臺灣新北地方法院民事-PCDV,96,訴,98,20071120,1

臺灣板橋地方法院民事判決 96年度訴字第98號
原 告 丁○○
訴 訟 代 理 人 謝碧鳳律師
被 告 己○○
庚○○
共同訴訟代理人 湯明亮律師
複 代 理 人 周明榮律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，於中華民國96年11月6日
言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
本件原告起訴時原聲明請求判決如下述之第一項先位聲明所所示，惟於本件訴訟繫屬中，又追加下述第二項備位聲明所示，核原告所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
１、先位聲明：被告己○○、庚○○應連帶給付原告新臺幣（下同）71萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、備位聲明：被告己○○應給付原告66萬元暨自96年8月23日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
３、並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)程序部分：按民事訴訟法第255條規定「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。
請求之基礎事實同一者。
... 被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」
；
又按最高法院90年台抗字第519 號判決意旨：「所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。
判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值。」
。
原告於96年8 月20日準備二及追加狀中追加備位聲明如上所載，被告訴訟代理人於96年8 月22日收悉上開書狀（原證八），並無異議，於96年9 月6 日而為本案之言詞辯論，應視為同意追加；
又原告係基於同一不動產買賣之基礎事實，為先位聲明及備位聲明之主張，主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，爰此，應符合民事訴訟法第255條第1項第2款規定，請求准予追加。
(二)先位部分：
１、按民法第171條、第92條、第113條、第179條規定、第184條、第185條第1項規定「無代理權人所為之法律行為，其相對人於本人未承認前，得撤回之。但為法律行為
時，明知其無代理權者，不在此限。」、「因被詐欺或被
脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」、
「無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得
而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任」、「無法律上
之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有
法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因故意
或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意
以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護
他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。」、「數
人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不
能知其人孰為加害人者，亦同。」。
２、緣原告為基層公務員退休之人，是個辛苦工作一輩子的單親媽媽，只想改善目前生活環境，以便將來二個孩子成家
後，同住互相照顧，平時生活單純，以誠信待人，全無防
範他人之心，查看報紙廣告後，95年12月3 日（星期日）晚上經由證人戊○○（即中信房屋永和頂溪加盟店專員）
介紹看屋，當時原告已先將購屋需求告知證人戊○○，希
望屋主本人一定要住過該屋、屋齡不要超過20年、總價約在七、八百萬元上下，不想再為二手屋整修煩心，房屋心
須整修過，水、電管線全部換新過，裝潢少一點，看起來
清清亮亮，位置最好在路頭等等，初始證人戊○○帶看二
間房屋（屋齡未超過20年），原告皆不滿意，不想再看了，正要離開時，證人戊○○表示，你要清清亮亮的，不要
太多裝潢，我手上正好有一戶，還沒有推出來，是個２樓
房屋，大概有33.9坪，你應該會喜歡，但不是在路頭，而是在路中，原告心想，不是走胡同很裡面及巷尾也沒有關
係，去看看也無妨，到了系爭房屋樓下，原告問證人戊○
