臺灣新北地方法院民事-PCDV,96,重訴,524,20090324,2

臺灣板橋地方法院民事判決 96年度重訴字第524號
原 告 甲○○
訴訟代理人 湯明亮律師
複代理人 周明榮律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 王東山律師
複代理人 李美寬律師
許富雄律師
上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國98年3月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將座落台北縣新莊市○○段546 、549 地號土地權利範圍全部，暨其上同段建號2015號房屋（門牌號碼為台北縣新莊市○○路170 號）權利範圍全部，辦理移轉所有權登記並遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾肆萬陸仟陸佰參拾貳元及自民國96年12月6 日起至清償日止，按週年率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔10分之9，其餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告父親吳東安於民國94年4 月10日將所有坐落臺北縣新莊市○○段546 、549 地號土地，權利範圍全部，暨其上建號為2015門牌號碼臺北縣新莊市○○路170 號（門牌改編前為臺北縣新莊市○○路○ 段533 巷22號）房屋（含增建部分臨時建號4804、4817、4822，面積137.35平方公尺），權利範圍全部（以下稱系爭不動產），以新台幣（下同）1344萬6000元出售予被告，雙方除簽訂不動產買賣契約書外，並另簽訂協議書約定出賣人吳東安於94年4 月10日至97年4 月9 日止，得隨時依買賣原價向被告買回。

（二）吳東安於96年11月7 日寄發存證信函，向被告為買回上開不動產之意思表示，並通知被告預定於96年11月14日上午10時，至被告住所交付價金1347萬7698元（即買賣原價1344萬6000元加上被告支出之買賣契稅3 萬1698元）。

時日屆至，吳東安至被告住所提出價金，被告卻不在住所，吳東安乃前往被告之公司，仍未見得被告，而被告在上揭時日之前，即一再表示拒絕受領該買回價金，因此吳東安乃將1347萬7698元依法提存於板橋地方法院提存所。

職是，買回契約即已發生效力，吳東安依民法第383條第1項之規定，自得請求被告將系爭不動產移轉所有權登記並遷讓返還。

（三）96年11月20日吳東安已將上開買回契約之權利讓予原告，並將權利讓與之事實通知被告，原告自得依民法第383條第1項之規定，訴請被告將系爭不動產移轉所有權登記並遷讓返還予原告，原告並另以本起訴狀繕本之送達被告，為買回契約權利轉讓之通知。

（四）另被告購買上開不動產後，因可歸責於被告事由，於96年5 月8 日向遠東國際商業銀行股份有限公司借款396 萬元，現存債務為320 萬9067元，並以系爭不動產設定抵押權，則原告買回系爭不動產上設有前述抵押債權存在，致原告買回系爭不動產之價值受有320 萬9067元之損害。

從而被告依民法第383條、第349條、第353條、第227條之規定，自應賠償原告320 萬9067元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年率百分之五計算之利息。

（五）又土地有增值之效果，乃眾所周知之事，且政府每年調高土地公告現值，亦屬眾所周知，因此，兩造買回契約成立時，被告當時即得預料系爭546 、549 地號土地將來必會調高土地公告現值，而非不得預料。

至於被告如有支出系爭房屋修繕改良費用，乃屬得否請求返還現存增額之問題，與是否得預料無關。

且依民法第379條第1 、2 項之規定，買回之價金除另有約定外，當然係以原價買回，因此，本件並無民法第227條之2 之適用。

另被告主張之修復系爭不動產費用，非全屬有益費用等語。

（六）聲明：①被告應將座落台北縣新莊市○○段546 、549 地號土地，權利範圍全部，暨其上建號為2015，門牌號碼為台北縣新莊市○○路170 號（門牌改編前為台北縣新莊市○○路○段533 巷22號）房屋（含增建部分臨時建號4804、4817、4822，面積合計137.35平方公尺)， 權利範圍全部，移轉所有權登記並遷讓返還予原告。

②被告應給付原告320 萬9067元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年率百分之五計算之利息。

