臺灣新北地方法院民事-PCDV,96,訴,2728,20090203,1

臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第2728號
原 告 乙○○
丁○○
上二人共同
訴訟代理人 李成功律師
上二人共同
複代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 張國清律師
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國98年1月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告於民國96年10月10日，經由永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）居間，向被告購買門牌號碼臺北縣土城市○○街63巷33號15樓之建物及其坐落基地，買賣價金為新台幣（下同）510 萬元，原告依約分別於96年10月10日給付訂金10萬元、簽約金41萬元及於96年10月21日給付用印款25萬元，且就本件買賣支出永慶房屋服務費36,000元及預收地政規費5 萬元之費用。

詎料，被告明知系爭房屋有滲漏水及牆壁龜裂等重大瑕疵，卻以各種方式予以遮掩，且於兩造間不動產買賣契約書所附建物狀況確認表及標的物現況說明書勾選系爭房屋無滲漏水等情形之不實事項，致原告二人陷於錯誤。

嗣經原告第二次及第三次看屋後，始陸續發現系爭房屋有諸如牆面龜裂、滲漏水、主臥室衛浴間地磚鬆動、衛浴間門檻處有矽利康防水材料塗飾痕跡、餐廳天花板油漆脫落等多處瑕疵。

原告多次以存證信函通知被告盡速處理，均未獲被告善意回應，為此，爰依民法第354條及第359條規定，依法解除系爭不動產買賣契約，並依民法第245條之1第1項第1款、第259條及第260條規定，請求被告返還已給付之價金，及賠償原告等因此所支出服務費及規費之損害。

若鈞院認解除系爭不動產買賣契約顯失公平，則原告依民法第359條但書規定，請求減少買賣價金30萬元。

㈡、聲明：甲、先位聲明：被告應給付原告51萬元及自96年10月10日起至清償日止，按週年利息5%計算之利息；

被告應給付原告25萬元及自96年10月21日起至清償日止，按週年利息5%計算之利息；

被告應給付原告86,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利息5%計算之利息；

訴訟費用由被告負擔；

原告願供擔保，請准宣告假執行。

乙、備位聲明：被告應同意就其與原告於96年10月10日簽立臺北縣土城市○○街63巷33號15樓房屋買賣契約所載之買賣總價510 萬元，減少價金30萬元而變更為480 萬元；

訴訟費用由被告負擔；

原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、系爭不動產買賣契約書買方為原告乙○○，至於原告丁○○，則係「甲方（即買方）連帶保證人暨登記名義人」一欄之簽署人，原告丁○○既非系爭不動產買賣契約之買方，其與原告乙○○共同起訴請求被告返還價金或同意減少價金，即有未合，應予駁回。

㈡、縱認系爭不動產之買受人為原告二人，然原告提出之96年12月11日所發板橋站前第376 號存證信函，該信函之寄件人僅有原告丁○○一人，故原告解除權之行使，並不符合民法第258條之規定，故系爭契約並未經合法解除。

㈢、系爭房屋屬中古房屋，於使用多年之後，牆壁與地面上存有少許水漬與龜裂細紋，本為一般經驗法則所恆見，應不屬瑕疵擔保範圍。

㈣、原告於看屋當時，系爭房屋已是空屋，原告對於系爭房屋情形以肉眼觀察即可一目了然，被告當無任何掩飾系爭房屋瑕疵之可能。

而原告與被告簽約購屋之前，至少已經看過系爭房屋2 次以上。

再者，原告於簽約時，曾針對其於本件訴訟中所主張之疑似漏水與龜裂問題，逐一提出向被告詢問，經被告詳細解釋並表示將加送約10萬元家具之後，即當面表示可以接受等語，可認原告對於系爭房屋疑似漏水與龜裂等事項，於簽約時即已知悉，且曾經雙方以特約免除擔保責任，從而，依民法第355條第1項及第2項規定，被告自無須負擔瑕疵擔保之責。

