臺灣新北地方法院民事-PCDV,96,重訴,273,20071106,1

臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第273號
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳明良律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 陳國雄律師
上列當事人間確認買賣關係存在事件，本院於96年10月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告以新台幣壹仟陸佰玖拾肆萬元買受「臺北縣永和市○○段四０一地號等十九筆土地都市更新事業案」都市更新獲分配更新後房地中九、十樓或二、三樓任一樓層房屋九十一坪（產權登記）及二個停車位及依建物面積比例應持分之土地權利買賣關係存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告於民國（下同）93年12月17日向原告買受所有坐落於台北縣永和市○○段411及412地號2筆土地，價金為1694萬元，簽訂原證1之土地買賣契約，於該買賣契約書之「特別約定」（下簡稱特別約定），約定前開土地與相鄰土地共19筆參與都市更新計畫完成後，被告所獲分配之建物，原告得按前開土地買賣之相同價金即1694萬元，於被告取得建造執照經通知原告後之15日內，以一次付清之條件向被告買受更新後2、3樓或9、10樓任一樓層房屋91坪及汽車停車位2位（含持分土地），依據特別約定之內容，實則在被告於96年1月30 日通知原告取得建造執照後，原告於96年1月31日依「特別約定」去函表示「願以一次付清約定價款之條件，購買更新後之九樓、十樓或二樓、三樓任一樓層之房屋91坪（產權登記面積）及二位車位（包括持分比例之土地面積），在該函於同日送達被告時，該房地買賣契約，應已因兩造意思表示一致而成立。

至於該買賣契約之買賣標的物係九樓、十樓或二樓、三樓之何一特定樓層之何一特定戶別與及特定之何二車位及價金，則依契約約定由原告選定始特定，該契約性質應係民法第208條特別約定由債權人選定之選擇之債，在原告未選定之前，前揭買賣契約應已成立。

「特別約定」雖於民國96 年1月31日原告回函表示同意買受後，契約雖已成立，但數宗買賣標的物及價額之特定，需被告提供標的物之相關圖面資料及分戶面積表供原告確認，經原告選定後，雙方再據此另外簽訂新契約，該契約方可能履行。

依據原證7、8買賣契約第4條約定，兩造應於契約簽訂後，原告始為價金給付，嗣因新的買賣契約迄今並未簽訂，尚未屆原告應為價金給付之階段，自無從有所謂原告遲延給付之情形可指。

被告依據民法第254條之規定主張解除「特別約定」，拒絕履行契約，顯然理由並不成立。

㈡依據特別約定，原告在未同意被告將買賣標的物設定抵押於第三人之情況下，同意以一次付清價金。

被告於原告不知情的情況下，將系爭土地設定抵押權予第三人，將兩造約定之買賣標的物設定抵押權於第三人，已逾原契約範圍以外，原告要求被告應另外提出相當擔保方始願意為價金之一次給付，乃被告行使原契約以外之作為，造成原告產生恐因第三人主張權利致喪失其因買賣契約所得權利之虞，原告請求被告應提出相當擔保，係基於被告已逾「原契約範圍以外」之作為，於契約履行時，依據民法第368條之規定提出抗辯，並非原要約之擴張或變更。

原告並未於買賣標的物「並無設定抵押權予第三人之情形下，拒絕價金之一次給付，或提出過其他之另外附帶要求。

被告抗辯原告將原要約擴張與變更，解除特別約定，拒絕履行買賣契約義務，自無理由。

㈢聲明：請判決確認原告以16,940,000元向被告買受「臺北縣永和市○○段401 地號等19筆土地都市更新事業案」都市更新獲分配更新後房地中9 、10樓或2 、3 樓任一樓層房屋91坪（產權登記）及2 位車位及依建物面積比例應持分之土地權利買賣關係存在。

二、被告抗辯：㈠依據特別約定所示，原告有得於建造執照取得後，以與本約買賣價款同額之價金，向被告購買更新後之9樓、10樓或2樓、3樓任一樓層之房屋91坪（產權登記面積）及2位車位，及依建物面積比例應持分之土地權利，惟查，原告須於知悉被告通知後之15日內併就意欲買受之房屋坐落樓層、車位為擇定之意思表示且以一次全額付清之方式履行其價金給付之相對義務；