二、被告則以：

（一）其向吳東安買受系爭不動產後，將之設定抵押權予遠東國際商業銀行，惟遠東國際商業銀行之抵押債權迄96年11月30日止僅餘320 萬9067元之債務，此有綜合對帳單可稽。

次按「買受人為改良標的物所支出之費用及其他有益費用，而增加價值者，買回人應償還之。

但以現存之增價額為限。」

民法第382條定有明文，其買受系爭房屋後，立即對該屋進行修繕及改良工程，已花費高達207 萬8880元，此有估價單數紙為憑；

再者，由被告修繕改良後之現況，對照修繕前之情況觀之，被告所為之修繕改良工程顯已增加系爭不動產之價值無疑，準此，原告自應依民法第382條之規定，償還被告所支付之207萬8880元之有益費用。

再按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務互為抵銷。」

民法第334條第1項定有明文，如鈞院認被告應對原告負損害賠償責任，則被告主張以上開有益費用與該賠償金額互為抵銷。

（二）又按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

民法第227條之2 明文規定。

系爭台北縣新莊市○○段546 地號、549 地號土地，於被告買受時之公告現值每平方公尺分別為4 萬528 元、4 萬600 元，惟該等土地於96年期之公告現值每平方公尺已調整為5 萬739 元、5 萬900 元，漲幅度超過25% ，足徵系爭土地於被告買受後之價值已有顯著之增加。

再者，系爭房屋業經被告花費200 餘萬元修繕改良，是其房屋之現值亦非被告買受時之價值所能比擬，換言之，系爭房地之現有價值應已遠遠超過1344萬6000元之價值，且此情事變更顯非兩造訂立協議書時所得預料，茍原告仍以1344萬6000元之價額買回系爭不動產，對被告確顯失公平，為此請鈞院依民法第227條之2 之規定，予以增加買回之價額，俾保被告權益。

原告於應增加之給付未付款前，系爭買回契約應尚未發生效力，準此，原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予並遷讓返還，自於法未洽等語。

（三）答辯聲明：原告之訴駁回。

三、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就簡化之爭點所陳述之事實及主張之法律關係為論斷。

四、兩造不爭執之事實：

（一）吳東安於94年4 月10日將其所有系爭不動產權利範圍全部，以1344萬6000元之價格出售予被告，雙方除簽訂不動產買賣契約書外，並另簽訂協議書，約定吳東安於94年4 月10 日 至97年4 月9 日止，得隨時依買賣原價向被告買回。

（二）吳東安於96年11月7 日寄發存證信函，向被告為買回上開不動產之意思表示，並通知被告預定於96年11月14日上午10時，至被告住所交付價金1347萬7698元，因未見被告，吳東安於同年月20日以被告為受取人，將上開價金提存於本院96年度存字第6010號。

（三）96年11月20日吳東安已將上開買回契約之權利讓予原告，

（四）被告以系爭不動產向遠東國際商業銀行股份有限公司抵押借款396 萬元，現存債務為320 萬9067元。

五、原告主張被告應移轉登記系爭不動產，並給付原告損害額320 萬9067元等情，為被告所爭執，並以上開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：

（一）訴外人吳東安得否依民法第383條之規定，向被告買回系爭不動產，其提存1347萬7698元之價額買回系爭不動產，對被告是否顯失公平。

（二）原告得否依民法第383條、第227條之規定，請求被告負損害賠償責任。

（三）台灣省建築師公會鑑定報告書所示被告修繕系爭房屋支出款項，是否為民法第382條之有益費用，被告得否主張與其應負之抵押債務損害額互為抵銷。

六、訴外人吳東安得否依民法第383條之規定，向被告買回系爭不動產，其提存1347萬7698元之價額買回系爭不動產，對被告是否顯失公平。

（一）按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。

民法第379條第1項定有明文。

本件訴外人即系爭不動產原買賣契約之出賣人吳東安，於94年4 月10日將其所有系爭不動產權利範圍全部，以1344萬6000元之價格出售予被告，雙方除簽訂不動產買賣契約書外，並另簽訂協議書，約定吳東安於94年4 月10日至97年4 月9 日止，得隨時依買賣原價向被告買回，此為兩造不爭執之事實。

