臺灣新北地方法院民事-PCDV,97,重訴,456,20090327,1

臺灣板橋地方法院民事判決 97年度重訴字第456號
原 告 己○○
戊○○
庚○○
共 同
訴訟代理人 曾大中律師
複代理人 丙○○
被 告 丁○○
2樓之3
辛○○
甲○○
上 一 人
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國98年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）門牌號碼臺北縣板橋市○○路○ 段84之5 號1 至3 樓建物及所坐落之土地（下稱系爭房地）係原告與訴外人賴春美、陳金彥共有，每人應有部分各5 分之1 。

被告丁○○於民國96年3 月1 日與共有人之一賴春美簽訂租約，承租上開1 樓建物，約定租期自96年3 月1 日起至97年3 月1 日止，每月租金新臺幣（下同）4 萬5,000 元。

被告辛○○於96年4 月22日與賴春美簽訂租約，承租上開2 樓建物，約定租期自96年4 月22日起至97年4 月22日止，每月租金1 萬元。

被告甲○○則於96年6 月8 日與全體共有人簽訂租約，承租上開3 樓建物，約定租期自96年6 月1 日起至97 年5月31日止，每月租金1 萬元，應於每月1 日以匯款方式匯入原告戊○○於彰化銀行敦化分行之帳戶內支付之。

雖原告曾簽訂協議書授權訴外人賴春美全權處理系爭房屋之出租收租事宜，然此項因繼承而來之房屋管理權之授與，性質上屬於委任關係，且無期間之約定，依民法第549條第1項規定，原告得隨時終止。

原告業於96年9 月間以存證信函通知賴春美收回系爭房屋之管理權。

原告庚○○於上開租期屆滿前並先後以口頭及存證信函通知被告，如租期屆滿後有意續訂租約，不得僅與共有人之一簽訂租約，須經包括原告三人在內之共有人同意並簽約，始屬有效。

（二）詎上開租期屆滿後，被告丁○○、辛○○並未與全體共有人簽訂新約，亦拒不遷讓返還房屋。

被告甲○○則自96年12月起即未再依約匯款給付租金，經多次催討，均置之不理，經原告於97年2 月5 日以存證信函通知被告甲○○，以其欠租達2 個月為由終止租約，然被告甲○○迄今仍繼續占有使用上開房屋，拒不搬遷。

被告各自承租之房屋之租期既已屆滿或提前終止，即無繼續占用之合法權源，原告基於共有人之地位，自得依租賃契約及民法第455條、第767條、第821條規定請求被告遷讓返還房屋予原告及全體共有人。

且被告於租約屆滿或終止後繼續占用系爭房屋，無法律上之原因而受有相當租金之利益，致原告受有損害，原告亦得依民法第179條規定請求被告給付相當租金之不當得利，並分別依租賃契約第6條、第7條約定請求被告給付按租金5 倍計算之違約金，即被告丁○○每月應賠償原告每人各4 萬5,000 元，被告辛○○、甲○○每月應賠償原告每人各1 萬元。

又被告甲○○自96年12月起未依約定方式將每月租金1 萬元給付予原告戊○○，迄至97年5 月租期屆滿時止，共積欠租金6 萬元。

原告另因本件訴訟支付律師費12萬元，依租賃契約第17條約定，被告甲○○應賠償該律師費用之3 分之1 即4 萬元予原告，原告亦得依租賃契約之約定請求被告甲○○給付租金6 萬元及賠償律師費用4 萬元，為此提起本件訴訟。

並聲明：㈠被告丁○○應將系爭1 樓建物騰空遷讓返還原告及全體共有人，並自97年3 月2 日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告每人各4 萬5,000 元。

㈡被告辛○○應將系爭2樓建物騰空遷讓返還原告及全體共有人，並自97年4 月23日起至返還房屋之日止，按月給付原告每人各1 萬元。

㈢被告甲○○應將系爭3 樓建物遷讓返還原告及全體共有人，並自97年6 月1 日起至返還房屋之日止，按月給付原告每人各1 萬元。

㈣被告甲○○應給付原告4 萬元，另應給付原告戊○○6 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房地係原告及訴外人賴春美、陳金彥因繼承所共有，全體共有人並於87年12月31日簽訂繼承協議書，約定房屋出租收租等一切事宜，同意由賴春美全權處理，作為賴春美之養老費用。

基此，被告丁○○承租系爭1 樓建物，自92年3 月1 日起迄今每兩年均與賴春美簽訂房屋租賃契約，現租期已續至99年3 月1 日；

被告辛○○承租系爭2 樓建物，自94年4 月22日起迄今每年均與賴春美簽訂房屋租賃契約，現租期已續至99年4 月24日止，且被告均按月給付租金與賴春美。

被告甲○○承租系爭3 樓建物，自96年6 月起至11月止之租金均按期匯至原告戊○○帳戶，自96年12月起至97 年6月止之租金，則依賴春美之指示匯至賴春美之帳戶，並自97年6 月1 日起與賴春美訂定租約，現租期續至99年6月止，被告甲○○亦均按月繳付租金。