兩造間雖就買賣標的物之擇定，於歷次書件往返而由原告選定，然有關前開買賣價金之給付方式，則經原告援依民法第368條規定而執辭相拒，足證兩造間對訂定系爭房地、車位買賣契約中有關價金給付方式此一契約要素之意思表示，未經合致。

㈡特別約定係兩造間本於合意而成立，未違反強制或禁止規定之無效事由存在，因承造建物營繕工程之需用資金往往龐大，為利建築工事之順遂與建物完成，建商以建案所依附之土地為擔保標的所進行之融資行為，亦係建築業界早已行之久年之商業慣例，待分戶購買契約締結、價款繳付、產權移轉登記完成後，再由賣方於正式點交房地予買方前，將該分戶所屬之抵押權設定登記予以塗銷。

然原告以其買受之建物其坐落之土地持分上已有抵押權設定為由，據以主張被告負有提供與應給付價金同額之先行擔保義務，核首即與上揭特別約定之契約意旨不符，被告本無依原告之旨為履行之義務，甚且，被告數次電話溝通中與原告，並允諾於克辦房地之產權移轉登記時即同時塗銷抵押權設定登記完竣以釋其疑，惜仍為原告所拒，致兩造對本應依原「特別約定」意旨「一次全額付清」方式所準以成立買賣契約意思表示並未合致，原告請求被告先行提供擔保之是項主張，已逾原特別約定一次全額付清價金給付方式之合意內容，係屬將要約擴張、限制或為其他變更而承諾之行為，依民法第160條第2項規定可知，原告是項主張依法即屬對原要約之拒絕而為一新之要約行為，被告對此新之要約行為，核無承諾之義務，復未行承諾之意思表示，益證，兩造間嗣就系爭房地暨車位買賣契約之意思表示，自始未經合致。

㈢依前揭特別約定，據以締結系爭房地暨車位買賣契約之意思表示，迭經被告分於96年1月30日、同年3月1日、同年3 月14日為函（見原證2、原證7、原證9）催請原告協同辦理未果下，顯然未經合致，況被告對原告變更、擴張或限制原要約內容所為之新要約，被告已無承諾之義務，被告遂於96年4月20日以（96）瑞國字第0404號函（見參原證13）向原告為行使解除前揭「特別約定」條款之意思表示，並於93年9 月4日言詞辯論期日，再次催告原告一次給付價金，並96年10月16日言詞辯論期日終結止，被告並未給付價金，被告已合法解除特別約定之契約。

㈣聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實（見本院96年9月4日筆錄，本院卷第128頁）㈠被告於民國（下同）93年12月17日向原告買受坐落於台北縣永和市○○段411 、412 地號之土地，買賣總價金為新台幣（下同）1694萬元，並簽定如原證1 之土地買賣契約書，其中特別約定第二項為「.... 買 賣雙方特別約定，買方（即被告）提供本買賣標的參與都市更新獲分配更新後之房地，賣方（限原告本人）得於建照執照取得後經買方（即被告）通知函到15日內，以與本約買賣價款同額之價金，以一次付清為條件，向買方購買更新後之九樓、十樓獲二樓，三樓任一樓層之房屋九十一坪（產權登記），及二車位，及依建物面積比例應持分之土地權利，其中買賣價款為每位新台幣100 萬元，其餘為房屋買賣價款....」。

㈡被告於96年1 月30日以原證2 之存證信函通知原告於函到15日內為購買更新後房屋之意思表示，並依約一次付清價款。

原告於96年1 月31日以原證3 之存證信函為購買之意思表示，原告於96年2 月12日以原證5 之存證信函以前開土地設定抵押，請求被告提供相當之擔保，原告始為價金之交付，再於同年2 月14日以原證6 之存證信函要求被告提供買賣標的物之樓層圖面供原告選擇樓層及車位，並於96年2 月16日收到建築物平面圖，原告於同年3 月1 日收到原證7 之契約書。