○，房子有幾年了，他說屋齡31年了，原告一聽31年，就對張先生說，31年的房子多老舊，你幹嘛帶我看呀，我也不想買，會漏水，地震來了，不一下就震垮了，張先生回
稱，不要看這房子31年，這房子本身結構不錯，以前造的房子比現在房子更堅固，屋主已將房子重新整修過，而且
水電管線全面換新，當初我們接到這個case時，屋主陳先生是打算出租２年，我們建議他出租２年又收回後，又要
重新再整理，很麻煩，又不划算，不如交給我們出售，原
告又問，屋主既然重新整理，為什麼不自己住呢？張先生
回稱屋主有住過，本來要自住才整修，水、電管線有全部
換新，裝潢少，後來因為要移民，原想出租２年，建議屋
主賣掉好了，張先生說，你要不要進去看看，原告心想既
然到了上去看看也無妨，因為是晚上，到了２樓，張先生
將電源總開關一開，頓時屋內燈光通明，清清亮亮，乾乾
淨淨的，看起來感覺還不錯，簡單的裝潢，房間隔局也不
錯，客廳也很大，三個房間不算小，這樣的隔局原告還算
喜歡，張先生又說，這房子還有附加價值，永和不久就要
像台北市一樣，前後面加蓋在水溝上的房子部分都要被拆
掉，要作下水道改建工程，以後廚房直接像歐美一樣作廚
餘處理，永和很快就會做了，原告又看了一下電箱總開關
，又問張先生電路管線有換新嗎？為什麼總開關的電線好
像很髒有好多灰塵，張先生說全部換新了，這是當時房屋
整修的灰塵，原告即問屋主開價多少？張先生即稱，屋主
當初說850 萬元，我們認為太高，建議830 萬元，在你之前已經有人出價780 萬元了，因為向銀行貸９成款，結果貸不下來，我們說給他二個星期時間，現在不知道怎樣，
既然你喜歡，那我們就不等了，如果你喜歡，快點決定，
因為後面還有好幾組人喜歡，祇差價錢問題，原告當時不
知該如何估算合理總價，全然相信戊○○所言，回答他，
房屋的隔局我是很喜歡，但是我沒有那麼多錢，最多750萬元，戊○○就說，前面已出價780 萬元了，不好再低了，你那麼喜歡，就出價770 萬元好了，我幫你去談，先給10萬元當做斡旋金，屋主看你有誠意，才比較好談，原告回答，我現在身上沒帶錢，明天早上約10點到台銀門口，我領錢給你，張先生乃填寫「附停止條件定金委託書」，
記載承購總價770 萬元，買方願支付附停止條件定金10萬元，並交付其中一聯給原告。原告回家後，約在晚上９點
多左右，張先生即來電表示，已與屋主陳先生聯絡上了，
陳先生聽了很高興，他很願意跟你見面談談，時間就約明
天下午１點半。
次日（即12月4 日星期一）早上9 點多，原告到銀行領了10萬元，交給張先生，下午1 點半到中信房屋，由店長林東閩在會議室介紹買賣雙方認識並主持，
張先生亦在場，被告庚○○誆稱其為屋主，親口說他本來
重新整理好房子打算要自己住，但因為他的家人都移民國
外，他不久也要移民美國加州，房子也不是說賣就賣，他
不可能冒險拿著身分證、印章、房屋權狀隨便找人，一定
要找可靠的，所以才會找中信房屋來賣，而且房屋的隔間
，他移民國外的大姊也告訴過他很喜歡，因為房子隔局很
像他大姊住過台北大安區的房子，我這房子經過了921 、331 二次大地震，都沒事，連牆壁都沒有裂縫，房子重新整修過，水、電管線已全面換新過，絕對不會有漏水問題
，本來連鋁窗都要換，但工人問我這鋁窗不是兩年前你才
換過，而且用的還是頂級材料做的，跟新的一樣，所以鋁
窗才沒換，因為不打算住了，所以也就沒裝鐵窗，原告又
問「買2 樓的房子容易遭小偷及廁所馬桶容易有滿溢上來
的狀況」，被告庚○○親口回答，我在這裡住了這麼多年
還沒有遭竊過，廁所到時一樓都會通知清理，沒有滿溢問
題。原告又問「我很怕吵，樓上住的什麼人」，被告庚○
○回答，這你放心，樓上住的很單純，各為兩位老師，也
有一定水平。原告又問「房子周圍建築前後，為什麼沒有
留防火巷，幾乎跟鄰居緊密一起，沒有空間？」，被告庚
○○告訴原告一個訊息，台北、林口已在做下水道處理，
不久我們永和很快就會實施下水道改建工程，那一樓的前
後加蓋出來的房子都要被拆掉，那時就不會像現在這樣，
你如果買到這房子就等於你是賺到了，此時店長林東閩看
原告及被告庚○○談的很愉快，於是說，既然都沒什麼意
見了，前面的房價已開到780 萬元，康小姐你的總價須增加5 萬為775 萬元，這樣對賣方比較合理，接著被告庚○○馬上說，不用那麼多呀，不然３萬就可以了，２萬元就
交給康小姐做鐵窗用吧，接著林店長對原告說，那原來的
斡旋金10萬元就轉成訂金，依房價比例須再增加10萬元，全部訂金20萬元，當時原告身上並未帶錢，於是又與張先生約好下午３點15分在福和路的彰銀門口碰面交付10萬元，此時被告庚○○對原告說，現在我收到你的10萬元訂金，如果我反悔了房子不賣你了，那我就違約了，10萬變雙倍還你，那你如反悔了，那你這10萬元，我就沒收了，原告就問，那何時簽約呢？林店長回答，今天收訂金，明天
就可以簽約了，就約下午２點，林店長並要原告準備一成
款即71萬元扣掉訂金20萬元後要帶51萬元、身分證、印章來簽約，林店長站起來先離座時，被告庚○○對原告說，
不瞞你說，這房子裝修我就花了90萬元，當時原告聽後，頓時心中充滿感激，覺得被告庚○○很用心裝修房子，自
