臺灣新北地方法院民事-PCDV,96,訴,2417,20090331,1

臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2417號
原 告 乙○○
訴訟代理人 鄭淑燕律師
複 代理人 黃文祥律師
被 告 甲○○
兼
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國98年3 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告甲○○應給付原告新台幣伍佰萬元及自民國九十七年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告甲○○負擔百分之九十九，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾柒萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。

但被告甲○○如於假執行程序實施前，以新臺幣伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款定有明文。

本件原告起訴時，先位請求被告依據民法第88、92、179、184、359條等返還買賣價金外，另備位請求被告依據民法第359條減少買賣價金，嗣於民國97年5月22 日以民事追加暨陳報狀於備位聲明中追加民法第227條第2項及第360條之訴訟標的，請求被告就本件系爭房屋之瑕疵併為債務不履行之損害賠償，原告所為上述訴之追加，雖經被告聲明異議，惟經核乃屬基於同一基礎事實所為，且其所使用之訴訟資料均相同，而不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，故其所為訴之追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。

二、本件被告未於言詞辯論期日到場，經原告依民事訴訟法第385條規定聲請一造辯論判決，而核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰准依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

㈠、緣原告於96年4 月間透過訴外人仲介商宏義不動產企業社（下稱宏義公司）向被告甲○○買受座落台北縣中和市○○段587 地號所有權應有部分五分之一，及其上建物即門牌號碼台北縣中和市○○街13之3 號房屋所有權全部，買賣價金為新台幣（下同）500 萬元，原告並支出代書費、仲介費等共計160,442 元。

被告丙○○自稱係被告甲○○之配偶，並代理被告甲○○處理系爭買賣契約之簽約、交屋等各項事宜，系爭房屋於辦妥所有權移轉登記後，已於96年6 月6 日交屋。

詎系爭房屋交屋後不到1 個月時間，竟發生屋內嚴重漏水情形，經原告通知被告丙○○請求修復，被告丙○○請人前往查看漏水情形，竟稱系爭房屋之漏水只須以熱溶膠封住漏水處，再輔以遮雨板即可，惟經原告自行找修漏師傅另行估價修復費用約需5 萬餘元，被告丙○○以修復費用過高為由，要求原告負擔一半費用，惟遭原告認不合理而拒絕。

豈料，96年10月上旬之颱風過境，系爭房屋竟發生更為嚴重之漏水情形，原告查明造成漏水之真正原因乃因系爭房屋有鋼筋外露，且連接牆結構有不完整之情形，除以相機立即拍照外，旋即通知被告丙○○，然其均置之不理。

原告至此始知遭被告共同蓄意欺瞞而買受系爭具有嚴重瑕疵之房屋。

嗣後原告並得知被告丙○○保證並非違建之陽台外推部分實屬違章建築後，更確定被告自始即惡意欺騙之意圖。

原告並於96年10月24日以中和秀山郵局第308 號存證信函向被告甲○○表示撤銷及解除雙方之買賣契約。

㈡、原告因被告故意欺瞞而買受系爭具有嚴重瑕疵之房屋，自得依法撤銷該買賣契約，並依據不當得利之法律關係，請求被告返還買賣價金，復依據侵權行為之法律關係，請求被告等為連帶賠償；

或依據民法第359條之規定解除兩造間買賣契約，請求被告連帶返還買賣價金，並請求損害賠償。

惟若鈞院經審酌後認上開請求權均為無理由，則請准原告依民法第359條之規定，請求酌減買賣價金，及依同法第227條第2項及第360條，請求就系爭房屋之瑕疵為債務不履行之損害賠償。

爰依上述法律關係提起本件訴訟等語。

㈢、聲明：１、先位聲明：被告應連帶給付原告5,160,442 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利息5%計算之利息；

訴訟費用由被告負擔；

原告願供擔保，請准予宣告假執行。

２、備位聲明：被告甲○○應給付原告1,500,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按週年利息5%計算之利息；

訴訟費用由被告負擔；

原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、被告甲○○將其所有之系爭房屋，委託被告丙○○處理房屋買賣事宜。

被告丙○○委請訴外人宏義公司仲介，並進而與原告訂立買賣契約，買賣契約書並附有不動產說明書，其上載明依現況交屋，並註明有前陽台外推等情。

原告決定購買系爭房屋之前，均由宏義公司與其洽商並帶其觀看系爭房屋之資料及現況，經原告表示了解並接受後才簽約，並無其所稱受到被告詐欺之情，被告亦無隱匿系爭房屋之瑕疵。

原告於96年10月25日以存證信函表示系爭房屋因颱風來襲而漏水，被告亦派人查明原因，後更請抓漏公司修理及保固，被告皆同意支付修復費用，惟原告並不同意修復，堅持須將導致漏水之舊雨篷換新，修復費用則要求38,000元，惟經被告表示同意給付被告修復費用24,000元後，原告仍不願接受。

