臺灣新北地方法院民事-PCDV,101,訴,2245,20140515,1

臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2245號
原 告 王守宗
訴訟代理人 林育竹律師
複 代理人 簡慧如律師
被 告 陳隨財
訴訟代理人 洪文浚律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國103 年4 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟元，及自民國一百零一年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用（除縮減部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒萬貳仟元或同額之銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣貳拾壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 、3 、7 款定有明文。

查原告起訴聲明以：被告應給付原告新臺幣（下同）1,400,000 元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按上開金額年利率百分之五計算之利息。

民國103 年1 月20日原告以民事變更訴訟狀，減縮聲明：被告應給付原告216,000 元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按上開金額年利率百分之五計算之利息。

衡以原告變更訴之聲明，乃係基於同一原因事實，並屬請求減縮應受判決之事項，變更事項亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，揆諸上開規定，於法尚無不合，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）99年2 月4 日原告透過訴外人中信房屋新莊中正加盟店山月不動產仲介經紀有限公司（下稱山月不動產公司）之仲介與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買坐落新北市○○區○○段000 地號土地應有部分10000 分之67，及其上門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 弄0 號○樓房屋（下稱系爭房屋），買賣價金4,200,000 元；

99年2 月10日山月不動產公司自行委任並提出錸發科技實業有限公司（下稱錸發公司）出具之混凝土氯離子含量試驗報告予原告，稱依該試驗報告所示，系爭房屋混凝土塊之氯離子含量未超過0.6kg/立方公尺之國家標準，原告不疑有他付訖價金，於99年3 月10日辦妥所有權移轉登記，並於99年3 月30日完成系爭房屋點交。

嗣因鄰房（門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0 弄0 號3 樓）房間天花板發生水泥大量剝落情事，101 年5月28日原告委請台灣檢驗科技股份有限公司（下稱台灣檢驗公司）就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量檢測，發現系爭房屋客廳樑、走廊樑及房間樑氯離子含量分別為1.246 kg/ 立方公尺、1.025kg/立方公尺及0.863kg/立方公尺，均已超出0.6kg/立方公尺之國家標準甚鉅，對系爭房屋結構安全產生嚴重影響，並有減損通常效用及價值之瑕疵存在。

（二）按民法第359條、第179條規定，原告得請求減少價金，並請求被告返還所受之216,000 元不當得利，說明如下： 1、參以台灣省土木技師公會102 年8 月2 日作成之（102 ）省土技字第3466號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），系爭房屋樑、柱、版的氯離子含量平均為0.884kg/立方公尺；

復觀系爭鑑定報告書結論：「鋼筋混凝土構造在一般室內環境中混凝土水溶性氯離子含量基本上是不會增加或減少的，... 。

故鑑定標的物『99年3 月30日』當時之『氯離子含量』平均也應約為0.884 kgf/立方公尺。」

、「㈠鑑定標的物氯離子含量超過『民國83年7 月22日中央標準局訂立「新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量」：鋼筋混凝土所處環境為一般性考量者，每立方公尺不得超過0.6 公斤』之規定。」

堪認99年3 月30日兩造完成系爭房屋點交時，系爭房屋之氯離子含量平均值即約0.884 kg/ 立方公尺，屬於一般俗稱之「海砂屋」。

2、據系爭鑑定報告書結論：「㈣... 整體建築物若有氯離子含量偏高且有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕狀況者，則鑑定標的物之安全性等同於整體建築物，不允分割判斷，... 鑑定標的物目前雖無明顯鋼筋鏽蝕影響安全，氯離子含量偏高對於老舊建築物耐久性安全仍屬高危險危害因素，鋼筋鏽蝕仍隨時可能發生。」

與系爭房屋鄰房101 年5 月間發生房間天花板水泥大量剝落情事，可預見氯離子含量已超出0.6 kg/ 立方公尺甚鉅之系爭房屋，確有致生結構安全之疑慮，有減損通常效用及價值之瑕疵存在，實堪認定。

3、另崇德不動產估價師事務所就兩造於99年2 月4 日簽訂系爭不動產買賣契約時，系爭房屋因氯離子含量超過國家標準而減損之價值為鑑定，勘估系爭房屋因氯離子含量偏高而減損之價值為216,000 元，依民法第359條規定原告得請求減少價金216,000 元，又該部分價金前經原告給付予被告，則被告受領該部分價金即屬無法律上之原因，依民法第179條規定亦得請求被告返還216,000 元不當得利。

（三）系爭買賣契約第九條第五項第1款關於支付第2 期價金前進行氯離子含量檢測之約定，其意無非係因系爭房屋尚未完成交付，危險負擔尚未移轉，房屋之原所有人（即被告）尚有完整之管理處分權能，斯時原告尚無權自行就系爭房屋進行氯離子含量檢測，故兩造乃有允許原告於支付第2 期價金前檢測，而被告不得拒絕此項檢測之特別約定。

該約定既謂「得」而非「應」，自僅賦予原告有於支付第2 期價金前為檢測之權利，非課予原告於支付第2 期價金前為檢測之義務。

從而，兩造既已於系爭買賣契約第九條二項明定被告物之瑕疵擔保責任，無免除擔保責任之特約；

且關於房屋之混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依通常程序檢查即能發見，應屬於民法第356條第3項所定不能即知之瑕疵範圍，縱原告未能於支付第2 期價金前委請合格機構為檢測，然於日後發見有應由被告負擔保責任之瑕疵時，原告自仍得向被告主張權利。

訴外人山月不動產公司於99年2 月間以該公司名義委任錸發公司就系爭房屋進行氯離子含量檢測，該試驗報告上雖記載系爭房屋之混凝土氯離子含量並未超過0.6 kg/ 立方公尺，然因錸發公司並非具有CNLA或TAF 認證之機構或實驗室，其出具之混凝土氯離子含量試驗報告即非系爭買賣契約第九條第五項第1款第7 點所稱「符合本條約定所委請之合格機構，對於本買賣標的物所作成之第一次報告書」，此有證人王思棠到庭證稱：「（問：為何錸發公司所出具的試驗的報告沒有taf 的標章？）因為我們只是取樣的單位，並沒有檢測的實驗設備及人員，所以我們沒有去申請認證。」