己不住又讓售給我，原告立刻跟一旁的張先生說，陳先生
說他房子裝修花了90萬元，我又立刻一再的感謝陳先生，回家後馬上趕到彰銀領了10萬元給在門口的張先生。
95年12月5 日（星期二）早上，原告到銀行領51萬元，下午2點由友人甲○○陪同前往中信房屋永和頂溪加盟店與被告
庚○○簽約，由代書乙○○主持，簽約過程中原告有再問
被告庚○○２樓易遭竊及馬桶易滿溢問題，被告庚○○也
回說，他在這裡住了6 、7 年從未遭竊過，現在祇要裝上
鐵窗就沒問題，馬桶也從沒發生滿溢，原告還是怕房子31年，萬一地震來或其他房屋又漏水怎麼辦？被告庚○○回
答，我不是水、電管線全面換新過，就不會漏水，要是過
戶房屋漏水半年內會負責修理，原告又問，你不是馬上要
移民加州，怎麼可能馬上修繕？，陳先生說，我現在是要
坐移民監，隨時會回來的，我說負責修理，就會負責修理
，後來孟代書一面書寫契約書，一面叫原告將身分證交給
她拿給旁人去影印，談著談著，突然原告發現桌面上擺著
一張女性舊式身分證影本，怎麼不見陳先生身分證影本，
頓時心中深感震驚，原告馬上對陳先生說，你的房屋權狀
可以先給我看一看嗎？這才發現系爭房屋登記名義人為另
一被告己○○，原告驚問這身分證是誰呀？是你太太嗎？
這房子不是你的嗎？被告庚○○才說身分證是我太太的姊
姊，我是為了移民方便，才將房子過戶到我太太姊姊的名
下，改稱自己是另一被告己○○之代理人，還說你放心，
這權狀也祇是個形式，房屋所有人還是我，我有決定權，
原告馬上問孟代書，身分證、權狀都不是陳先生的，這樣
可以嗎？孟代書回答，我這裡只要程序一切合法應該沒問
題，我不會隨便辦理，我從事代書也十幾年了，你放心，
不會有問題，遂由代書完成簽約手續，原告回到家後再將
不動產買賣契約書詳細看過，回想在整個看屋、洽談及簽
約過程中被告庚○○自稱屋主從未說他是代理人亦未出示
授權書，查閱原告手中不動產買賣契約書亦未附上委託人
己○○授權書，在在顯示被告庚○○無權代理出售系爭房
屋。
基此，被告庚○○96年2 月1 日答辯狀抗辯「簽約當時，被告庚○○即已提出授權書予原告，此有不動產買賣
契約書所附之授權書可證」等語，明顯與事實不符，不足
採信，原告否認被證一授權書形式及實質真正。原告業依
法以台北漢中街郵局第681 號存證信函為撤回上開購買之意思表示，被告二人無法律上原因而受利益，應返還上開
買賣價金71萬元，詎經催告，皆不置理，爰依法提起本訴。
３、又退步而言，倘若被告己○○有授權被告庚○○出售系爭房地，在二次洽談過程中，被告庚○○再三保證屋齡雖已
31年，房屋相當堅固，水、電管線全部換新，屋內重新整修花費90萬元，他也居住過6 、7 年，現在他為了移民加州方便才將房子登記在他太太的姊姊（即己○○）名下，
樓上兩層各為兩位老師居住不會吵鬧，都有一定水平，頂
樓平台可上去曬掛棉被，也未曾發生遭竊事件，住所相當
安全，請原告放心云云等語，此情業經證人戊○○證稱「
法官問：庚○○是否有談到裡面的管線等等都有換新的？
何時談的？證人答：庚○○有講到，但何時講的不清楚。
．．原告訴訟代理人問：買方是否有提到水電要換新？證
人答：是有說要換。．．．法官問：水電管線有新的是答
時講的？證人答：簽約前一天庚○○講的。」；另證人甲
○○亦到庭證稱「法官問：庚○○在簽約時有無跟你們講
什麼事？證人答：我有問他這房子的環境，他說他在那裡
住了六、七年都沒有什麼問題，樓上住的是老師。」。因
原告明白告知被告庚○○，亟想換屋居住，新大樓都是上
仟萬元買不起，舊的房屋買回後如果還要整修很麻煩，最
好是舊屋全面整修，水、電管線全部重新換新，屋主本身
為原住戶，住屋品質安全屋主最清楚，買了才安心、安全
等語，原告聽信被告庚○○上開說詞後，非常高興，深信
不疑，一心以為找到心中理想房屋而簽約完畢。詎簽約日
當晚（95.12.5.星期二晚上），原告與長子鄭如山前往房屋查看，始發現臥室大片牆面浮凸，碰觸即有脫落，顯出
壁癌，恐有潛藏漏水危機，三、四樓公共樓梯牆面龜裂斑
駁脫落青苔叢生，走道擺滿拖鞋，樓頂通道懸掛被單，通
道門也遭鎖上，嗣經95年12月8 日（星期五）原告與弟弟康倫杰、水電業朋友辛○○到系爭房屋查看，發現電源總
開關陳舊並未更換，有現場照片可按，亦經證人辛○○到
庭證述「總開關那邊沒有抽換」、「總開關連接到客廳的
線路沒有更換」及證人丙○○到庭證述「總開關．．．沒
有另外在換新的」、「總開關是89年的換新的」（原告訴訟代理人按：原證四系爭房屋電源總開關照片右側雖有83、89等字樣，亦無法證明總開關是89年換新的），又證人丙○○陳稱「總開關是原本就是新的，沒有另外在換新的
，線路有改過」，所謂「線路有改過」乙詞，原告認為這
更是硬拗搪塞之詞，被告庚○○當初告知水電管線有全部
換新，但卻沒有另外告知電源總開關未更換，縱使是89年有更換，也經經過了６年，也已陳舊，不等於新的，顯然
被告庚○○水電管線並未全部換新，有欺瞞之實。再者，
總開關的電源線是連接到客廳的線路，若房屋水電管線全
部換新無庸置疑的，電源總開關也一定是包含在內，因為
