臺灣新北地方法院民事-PCDV,101,訴,2362,20140530,1

臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第2362號
原 告 沈彥良
訴訟代理人 黃銀河律師
被 告 陳罔
訴訟代理人 劉興業律師
複 代理人 王正豪律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國103 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：原告於本院審理期間，將請求被告返還之價金，自起訴時之新臺幣（下同）742,500 元，減縮為655,508 元（見本院卷②第74頁），嗣又擴張回原請求之金額（見本院卷②第101頁），此係減縮、擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定相符，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

（一）原告於民國97年3 月10日，以4,950,000 元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號4 樓房屋（以下稱系爭房屋）及所坐落新北市○○區○○段000 地號土地之權利範圍12020 分之267 （以下與系爭房屋合稱系爭房地），並於97年4 月30日完成交屋。

詎系爭房屋於101年7 月19日經測試硬固混凝土氯離子含量結果，平均值達0.825kg/㎥，超過國家規定標準值0.3kg/㎥近3 倍，顯有重大瑕疵。

而原告於101 年7 月1 日委託房屋仲介業者將系爭房地出售，開價9,700,000 元，底價8,600,000 元，最後雖以7,900,000 元成交，卻因有該瑕疵，遭買方解約，直至101 年10月間，始以7,500,000 元賣予訴外人劉玉祥，且於契約上加註買方願承擔「氯離子過高」之瑕疵。

原告購入系爭房地時，對照周邊交易行情，係以市價購入，出售時，因發現系爭房屋有前揭瑕疵，僅得以低於市價近8 成售出，自受有損害。

依法院相似案件判決見解，減損之價值應以購入價格4,950,000 元之15％即742,500 元計算。

至法院委請臺北市建築師公會所鑑定系爭房地價格，並不合理，不足採信，惟倘以該報告所載混凝土與鋼筋折損率計算，系爭房地97年之價值折損應為1,020,910 元；

如以該報告所載市場行情每坪250,000 元計算，系爭房地97年之價值折損應為748,095 元，均高於原告請求之金額。

為此依民法第359條之規定，請求被告返還應減少之價金742,500 元。

（二）聲明：１被告應給付原告742,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。

２願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告辯稱：

（一）系爭房屋係於77年12月31日建造完成，於97年4 月30日交付原告時，並無任何水泥剝落或鋼筋外露等情形，未見有硬固混凝土氯離子含量過高之狀況，原告購入系爭房屋後，進行大幅翻修，屋況與被告出售時全然不同，鑑定機構採樣位置呈現硬固混凝土氯離子含量過高之現象，應是事後人為造成，而非一開始即存在，不應歸責於被告。

倘若法院認定系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高係於交屋前即存在，被告係於97年4 月30日交屋，原告至遲於101 年7 月19日亦應知悉此情況，卻於101 年10月8 日始對被告起訴，其間相隔2 個多月，又無不能通知被告之障礙存在，顯係怠於通知，依民法第356條規定，應視為承認其所受領之物，不得再主張物之瑕疵擔保請求權。

退步而言，縱認原告有物之瑕疵擔保請求權，其未受有損害，仍不得向被告請求減少價金，蓋原告係以4,950,000 元向被告購得系爭房地，依臺北市建築師公會鑑定結果，兩造交易時系爭房地之市場正常價格約為6,676,300 元，原告以低於市價約2 成5 購得，明顯低於市價，即便計入鑑定報告認定之混凝土、鋼筋折損價值541,546 元，被告出售系爭房地予原告之價格仍較市價低，至原告所稱之裝潢，經過數年早已無價值，不應列入考量。

實際上，被告方為受害人，被告居住在系爭房地近20年，因一時經濟困難不得不出售，原告轉賣系爭房地已獲利1,215,015 元，還反過來向被告求償，顯不公平。

（二）聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷②第101 頁反面）：

（一）原告於97年3 月10日，以4,950,000 元向被告購買系爭房地，並於97年4 月30日完成交屋。

（二）臺灣省土木技師公會於101 年7 月19日出具測試報告，認定在系爭房屋採樣之試體，硬固混凝土氯離子含量分別為0.771kg/㎥、0.812kg/㎥、0.892kg/㎥。

（三）原告於101 年10月18日，以7,500,000 元將系爭房地出售予訴外人劉玉祥。

（四）系爭房屋經臺北市建築師公會鑑定結果，認定有硬固混凝土氯離子含量過高之現象。

四、兩造爭執事項（見本院卷②第102 頁）：

（一）系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高之情形何時發生？

（二）若系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高之情形係在交屋前已存在，原告有無怠於通知？

（三）原告有無因系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高而受損害？若有，損害若干？

五、本院就兩造爭執事項之判斷：

（一）系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高之情形何時發生？依臺灣省土木技師公會於101 年7 月19日出具之硬固混凝土氯離子含量測試報告所載，在系爭房屋採樣之3 份試體，硬固混凝土氯離子含量分別為0.771kg/㎥、0.812kg/㎥、0.892kg/㎥（見本院卷①第14頁），均高於標準，而本院委請臺北市建築師公會鑑定系爭房屋硬固混凝土氯離子含量是否過高，鑑定人在系爭房屋內不同位置鑽取硬固混凝土試體粉末樣本，測試結果，硬固混凝土氯離子含量分別為1.442kg/㎥、1.582kg/㎥、0.678kg/㎥（見本院卷②第9 頁），亦均高於標準，顯見系爭房屋硬固混凝土氯離子含量偏高之情形，並非局部現象，鑑定人既是鑽心取樣，取得之樣品自是來自建物本體，此由鑑定報告書所附混凝土鑽心試體抗壓強度試驗報告及現場取樣照片（見本院卷②第33、37、38頁）所示鑽取之深度，即可得知，參以負責本件鑑定工作之建築師趙偉業，到庭證稱：「本件氯離子含量過高情形是在建物裏層，不是在表層……本件不算嚴重，因為若是嚴重，表層就可以看的出來」等語明確（見本院卷②第124 頁），堪認系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高之情形乃存在建物本體，應是建造之初即已存在。