可證，故錸發公司既非系爭買賣契約第九條第五項第1款第5 點所定之合格機構，自無從以錸發公司所出具之混凝土氯離子含量試驗報告為準。

（四）證人王思棠雖證稱：「我們公司是到現在取樣的單位，我們取樣回來後會送到正中土木實驗室做試驗，正中土木實驗室在開具試驗報告給我們，他開的試驗報告是電子報告，也就是他只給我們電子檔案而已，我們根據他的電子檔案的數據做出一份報告。」

云云，然： 1、就證人王思棠證詞：「（問：請問你跟錸發公司有關係嗎？）目前登記負責人，本買賣契約簽立時的公司負責人不是我。」

、「（問：對於本件委託錸發公司所做氯離子的檢測，你是否有參與？）當時我在公司是負責工地輻射檢驗的部分，本件是由邱光宇負責。

本件是檢驗完成很久後，原告打電話給我我才知道這件事，當時我已經是負責人了。」

、「（原告複代理人問：你知道本件取樣的過程嗎？不知道。」

、「（原告複代理人問：你是否知道本件實際檢驗的人員？）我只是知道是取樣是邱光宇，檢驗的人我不知道。」

、「（原告複代理人問：如果是由錸發公司人員借用實驗室自行檢驗的情形，正中實驗室是否以剛才庭呈的資料出具電子檔案的報告？）我印象中，當時的程序我不是很清楚，因為我不是負責這一塊的。」

、「（原告複代理人問：是否知道本件錸發公司是與正中實驗室何人接洽？）不知道。」

、「（原告複代理人問：本件是否有向正中借實驗室？）應該是沒有，但是我不是很清楚。

」足認山月不動產公司於99年2 月間委請錸發公司就系爭房屋進行氯離子含量檢測之際，證人王思棠並非錸發公司之負責人，亦未參與本件氯離子含量檢測，且證人王思棠對於本件氯離子含量檢測之相關事宜，均非明確知悉。

2、再原告表姐林秀慧前與友人吳弘軒於101 年7 月30日前往錸發公司，詢問本件氯離子含量檢測相關事宜，王思棠亦稱：「（林秀慧問：那你們錸發本身自己有實驗室嗎？）當時這個部分不是我負責的，所以說當時是我們小姐去做的實驗呢？或是說是我們先生送去做實驗呢？這個其實我沒有辦法去回答。

我是後來才接手這部分。」

、「（吳弘軒問：反正你們現在可以確認的就是這個東西是你們出的？）是我們出的。」

、「（吳弘軒問：也沒有透過正中？也沒有所謂的TAF ？）我是說當時這個區塊不是我負責的。

所以我不能很明確地去回答你。

因為我接手之前，很多細節部分我事實上並不清楚，那我接手這個區塊以後，我都是送正中，然後正中會開報告給我，我再開報告出去。

那我這邊以我現在的結構來講，不是當時的結構，當時結構因為事實上不是我負責的區塊，我不了解。

所以現在的區塊就是說，我的報告是具有可追溯性的，這四個字可以稍微記一下，可追溯性，就是說我的報告開出來是有根據的，根據正中開給我的報告，那我根據他的報告開出去，所以我負責接手的區塊，我是這樣的作法。

當時那個區塊並不是我所負責的，我那時候負責的區塊是工程的輻射檢驗，一直到邱先生離職之後，我才負責這一塊。」

益徵王思棠就其擔任錸發公司負責人前，就公司負責氯離子含量檢測之相關事宜，均非明確知悉。

故證人之證詞，僅能證明於其擔任負責人後錸發公司取樣後送正中土木實驗室試驗，但難執此認定本件氯離子含量檢測是否送正中土木實驗室，又即便本件氯離子含量檢測係送正中土木實驗室為之，錸發公司出具之混凝土氯離子含量試驗報告，是否悉依正中土木實驗室所檢測數據填載，亦非無疑。

3、此外，原告表姐林秀慧另於101 年7 月30日前往正中土木實驗室，詢問本件氯離子含量檢測相關事宜，該實驗室主管湯佩璋業明確表示正中土木實驗室並無受錸發公司委託就系爭房屋為氯離子含量之檢測，該實驗室亦無系爭房屋氯離子含量檢測之相關資料，且本件錸發公司所出具系爭房屋之混凝土氯離子含量試驗報告，並非正中土木實驗室所為之檢測結果，與正中土木實驗室亦無任何關係。

觀諸系爭鑑定報告書附件㈧氯離子含量試驗報告，可知具有TAF 認證之合格機構，就混凝土氯離子含量之檢測均須符合相關之試驗規範；

而錸發公司之試驗報告，取樣單位即為錸發公司，證人王思棠到庭證稱：「（原告複代理人問：你是否知道本件實際檢驗的人員？）我只是知道是取樣是邱光宇，檢驗的人我不知道。」

、「（原告複代理人問：錸發公司的人員是否有受過氯離子取樣的訓練？）就我認知沒有這種取樣的訓練班。」

從而，錸發公司所出具之混凝土氯離子含量試驗報告，既係由其公司人員邱光宇自行取樣，亦無任何合格機構之人員會同在場，則其取樣及試驗是否符合相關規範，以及其取樣樣品是否具代表性，均非無疑。

4、被告雖辯稱：「報告名義人是用錸發公司出具，而不是用實驗室名義出具，這樣的檢測費用會比較便宜，這也是原告當初同意的。」

然99年2 月間山月不動產公司僅詢問原告是否就系爭房屋進行氯離子含量檢測，原告同意檢測後，山月不動產公司乃逕行委請檢測機構，並於檢測完成後，出具錸發公司請款明細表予原告，向原告收取檢測費用3,000 元。

錸發公司實非經原告同意所選擇之檢測機構；

且無論錸發公司是否為原告同意所選擇之檢測公司，均不影響錸發公司並非系爭買賣契約書第九條第五項第1款第5 點所定合格機構之事實，其試驗報告與系爭買賣契約之約定既不相符，自無從以之為準。