客廳的線路必須從總開關的電源線抽換，總開關的電源線
未抽換，客廳的線路怎麼可能單獨更換，亳無道理。又電
源總開關雖只占小小空間，卻是很重要的，也是最具危險
性的，使用過久或負荷過量，總開關也就是黑色板鍵會疲
乏，產生跳電，電源用久，電線老化也容易起火，釀成火
災，顯而易見，連接客廳的線路也沒有更換。在在證明水
、電管線並部並未換新，瑕疵重大，與被告庚○○所保證
房屋重新整修，水電管線全部換新云云等語明顯不符，又
被告提呈系爭房屋估價單實做金額只有45萬8,000 元，其竟向原告誆稱屋內重新整修花費90萬元，又經原告嗣後向地政事務所抄錄相關土地暨建物登記謄本及異動索引，被
告己○○係95年9 月12日登記為所有權人，其前手為邱玉連（95.6.26 登記）、再前手為李玉梅（87.3.13.），被告庚○○從未登記為所有權人，被告己○○與前手邱玉連
過戶期間只隔2 個半月而已，在在證明，其二人並未實際
居住系爭房屋，庚○○竟對原告誆稱已居住過6 、7 年，
其惡意欺瞞，以此詐欺手段，致使原告陷於錯誤而以773萬元締約並交付價金71萬元，被告庚○○、己○○二人顯有意思聯絡、行為分擔而為共同詐欺行為，原告業以上開
第681 號存證信函之送達為撤銷買賣之意思表示，並再以起訴狀繕本之送達為撤銷受詐欺所為之意思表示，則被告
二人故意使原告陷於錯誤而為交付款項購買房地，應依民
法第184條、第185條規定、第92條第1項、第113條，第179條規定，返還其所受領之款項71萬元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息
。
４、再退步而言，民法第92條第1項但書所謂「第三人」，應作限制解釋，認為相對人之代理人或其其委任從事締約者
，均不包括在內（參王澤鑑著 民法實例研習叢書㈡：民
法總則第325-326 頁）（附件一），縱若被告己○○不知另一被告庚○○施行上開欺罔行為（原告否認此事實之存
在），原告亦得對被告己○○為撤銷買受不動產之意思表
示，再以本書狀之送達為行使撤銷權之意思表示，從而被
告己○○亦應返還其所受領71萬元。
(三)備位部分：
１、按民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」；
次按最高法院79年台上字第1612號判例及51年台上字第19號判例意旨所示「民法第252條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。故約定之
違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數
額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項
核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。
」、「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行
債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非
以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」
２、整個買屋、簽約過程中被告庚○○自始至終都是以屋主身分與原告洽談，直到95年12月5 日簽約進行中，原告發現屋主身分證影本、建物及土地權狀都變成另一被告己○○
時，被告庚○○才辯稱他是為了要移民脫產方便，才將房
屋過戶到他太太的姐姐（即己○○）的名下，同時又辯說
：你放心，這權狀也祇是個形式，他還是房屋所有人，他
有決定權，當時原告也問了孟代書「怎麼原先跟我接洽的
屋主陳先生，現在卻變成了不是房屋所有人，那身分證、
權狀都已不是陳先生了，現在還進行，這樣可以嗎？」，
孟代書回說，只要陳先生提出的資料一切合法，應該是沒
有什麼問題，我從事代書也十幾年了，有合格證照，並請
原告放心，她不會隨便辦理，她會盡力保障雙方權益。所
以從原告發現房屋所有人都已變成了另一被告己○○，但
被告庚○○卻始終都沒有改口說他祇是代理人，當時也更
沒有出示所謂的授權書，所以原告至簽約結束，始終都沒
看見過授權書，原告回到家後再將不動產買賣契約書詳細
看過，查閱原告手中不動產買賣契約書亦未附上委託人己
○○授權書，證人甲○○亦於96年5 月3 日審理中證稱「請問證人在簽約當時你是否有看到授權書？答：沒有看到
。」在在顯示被告庚○○無權代理出售系爭房屋。
３、以孟代書從事代書工作10多年，經驗豐富，當時書寫契約書也只有4 份，並不是40份，為何其他三份都有附授權書（或沒有附），卻唯獨原告持有的這一份缺漏沒有授權書
？孟代書是專業代書，同時又是中信房屋的專屬代書，實
有失職守，沒有做到公正、中立的本份，請求被告及孟代
書提出其等持有之契約正本，與原告持有之契約正本，共
四份呈請 鈞長當場比對，因為當時契約書，頁與頁間都
有加蓋雙方印鑑騎縫章，如授權書在當時有附上而之後取
下或授權書事後補附上，那麼印鑑騎縫章就會有所欠缺或
