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臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2621號
原 告 鄭進興
訴訟代理人 錢裕國律師
複代理人 黃文玲
陳宜新律師
被 告 徐謝玉燕
訴訟代理人 汪團森律師
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國103 年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告於民國101 年7 月4 日，經由合興國際不動產經紀有限公（下稱合興公司）居間介紹，向被告購買其所有坐落於新北市○○區○○路000 巷00號3 樓之房地，總價新臺幣（下同）520 萬元，並簽有不動產買賣契約書，其中買賣契約書第14條其他約定事項並約定：㈡乙方（即被告）同意稅單核下之同時完稅款給付時借鑰匙予甲方（即原告）進屋裝修，且即日起由甲方支付水電等云云，是原告依約將購屋價金520 萬元全數匯入指定履約保證專戶，並完成不動產移轉登記於原告所指定訴外人吳慧雅名下，有建物登記謄本及異動索引可稽。
詎料，於原告裝修拆除木作天花板時發現鋼筋外露情形嚴重，故委由立鋼國際工程股份有限公司實施檢測，測試結果分別顯示系爭房地客廳處樑氯離子含量分別為0.6017kg/m3 、1.6284 kg/m3、客廳頂板更高達3.9398kg/m3 ，平均2.0566kg/m3 ，此有該公會於101 年8 月24日作成試驗報告書可參。
綜觀上情，系爭房地確為高氯離子含量之不動產（即俗稱海砂屋）無疑，原告乃請求合興公司代為協調減價賠償事宜。
惟被告竟辯稱依約原告已拋棄瑕疵擔保請求權而拒絕減價云云，原告遂於101 年8 月31日委由律師發函通知被告出面解決並為書面減價之意思表示，被告仍置之不理，故原告爰依法提起本件訴訟。
㈡依系爭不動產買賣契約書第9條第7項約定，賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責。
同契約書第9條第8款亦約定，經買賣雙方同意提前辦理點交或借屋裝修（應另訂書面協議）者，買賣標的之利益危險自標的物交付時起由買方承受負擔。
是兩造雖於系爭不動產買賣契約書第14條另有約定，惟仍有上開買賣契約書第9條第8項約定之適用，則系爭房地危險移轉時點應以原告受領鑰匙得以進入屋內裝修時為準。
故系爭房地已危險移轉於買受人即原告，原告自得依民法第354條主張物之瑕疵擔保權利，況依最高法院89年台上字第1085號民事判決要旨，出賣人（即被告）本即有給付無瑕疵物之義務，買受人（即原告）亦有拒絕受領瑕疵物之權利，縱雙方尚未完成點交程序，在危險移轉前原告得行使擔保請求權。
再者，經濟部標準檢驗局業已於83年訂定建築物氯離子含量標準為0.6kg/ m3 ，復於87年間修正為0.3 ㎏/ m3，之所以將其列入國家標準項目規範系統內，實係氯離子含量倘有過高情形時，將導致包覆在混凝土內的鋼筋遭氯離子加快腐蝕，而發生混凝土剝落、混凝土中性化（石灰化）、建築物滲、漏水，嚴重者鋼筋外露、生鏽、鋼筋直徑減少、樑柱龜裂等嚴重影響建築物使用壽命及人身安全之危險，故系爭不動產之檢測數值高達0.6017㎏/ m3、1.6284 kg/m3及3.9398kg/m3 等，均已逾上開標準上限（83年之0.6kg/ m3 ，及87年之0.3kg/ m3 標準更是有超出6 倍有餘），系爭房地顯已有買賣標的減少其價值、減少通常或契約效用之瑕疵之情形，原告自得主張依民法第359條規定減少價金。
㈢另原告已依約支付買賣價金至履約保證專戶，且社團法人新北市土木技師公會於102 年6 月26日出具之鑑定報告已明確指出：系爭房屋之頂版出現嚴重鋼筋腐蝕及全面混凝土掉落現象，已影響居住安全云云，故被告主張以系爭買賣契約第5條第3項及第10條第1項解除契約，誠屬無據，且依系爭買賣契約第5條第2項約定中「繳款時間及說明」一欄所示，原告給付價金之方式為匯入專戶，原告已悉數將買賣價金520 萬元匯入兩造所約定之泛太建經公司之履保專戶，被告亦不爭執，故原告顯然未有遲延給付價金之違約情形。
次查，系爭買賣契約第9條將「點交手續」與「借屋裝修」分別列於不同項次觀之，顯見「借屋裝修」並不等同於「點交」甚明，且上開鑑定報告之鑑定結論亦可推斷被告之主張，亦屬無據；