被告於96年3 月14日以原證9 之存證信函通知原告於文到3 日內一次付清價款，逾期視同放棄購買，原告於同年月16日收受後，原告再於96年3 月19 日 以原證10之存證信函要求被告提供相當之擔保，原告於96年4 月2 日收到車位平面圖，再於96年4 月9 日原證12 之 存證信函向被告表示購買9 樓B 戶及第18、19號車位（見本院卷第31、33、39、43、59、63、70頁）㈢被告於96年4 月20日以律師函（即原證13，本院卷第72頁），以原告並未於被告通知後15日一次付清買賣價款及二車位之價金合計1,694 萬元，並通知原告於96年3 月14日之3 日內付款，原告並未按期辦理，被告遂解除契約，原告於96年4 月23日收受該存證信函。

㈣被告於95年10月26日設定最高限額3 億6 千萬元之抵押權，供漢永建設股份有限公司使用。

四、本件爭點及本院判斷（見本院96年9月4日筆錄，本院卷第128 頁）兩造協議爭點如下： ㈠被告依據民法第368條之規定，請求被告提供相當之擔保，是 否為原證1 之土地買賣契約中特別約定是否為契約之要約之 擴張或變更？ ⒈稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契 約即為成立，民法第345條定有明文。

締結不動產買賣之債權 契約，並非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已 互相同意，則其買賣契約即為成立，此觀之民法第345條第2項之規定自明，並不因契約寫在何種紙張甚或僅有口頭約定 而受影響（最高法院81年度台上字第2339號判決意旨參照） 。

依據兩造所簽訂原證1之特別約定，原告得於建照執照後取 得後，經被告函到15內，以前開土地買賣之相同價金即1694 萬元，以一次付清之條件向被告買受更新後2、3樓或9、10樓 任一樓層房屋91坪及汽車停車位2位（含持分土地），依據特 別約定之內容，被告於96年1月30日以原證2之存證信函通知 原告取得建造執照後，要求原告為購買更新後房屋之意思表 示，原告隨即於96年1月31日以原證3之存證信函表示「願以 一次付清約定價款之條件，購買更新後之九樓、十樓或二樓 、三樓任一樓層之房屋91坪（產權登記面積）及二位車位（ 包括持分比例之土地面積），並由被告於96年2月1日收受原 證3之存證信函（見本院卷第31、33頁，第124頁原證15之送 達回執），並為被告所不爭，揆之前開判決意旨，買賣契約 不以簽訂書面契約為必要，系爭房地之買賣契約，已因兩造 意思表示一致而成立。

至於買賣標的物係九樓、十樓或二樓 、三樓之何一特定樓層之何一特定戶別與及特定之何二車位 及價金，則依契約約定由原告選定始特定，係民法第208條 特別約定由債權人選定之選擇之債，況原告主張於96年3 月1 日收受被告所寄交原證7 之買賣契約，足見被告已承諾簽訂 正式之買賣契約，原告於96年3 月26日以原證11之存證信函 選定九樓B 戶之房屋，於96年4 月9 日以原證12存證信函通 知選定18、19號車位（見本院卷第69、70頁），就買賣標的 物已為特定，亦為被告所不爭，因此，兩造依據特別約定而 成立之買賣契約已成立，合先敘明。

⒉民法第345條第2項規定，當事人就標的物及其價金互相同意 時，買賣契約即為成立。

同法第346條第1項並規定，價金雖 未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。

當事人 就價金雖未具體約定，如依情形可得而定者，自應認就價金 已互相同意，買賣契約即為成立（最高法院90年度台上字第 987號判決意旨參照）。

再者，依據兩造所簽訂之原證1之特 別約定記載原告所被告買受更新後之九、十樓或二、三樓任 一樓層之房屋九十一坪及二位車位，及依建物面積比例應持 分之土地權利，其中車位買賣價款為每位新台幣一佰萬元， 其餘為房屋買賣價款，若買方所購房屋面積不足九十一坪時 ，依買賣房屋面積比例計價，惟若買賣房屋面積超過九十一 坪時，則超過部分依市場價格計價（見本院卷第29頁）。