不符而出現破綻，請求 鈞長命被告提出其他三份契約正
本，以供核對騎縫章。
４、追加請求權基礎及備位聲明如上所載：請求依民法第252條規定，准予酌減違約金為5 萬元，被告己○○應依民法
第179條規定返還原告66萬元：
(1)系爭不動產買賣契約書第11條違約處理約定「．．．甲方（即原告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之
事由，致違反本契約書所定各項義務履行日期約定時，應
負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）
甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方
，並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方催告限期履約而
甲方仍不履約時，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之
價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方
處理，甲方不得異議。如標的物已移轉登記於甲方名下，
甲方應無條件配合回復登記予乙方並應負擔因此所生之所
有費用。」
(2)95年12月5 日簽約時，原告已給付第一期買賣價款71萬元，因發現被告庚○○並無代理權且原告因受詐欺而陷於錯
誤致交付款項購買房地，乃發函撤回或撤銷上開購屋之意
思表示（詳情如上所載）；
另一被告己○○仍於96年1 月18日發函催告原告「限於文到十日內履行不動產買賣契約書第３條第３款第２、３及４期買賣價款支付時之各項義
務，逾期仍不履約者，本人即依不動產買賣契約書第11條第2款之約定，為解除本件不動產買賣契約之意思表示，
不再另為解約之通知，同時沒收丁○○所支付之第1 期買
賣價款71萬元。」
，因另一被告己○○業將系爭房地出售予第三人李永華並於96年5 月1 日過戶登記完畢，被告訴訟代理人於96年9 月6 日審理中陳述另行出售的價格是773 萬元在案。倘 鈞長審認一切事證後，認定「被告庚○
○並非無權代理，其二人亦未詐欺原告，且因可歸責於原
告之遲延給付，被告己○○有權解約及沒收原告所繳款項
」時（原告否認上開事實存在），其沒收原告71萬元做為違約賠償，違約金額71萬元明顯過高，請求鈞院依民法第252條規定准予酌減違約金為5 萬元，被告己○○應依民法第179條規定返還原告66萬元，因：兩造於95年12月5日簽約後，當晚原告與長子及中信房屋人員前往查看，即
發現臥室大片牆面浮凸，碰觸即有脫落，顯出壁癌，三、
四樓公共樓梯牆面斑駁脫落青苔叢生，走道擺滿拖鞋，樓
頂通道懸掛被單，通道門也遭鎖上，電源總開關陳舊並未
更換，顯見水、電管線並未全部換新，瑕疵重大，被告庚
○○所稱房屋重新整修，水電管線全部換新，顯與事實不
符，原告於95年12月6 日（星期三）打電話給中信房屋店長林東閩表示要解約，乃約定12月7 日（星期四）9:00到中信房屋洽商，原告在12月6 日亦打電話給孟代書暫時不辦理過戶手續。
12月7 日原告向中信房屋店長林東閩表明因為瑕疵重大，希望解約，賠償金額可以再協商，詎被告
二人執意依約處理，12月8 日（星期五），陪同經營水電行友人辛○○到現場查看，發現電源總開關及連接到客廳
的線路沒有更換，在在證明被告庚○○所言不實，原告更
是堅決表示不買，要解約，惟12月11日（星期一）下午2:00左右，中信房屋戊○○來電表示，被告庚○○堅持依約處理。是以，自簽約以後，原告積極處理，發現房屋瑕庛
及被告庚○○所言水電全部換新等等不實之語後，並未有
任何延誤，迅即在12月6 日、7 日、8 日等表示要解約，不買了。再者，社會經濟狀況並無改變，被告亦迅速以同
一價格773 萬元將系爭房屋再行出售第三人李永華，在在證明，被告未受有損害，被告以未付價款702 萬元（即773-71= 702） 之千分之一，即每日7,020 元，計算違約金，沒收原告71萬元，顯然過高，因原告自12月6 日即表示不買了，被告迄至12月11月正式回答堅持依約處理，前後合計約為６天，為此，請求鈞院依民法第252條規定，准予酌減違約金為５萬元，應為相當，爰此，被告己○○應
依民法第179條規定返還原告66萬元。
(四)綜上所陳，上開購買房地之意思表示既經原告撤回或撤銷，被告二人應負不當得利返還義務，或應負回復原狀或損害賠償之義務，爰本於民法第171條、第92條、第113條、第179條規定、第184條、第185條第1項規定，請求被告二人連帶給付71萬元，如先位聲明所載；
退步而言，如 鈞院認定係原告遲延未履約，被告有權解約時（原告否認此事實之存在），被告己○○沒收原告71萬元做為違約金，明顯過高，爰依民法第252條及第179條規定，請求 鈞長准予酌減違約金為５萬元，被告己○○應返還原告66萬元，如追加備位聲明所載。