被告辯稱乃事後裝修所致云云，尚無可採。

觀之卷附不動產買賣契約書所附標的物現況說明書（見本院卷①第9 頁），系爭房屋有無為海砂屋檢測，確為買賣雙方重視之項目，而建物混凝土氯離子含量，影響其內鋼筋腐蝕率，依通常交易觀念，當會影響當事人購買意願，有此情形，應認屬物之瑕疵。

（二）若系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高之情形係在交屋前已存在，原告有無怠於通知？按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項定有明文。

準此，不能即知之瑕疵，應於日後發見時，仍怠於通知，始視為承認其所受領之物，喪失物之瑕疵擔保請求權。

依據前述鑑定報告所載繁瑣之檢測過程，以及建築師趙偉業於本院審理時所陳：「本件氯離子含量過高情形是在建物裏層，不是在表層……本件不算嚴重，因為若是嚴重，表層就可以看的出來」等語，可知系爭房屋是否有硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵，非常人肉眼所能判斷，需要委請專業人士鑑定，應屬依一般買賣房屋通常檢查程序不能發見，且不能即時查知之瑕疵。

原告於101 年7 月17日委請臺灣省土木技師公會進行取樣測試，於同年月19日知悉試驗結果，距離提起本件訴訟不到3 個月之時間，被告就原告所稱其於101 年8 月中旬，在新北市○○區○○路0 段000 號與被告之配偶及兒子協商減價等情，復未爭執，難認原告有有怠於通知之情形。

被告指稱原告怠於通知，應視為承認其所受領之物云云，為無理由。

（三）原告有無因系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高而受有損害？若有，損害若干？按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」

旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。

是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。

倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。

倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。

是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度臺上字第1615號民事判決要旨參照）。

原告就其受有損害之事實聲請鑑定，經兩造同意，一併委請臺北市建築師公會就系爭房地於兩造交易時之市場行情為估價（見本院卷①第112 頁反面）。

鑑定人依據成本法及土地開發分析評估土地價格，加計房屋剩餘值，再以直線法計算，系爭房地斯時市場交易價格約為6,776,300元，議價空間如以20％計算，則為5,421,000 元（見本院卷②第11頁），若以新北市價量指數趨勢圖可能成交價指數計算，價格亦可為4,963,693 元（見本院卷②第192 頁），兩造買賣系爭房地之價格4,950,000 元，顯然低於鑑定人推估之市價。

嗣該公會另行補充，倘買賣雙方在知情系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高之情形下，可能之成交價格，同樣是高於兩造買賣價格之4,977,407 元（見本院卷②第195 頁），雖其計算基礎，誤將原告出賣系爭房地予訴外人劉玉祥之價格多記載50,000元，然更正後，依其算式計算，為4,944,444 元，仍與4,950,000 元相近。

是鑑定人之意見，當是認為原告購買系爭房地之價格低於市價，且與買賣雙方知悉系爭房屋存有硬固混凝土氯離子含量過高之情形相近。

系爭房地之市場行情究竟若干，涉及諸多因素，本難一概而論，兩造簽立買賣契約書時，既強調依屋況說明書記載之內容點交（見本院卷①第7 頁反面），洽談買賣價金時，自已將屋齡、屋況等各種情形考量在內，上開鑑定意見在無其他證據足認不當的情況下，應堪採信。

民法第359條得請求減少之價金，乃有瑕疵物之實價，與無瑕疵物之買價之差額，本件無從認定有此差額存在。

原告固質疑鑑定報告之內容不實，並提出本院另案判決為憑（見本院卷①第95至98頁），指稱應減價成交價格之15％才合理，惟每個具體個案案情不同，無法任意比附援引。

至原告以鑑定報告內容，陳稱倘以混凝土及鋼筋折損率計算，或以市場行情每坪250,000 元計算，其損失分別高達1,020,910 元及748,095 元云云，僅係擷取鑑定報告中對其有利之數據所為論斷，未較鑑定人綜合區域不動產市場概況、區域因素分析、個別因素等綜合分析所為之專業判斷可採，亦難認有據。

六、綜上所述，原告於97年3 月10日以4,950,000 元向被告買受系爭房地，系爭房屋經鑑定結果，有硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵，原告依物之瑕疵擔保請求權，請求被告返還應減少之價金，尚非無據。

惟原告得請求減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值，與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，原告買受系爭房屋之價格4,950,000 元，既低於鑑定人推估之合理市價，則原告依民法第359條之規定請求被告減少買賣價金，即屬無據，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認均不足影響判決結果，不另論述。

參、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 許炎灶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 陳昭綾