依 據前開特別約定，價金為1694萬元，若原告所選定之房屋坪 數不足91坪時，則依房屋面積比例計價，因此，兩造就買賣 房屋之價金，應屬可得確定，兩造之買賣契約仍為成立。

至 於原告所選定之樓層，不足91坪，被告依據特別約定之約定 ，於96年9 月4 日言詞辯論期日計算買賣價金為14,767,615 元（見本院卷第131 頁），揆之前開說明，無礙於本件買賣 契約已成立之事實。

⒊民法第368條第1項之價金支付拒絕權，在性質上為一時或延 期的抗辯權，即買受人有正當理由，恐第三人主張權利致失 其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得一時的拒絕支付 價金之全部或一部，此項抗辯權，須經行使，始對原法律關 係發生影響。

易言之，價金支付拒絕權仍需買受人積極的行 使，始能阻卻遲延責任之發生，並非買受人於具備上開法條 規定之要件時，當然發生免責之效果（最高法院77年度台上 字第1201號判決意旨參照）。

準此，被告就原告所買受之土 地設定高額之抵押權，致原告有相當理由，恐第三人主張權 利，致失其因買賣契約所得之權利一部或全部，得拒絕支付 價金之一部或權利，原告依據民法第368條請求被告提供相當 之擔保，為契約履行之抗辯權，並非契約之變更或擴張，因 此，被告抗辯原告依據民法第368條，要求被告提供相當之擔 保，係兩造就一次給付買賣價金之給付之方式並未合致，屬 於原特別約定契約之變更與擴張，被告並未承諾，故契約並 未成立云云，並無足採。

㈡被告以原證13之律師函解除上開特別約定是否有理由？ ⒈在假扣押未撤銷，查封效力仍存在前，該屋即有被移付執行 實施拍賣而為第三人買受取得其所有權之可能。

是上訴人林 碧芬將來能否取得該屋之所有權，於現時，既顯然為不能確 定，其依民法第368條第1項規定，當可拒絕其價金之支付。

此際其未支付價金，被上訴人自無據此為理由予以解除買賣 契約之餘地（最高法院69年度台上字第2737號判決意旨參照 ）。

又民法第368條之規定所定之買受人之價金拒絕給付權， 此權利係為買受人之權利而設，屬於一種抗辯權，若出賣人 請求支付價金時，則價金之未支付，亦不負給付遲延之責任 （見鄭玉波著，民法債編各論，頁65，74年10月10版）。

經 查，原告於發現被告於前揭土地設定抵押權，於96年2月12 日以原證5之存證信函請求被告提供相當之擔保（見本院卷第 39至42頁），被告於96年4月20日以原證13之存證信函，以原 告未一次付清價金，以遲延給付為由解除契約，依據原證13 之存證信函之內容所示，原告於被告請求給付價金時，均要 求被告提供相當之擔保，始願意一次給付買賣價金等語（見 本院卷第73頁），因此，原告於被告請求給付價金，已依據 民法第368條之規定提出抗辯權，揆之前開說明，自不負給付 遲延之責，被告雖於96年9月4日言詞辯論期日催告原告給付 價金，揆之前開說明，被告未提供相當之擔保前，原告仍不 負價金給付遲延之責，被告以原告遲延給付為由，解除特別 約定之買賣契約，並無理由。

⒉另原告主張依據原證7 、8 買賣契約第4條約定，兩造應於 契約簽訂後，原告始為價金給付，嗣因新的買賣契約迄今並 未簽訂，尚未屆原告應為價金給付之階段云云，然兩造買賣 契約已成立，原告於被告請求給付價金時，自有給付價金之 義務，不以簽訂原證7 之買賣契約為必要，況原證7 、8 之 買賣契約兩造並未簽訂，自不受前開契約之拘束，原告此部 份主張並非可採，併為敘明。

⒊綜上所述，原告依據原證1 之特別約定，請求確認如主文所 示之買賣契約關係存在，應屬有據。

五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。

六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 6 日
書記官 翁子婷