再正中土木實驗室主管湯佩璋表示：「（林秀慧問：請問一下，那如果說照正常我們委託你們檢驗的話，那這樣子檢驗費用？）我們是一個地址兩個點三千元。」

、「（林秀慧問：那如果說三個點呢？）多一點多一千，基本點就是兩點。

三千塊就一定是做兩點就對了。」

、「（林秀慧問：三千塊是做兩點？）對。」

等語，堪認本件無論係由錸發公司或正中土木實驗室出具報告，於二處取樣檢測之費用均為3,000 元。

從而被告辯稱係因由錸發公司出具之報告較便宜，原告乃同意由錸發公司出具報告云云，顯與事實不符，洵屬被告卸責之詞，不足採信。

（五）系爭買賣契約第九條第五項第1款關於支付第2 期價金前進行氯離子含量檢測之約定，僅賦予原告有支付第2 期價金前為檢測之權利，並非課予原告於支付第2 期價金前為檢測之義務，已如前述；

系爭買賣契約第九條第五項第1款第7 點約定，應僅限於同款第3 點所指檢測結果氯離子含量平均值「超過」約定標準之情形，始有其適用。

錸發公司所出具之混凝土氯離子含量試驗報告「並非」氯離子含量平均值超過約定標準之檢測結果，自無同款第7 點約定應以「第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」

之適用： 1、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。

最高法院著有17年上字第1118號判例參照。

系爭買賣契約書第九條第五項第1款關於支付第2 期價金前進行氯離子含量檢測之約定，其意無非係因系爭房屋尚未完成交付，危險負擔尚未移轉，房屋之原所有人即被告尚有完整之管理處分權能，斯時原告尚無權自行就系爭房屋進行氯離子含量檢測，故兩造乃有允許原告於支付第2 期價金前檢測，被告不得拒絕此項檢測之特別約定；

且該約定既已明載「得」而非「應」，僅賦予原告有於支付第2 期價金前為檢測之權利，並非課予原告於支付第2 期價金前有為檢測之義務；

被告辯稱系爭買賣契約第九條第五項第1款乃附有「買方於支付第二期價金前，委託具有CNLA或TAF 認證且具有氯離子含量試驗項目之認可的合格機構進行檢測」之特約，實已捨契約文字明確表達之文義，而逸脫該契約文字外另為解釋，致曲解契約文字之文義。

2、系爭買賣契約第九條第五項第1款第3 點及第7 點之文義，僅係針對「第3 點所稱氯離子含量之檢測結果」另為約定：「以符合本條約定所委請之合格機構，對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」

至同款第3 點以外各點，雖與氯離子含量檢測相關，然均無系爭買賣契約書第九條第五項第1款第7 點所指應以「第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」

之適用，否則系爭買賣契約第九條第五項第1款得於「委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測」之後加註「檢測結果以合格機構對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」

甚或仿照第5 點約定之內容，另約定「第1 點所稱檢測結果，以合格機構對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」

而無於第7點明定「第3 點所稱氯離子含量之檢測結果」以限縮其適用範圍之必要。

依系爭買賣契約第九條第五項第1款第3點文義，可知其顯係針對原告依約於支付第2 期價金前，委請合格機構就系爭房屋進行氯離子含量檢測，「檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準」之情形，約定雙方同意無條件解除買賣契約及費用平均分擔。

該約定自僅於檢測結果氯離子含量平均值「超過」約定標準之情形始有其適用。

參諸同條款第6 點約定可知第九條第五項第1款第3 點僅適用於檢測結果氯離子含量平均值「超過」約定標準之情形，而不包含檢測結果氯離子含量平均值「並未」超過約定標準之情形；

若檢測結果氯離子含量平均值「並未」超過約定標準，關於檢測費用之負擔，另應適用系爭買賣契約書第九條第五項第1款第6 點之約定，由原告負擔之。

3、綜上，不論錸發公司是否為符合系爭買賣契約第九條第五項第1款第5 點約定之合格機構，其出具之混凝土氯離子含量試驗報告「並非」氯離子含量平均值超過約定標準之檢測結果，已與系爭買賣契約第九條第五項第1款第3 點約定不符，自無系爭買賣契約書第九條第五項第1款第七點約定應以「第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」

之適用。

被告一再執以抗辯應以錸發公司出具之混凝土氯離子含量試驗報告為準，原告不得再以其他檢測結果爭執云云，實屬無據。

（六）就證人證詞說明如下： 1、被告雖引證人邱志杰證詞：「我們有詢問過錸發，它是取樣單位，送檢的實驗室有符合規定。」

云云；

惟證人邱志杰到庭證稱：「（問：本件檢測公司是否符合買賣契約書所約定的具有相關單位認證之認可公司？）錸發公司告訴我們他是合格的公司。」

、「（原告訴訟代理人問：錸發公司告知你們它是合格公司，你們公司是否有查證過？）以前配合的時候，我們會問它是否為合格公司，配合後我們就一直配合這家公司。」

、「（原告訴訟代理人問：你們公司都是依錸發表示符合規定，就沒有再作任何確認嗎？）錸發公司有傳認證的資料給我們，在消保官調解的時候，資料就有拿給買方了。」

、「（法官問：證人庭呈資料是錸發公司的認證書嗎？）這份資料是錸發公司提供它符合規定的資料，買方也有這份資料。」

足認邱志杰自始均僅依錸發公司所稱，即認定錸發公司為合格公司，從未查證是否屬實，且伊提出之認證書，並非錸發公司具有CNLA或TAF 認證之機構或實驗室之證明，與錸發公司毫無相涉，自難執此遽認錸發公司為具有CNLA或TAF 認證之機構或實驗室，更無從證明錸發公司係將取樣送至具有CNLA或TAF 認證之機構或實驗室檢測。

2、證人邱光宇到庭先稱：「（問：99年的二月五日你是否曾經到○○市○○路○○○巷○弄○號四樓做氯離子含量之取樣？）離職很久了，所以我不是很有印象，因為之前的案件很多。」