反之，系爭房屋既已構成系爭買賣契約第9條第7項所定瑕疵程度客觀上已達到妨害買方安全居住者之情形，原告自得依該條項約定主張有權暫緩點交，從而，被告據此主張原告有遲延給付買賣價金而得解除契約云云，實非可採。
再者，原告自系爭買賣契約簽訂以來，即迅速恪遵約定將買賣價金悉數匯入履保專戶，卻因被告所交付房屋具有妨害安全居住此一嚴重瑕疵之故，無奈被迫承受一方面須持續繳付房屋貸款，一方面卻又另行租屋過生活之窘境，足見原告因被告交付嚴重瑕疵物所受之損害絕不僅止於995,800 元。
從而，被告之抗辯，實屬無據。
㈣併為聲明：被告應給付原告156 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠緣被告於101 年6 月間，擬出售名下已有32年歷史之系爭房地，而委託合興公司出售。
原告於101 年6 月17日透過合興公司表示願以總價520 萬元購買，並以50萬元之支票作為斡旋金，兩造經商議後，約定於7 月4 日在合興公司三民加盟店簽約，同日，被告亦將過戶所需資料交與代書辦理所有權移轉登記，原告則將斡旋金支票50萬元改為簽約金存入專戶，嗣仲介人員即將其中30萬元匯款至被告帳戶，並於7 月27日完稅，惟原告以上開房地無法就尾款420 萬元全額貸款，故於完稅款後應付之50萬元價金期款存入專戶外，另存入60萬元作為尾款之一部分，嗣被告依合約第14條第2項約定於7 月底讓仲介人員將房屋鑰匙借與原告，讓其派員進屋裝修，已為實質點交，且亦於101 年8 月3 日依兩造約定辦理移轉登記為訴外人吳慧雅所有。
而原告於新北市蘆洲區農會貸款撥款後，即於8 月10日代償被告所積欠之彰化銀行貸款本金782,071 元及計至8 月10日之利息1,504 元後，並於8 月16日將尾款2,816,425 元存入專戶內。
是依系爭買賣合約第9條第2項、第6項約定，雙方應於8 月20日前進行正式點交工作，並履行全部價金之給付，亦即兩造應共同簽立「專戶收支明細暨點交確認單」，使被告能自泛太建經公司收取履約保證專戶內之價金剩餘款4,116,425 元，惟原告卻拒不履約，被告遂向合興公司請求調處，竟也不置可否，直至8月底被告收到立鋼國際工程股份有限公司－中和實驗室之「硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗」報告，略謂系爭房屋有海砂屋問題，原告並主張減少價金60萬元，準此，雙方協議不成，故被告於101 年8 月31日以蘆洲光華路郵局000121號存證信函催告原告，應於文到7 日內辦理交屋手續（即簽立「專戶收支明細暨點交確認單」），並以原告未履行給付買賣價金為由，向鈞院提起另訴（即101 年度訴字第2646號），現由原告上訴至臺灣高等法院審理中，又本件原告顯有遲延給付價金之情形，已如前述，業經被告催告之通知仍不履行，被告爰依系爭契約書第10條第1項、第5條第3項之約定，自得解除兩造間之買賣契約，並以答辯狀繕本送達為解除契約之通知，合先敘明。
㈡依最高法院87年度台簡上字第10號判例意旨可知，訴訟中法院所認定者為「應減少之金額」，而非出賣人應給付買受人該「應減少之金額」，況買賣價金現由泛太建經公司以專戶保管中，被告尚未收到價金，自並無義務給付原告該「應減少之金額」，且被告請求原告給付買賣價金而提起另訴，已如前述，而本件房屋建築完成於69年2 月13日，迄今已32年以上，應無氯離子含量標準規範參考值之問題，況1 間20幾坪的房子，有客廳、餐廳、浴室、廚房、臥室等，樑柱甚多，僅進入客廳左側第1 支縱向樑及客廳頂板混凝土塊送驗部分，有高於70年1 月1 日至87年6 月25日建物含氯量參考值，縱使該部分係以海砂為建材，瑕疵亦甚屬輕微，因倘系爭房屋為海砂屋，豈能歷經32年，並歷經921 及331 大地震？又依雙方買賣合約第9條第4項約定，點交之買賣標的物以簽約時之現狀或本約之約定為準。
此為中古屋買賣之常態，並不生物之瑕疵問題，且同條第7項亦約定，賣方（被告）依法對買方（原告）負有瑕疵擔保之責，但若發生買方（原告）未能明確主張確有重大之權利瑕疵或物的瑕疵（即瑕疵程度客觀上已達到妨害買方安全居住者）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為，並經賣方（被告）定期間催告仍不配合點交，則賣方（被告）免除配合點交之義務，是以，縱本件有原告所主張之上開瑕疵，惟亦不符合「瑕疵程度客觀上已達到妨害買方安全居住」之情形，蓋系爭房屋已32年，至今結構仍強，顯然被告不須負瑕疵擔保責任甚明。