故被告係依租賃關係使用系爭房屋，非無權占用，亦無違反租賃契約之情事。

再者，被告甲○○之系爭租約現仍存續中，並無違約情事，原告請求被告甲○○賠償律師費用4 萬元，實於法無據，且我國第一審民事訴訟制度並非採取律師強制代理主義，本件原告請求被告遷讓房屋及給付租金，案情並非複雜，原告庚○○為臺北市政府消防局政風室人員，其法律專業知識勝於一般人，當有為自己辯護之能力，原告要求被告甲○○負擔律師費用，實無理由。

且原告請求被告丁○○給付原告每人4萬5,000 元，請求被告辛○○、甲○○給付原告每人1 萬元，及給付原告4 萬元，給付原告戊○○6 萬元，顯非基於全體共有人之利益，實無理由等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、兩造不爭執之事實：

（一）門牌號碼臺北縣板橋市○○路○ 段84之5 號1 至3 樓建物及所坐落之土地係原告與訴外人賴春美、陳金彥共有，每人應有部分各5 分之1 。

原告與訴外人賴春美、陳金彥曾於87年12月31日簽署繼承協議書，同意系爭房地之出租收租等一切事宜由賴春美全權處理，作為賴春美之養老費用。

（二）被告丁○○、辛○○就系爭房地分別與共有人賴春美簽訂原證二、三之租賃契約；

被告甲○○則與原告及賴春美簽訂原證四之租賃契約。

（三）被告甲○○自96年12月份起，未將每月租金1 萬元依雙方租約約定方式匯付至出租方指定之原告戊○○之銀行帳戶；

而係依賴春美指示交付與賴春美。

（四）被告於原證二、三、四租約（下稱系爭租約）租期屆滿後，分別與賴春美續定租約，被告丁○○租期續至99年3 月1 日止，被告辛○○租期續至99年4 月24日止，被告甲○○租期續至99年6 月止，被證二、三、四、五租約形式均為真正。

四、得心證之理由：本件之爭點厥為㈠被告於系爭租約租期屆滿後，續與賴春美簽訂租約，該等租約對原告是否生效？㈡被告甲○○於96年12月之後，將租金交付賴春美，對原告是否生清償之效力？茲論述如下：

（一）被告於系爭租約租期屆滿後，續與賴春美簽訂租約，應得以該租約對抗原告：查系爭房地係原告與訴外人賴春美、陳金彥所共有，共有人全體曾於87年12月31日簽署繼承協議書，同意系爭房地之出租收租等一切事宜由賴春美全權處理，作為賴春美之養老費用等情，為兩造所不爭執，並有被告提出之繼承協議書之影本附卷可稽。

故賴春美依繼承協議書之約定，本有單獨出租系爭房屋之權限，被告於系爭租約租期屆滿後，分別與賴春美續訂租約，該租約自屬有效，且可對抗原告及其他共有人。

且依上開繼承協議書之約定，共有人全體授權賴春美出租系爭房屋，係以之為作為賴春美之養老費用，故該繼承協議書之約定，兼有使賴春美取得系爭房屋出租收益之權限，其他共有人則負有以系爭房屋供賴春美出租收取租金之義務，其性質並非單純之委任關係，故非得由其他共有人任意片面終止授權。

原告主張其得依民法第549條第1項委任之規定終止對賴春美之授權，且原告業於96年9 月間以存證信函通知賴春美收回系爭房屋之管理權云云，自無可採。

被告得以其與賴春美簽訂之租約對抗原告，並非無權占用系爭房屋，堪予認定。

（二）被告甲○○於96年12月之後，將租金交付賴春美，對原告應生清償之效力：查系爭房地全體共有人既簽署繼承協議書，同意系爭房地之出租收租等一切事宜由賴春美全權處理，作為賴春美之養老費用，則賴春美依該繼承協議書之約定，對外自有向承租人收取租金之權限。

故被告甲○○自96年12月起，依賴春美指示交付租金與賴春美，自應對出租人即原告發生清償之效力。

原告主張被告甲○○積欠96年12月至97年5月之租金6 萬元，並主張依此終止與被告甲○○之租約，均無可採。

五、綜上所述，被告抗辯原告及其他共有人全體曾簽訂繼承協議書授權共有人賴春美全權處理系爭房屋之出租收租事宜，作為賴春美之養老費用，故其等於系爭租約租期屆滿後，續與賴春美簽訂租約，應得以該租約對抗原告，被告基於租賃關係占用系爭房屋，非無權占用，亦無違約不當得利情事，且被告甲○○將96年12月之後之租金交予賴春美，應生清償之效力等情，為可採；

原告主張被告於系爭租約租期屆滿後繼續占用系爭房屋，為無權占有，且違反租賃契約之約定，另主張被告甲○○積欠96年12月至97年5 月之租金，原告已依法終止租約云云，為不可採。

從而原告依租賃契約及民法第455條、第767條、第821條、第179條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付按租金5 倍計算之違約金，另請求被告甲○○給付欠租及賠償律師費用，均無理由，應予駁回。

原告假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應並予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。

中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
民事第三庭 法 官 許月珍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 27 日
書記官 劉鴻傑