復旋即稱：「（問：提示原證二之測試報告，是否有印象？）有。」

然錸發公司出具之試驗報告，為該公司針對委託檢測氯離子含量案件製作之制式報告書，該報告書上除「工程名稱」欄記載之檢測地址外，尚無其他照片等資訊足資辨識為何案件，則證人邱光宇既已對本件檢測地址毫無印象，則其是否確實記得本件氯離子含量檢測之相關事宜，實非無疑；

再邱光宇雖稱：「（原告複代理人問：錸發公司的人員取樣的樣品有無借用正中實驗室的儀器親自檢測？）沒有。

因為檢測必需要有一定的資格及執照，錸發公司只是負責取樣，錸發公司沒有自己去借用正中實驗室的儀器檢測過氯離子。」

惟證人湯珮璋業已到庭證稱：「（原告複代理人問：錸發公司有無借用過正中實驗室的器材檢驗？）有，借用的情形是兩邊都會有人檢驗，大部分都是正中實驗室的人做檢驗。

之前在同一棟樓的時候，錸發公司借用會派一個小姐來。」

堪認錸發公司確有借用過正中土木實驗室的器材檢驗，且部分情形並非由正中土木實驗室的人員作檢驗。

又原告表姐林秀慧101 年7 月30日前往錸發公司時，王思棠告稱：「（林秀慧問）那你們錸發本身自己有實驗室嗎？）所以說當時是我們小姐去做的實驗呢？或是說是我們先生送去做實驗呢？」其中「我們小姐去做的實驗」云云，與證人湯珮璋所證稱「錸發公司借用會派一個小姐來」之情形核屬相符，足見錸發公司確有借用過正中土木實驗室的器材檢驗，而由錸發公司人員自行檢測之情形。

從而，證人邱光宇之證詞顯有與事實未盡相符之情形，其證詞實難確認本件氯離子含量檢測係送正中土木實驗室為之，況即便本件確送正中土木實驗室檢驗，錸發公司所出具之混凝土氯離子含量試驗報告，是否悉依正中土木實驗室所檢測數據填載，亦非無疑。

3、證人湯珮璋到庭證稱：「（問：提示原證二這份報告你是否清楚？）我沒有印象」、「（問：是否可以從原證二的報告上看出檢驗是由正中實驗室所承作？）單就這份報告我看不出來與正中實驗室有關。」

、「（原告複代理人問：提示原證二，正中實驗室是否可以確認這份報告是依據正中實驗室檢驗的數據所做成？）沒有辦法。」

、「（原告複代理人問：正中實驗室是否在99年二月前後受錸發公司或他人委託檢驗門牌○○市○○市○○路○○○巷○弄○號○樓氯離子含量？）九九年的資料已經銷毀了。」

、「（原告複代理人問：錸發公司在委託正中實驗室的時候，會填委託書？）會，但是資料已經銷毀了。」

、「（原告複代理人問：現在能否確認正中實驗室有無受託檢驗上開房屋的氯離子含量？）沒有辦法，所有的紙本及電子檔都銷毀了。」

姑不論本件氯離子含量檢測是否係送正中土木實驗室為之，顯見然由湯珮璋證詞，從錸發公司試驗報告無法看出與正中土木實驗室相關外，更無法確認是否悉依正中土木實驗室所檢測數據填載，被告僅空言辯稱錸發公司係將本件取樣送往正中土木實驗室，報告係根據正中土木實驗室所檢測之數據云云，全乏所據。

再湯珮璋閱覽原告表姐林秀慧101 年7 月30日向其詢問本件氯離子含量檢測相關事宜之整份錄影譯文後，證稱：「（原告複代理人問：請提示卷198 頁譯文第一頁三十二秒，證人回答錸發公司九九年二月沒有委託檢驗上開房屋的氯離子檢驗，有何意見？）沒有意見。」

足認正中土木實驗室並無受錸發公司委託就系爭房屋為氯離子含量之檢測。

至其雖另稱：「（原告複代理人問：為何你當天說完全沒有錸發公司的掛號資料？）因為我不知道他是誰，我有幫客戶保密的義務，所以我不可能幫他查，請他去找錸發公司。」

、「（原告複代理人問：為何當天在正中實驗室說完全沒有上開地址的資料？）就算我有，我也不會給他。

如果你有委託單位的授權書我們會讓他查。」

惟綜觀湯佩璋101 年7月30日於正中土木實驗室之錄影譯文，足認湯珮璋於斯時實係查無正中土木實驗室受錸發公司委託就系爭房屋為氯離子含量檢測之資料，乃向原告之表姐表示該實驗室並無系爭房屋氯離子含量檢測之相關資料。

綜上，證人證詞除無法看出與正中土木實驗室相關外，更無法確認是否悉依正中土木實驗室所檢測數據填載；

況由原告之表姐林秀慧於101 年7 月30日向湯珮璋詢問本件氯離子含量檢測相關事宜之錄影光碟及譯文，實足認正中土木實驗室並無受錸發公司委託就系爭房屋為氯離子含量之檢測。

（七）兩造於99年3 月30日完成系爭房屋之點交時，系爭房屋之混凝土氯離子含量超出0.6 kg/ 立方公尺之國家標準甚鉅，對系爭房屋之結構安全實有潛在危險性，是系爭房屋確有減損通常效用及價值之瑕疵存在，原告依民法第359條規定主張減少價金，既係行使法律上之權利，自無違反誠信原則；

且原告所主張減少價金乃針對兩造於99年2 月4日簽訂系爭買賣契約書時，系爭房屋因氯離子含量偏高而減損之價值，自與原告事後將系爭房屋出售是否獲利無涉，原告並無被告所謂雙重獲利之行為：按民法第354條第1項及第359條、最高法院著有73年度台上字第1173號判例、96年度台上字第1277號判決、臺灣高等法院100 年度重上字第18號判決及98年度重上字第192 號判決參照。

系爭鑑定報告書表示兩造於99年3 月30日完成系爭房屋點交時，系爭房屋混凝土氯離子含量平均值約為0.884 kg/ 立方公尺，超出國家標準甚鉅，縱無立即危險，然隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損，自屬民法第354條所指物之瑕疵。