㈡、系爭買賣契約之出賣人為被告甲○○，被告丙○○僅係被告甲○○之代理人，原告應不得請求被告丙○○負債務不履行責任。

且被告已在買賣契約書所附之「標的物現況說明書」項次8 、9 明示：「是否收到過『違章建築查報（拆除）通知書』否ˇ」；

「是否有改建糾紛或禁建之情事？說明：前陽台外推」等詞，並經原告簽章確認無誤。

依兩造間「不動產買賣契約書」第4條第3項約定：「買賣標的如有未依法申請或受行政機關通知拆除或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方（即被告甲○○）應誠實明示或告知，甲方（即原告）亦應充分認知該部分係屬違建，並不得據此向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償責任。」

，被告既以書面據實充分告知原告系爭房屋現況，則原告即不得以陽台外推係屬違建之情，主張被告應負瑕疵擔保或損害賠償之責。

㈢、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。

四、兩造不爭執之事實：

㈠、原告於96年4 月間透過訴外人宏義公司向被告甲○○買受座落台北縣中和市○○段587 地號所有權應有部分五分之一，及其上建物即門牌號碼台北縣中和市○○街13之3 號房屋所有權全部，買賣價金為500 萬元，原告並支出代書費、仲介費等共計160,442 元。

㈡、被告甲○○於96年6 月6 日將系爭房屋交付原告，原告於交屋後1 個月內即發現系爭房屋有漏水之瑕疵，並立即通知被告。

㈢、原告於96年10月24日以中和秀山郵局第308 號存證信函向被告甲○○表示解除雙方之買賣契約。

㈣、台灣省建築師公會97年12月31日台建師北鑑字第437 號鑑定報告書之形式及內容均為真正。

五、原告主張被告刻意隱瞞系爭建物有滲漏水及違建等情形，致使原告陷於錯誤而與被告甲○○簽約，進而主張撤銷買賣契約意思表示及解除契約與損害賠償或請求減少價金，惟經被告所否認，並以上開情詞置辯。

是以，本件爭執點厥為：㈠原告為同意締約之意思表示，是否有錯誤或受被告詐欺之情事？㈡、原告得否依據民法瑕疵擔保之相關規定，主張解除契約、損害賠償或請求減少價金？茲逐點論述如下：

㈠、關於被告是否有共同施用詐術致原告陷於錯誤而為簽訂買賣契約之意思表示部分：１、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段固定有明文。

惟被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨可資參照）；

又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。

且民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。

（最高法院33年上字第884 號判例要旨及18年上字第371 號判例要旨可資參照）。

２、原告雖主張被告共同故意隱瞞系爭房屋有漏水及陽台外推屬於違建之瑕疵，致原告陷於錯誤而簽訂買賣契約，支出買賣價金500 萬元、仲介費10萬元、搬家費3 萬元、契稅9,88 2元、代書費20,560元，以上合計5,160,442 元，遂依據共同侵權行為之規定，請求被告連帶賠償5,160,442 元云云。

惟查，證人即負責系爭買賣之宏義公司員工溫忠圳於98年2 月24 日 到庭具結證稱略以：「（問：原告前去看屋時是否由你陪同？）我曾經陪同原告看系爭房屋，看屋時屋主都不在場。」

、「（問：看屋時原告有無見過被告丙○○）印象中我陪同的那幾次都沒有。」

、「（問：契約上現況說明書記載陽台外推是何人記載的？）是賣方。

現況說明書是出賣人在簽委託書時就簽了，我們再依據現況說明書向買方解釋。

」、「（問：原告有無特別詢問系爭建物的陽台外推是否是違建？）他沒有特別詢問，我沒有印象。」

等語，此有當日言詞辯論筆錄1 件可稽，則依上開證人證詞可知，原告於締約前觀看系爭房屋時，並未曾遇過被告二人，被告應無從於締約前對原告以詐術方式隱瞞系爭房屋有漏水或違建等瑕疵。

再查，被告甲○○於板橋地方法院院檢察署97年度偵字第15664 號偵查時，辯稱：伊係於95年5 月間購買系爭房屋，嗣後於96年間出售，期間內均未曾居住過等語，此有板橋地方法院檢察署檢察官97年偵字第15664 號不起訴處分書1 份在卷可佐，可見被告甲○○於兩造交易之前，既未曾實際居住過系爭房屋內，無從認定被告甲○○早已知悉系爭房屋有漏水之瑕疵存在；

而原告亦自認被告丙○○係受被告甲○○委任代理簽訂系爭房屋之人，即被告丙○○並非系爭房屋之實際所有權人，則被告丙○○是否詳細知悉系爭房屋之瑕疵情形，即屬可疑；

然原告對於被告二人均明知系爭房屋有漏水等瑕疵，卻故意不告知之詐欺行為，並未舉出任何證據以實其說，本院自無從信其主張為真實。

再查，系爭不動產買賣契約書所附之標的物現況說明書內容中關於「是否有改建糾紛或禁建之情事」一欄之備註說明處上記載有「前陽台外推」等字樣，旁邊並有原告及被告甲○○之印文，顯見原告於簽訂系爭買賣契約時確實已知系爭房屋有前陽台外推之事實。