㈤、系爭不動產買賣契約明示之保證約款部分，並未包括原告所指瑕疵部分，而「標的物現況說明書」亦非被告對原告所出具之房屋品質保證文件，被告亦未曾向原告保證系爭房屋無漏水、龜裂等瑕疵。

被告自93年10月間至95年10月間將系爭房屋出租予訴外人張家玲，從未聽聞訴外人張家玲告知系爭房屋有所謂漏水情事，被告亦未曾前往系爭房屋修復漏水，更足證系爭房屋並無原告所指稱漏水、龜裂等情；

原告遲未依約於96年11月26日前給付完稅款並完成對保手續，被告已於同年12月26日發函通知解除系爭不動產買賣契約，並沒收原告已給付之前開價款等語置辯。

㈥、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠、原告與被告於96年10月10日簽訂系爭不動產買賣契約，約定原告以510 萬元價金向被告買受系爭房地。

㈡、原告分別於96年10月10日給付被告訂金10萬元、簽約金41萬元，及於同年10月21日給付被告用印款25萬元（上開簽約金及用印款現存放於履約保證專戶內），且就本件買賣支出永慶房屋服務費36,000元及預收之地政規費5 萬元。

㈢、被告尚未將系爭房屋所有權移轉予原告，亦未將系爭房屋交付予原告使用。

四、本件之爭點及法院之判斷：

㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

原告主張系爭買賣契約之買受人為原告二人，被告則否認之，並以前開情詞置辯。

惟查，觀諸系爭不動產買賣契約書上立約人買方一欄，係記載原告乙○○及丁○○二人，另該契約書特約事項下方亦有原告乙○○及丁○○二人之簽名，足見系爭不動產買賣契約應確實係由原告乙○○及丁○○二人共同與被告簽訂，足認原告二人均為系爭房屋之買受人，被告所辯僅系爭買賣契約僅原告乙○○一人為買受人云云，即屬不可採信。

㈡、又按物之瑕疵擔保責任應以物之瑕疵於危險移轉於買受人時存在為要件，此觀民法第354條前段規定自明。

是出賣人依同法第373條規定，將標的物危險移轉於買受人時，標的物具有滅失或減少其價值、通常或契約預定效用之瑕疵者，出賣人對於買受人始應負擔保之責。

易言之，若標的物之危險尚未移轉於買受人時，買受人原則上即無主張出賣人應負物之瑕疵擔保之責任可言。

再按，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂立者，不在此限，民法第373條定有明文。

是物之出賣人所應負之瑕疵擔保責任，以其物交付於買受人時，為其成立要件。

如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保責任問題。

經查，系爭房屋目前所有權仍屬被告所有，且未交付給原告使用，此分別經兩造於本院97年5 月13日及98年1 月13日言詞辯論期日自承在案（見本院第1 卷第172 頁及第2卷 第93頁）。

系爭房屋之危險既尚未移轉於買受人即原告，則參諸前開說明，原告自不得主張被告應負瑕疵擔保責任，而為解除契約或請求減少價金之主張。

且查原告所主張之系爭房屋瑕疵均非屬不能除去之瑕疵，而原告亦未曾主張或舉證證明被告曾明白表示拒絕除去該等瑕疵，是縱認買賣標的物於危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，即得主張物之瑕疵擔保責任者，亦因本件事實尚非屬瑕疵不能除去或出賣人拒絕為除去之情形，而與前開要件有違，從而，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任云云，即屬無據。

五、綜上所述，系爭房屋危險既尚未移轉於原告，亦無瑕疵不能除去或出賣人拒絕為除去之情形，則原告本於瑕疵擔保責任主張解除契約或減少價金，於法有違，應不可採，是其先位聲明請求被告返還已支付之價金及賠償原告因此所支出服務費及規費費用共計846,000 元，及備位請求減少本件買賣價金30萬元，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，爰不予一一論述。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 2 月 3 日
民事第三庭 法 官 邱育佩
以上正本證明與原本無異
本判決得上訴
中 華 民 國 98 年 2 月 3 日
書記官 彭麗紅