被告一再以原告事後將系爭房屋出售之價格高於原告買受系爭房屋之價格，抗辯原告並未造成損害，姑不論被告從未提出任何證據證明原告事後將系爭房屋出售之價格為何，況原告依民法第359條規定請求減少價金，並非依民法第360條規定請求損害賠償，本與是否受有損害無關，原告依民法第359條規定主張減少價金，乃針對兩造於99年2 月4 日簽訂系爭買賣契約書時，系爭房屋因氯離子含量偏高而減損之價值，更完全與原告事後將系爭房屋出售之價格無涉，被告一再以前詞置辯，實屬無稽，且於法無據。

（八）原告並無免除被告瑕疵擔保責任之約定，已如前述系爭房屋之瑕疵係屬依通常檢查不能發現者，縱原告未能於支付第2期 價金前委請合格機構為檢測，然原告於101 年5 月28日委請台灣檢驗科技股份有限公司就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量檢測，發現系爭房屋氯離子含量超出國家標準甚鉅後，旋透過訴外人中信房屋新莊中正加盟店山月不動產仲介經紀有限公司通知被告，並於101 年10月22日提起本件訴訟，既未逾民法第365條第1項所定之通知後6 個月或自物之交付時起5 年之期間，原告依法自仍得向被告主張本件請求減少價金之權利。

系爭房屋既有減少其價值或效用之瑕疵，原告本得依民法第359條規定，選擇解除契約或受領買賣標的物而請求減少價金。

原告主張減少價金既係行使法律上之權利，自無違反誠信原則，況原告主張減少價金乃針對兩造於99年2 月4 日簽訂系爭買賣契約書時，系爭房屋因氯離子含量偏高而減損之價值，完全與原告事後將系爭房屋出售是否獲利無涉，原告並無被告所謂雙重獲利之行為。

（九）綜上，原告請求減少價金，並依不當得利請求返還減少之價金，自屬有據。

聲明：⑴被告應給付原告216,000 元，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按上開金額年利率百分之五計算之利息。

⑵原告願以現金或同額之銀行無記名可轉讓定期存款單供擔保，請就前項聲明准予宣告假執行。

二、被告答辯以：

（一）99年2 月4 日兩造簽訂系爭買賣契約，並於翌日依系爭買賣契約第九條第五項約定，在原告支付第2 期價金前，委請合格之檢驗機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測，賣方不得拒絕。

兩造並約定，對於上開檢測結果，如果氯離子含量平均值超過標準，買賣雙方同意無條件解除買賣契約；

若氯離子含量檢測結果，以符合具有CNLA或TAF 認證且具有氯離子含量試驗項目認可之合格機構，對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。

本件錸發公司就系爭房屋混凝土氯離子含量進行試驗，檢測結果系爭房屋之混凝土氯離子含量均在0.6km/立方公尺以下，符合83年所定之CNS3090 國家標準，故原告依系爭買賣契約約定繳交買賣價金，於99年3 月10日辦妥所有權移轉登記，99年3 月30日完成房屋點交。

由此可知，兩造於訂立不動產買賣契約書時，即約定對系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢測，測得結果係符合國家標準，嗣原告自不得再以其他檢測結果，主張系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，並請求被告負物之瑕疵擔保責任。

按最高法院29年上字第826 號判例：「民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。」

依該判例意旨反面解釋，可知當事人就物之瑕疵擔保有予以免除之特約時，即應依當事人之約定內容判斷是否得免除出賣人物之瑕疵擔保責任，本件兩造約定倘原告委請之機構進行混凝土氯離子含量檢測結果符合標準時，即應認原告有免除被告關於混凝土氯離子含量是否過高而應負之瑕疵擔保責任，則被告關於系爭房屋之瑕疵擔保責任，既因原告委請之機構檢驗符合標準而免除，自不能再以被告應負物之瑕疵擔保責任請求減少價金。

（二）再物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。

原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，應證明系爭房屋於危險移轉時（即99年3 月30日完成系爭房屋點交時），有因混凝土氯離子含量過高減少通常效用之瑕疵存在，而依原告提出之原證5 檢測報告係於101 年5 月25日進行取樣，距系爭房屋之危險移轉時，已超過二年時間，顯不足以作為判斷危險移轉當時，系爭房屋即有氯離子含量過高之瑕疵存在之依據。

況長達二年的時間，系爭房屋均不在被告占有中，原告基於所有權人身分，可對系爭房屋進行任何使用，倘因原告使用導致於101 年5 月25日進行取樣時，所取之樣本其氯離子含量過高，亦非屬民法第354條第1項所定之危險移轉於買受人時有減少通常效用瑕疵之情事；

本件應以兩造於系爭房屋危險移轉前不到二個月之檢測數據作為認定系爭房屋於危險移轉當時，是否有減少其通常效用瑕疵之判斷標準，始為允當。

（三）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第2項定有明文。

99年3 月30日系爭房屋完成點交，斯時起原告即應從速檢查受領之物，就有關混凝土氯離子含量檢測，其自取樣時起至試驗報告完成日止，無論由哪家檢測單位進行檢測，均不超過七日，亦即原告應於系爭房屋點交完成後，儘速進行檢查，但原告卻遲至點交後逾二年之久，始對系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢查，而此原告主張之瑕疵，並非「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，故應認原告視為承認其所受領之物，被告當不須再負物之瑕疵擔保責任，其理至明。

（四）倘鈞院依台灣省土木技師公會所為鑑定結果，系爭房屋混凝土氯離子含量超過0.6kg/立方公尺，認被告應負物之瑕疵擔保責任者，然依上開鑑定報告結論記載，認定「從鑑定標的物現況表徵情況研判，該居室內目前應無明顯鋼筋鏽蝕影響安全（鋼筋鏽蝕程度愈高膨脹愈厲害，導致保護層裂損或剝落），惟整體建築物若有氯離子含量偏高且有混凝土剝落、鋼筋鏽蝕狀況者，則鑑定標的物之安全性等同於整體建築物，不允分割判斷，故單就鑑定標的物而言應無進行補強修復之必要。」