(五)證據：提出不動產買賣契約書、臺北漢中郵局95年12月13日第681 號存證信函、附停止條件定金委託書、照片、土地登記謄本及異動索引、萬業法律事務所湯明亮律師、周明榮律師96年1 月18日萬業亮字第650 號函、王澤鑑著民法實例研習叢書㈡民法總則第325-326 頁、廣告傳單等影本為證據，並聲請訊問證人戊○○、甲○○、辛○○。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴；
並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)不爭執事項：
１、民國95年12月5 日原告與被告庚○○（以被告己○○代理人之身份），在中信房屋永和頂溪加盟店簽約購買被告己
○○所有座落台北縣永和市○○路39巷23號2 樓公寓1 棟，總價金為773 萬元，原告並已給付71萬元。
２、原告委託謝碧鳳律師於95年12月13日發台北漢中街郵局第681 號存證信函予被告，請求被告返還已付買賣價金71萬元。
３、被告己○○委託湯明亮律師於96年1 月18日發函催告原告：「限於文到後10日內履行不動產買賣契約書第3條第3款第2 、3 及4 期買賣價款支付時之各項義務，逾期仍不
履約者，本人即依不動產買賣契約書第11條第2款之約定，為解除本件不動產買賣契約之意思表示，不再另為解約
之通知，同時沒收丁○○所支付之第1 期買賣價款71萬元。」。
(二)原告是否得依民法第171條、第179條之規定請求被告返還價金71萬元：
系爭房地之所有權人為被告己○○，土地及建物登記謄本所有權部之所有權人亦係登記為被告己○○，此項資料買屋之人非常容易查詢，被告庚○○無需亦無必要謊稱自己為系爭房地之屋主，原告所稱，並非事實，另簽約當時，被告庚○○即已提出授權書予原告，此有不動產買賣契約書所附之授權書上蓋有騎縫之原告印章可證（被證1） 及證人乙○○之證詞可稽，原告稱被告庚○○係無權代理一節，並非實在，原告主張原告業已依法以台北漢中街郵局第681 號存證信函為撤回上開購買之意思表示，爰依民法第171條、第179條之規定請求被告返還價金71萬元云云，依法顯屬無據。
(三)原告是否得依民法第92條、第113條、第179條、第184條、第185條第1項之規定，請求被告返還價金71萬元：在洽談過程中，被告庚○○並未向原告再三保證屋齡雖已31年，房屋相當堅固，水、電管線全部換新，屋內重新整修花費90萬元等事項，原告主張被告庚○○有保證上開事項，並不實在，被告否認之，倘原告有保證上開事項，應會在不動產買賣契約書上加註，始為合理，被告庚○○僅係提到有整修水電、房屋，而系爭房屋有整修水電、房屋之事實，亦有證人丙○○及其所開立之估價單足資證明。
另原告主張：被告庚○○有再三保證，他也居住過6 、7 年，現在他為了移民加州方便才將房子登記在他太太的姊姊 (即己○○)名 下，樓上兩層各為兩位老師居住不會吵鬧，都有一定水平，頂樓平台可上去曬掛棉被，也未曾發生遭竊事件，住所相當安全，請原告放心云云，並不實在，被告否認之，被告庚○○並未向原告保證上開事項，又證人甲○○、辛○○二人之證言並不實在（註：甲○○在鈞院證稱在簽約時沒有看過授權書，惟證人乙○○已證稱簽約時確有授權書，以及不動產買賣契約書所附之授權書上確實蓋有騎縫之原告印章）。
因此，被告二人並無惡意欺瞞，以此詐欺手段，致使原告陷於錯誤而締約並交付價金71萬元之情事。
原告主張：原告業已依法以台北漢中街郵局第681 號存證信函為撤銷上開購買之意思表示，爰依民法第92條、第113條、第179條、第184條、第185條第1項之規定，請求被告返還價金71萬元，依法顯屬無據。
(四)原告得否依民法第252條、第179條之規定請求被告返還價金66萬元：
斟酌本件係成屋之買賣，原告僅繳納71萬之第一期款即違約不再續繳價款，被告雖已收取部分價款受有利益，惟被告支付仲介報酬20萬元，及原告如能依約給付價款或辦理銀行貸款時，被告所能享受之一切利益等一切情狀，並衡諸系爭房屋總價為773 萬元，所沒收之違約金71萬元，僅佔系爭房屋總價額百分之9 ，並未過高且屬相當，因此，原告請求酌減違約金，應無理由。
(五)證據：提出不動產買賣契約書、估價單等影本為證據，並聲請訊問證人乙○○、丙○○。
參、得心證之理由：
一、本件原告主張其於95年12月3 日晚上經由證人戊○○介紹看屋，並由戊○○填寫「附停止條件定金委託書」，記載承購總價770 萬元，買方願支付附停止條件定金10萬元，並約定於12月4 日早上9 點多，原告自銀行領款10萬元交給戊○○，當天下午1 點半到中信房屋，由店長林東閩在會議室介紹買賣雙方認識並主持，被告庚○○誆稱其為屋主，至簽約時方稱是另一被告己○○之代理人，原告否認被證一授權書形式及實質真正，原告業以台北漢中街郵局第681 號存證信函為撤回上開購買之意思表示，被告二人無法律上原因而受利益，應返還上開買賣價金71萬元等語，但為被告所否認，並抗辯稱被告庚○○係受系爭房屋所有權人之授權出售房屋等語。