而依兩造間「不動產買賣契約書」第4條第3項約定：「買賣標的如有未依法申請或受行政機關通知拆除或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方（即被告甲○○）應誠實明示或告知，甲方（即原告）亦應充分認知該部分係屬違建，並不得據此向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償責任。」

，據此，原告應不得再向被告甲○○主張因系爭房屋之前陽台外推係屬違建一事，要求被告甲○○就此負瑕疵擔保之責，或主張被告有欺瞞原告之情事，而請求損害賠償。

且衡諸社會通常情形，將房屋陽台與室內之圍牆拆除以拓寬室內面積之施工行為，一般均屬違章建築居多，則原告對於系爭房屋之前陽台有外推係屬違建之事實，應已明知或屬可得而知，原告應無陷於錯誤而簽訂買賣契約之情事存在。

綜上，本件原告主張被告於簽約時故意隱瞞系爭房屋有漏水及違建之事實，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約云云，均與事實不符，從而，原告依據共同侵權行為，請求被告負連帶賠償責任，即屬無據，不應准許。

㈡、關於原告是否有錯誤而為締約之意思表示情事部分：１、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。

但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。

所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。

申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。

致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；

亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；

是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。

２、經查，原告於系爭買賣契約締約過程，本意欲購買系爭房地，嗣後買賣契約所簽訂之買賣標的物亦為系爭房地，顯無內心的效果意思與外部的表示行為不一致之情形，自無上開民法第88條第1項規定之適用。

至於原告主張房子有漏水之瑕疵問題，係屬於買賣物之瑕疵，而非物之性質，則原告依據同法條第2項之規定主張撤銷，亦屬無據。

３、綜上，本件原告既無受詐欺而為意思表示之情，亦不得撤銷因錯誤所為意思表示，有如前述，則原告於先位之訴主張撤銷同意締約之意思表示，並依民法第179條、第184條之法律關係，訴請被告連帶返還已支付之價金及賠償其損害，即無理由，不應准許。

㈡、關於原告得否依據民法瑕疵擔保之相關規定，主張解除契約部分？１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。

凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵，最高法院90年度台上字第1460號裁判要旨可資參照。

２、經查，原告主張系爭房屋有漏水等瑕疵，經兩造協商由本院囑託臺灣省建築師公會鑑定之結果：系爭建物之廁所牆面有長期漏水之白華現象；

各臥室天花板及牆面在鑑定當天適逢颱風期間，嚴重滲漏水情況已造成原告完全無法使用臥室；

客廳前陽台天花板部分面漆受潮脫落，及採光浪板上緣縫隙填塞材老舊及填塞不密實造成雨水飛濺，客廳陽台遇大雨或強風會將雨水沿窗框縫隙滲入室內牆角，後陽台天花板部分面漆受潮脫落；

此有台灣省建築師公會97年12月31日台建師北鑑字第437 號鑑定報告書1 份在卷可稽，並為兩造所不爭執。

足見系爭房屋確實有嚴重漏水情形，其中各臥室天花板牆面嚴重漏水程度，已造成原告完全無法使用臥室。

系爭建物既具有減少通常效用及價值之重大瑕疵存在，而原告買受系爭房屋本為居住使用，現因有上述重大瑕疵致系爭房屋之臥室完全無法使用，危及原告之生命財產安全，則原告主張依據民法第359條規定解除本件買賣契約，自無顯失公平之情事，應屬有據。

被告雖辯稱原告於簽約前曾實地前往看屋，契約並約定係以現況交屋云云，然系爭房屋有上開重大漏水等瑕疵，非經長時間居住屋內且適逢大風雨季節，否則難以得知，據此自不得以被告締約前曾觀看系爭房屋或雙方約定以現況交屋等情，逕而解免被告所負瑕疵擔保責任。

又原告於96年7 月間知悉系爭房屋有漏水等重大瑕疵，已通知被告儘速處理，惟被告均置之不理，原告復於96年10月24日以中和秀山郵局第308 號存證信函向被告甲○○解除契約，並已送達被告甲○○，有上開存證信函影本1 份在卷可稽，被告甲○○對此亦不爭執，合乎民法第365條第1項之規定，於買受人依民法第356條規定為通知後六個月之期間內行使解除權，本件買賣契約業已依法解除，此一事實，已堪認定。

３、再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。

經查，原告以500 萬元向被告甲○○買受系爭房地，原告並已給付500 萬元予被告甲○○之事實，被告甲○○對此亦不爭執，是原告解除系爭買賣契約後，請求被告甲○○返還價金500 萬元及法定遲延利息，自屬有據。

六、綜上所述，原告本於民法第359條主張解除系爭契約，並請求被告甲○○返還5,000,000 元買賣價金，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年4 月9 日起至清償日止，按週年利息5%計算利息部分，為有理由，應予准許。

另原告依據民法第88、92、184 條請求被告連帶賠償5,160,442 元部分，則無理由，應予駁回。

至原告先位聲明既有理由，其備位聲明即不予論述。

又本件原告勝訴部分，原告及被告甲○○分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至原告敗訴部分，假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 邱育佩
以上正本證明與原本無異
本判決得上訴
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
書記官 彭麗紅