此外，系爭房屋所在之整體建築，係地上五層之連棟建築物，整棟建物共有二十戶，同批建物則共有五棟，合計超過一百五十戶，但該一百餘戶之住戶均未發現有混凝土氯離子含量過高，而造成鋼筋鏽蝕致影響建物安全之情事，可見系爭房屋並無因此而須進行修補之必要，當然不需以減少之價金作為修補系爭房屋之費用，原告自無請求減少價金之權利。

再者，上開鑑定結論認鋼筋混凝土構造在一般室內環境中，混凝土水溶性氯離子含量基本上是不會增加或減少的，水溶性氯離子存在於鋼筋混凝土中扮演催化劑角色，與鐵離子參與反應後仍會被氫氧根離子置換為氯離子，倘此一鑑定結論係屬正確，則系爭房屋應自建成時起（78年間），其混凝土氯離子含量平均應約為0.884 kgf/立方公尺，則兩造簽訂爭房屋買賣契約時，系爭房屋之混凝土氯離子含量自始至終均約為0.884 kgf/立方公尺，而此一數值的混凝土氯離子含量，在歷經二十餘年後，並未造成系爭房屋之鋼筋鏽蝕或混凝土剝落，可見系爭房屋原本之品質即為「混凝土氯離子含量0.884 kgf/立方公尺」，原告買受上開品質之房屋，無論在系爭房屋之危險移轉（即點交）前後，均未有「滅失或減少其價值之瑕疵」或「滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」存在，被告當然不須負物之瑕疵擔保責任，就此亦堪認定。

再據鑑定報告結論，其檢測混凝土氯離子含量雖超過國家標準僅0.284 kgf/立方公尺（設若將9 個檢測值扣除最高與最低後，所餘7 個數值的平均值為0.818 kgf/立方公尺，僅超過國家標準0.218kgf/立方公尺），惟系爭房屋於建成後歷經二十餘年的使用，並無鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之情況，且亦無任何證據可資證明系爭房屋之混凝土抗壓強度不足，而可認本件原告並無得請求減少價金以作為修補系爭房屋之權利存在，故原告所提本件訴訟，即應予駁回。

（五）本件原告於支付第2 期價金前，不論係原告或山月不動產公司委請錸發公司進行氯離子進行檢測，錸發公司係將本件取樣送往具備TAF 認證資格之正中實驗室，出具的報告也是根據正中實驗室所檢測的數據，就此有證人邱志杰於作證時證稱：「我們有詢問過錸發，它是取樣單位，送檢的實驗室有符合規定」、「錸發公司有傳認證的資料給我們」、「（問：你所謂的認證資料，是TAF 或CNLA嗎？）是。」

證人王思棠證稱：「我們取樣回來後會送到正中土木實驗室作試驗，正中土木實驗室再開具試驗報告給我們... 我們根據他的電子檔案的數據做出一份報告... 這份的報告也可以當作正中土木實驗室出具的報告，只是沒有正中公司的大小章及檢驗人員的簽名。

如果是有正中公司大小章及檢驗人員簽名之正中公司報告，費用會比較高... 剛剛所提正中實驗室的報告在氯離子的檢測項目就有經過TAF 的認證」、「我們是根據送到正中實驗室的檢測報告，才出具檢驗報告的」、「（問：選擇錸發公司出具還是正中公司出具是何人決定？）不是我們公司決定的，這二份的報告我們在現場都會詢問付錢的人，看是要選擇哪一份報告。」

、「（問：這二種的報告在數據上是否完全相同？）是的。」

故本件既由原告委託檢測機構進行檢測，也是由原告決定選擇錸發公司的報告，自應以錸發公司根據具有TAF 認證資格的正中實驗室所作出之氯離子檢測報告為準，事後即不得再以其他檢測結果加以爭執。

（六）至崇德不動產估價師事務所雖勘估系爭房屋因高氯離子含量房地價格減損總金額為216,000 元，惟該鑑定報告對於房屋價格減損之原因，並非因氯離子含量過高所造成房屋本身價格的減損，而係系爭房屋因遭到「海砂屋」污名化所造成之房屋價格減損，顯然係「交易價格之減損」而非「物本身之價格減損」，不屬民法第354條所定之「滅失或減少其價值之瑕疵」或「滅失或減少其通常效用或契約預訂效用之瑕疵」，蓋無論依土木技師公司之鑑定或崇德不動產估價事務所之鑑定，均認「無明顯樑、柱、樓板結構構件裂縫」且「無明顯鋼筋鏽蝕影響安全」，故若僅以高氯離子含量有影響建物耐久性及安全性之虞，即將之定義為「海砂屋」實失之偏頗，換言之，即該買賣標的物本身的價格，並不因氯離子檢測結果而可判定其本身的價值因此造成減損，至於交易價值的減損，也因為原告嗣後以高於其買受系爭房屋的價格予以交易，而未造成任何損害，若原告購買系爭房屋後再予出售，獲得數百萬元之交易獲利後，再向被告請求給付因「系爭房屋交易價值減損」之金額，顯有失公平，且與物之瑕疵擔保規定要件不合，不應准許。

況本件原告同意由錸發公司進行檢測，並由錸發公司出具報告，嗣再自行推翻錸發公司提出之檢測結果，就此顯有違誠信原則，且倘若原告一開始即不同意由錸發公司出具報告，則本件交易即不會成立，有關系爭房屋因市價上漲所獲取之利益，即會歸由被告取得。

原告一方面已取得系爭房屋交易價格上漲所產生之利潤，一方面卻又向被告請求給付因系爭房屋為「海砂屋」污名所造成交易價格減損之金額，此種雙重獲利之行為，應非法律維護交易秩序及保護公平正義之結果。

（七）退萬步言，縱認本件原告得持其他檢測結果，行使物之瑕疵擔保責任，則原告是時係以4,200,000 元購買系爭房屋，但出售之價格卻超過7,000,000 元（系爭房屋於出售予訴外人即目前登記之所有權人李浣沙，其向銀行設定之抵押權擔保金額為7,002,000 元，依一般房屋貸款實務，抵押權擔保金額約為買賣價金或房屋價值的七成至八成，則系爭房屋之買賣價金或房屋價值顯然超過7,000,000 元甚多），原告在不到四年的時間內，已因買受系爭房屋而受有將近3,000,000 元之獲利，獲利數額為其買價的70% 以上，殊無再向被告請求減少價金之餘地，以符誠信及公平原則。