又吳東安於上開約定之買回期限內96年11月7 日寄發存證信函，向被告為買回上開不動產之意思表示，並通知被告預定於96年11月14日上午10時，至被告住所交付價金1347萬7698元，因未見被告，吳東安於同年月20 日 以被告為受取人，將上開價金提存於本院96年度存字第6010號，以代提出買回價金，此亦為兩造所不爭執。

從而，原出賣人其行使保留買回之權利，既已對原買受人即本件被告為意思表示之通知，並提出買回價金，依上開法條之規定，買回契約效力應已發生。

（二）被告雖以系爭台北縣新莊市○○段546 地號、549 地號土地，於其買受時之公告現值每平方公尺分別為4 萬528 元、4 萬600 元，惟該等土地於96年期之公告現值每平方公尺已調整為5 萬739 元、5 萬900 元，漲幅度超過25% ，足徵系爭土地於被告買受後之價值已有顯著之增加，依民法第227條之2 規定，吳東安僅支付原買價行使買回權，顯失公平為辯。

惟政府逐年調高土地公告現值，屬眾所周知之事實，本件買回契約成立當時，被告即得預料系爭546 、549 地號土地，必會逐年調高土地公告現值，而非不得預料，此增值情況與民法第227條之2 所規定之契約成立後，情事變更，非當時所得預料之要件不合，從而，被告抗辯吳東安提存1347萬7698元之價額買回系爭不動產，顯失公平云云，自難認為正當。

再者，民法第379條第1、2 項規定，買回之價金除另有約定外，係以原價買回，本件原出賣人已提出買賣原價1344萬6000元，另加上被告支出之買賣契稅3 萬1698元費用，合計1347萬7698元，應認吳東安之給付，對本件被告無何顯失公平，被告主張法院應增加給付額之情，顯難採信。

七、原告得否依民法第383條、第227條之規定，請求被告負損害賠償責任：

（一）按「債權之讓與不過變更債權之主體，該債權之性質不因此而有所變更，並不以債務人之同意為必要，僅須經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人即生效力，此觀民法第297條規定自明。

由雙務契約而生之一方當事人之債權，除具有民法第294條第1項但書規定之情事外，尚非不得由該當事人所負債務分離而為讓與。

故買受人由買賣契約而生之請求移轉財產權之債權，其性質既非不得讓與，除具有民法第294條第1項但書第2款、第3款規定之情事外，自得單獨為讓與。

僅債務人即出賣人於受讓與通知時，所得對抗讓與人即買受人之事由，皆得以之對抗受讓人而已。」

最高法院82年度台上字第519 號著有裁判意旨可參。

經查，吳東安於提存買回價金，買回契約生效後，其將上開買回契約之權利轉讓予本件原告，並將讓與之事實合法通知被告，此為兩造不爭執之事實，審酌上開買回契約，並無民法第294條第1項但書規定之情事，故吳東安之上開讓與行為，債權之性質不因此而有所變更，僅生變更債權主體為本件原告，先此敘明。

（二）次按買受人因可歸責於自己之事由，致不能交付標的物或標的物顯有變更者，應賠償因此所生之損害，民法第383條第2項定有明文。

本件被告買受系爭不動產後，以此不動產向遠東國際商業銀行股份有限公司抵押借款396 萬元，現存債務為320 萬9067元尚未清償，此為兩造所不爭執，故系爭不動產之現況既已存在擔保物權，且係因可歸責於被告提供設定抵押之事由，顯然物上負擔未除去前，系爭不動產價值應有減損變更。

參照上開民法第383條第2項規定，原告主張被告應賠償因此所生之損害320 萬9067元，自屬合法有據。

八、台灣省建築師公會鑑定報告書所示被告修繕系爭房屋支出款項，是否為民法第382條之有益費用，被告得否主張與其應負之抵押債務損害額互為抵銷：

（一）按「買受人為改良標的物所支出之費用及其他有益費用，而增加價值者，買回人應償還之。

但以現存之增價額為限。」

民法第382條定有明文。

被告主張其買受系爭房屋後，立即對該屋進行修繕及改良工程，花費高達207 萬8880元，所為之修繕改良工程顯已增加系爭不動產之價值，原告自應依民法第382條之規定，償還之207 萬8880元之有益費用。