尤其，不動產交易市場上，購買30幾年以上之老建築物，都是寄望都更開發之利益，詳言之，房屋根本沒有交易價值，目的僅在取得土地而已。
亦即系爭房屋，依99年房屋稅核定現值僅為101,300 元，土地公告現值為2,432,578 元，以買賣總價換算，房屋價款僅207,887 元（計算式：101,300 ÷2,533,878 ×5,200,000 ＝207,887 ），況32年的老屋，議價當時之老舊建築與建材，皆已被據為減價之理由，則前揭報告所指部分對系爭房屋之交易價值影響根本不大，是依民法第354條第1項但書規定，本件所謂減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，從而，原告之主張，並非可採。
㈢退步言之，縱認系爭建物具有瑕疵，依新北市不動產估價師公會鑑定之結果：⒈101 年7 月4 日兩造簽訂買賣契約時，系爭房屋淨值為5,558,256 元；
⒉考慮氯離子過高因素之減損比例為19.15 ％，減損金額約為1,064,406 元。
⒊101 年7 月4 日兩造簽訂買賣契約時，系爭房屋扣除減損金額後，實際價值應為4,493,850 元。
惟本件兩造買賣契約約定之總價款為520 萬元，是依最高法院86年度台上字第1615號判決意旨，原告得請求減少價金之數額應僅為706,150 元（計算式：5,200,000 －4,493,850 ＝706,150 元）。
㈣併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於101 年7 月4 日簽訂系爭房地買賣契約，總價為520萬元，除尾款買賣價金4,116,420 元匯入履約保證專戶，原告不同意讓泛太建經公司結清匯給被告外，其餘款項業已給付被告。
㈡於不動產現況說明書中，關於是否做過海砂屋檢測，被告勾選否，備註欄亦有註明71年1 月1 日至87年6 月25日之建物，含氯量參考值為0.6 ㎏/m3 以下，87年6 月26日以後含氯參考值為0.3 ㎏/m3 以下，系爭建物建築完成於69年2 月13日。
㈢系爭房屋被告已於101 年7 月30日，交付鑰匙予原告裝修系爭房屋。
㈣系爭房屋經兩造合意選定之社團法人新北市土木技師公會鑑定結論不爭執。
㈤對於社團法人新北市不動產估價師公會鑑定結論不爭執。
四、兩造爭執事項：㈠83年及87年間，經濟部標準檢驗局有關建築物氯離子含量標準規範，就本件系爭買賣標的房屋建築完成於69年2 月13日者，有無適用之餘地？㈡原告依民法359 條規定，行使減少價金請求權，有無理由？如有，減少數額應為若干？㈢被告主張103 年4 月1 日以答辯狀繕本，作為解除契約之意思表示及通知，是否合法有效？
五、本院得心證之理由：㈠83年及87年間，經濟部標準檢驗局有關建築物氯離子含量標準規範，就本件系爭買賣標的房屋建築完成於69年2 月13日者，有無適用之餘地？⒈經查，就兩造所爭執之系爭房屋是否有氯離子含量過高之情形？經本院囑託兩造合意選定之社團法人新北市土木技師公會鑑定結果，認為：「系爭房屋主要結構三處取樣後進行氯離子含量試驗，其氯離子含量分別為0.878 kg/m3 、2.8480kg/m3 及0.1719kg/m3 ，而新拌鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量容許值規範為0.30kg/m3 ，故本案三處試體中有兩處超標，因而系爭房屋確實有海砂屋、氯離子含量超標之問題。」
、「現場損壞調查得知，系爭房屋之頂版出現嚴重鋼筋腐蝕及全面混凝土掉落現象，已顯響居住安全，但不致於造成房屋整體結構安全顧慮。
惟系爭房屋之梁及柱亦出現鋼筋腐蝕及混凝土裂縫現象。
研判現況已略微影響整體結構安全，長期將有整體結構安全疑慮。」
，有該公會102 年6 月26日鑑定報告書可稽（見外放卷第4 、11.7-1、11.7-2頁）。
是原告主張系爭房屋之氯離子含量超過標準規範，堪以認定。
⒉而被告雖抗辯：系爭房屋建築完成於69年2 月13日，並無83年及87年經濟部標準檢驗局有關建築物氯離子含量標準規範之適用云云。
按一般坊間俗稱海砂屋，係指建築物硬固混凝土中水溶性氯離子含量過高。