（八）綜上，原告請求顯無理由，聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⑵被告願供擔保免為假執行。

三、法院之判斷：

（一）原告主張其於99年2 月4 日透過山月不動產公司之仲介與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋，買賣價金4,200,000 元，99年3 月10日辦妥所有權移轉登記，並於99年3 月30日完成點交等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本為證，且為被告所未爭執，應堪信實。

（二）原告主張兩造簽訂系爭買賣契約後，山月不動產公司曾於99年2 月10日自行委任並提出錸發公司出具之混凝土氯離子含量試驗報告予原告，稱系爭房屋混凝土塊之氯離子含量未超過0.6kg/立方公尺之國家標準，詎於101 年5 月28日經原告委請台灣檢驗公司就系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量檢測，發現系爭房屋客廳樑、走廊樑及房間樑氯離子含量分別為1.246kg/立方公尺、1.025kg/立方公尺及0.863kg/立方公尺，均已超出0.6kg/立方公尺之國家標準甚鉅，對系爭房屋結構安全產生嚴重影響，並有減損通常效用及價值之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任等語，則為被告所否認，辯稱兩造於訂立系爭買賣契約時，即約定對系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢測，測得結果係符合國家標準，嗣原告自不得再以其他檢測結果加以爭執，而當時錸發公司就系爭房屋混凝土氯離子含量之檢測結果均在0.6km/立方公尺以下，符合83年所定之CNS3090 國家標準，被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任已因原告委請之機構檢驗符合標準而免除，況且，自交屋迄今長達二年，原告可對系爭房屋進行任何使用，倘因原告使用導致於101 年5月25日取樣鑑定之氯離子含量過高，亦非屬民法第354條第1項所定之危險移轉於買受人時有減少通常效用瑕疵之情事，縱認依台灣省土木技師公會所為鑑定結果，系爭房屋混凝土氯離子含量超過0.6kg/立方公尺，亦未造成系爭房屋之鋼筋鏽蝕或混凝土剝落，自未有「滅失或減少其價值之瑕疵」或「滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」存在，系爭房屋因遭到「海砂屋」污名化所造成之房屋價格減損，顯然係「交易價格之減損」而非「物本身之價格減損」，而原告遲至點交後逾二年之久，始對系爭房屋進行混凝土氯離子含量檢查，亦應認原告視為承認其所受領之物，且原告已轉售系爭房屋並獲利近3,000,000元，無再請求減少價金之餘地等語，是以本件應為審酌者厥為：⑴系爭房屋是否因混凝土氯離子含量超過國家標準而具有欠缺通常效用及價值之瑕疵？⑵原告得否請求減少價金及其數額為若干？

（三）系爭房屋具有減少通常效用及價值之瑕疵： 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

而物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而欠缺，且其欠缺之程度非無關重要者，即為物有瑕疵。

2、關於系爭房屋之氯離子含量是否已超出國家標準值乙節，經本院依原告聲請委託台灣省土木技師公會於系爭房屋之梁、柱、樓版各三處隨機位置採粉末取樣鑑定後，認其硬固混凝土氯離子含量平均值為0.884kg/立方公尺，超過83年7 月22日中央標準局訂立「新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量：鋼筋混凝土所處環境為一般性考量者，每立方公尺不得超過0.6 公斤」之規定，鑑定標的物目前雖無明顯鋼筋鏽蝕影響安全，氯離子含量偏高對於老舊建築物耐久性安全仍屬高危害因素，鋼筋鏽蝕仍隨時可能發生，且鋼筋混凝土構造在一般室內環境中混凝土水溶性氯離子含量基本上是不會增加或減少的，故鑑定標的物「99年3 月30日」當時之氯離子含量平均也應約為0.884kg/立方公尺等情，此有台灣省土木技師公會102 年8 月2 日作成之（102 ）省土技字第3466號鑑定報告書在卷可稽，是以系爭房屋於被告交付予原告時確實存在混凝土氯離子含量超過國家標準，且隨時可能發生鋼筋鏽蝕，危害建築物耐久性安全之情形，已減少系爭房屋做為居住使用之通常效用，並減損系爭房地之價值，而屬重大之瑕疵，被告自應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任。

3、被告雖另以其就系爭房屋之瑕疵擔保責任已因原告委請之機構檢驗符合氯離子含量標準而免除置辯，惟查，依系爭買賣契約第九條第五項第1款氯離子含量檢測所約定：第1 點「甲方（即原告）《得》於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣），乙方不得拒絕。

」、第3 點「檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的物建築完成日期在民國70年1 月1 日以後87年6 月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6 公斤；

如為民國87年6 月26日以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分擔。」

、第5 點「第1 點所稱合格機構，應具有CNLA或TAF 認證且具有氯離子含量試驗項目之認可。」

，第7 點「第3 點所稱氯離子含量之檢測結果，以符合本條約所委請之合格機構，對於本買賣標的物所作成之第一次報告書為準，雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執。」

，可知兩造依約定均受拘束之氯離子含量檢測報告必須是由具有CNLA或TAF 認證且具有氯離子含量試驗項目之認可之合格機構所作成，而於本件買賣中受山月不動產公司委託檢測系爭房屋氯離子含量並出具報告者乃係錸發公司，此有原證2 之混凝土氯離子含量試驗報告在卷可參，且錸發公司並未具有CNLA或TAF 認證且具有氯離子含量試驗項目之可認資格，亦據錸發公司登記負賣人即證人王思棠證稱：（問：我們公司是到現場取樣的單位，我們取樣回來後會送到正中土木實驗室做試驗，正中土木實驗室在開具試驗報告給我們，他開的試驗報告是電子報告，也就是他只給我們電子檔案而已，我們根據他的電子檔案的數據做出一份報告，（問：為何錸發公司所出具的試驗的報告沒有taf 的標章？）因為我們只是取樣的單位，並沒有檢測的實驗設備及人員，所以我們沒有去申請認證。