原告不爭執被告買受系爭房屋後，進行修繕及改良工程，惟辯以被告主張之修復系爭不動產費用，非全屬有益費用等語。

（二）本院就兩造爭執之系爭房屋整修所增加之現存增價金額，函請台灣省建築師公會鑑定結果，認為被告實際施工項目及支付價金如下：①土木工程94年8月估價單54萬9020元。

②水電工程94年9月估價單19萬1900元。

③鐵門鐵工工程94年9月估價單47萬6960元。

④土木裝潢工程94年9 月估價單51萬2000元。

⑤土木工程95年10月估價單26萬9200元。

⑥油漆工程94年10月估價單7萬9800元。

有鑑定報告書第2 頁之記載可憑，並有與同上①至⑤估價單相同金額之免用統一發票收據5 張附於鑑定報告書第30、31頁可查，足信被告主張其先後整修系爭房屋，支出207 萬8880元一情應屬可信。

（三）惟依民法第382條之規定，買回人應償還之範圍以現存之增價額為限，被告雖支出整修系爭房屋金額如上所述，但就買回人而言，是否有益，自應以客觀情況判斷。

本院審酌如下：⒈上開④土木裝潢工程51萬2000元、⑥油漆工程7 萬9800元，陸續於95年初施作完工，參酌行政院頒布之「固定資產耐用年數表」，此部分核屬該表第1 類第2項房屋附屬設備中之簡單裝備及隔間細目，其耐用年限3 年，如依平均折舊法計算，迄今似無殘值，然施作之土木裝潢仍然存在（見鑑定報告書之相片），客觀上對系爭房屋應有現存之增價額，本院認此部分允以核計10萬元之現存增價額為當。

⒉上開②水電工程19萬1900元、③鐵門鐵工工程47萬6960元，亦陸續於95年初施作完工，參酌行政院頒布之「固定資產耐用年數表」，此部分核屬該表第1 類第2項房屋附屬設備中之給水、電氣、自動門設備細目，其耐用年限10年。

然原告抗辯鐵門鐵工工程部分支付之招牌鐵架非屬有益費用之情，本院認為此屬被告買受後營商所用，確非客觀現存增價額，應剔除招牌鐵架費用4 萬5000元。

其次如依平均折舊法，酌採其折舊後殘值賸約百分之70計算，對系爭房屋應有現存之增價額為43萬6702元（計算式：000000－00000 ＋191900＝623860×0.7＝436702）。

⒊上開①土木工程54萬9020元、⑤土木工程26萬9200元，陸續於95年初、96年初施作完工，本院審酌該等工程估價單所示施工項目性質，認為此部分耐用年數應附隨於主體房屋建築，經查系爭房屋為加強磚造，建築完成日期為67年，有建物謄本之記載可稽。

參酌行政院頒布之「固定資產耐用年數表」，此部分核屬該表第1 類第1項房屋建築商店用、住宅用房屋細目，其耐用年限35年。

如依平均折舊法，酌採其折舊後殘值賸約百分之15計算，對系爭房屋應有現存之增價額為12萬5733元（計算式：549020＋269200＝838220×0.15 ＝125733）。

從而本件原告應償還被告關於系爭房屋現存增價額之範圍，允以66萬2435元（100000＋436702＋125733＝662435）為適當，被告於此範圍主張依據民法第334條第1項規定，與應對原告負損害賠償金額互為抵銷，應屬合法有據，抵銷後其應負損害賠償金額為254萬6632元（0000000－000000＝0000000）。

九、綜上，原告依買回契約及債權轉讓之法律關係，請求被告移轉交付系爭不動產，另給付損害254 萬6632元及自起訴狀繕本送達被告翌日即96年12月6 日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，則屬無據，為無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響或非兩造協議之爭點，爰不一一論述，併此敘明。

十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
民事第二庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 24 日
書記官 孫國慧