臺灣新北地方法院民事-PCDV,97,訴,2114,20090317,1

臺灣板橋地方法院民事判決 97年度訴字第2114號
原 告 乙○○
訴訟代理人 卓忠三律師
梁燕妮律師
李珮琴律師
被 告 甲○○
上列當事人間請求交付房屋等事件，經本院於民國98年2 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼臺北縣土城市○○街一一二號房屋騰空交付原告，並自民國九十二年九月二十三日起至騰空交付上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁仟貳佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣肆萬貳仟元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣拾貳萬叁仟貳佰元預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、3 款定有明文。

二、查原告提起本件訴訟，原請求：「㈠被告應給付原告所有坐落於臺北縣土城市○○街112 號房屋租金費用，自民國92年9 月21日起至97年9 月20日止計60個月，每月房屋租金新臺幣（下同）1,200 元，合計192,000 元，並自起訴狀送達翌日起依年息5%計算利息給付。

㈡被告應返還原告臺北縣土城市○○街112 號建物。」

，嗣變更請求為：「㈠被告應將坐落臺北縣土城市○○段地號第702 、703 、703 之1 地號土地及其上同段第2268號建號即門牌號碼臺北縣土城市○○街112 號房屋騰空返還原告。

㈡被告應自92年9 月21日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告3,200 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」

，揆諸首揭規定，原告所為核屬訴之擴張，於法並無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：㈠原告於民國92年2 月18日以新臺幣（下同）350 萬元，向訴外人即原告之父鍾瑞麟購買坐落臺北縣土城市○○段702 、703 、703 之1 地號土地權利範圍全部及其上同段第2268建號即門牌照碼臺北縣土城市○○街112 號房屋（下稱系爭房地），並於92年5 月16日辦妥所有權移轉登記。

原告為系爭房地之所有權人，請求無權住居其內之被告返還系爭房地，惟被告拒不搬遷，原告乃於97年7 月21日以存證信函請求被告於文到10日內支付租金，被告亦不置理。

被告拒不返還系爭房地且不給付租金，係認為訴外人鍾瑞麟於91年10月10日曾簽署具結書，同意被告無償且無限期居住於系爭房地，具結書中言明「本人（即鍾瑞麟）願意准許其（即被告）永久、無限期居住，如日後有出賣，自出賣之日起，本人願意負擔其房租費每月伍仟元，如有食言，願負擔法律責任」，被告執此具結書認為可無需支付租金亦無須返還系爭房地予原告。

惟原告既已從訴外人鍾瑞麟處購得系爭房地，則被告與鍾瑞麟間就系爭房地有何約定，實與原告無涉。

本件原告既於92年2 月18日取得系爭房地之所有權，縱然前所有權人鍾瑞麟曾承諾被告可永久住居，惟此僅屬被告與前屋主間債之關係，並無對抗嗣後登記取得所有權之第三人（即原告）之效力，即因債之關係所取得之占有，並無對抗所有權即物權之效力，被告既屬無權占有，依民法第767條原告自得請求被告返還系爭房地予原告。

㈡又按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

、「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」

民法第179條、第126條定有明文；

復按「租金請求權因五年間不行使而消滅，為民法第126條所明定；

無法律上之原因而使用他人房屋，可能獲有相當租金之利益亦為社會通常之觀念，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用房屋之代價，債權人應按時收取；

其無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害者，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金利益，自不得依不當得利之法則，請求返還。」

最高法院97年台上字第1790號判決可資參照，原告依法自得請求被告應給付自92年9 月21日起（即自起訴日向前追溯5 年）至被告返還系爭房地之日止，每月3,200 元相當於租金之不當得利予原告。

㈢爰依民法第767條、第179條規定，聲明請求：⒈被告應將坐落臺北縣土城市○○段地號第702 、703 、703 之1 地號土地及其上同段第2268號建號即門牌號碼臺北縣土城市○○街112 號房屋騰空返還原告。

⒉被告應自92年9 月21日起至交還系爭房地之日止，按月給付原告3,200 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告與訴外人鍾瑞麟於84年3 月16日結婚，當時被告66歲、鍾瑞麟77歲，因原告表示不贊同，鍾瑞麟嗣於87年4 月29日書立自書遺囑，載明系爭房地由原告單獨繼承，其後被告與鍾瑞麟於89年3 月22日離婚，惟仍居住系爭房屋內，因被告深恐日後遭原告或鍾瑞麟掃地出門，鍾瑞麟乃於91年10月10日簽立具結書（下稱系爭具結書）明示「我前妻甲○○女士現仍居住在本人（即鍾瑞麟）房屋處（臺北縣土城市○○街112 號），本人願意准許其永久、無限期居住，如日後有出賣，自出賣之日起，本人願意負擔其房租費每月伍仟元，如有食言，願負擔法律責任」，原告於92年2 月18日即做出以350 萬元購買其父系爭房地之假買賣，故原告請求被告給付租金及遷讓房地，並無所據等語置辯。

㈡聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：㈠原告主張於92年2 月18日以350 萬元，向訴外人即原告之父鍾瑞麟購買坐落臺北縣土城市○○段702 、703 、703 之1地號土地權利範圍全部及其上同段第2268建號即門牌照碼臺北縣土城市○○街112 號房屋，並於92年5 月16日辦妥所有權移轉登記，為系爭房地之所有權人，因被告無權占有系爭房地，故請求被告遷讓返還，並給付相當於租金之不當得利等情，惟被告所否認，並以原告與訴外人鍾瑞麟就系爭房地係假買賣，鍾瑞麟於91年10月10日曾簽立系爭具結書，准許被告永久、無限期居住，房屋如有出賣，鍾瑞麟願代付每月5,000 元房租有等語置辯。