（問：為何沒有申請認證貴公司還是可以出具氯離子的檢驗報告呢？）我們是根據送到正中實驗室的檢測報告，才出具檢驗報告的等語屬實（見本院102 年11月28日言詞辯論筆錄），並佐以證人邱志杰證稱：（問：是否認識兩造？）之前不認識，沒有和兩造有業務往來，我是受被告委託賣房子才認識被告。

（問：當初是否有約定就系爭房屋必須進行氯離子含量檢測？）有，是在雙方簽訂不動產買賣契約書後才作檢測氯離子含量及輻射檢測，是經過雙方合意檢測的，必須檢測完沒有問題，代書才會繼續辦理送件和貸款的手續。

（問：本件檢測的單位是何人選的？）檢測單位是我們公司找的，代書會先問兩造有無認識的檢測公司，如果沒有就由我們公司推薦，檢測公司及檢測日期都會通知兩造，如果雙方有空會到現場，如果沒空就是由我們仲介直接開門，讓檢測公司進去檢測。

（問：本件檢測公司是否符合買賣契約書所約定的具有相關單位認證之認可公司？）錸發公司告訴我們他是合格的公司等語（見本院102 年2 月7 日言詞辯論筆錄），顯然山月不動產公司係誤認錸發公司為合於買賣契約所約定之合格檢測公司始推薦予兩造，足見原告對於出具原證2 混凝土氯離子含量試驗報告之錸發公司實非屬具有CNLA或TAF 認證且具有氯離子含量試驗項目之認可之合格機構並不知情；

再參以證人湯佩璋所證稱：（問：你是否曾經任職正中公司？）是的，我是實驗室的主管。

（問：正中實驗室和錸發公司有無業務往來？）我們是同一個老闆。

（問：錸發公司所採樣的氯離子樣件，是否會送到正中實驗室檢驗？）會。

（問：檢驗報告是用正中實驗室出具還是錸發公司？）我們會將檢驗結果給錸發公司，他們再出具報告，至於他們是用正中實驗室出具還是用錸發公司出具我不知道。

（問：原證二這份報告你是否清楚？）我沒有印象。

（問：是否可以從原證二的報告上看出檢驗是由正中實驗室所承作？）單就這份報告我看不出來與正中實驗室有關。

（問：正中實驗室是否在99年二月前後受錸發公司或他人委託檢驗門牌○○市○○市○○路○○○巷○弄○號○樓氯離子含量？）九九年的資料已經銷毀了。

（問：現在能否確認正中實驗室有無受託檢驗上開房屋的氯離子含量？）沒有辦法，所有的紙本及電子檔都銷毀了等語（見本院103 年3 月19日言詞辯論筆錄），亦知系爭房屋經錸發公司採樣後是否確實送到至中實驗室檢驗並得出如原證2 之檢測結果，已無紀錄可循，而錸發公司僅就系爭房屋客廳柱、主臥柱各一處採樣檢測之硬固混凝土氯離子含量平均值0.5543kg/ 立方公尺（即【0.5405+0.581）÷2 ），又與台灣省土木技師公會針對梁、柱、樓版各三處隨機採樣鑑定之硬固混凝土氯離子含量平均值0.884kg/立方公尺，差距甚大，實非無疑。

從而，兩造買賣系爭房屋時既僅憑錸發公司所出具之混凝土氯離子含量試驗報告為據，而錸發公司又非屬系爭買賣契約第九條第五項第1款所約定之合格機構，其所出具之原證2 混凝土氯離子含量試驗報告自難拘束兩造。

是被告辯稱其就系爭房屋之瑕疵擔保責任已因原告當時委請機構檢驗符合氯離子含量標準而免除，洵無可採。

4、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

民法第356條第1 、3 項分別定有明文。

查，系爭房屋是否具有氯離子含量過高之瑕疵，非經專業機構取樣、檢測，實無從得知，應屬不能即知之瑕疵至明。

而原告係因鄰居發生天花板水泥剝落情事，於101 年5 月28日委託臺灣檢驗公司進行硬固混凝土氯離子含量檢測，始發現系爭房屋客廳樑、走廊樑及房間樑氯離子含量分別為1.246kg/立方公尺、1.025kg/立方公尺及0.863kg/立方公尺，均已超出0.6kg/立方公尺之國家標準，旋即透過山月不動產公司通知被告，並於101 年10月22日提起本件起訴等情，既有臺灣檢驗公司出具之試驗報告為證（見原證5 ），原告自無怠為通知瑕疵予出賣人之情，被告以此抗辯，亦無可採。

（四）原告得就系爭房屋之前開瑕疵請求減少價金： 1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。

如上所述，系爭房屋存有被告應負擔保責任之瑕疵甚明，原告請求減少買賣價金，自屬有據。

2、本件經囑託崇德不動產估價師事務所鑑定系爭房屋於兩造簽訂系爭買賣契約即99年2 月4 日時，因具有台灣省土木技師公司102 年8 月2 日作成之（102 ）省土技字第3466號鑑定報告書所認氯離子含量超過國家標準之情形，所致減損之房地價值，其鑑定結果認：「㈠勘估房地正常價格總金額：新台幣4,200,000 元。

㈡勘估房地特定價格總金額：新台幣3,984,000 元。

㈢高氯離子含量房地價格減損總金額：新台幣216,000 元。」

有該事務所不動產估價報告書在卷可憑，而其所鑑定系爭房屋非屬高氯離子含量之混凝土建築物之正常價格既與兩造間系爭房屋之實際買賣價金相當，自應認系爭房屋因前開瑕疵所減損之價金為216,000 元。

3、承上所述，原告得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金216,000 元，而兩造復不爭執原告已全數付訖買賣總價4,200,000 元，則被告就上述酌減部分，其受領之法律上原因已不存在，且致原告受有損害，原告自得本於不當得利之法律關係，請求被告返還216,000 元。

（五）從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還216,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自有理由，應予准許。

又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。

（六）本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

四、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
民事第二庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 15 日
書記官 何嘉倫