經查，原告於95年12月5 日經由達信不動產仲介經紀有限公司即中信房屋永和頂溪加盟店之仲介，就座落臺北縣永和市○○路39巷23號2 樓房屋及所坐落之土地，與被告己○○訂定不動產買賣契約書，買賣總價金額為773 萬元，原告並已付出合計71萬元之價金等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書及收受款紀錄表影本在卷可參（見本院卷第6 至10頁），原告另主張被告庚○○並無代理權與原告訂定買賣契約，然依據證人即經辦系爭不動產買賣之代書乙○○到庭所稱：「（請問簽約一開始，你有提示授權書給原告看？）有的。」
、「契約書當時我們會與買賣雙方看及說明。
」等語（見本院96年9 月6 日言詞辯論筆錄，卷第113 頁以下），且有被告己○○所出具之授權書影本在卷可參，則被告庚○○係以系爭不動產之所有權人即被告己○○之代理人身分與原告簽訂系爭不動產買賣契約之事實即堪認定，而按「代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。」
，民法第167條定有明文，本件系爭不動產之所有權人即被告己○○雖未曾直接通知原告關於其將出售系爭不動產之代理權授予被告庚○○之事實，惟依前揭法條規定，代理權亦得由本人對代理人以意思表示為代理權之授予，並不以通知相對人後方生授予代理權之效力，而被告己○○業已提出授權書交與其代理人即被告庚○○，即已完成授予代理權之行為，被告庚○○就其所授予之代理權權限範圍內所為之行為，其效力即直接對授權人即被告己○○發生效力，而被告庚○○又已將該被告己○○所出具之授權書交與代書乙○○，且由代書乙○○於原告與被告庚○○進行簽訂不動產買賣契約時提示予原告知悉，被告庚○○並以簽約代理人之身分簽名於契約書上（見本院卷第36頁），則原告與被告己○○之間就系爭不動產即已成立買賣關係，並無契約未經本人承認之前屬於效力未定之情形存在，當堪認定；
雖原告主張其於95年12月18日委由謝碧鳳律師以存證信函通知被告己○○、庚○○等二人，副本並寄送中信房屋永和頂溪加盟店及乙○○，該存證信函內容為：「主旨：為代當事人丁○○催告臺端等返還買賣價金新台幣柒拾壹萬元，敬請查照。
說明：一、茲據當事人丁○○女士來所委稱：『㈠緣民國九十五年十二月五日本人與庚○○先生在中信房屋永和頂溪加盟店簽約購買座落臺北縣永和市○○路三十九巷二十三號二樓公寓乙棟，總價金為新台幣（下同）七百七十三萬元，並已給付七十一萬元無誤，庚○○先生自稱為屋主予本人接洽，簽約過程中發現上開房屋登記名義人為己○○，經本人查詢後庚○○先生才改稱是己○○代理人，遂完成簽約手續，惟迄今庚○○先生皆無法提出授權書，顯係無權代理出售系爭房屋，爰依法撤回上開購買之意思表示，請庚○○先生於文到三日內返還本人買賣價金七十一萬元。
……。」
等語，此有原告提出之臺北漢中郵局95年12月18日第681 號存證信函影本在卷可參（見本院卷第11頁正面至反面），因本件原告與被告己○○之間就系爭不動產所成立之買賣契約關係並無原告在上開存證信函中所主張之經由無代理權之人代為訂定買賣契約之情事存在，故其於上開存證信函中所主張撤回願買受系爭不動產之意思表示之行為，自不發生撤回之效力，當可認定。
二、原告又主張倘若被告己○○有授權被告庚○○出售系爭房地，在二次洽談過程中，被告庚○○再三保證屋齡雖已31年，房屋相當堅固，水、電管線全部換新，屋內重新整修花費90萬元，且被告己○○係95年9 月12日登記為所有權人，被告庚○○從未登記為所有權人，被告己○○與前手邱玉連過戶期間只隔2 個半月而已，被告二人並未實際居住系爭房屋，庚○○竟對原告誆稱已居住過6 、7 年，被告以此詐欺手段，致使原告陷於錯誤而以773 萬元締約並交付價金71萬元，被告庚○○、己○○二人顯有意思聯絡、行為分擔而為共同詐欺行為，原告業以上開第681 號存證信函之送達為撤銷買賣之意思表示，並再以起訴狀繕本之送達為撤銷受詐欺所為之意思表示，則被告二人故意使原告陷於錯誤而為交付款項購買房地，應依民法第184條、第185條規定、第92條第1項、第113條，第179條規定，返還其所受領之款項71萬元等情，亦為被告所否認。
經查，關於出賣人是否確實居住於買賣標的房屋之內，並非關於標的本身品質問題，倘非經契約當事人約定作為契約重要之點，縱使對於買受人締約之動機有所影響，亦不得認為足以動搖契約本身之效力，原告據此一端主張其受被告庚○○詐欺而主張撤銷其因詐欺所為之意思表示，自無可取；
再者，關於房屋內水電管線設備換新問題，根據證人戊○○等人所稱，被告庚○○確有提到水電管線已經換新等語，且原告亦曾由證人辛○○陪同前往察看系爭買賣標的房屋，據其所稱：「95年2 月8 日我有陪同原告去看房子，當時他要買房子，要我陪他去水電，水管的部分無法觀察，電線的部分廚房那邊有抽換過，總開關那邊沒有抽換，我只有觀察這樣子。」
、「裡面裝潢很完整，已經蓋起來了，已經看不到了，但是總開關連接到客廳的線路沒有更換。」
