕地之全部，應堪認定。
Ⅱ被告實際承租之範圍為附圖所示B 部分⒈依「莊租登字第14號」及「莊租登字第63號」耕地 租約之記載，系爭耕地係由被告與訴外人李進益共 同承租耕作，承租面積各為1523平方公尺及3085.0 6 平方公尺，雖合計約為系爭耕地之全部，惟上開 耕地租約內並無分耕圖，亦即被告與訴外人李進益 各自之耕作範圍並無明確資料可資考據，原告復未 能就實際交付被告耕作之土地究何所在，舉證明之 ，且租約所載之土地究竟有無經出租人全數交付， 本應依具體事證認定，不得僅以租約之載為據。
故 本院基於下列理由，認被告辯稱其實際承租範圍為 附圖所示B 部分，尚非無據，堪予採信。
⒉茲將本院認定理由析述如下： ①被告與訴外人李進益在另案即台灣高等法院95年 度重上字第20號審理原告請求排除侵害案件於95 年6 月30日現場履勘時，已由被告之妻游苑青及 訴外人李進益當場指明各自之承租範圍，並經台 北縣新莊地政事務所人員按渠等指界結果繪製如 附圖之複丈成果圖，其中編號A 部分，係訴外 人李進益所指承租範圍，面積為3303.93 平方公 尺，編號B 部分，則係被告之妻游苑青所指被告 承租範圍，面積為808.85平方公尺等情，已據本 院調取台灣高等法院上開案卷核閱無訛。
②被告自原告向台北縣新莊市公所就租佃爭議申請 調解時起，即一再指出其承租之耕地範圍為系爭 284 地號土地之下半部。
參酌系爭284 地號土地 面積廣達4,112.78平方公尺，範圍甚大，承租人 為耕作之便並基於土地整體利用性之考量，自無 將同一筆土地割裂為數塊加以承租之理，是被告 辯稱其係承租284 地號下半部之土地，284 地號 土地上半部遭他人所有房屋占用部分之地，非在 伊承租範圍內，即與常情事理相符。
③被告於台北縣新莊市公所就租佃爭議調解時，所 指承租範圍雖較附圖所示B 部分為大（見本院 卷㈠第55頁），惟租佃爭議調解時被告所指承租 範圍僅係被告單方面之指界，被告既與系爭耕地 之另一承租人李進益於台灣高等法院95年度重上 字第20號案件現場履勘時，共同明確指出各自承 租範圍，且2 位承租人就該指界範圍毫無爭議， 自應以該指界結果據以認定兩位承租人各自承租 之範圍。
Ⅲ系爭284-1 、284-2 地號土地非在被告承租範圍內原告雖主張系爭284-1 、284-2 地號土地亦在被告承租範圍內，惟未舉證以實其說，且依附圖即本院93年度訴字第1299號原告對被告等人訴請排除侵害事件所囑託地政機關繪製之複丈成果圖所示，284-1 及284-2 地號土地係位在284 地號土地之右上方，而被告承租之土地位則係在284 地號土地之下半部，二者並未相連，又有所距離，應非在被告承租範圍內，復如前述，故尚難認系爭284-1 、284-2 地號土地在被告承租範圍內。
Ⅳ被告承租之耕地範圍內並無原告所指之建物原告主張被告於承租之耕地內任由第三人及其胞弟林義和搭蓋建物乙節，已為被告所否認，且附圖及附圖內，在被告承租範圍內之土地上亦無任何建物之標示，此外，原告亦未提出其他證據證明有其所指之建物存在，是原告上開主張自非有據，要無可採。
⑶被告實際承租之範圍為附圖所示之B 部分，其內無原告所指之建物存在，既經認定如前，可見被告並無擅自變更承租耕地用途，而自行或任由他人蓋屋居住之情，此外被告亦無將承租土地供非耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕作目的之積極行為，依首揭說明，即難認被告有未自任耕作之情事。
㈡關於「被告是否於承租之系爭耕地上有未繼續耕作之情事」爭點部分：⑴按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，不得終止租約，為三七五減租條例第17條第1項第4款所明訂。
又承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定約止租約，收回全部耕地，最高法院著有84年台上字第1856號判例可資參照。
⑵查被告於系爭耕地內確有從事耕作，耕作面積約為880平方公尺等，業經台北縣新莊市公所受理兩造問租佃爭議調解申請時，由該所不自任耕作審查小組及承辦人分別於94年8 月8 日、94年10月28日赴現場會勘明確，有上開2 次會勘紀錄及現場照片影本在卷可稽（見本院卷㈠第32-1頁、第65頁），足見被告就其所承租耕地範圍全部均有耕作，並無耕作面積不足或未繼續耕作之情事。
五、綜上所述，被告並無「不自任耕作」及「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情事，原告依耕地三七五減租條例第16條規定，主張系爭耕地租約無效，難認有據，且依同條例第17條第1項第4款規定，終止系爭耕地租約，亦非合法。
兩造間之耕地租約既仍有效存在，原告訴請被告返還如其訴之聲明第1項所示之土地，即無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提證據，經審酌後，均認與判決之結果無礙，不再一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 程怡怡
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
書記官 華海珍
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