而經濟部標準檢驗局於83年7月22日始修訂中國國家標準CNS3090 以一般鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量為0.6 公斤/ 立方公尺；
嗣於87年6 月25日修訂CNS3090 版本規定不得超過0.3 公斤/ 立方公尺等情，此為兩造所不爭執。
又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備，即為物有瑕疵。
查系爭房屋經社團法人新北市土木技師公會檢測結果，認混凝土氯離子含量超過國家標準等情，客觀上當然足以減低系爭房屋效用，自應認屬瑕疵。
雖系爭房屋於69年2 月13日建築完成時，尚無混凝土氯離子含量之國家標準，但氯離子含量過高將腐蝕鋼筋，並危及結構安全，為交易者通常所關注事項，自不能因建造當時國家尚無混凝土氯離子含量標準之公布，即否認系爭房屋有物之瑕疵。
是被告抗辯系爭房屋並無上開規範標準之適用云云，自無足取。
㈡原告依民法359 條規定，行使減少價金請求權，有無理由？如有，減少數額應為若干？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，為民法第354條第1項前段所明定。
又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。
承前所述，系爭房屋混凝土之氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，致該房屋之安全性堪虞，則依通常交易觀念，系爭房屋並未具備應具備之價值、效用及品質，而有瑕疵，故出賣人即被告固應就系爭房屋之上述瑕疵負擔保責任。
惟按，民法第359條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金（最高法院84年度台上字第1444號、86年度台上字第2659號判決意旨參照）。
復按，買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。
換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例參照）。
準此，在買受人行使其減少價金請求權時，於買賣價金已給付完畢之情形下，固得以出賣人就該部分之價金乃係無法律之原因而受有利益，依不當得利之規定請求返還所溢付應減少之價金，惟於買賣價金尚未給付完畢之情形下，出賣人僅係於買受人請求減少價金之範圍內，無該價金之請求權存在，尚難謂買受人得逕向出賣人請求給付該應減少之價金，合先敘明。
⒉經查，原告固已將尾款買賣價金4,116,420 元匯入訴外人泛太建經公司之履約保證專戶，惟因原告不同意泛太建經公司結清匯給被告，故被告尚未能自訴外人泛太建經公司之履約保證專戶內收取價金剩餘款4,116,425 元等情，此為兩造所不爭執，則被告既未能就價金餘款取得處分權，自未能謂原告就系爭房地之買賣價金業已全部給付完畢，且被告另案起訴請求原告給付系爭房地買賣價金事件，亦經本院以101 年度訴字第2646號判決被告勝訴在案（現上訴臺灣高等法院中），從而，原告就系爭買賣價金既尚未給付完畢，其於行使減少價金請求權時，被告僅係於其請求減少價金之範圍內，無該價金之請求權存在，參諸前揭說明，原告依民法第359條之規定，逕行起訴被告請求給付應減少之價金，自屬無據。
⒊又本件原告訴請被告給付減少之價金，既為無理由，已如上述，故本院自無庸再行審究系爭房屋應減少價金之數額為若干，且亦無庸審究被告所主張以103 年4 月1 日答辯狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示及通知，是否合法有效，併此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第359條之規定，請求被告給付156萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一贅述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 王士珮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 尤朝松
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