等語（見本院96年6 月28日言詞辯論筆錄，卷第93頁），而被告庚○○確曾委由證人丙○○為系爭買賣標的房屋進行裝潢及修繕水電管路等，亦經證人丙○○到庭陳述屬實（見本院96年9 月6 日言詞辯論筆錄，卷第113 頁以下），並有估價單（兼作簽收單）影本在卷可參（見本院卷第121 頁），則被告抗辯稱其確曾就系爭買賣標的房屋進行修繕，並且將水電管線路換新，至於總開關部分因是89年間換新的，因為無換新必要而未加更換，其所陳情節與前述辛○○所陳相符，可見被告庚○○亦未以此一點對於原告施以詐術，而有使原告陷於錯誤之情形存在；
至於樓梯間、牆壁等外觀可由肉眼觀察得知之房屋現況，以原告曾三度前往該房屋察看，且其中兩次是由友人甲○○、辛○○陪同，當對於上述可以用肉眼觀察即可察知之外表所存在之狀況已有認識，依據民法第355條第1項規定，買受人對於已知之瑕疵尚且不能對出賣人主張瑕疵擔保責任，其又據以主張作為被詐欺之依據，乃與常情相違，亦無可採；
從而，原告主張撤銷其因受詐欺所為之意思表示，並非可採，則其進而主張依侵權行為損害賠償、不當得利等法律關係，主張被告應負回復原狀之義務，而請求被告返還其所交付之價金，自非可取。
而被告己○○又於96年1 月18日委託湯明亮律師以書面催告原告稱：「限於文到後10日內履行不動產買賣契約書第3條第3款第2 、3 及4 期買賣價款支付時之各項義務，逾期仍不履約者，本人即依不動產買賣契約書第11條第2款之約定，為解除本件不動產買賣契約之意思表示，不再另為解約之通知，同時沒收丁○○所支付之第1 期買賣價款71萬元。」
等語，此有萬業法律事務所湯明亮律師、周明榮律師96年1月18日萬業亮字第650 號函影本在卷可參（見本院卷第106頁），則依據雙方所訂定之系爭不動產買賣契約所約定，出賣人即被告業已因買受人即原告拒絕履行給付剩餘之買賣價金之義務，而以書面催告原告履行，並為解除契約及沒收已收第一期價金71萬元作為違約金之意思表示，則原告自無再請求被告返還其所已收受之前開71萬元價金之權利；
綜上所述，原告先位聲明請求判命被告二人應連帶返還其已經交付之價金71萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分之訴，自屬無理由，應予駁回。
三、原告所為先位聲明部分之訴既屬無理由，自應就原告所為備位聲明部分之訴續予審究。
本件原告又主張依民法第252條規定，請求准予酌減違約金為5 萬元，則被告己○○應依民法第179條規定返還原告66萬元一節，亦為被告所否認；
經查，依據雙方簽訂之不動產買賣契約書關於違約時之處理，約定：「甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責於甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價款千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。
若經乙方催告限期履約而甲方仍不履約時，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。
如標的物已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復登記予乙方並應負因此所發生之所有費用。」
（見不動產買賣契約書第11條第2項，本院卷第34頁），而系爭買賣標的房屋嗣經被告己○○於96年3 月28日另行出售與第三人李永華，並於96年5 月1 日完成移轉登記，有臺北縣中和地政事務所異動索引及土地登記謄本、建物登記謄本等在卷可參（見本院卷第109 至112 頁），而據被告自承係依照原來價格即773 萬元賣與第三人，本院衡量被告己○○所收受由原告交付之原來約定之第一期款並未及原來約定之買賣總價之一成，且系爭買賣契約又係因原告因可歸責於己之因素而使被告己○○之房屋延遲出售，使之受有重新出售期間之利息損失，且被告因與原告間之交易已經付出20萬元之仲介服務費與仲介公司等情節，尚難認為雙方間所約定之違約金金額有過高之情形存在，原告主張雙方約定之違約金有過高之情形存在，因請求法院將約定之違約金予以酌減為5 萬元一節，自無可採，從而，原告請求被告己○○應給付扣除酌減之違約金後之餘額66萬元及自96年8 月23日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，亦屬無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告先位聲明請求被告二人應連帶給付其71萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，備位聲明請求被告己○○應給付其66萬元及自96年8 月23日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等俱屬無理由，均應予駁回。
原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 20 日
民事第一庭 法 官 許 瑞 東
以上正本證明與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 20 日
書記官 賴 玉 芬