是本件所應審究者，乃在於：⒈原告是否系爭房地之所有權人？⒉被告是否無權占有系爭房地？⒊原告得請求被告給付之不當得利數額為何？㈡經查：⒈原告是否系爭房地之所有權人？原告主張其以350 萬元購得系爭房地，並已移轉所有權登記，為系爭房地所有權人乙節，業據提出與所述相符之存摺影本、建物所有權狀、土地及建物登記謄本等件影本（見本院卷第5 頁、第24至26頁、第69頁）為證；

被告雖抗辯原告與鍾瑞麟就系爭房地係假買賣云云，並舉出鍾瑞麟之自書遺囑影本（見本院卷第43頁）為證，惟此為原告所否認，被告復未舉證以實其說，則其所辯上情，尚難遽信。

是原告為系爭房地之所有權人，堪以認定。

⒉被告是否無權占有系爭房地？⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

，民法第767條定有明文；

又「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」

，民法第464條亦有明文；

再按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」

最高法院著有59年台上字第2490號判例可資參照。

⑵本件原告主張其為系爭房地之所有權人，被告無權占有系爭房地，請求被告遷讓返還等情，被告雖未否認占有使用系爭房屋之事實，惟以訴外人鍾瑞麟於91年10月10日簽立系爭具結書，准許被告永久、無限期居住，其非無權占有等語置辯，並提出兩造所不爭執之系爭具結書影本1 紙為證（見本院卷第46頁）。

觀諸系爭具結書之內容記載「我前妻甲○○女士現仍居住在本人（即鍾瑞麟）房屋處（臺北縣土城市○○街112 號），本人願意准許其永久、無限期居住，如日後有出賣，自出賣之日起，本人願意負擔其房租費每月伍仟元，如有食言，願負擔法律責任」，可徵被告於原告取得系爭房屋之所有權之前，曾與訴外人鍾瑞麟（即系爭房屋當時之所有權人）就系爭房屋成立使用借貸契約，約定被告得無償使用系爭房屋。

然系爭房屋之所有權嗣後已移轉登記予原告，而使用借貸契約，並無如民法第425條買賣不破租賃之規定，揆諸前揭最高法院判例意旨，被告自不得以原告之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房屋所有權人即原告有使用該房屋之權利。

另訴外人鍾瑞麟與被告於系爭具結書雖協議如系爭房屋日後出賣他人，鍾瑞麟願代付每月5,00 0元租金，然此乃鍾瑞麟與被告間債之約定，基於債之相對性原則，要不得對抗第3 人之原告。

則被告以上開情詞置辯，並無依據，不足憑採。

是被告係無權占有原告所有之系爭房屋，堪以認定。

從而，原告主張其為系爭房屋之所有權人，而被告又未能舉證證明其有正當權利可以對抗原告而繼續占有使用系爭房屋，則原告主張依據民法第767條規定，請求被告自系爭房屋遷出並將房屋返還原告，為有理由，應予准許。

至原告請求被告應返還無權占有之系爭土地部分，惟查，系爭土地上之房屋本為原告所有，並非被告無權占有系爭土地搭建房屋，是被告僅係無權占有系爭房屋，則原告主張被告應返還無權占有之系爭土地部分，並無理由，應予駁回。

⒊原告得請求被告給付之不當得利數額為何？⑴按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」

民法第179條前段定有明文。

又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。

而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」

；

再土地法施行法第25條規定：土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額；

另土地法第148條規定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。

而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，原告提出97年度臺北縣政府稅捐稽徵處房屋稅繳款書影本（見本院卷第6 頁）主張依照房屋稅繳款書所載，系爭房屋97年度課稅現值為123,200 元作為系爭房屋之申報價值，並無不可，且被告對此並未爭執。

⑵次查，系爭房屋坐落之土地為臺北縣土城市○○段702 、703 、703 之1 地號土地，其中第702 地號土地96年度申報地價均為每平方公尺12 ,720 元，土地面積11.83 平方公尺，所有權為全部；

同段703 、703 之1 地號土地，其96年度申報地價均為每平方公尺13,175.2元，土地面積共61.19 平方公尺（52.38+8.81），所有權為全部，有土地登記謄本可稽（見本院卷第24至26頁），是土地申報價值為元【（12,720x11.83）+ （13,175.2x61.19）=956,668（元以下四捨五入）】，合計土地及建物申報總價為1,079,868 元（956,668+123,200） 。

又系爭房屋於59年1 月1 日建造完成，為加強磚造1 層房屋，屋齡已有39年，有建物謄本可稽，本院斟酌系爭房屋位於土城市○○街，商業機能尚非相當活絡，生活機能尚可，應以系爭房地申報總價年息6%為相當，換算每月租金為5,399 元【1,079,868 x6%/12=5,399（元以下四捨五入）】。

是原告請求被告應自97年9 月22日起訴時回溯5 年即92年9 月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,200 元，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

四、本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分核無不合，經查此部分訴訟標的價額為123,200 元，爰酌定相當之擔保金額准許之；

並依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請已無所附麗，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。

六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
民事第二庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
書記官 連思斐