臺灣新北地方法院民事-PCDV,102,重訴,21,20140520,2

臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第21號
原 告 家麒文化公寓大廈管理委員會
法 定 代 理 人 葉健宗
訴 訟 代 理 人 賀華谷律師
張成一
被 告 逢麒建設股份有限公司
法 定 代 理 人 陳敏雄
被 告 豪麒建設股份有限公司
法 定 代 理 人 杜艷秋
共同訴訟代理人 楊金順律師
複 代 理 人 方志偉律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，於中華民國103年5月1日言
詞辯論終結，本院判決如下：

主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。
本件原告起訴時原聲明請求判決事項僅下列先位部分之聲明，嗣於訴訟繫屬中，追加備位之聲明如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
另原告又追加林炎中為備位之原告，該部分業經裁定駁回確定，附此敘明。
二、原告起訴時，其法定代理人原為葉羽非，嗣於訴訟繫屬中，變更為葉健宗，已經新法定代理人具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第6頁）。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：
聲明：
（一）先位部分：被告應連帶給付原告至少新臺幣（下同）1200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，
請准宣告假執行。
（二）備位部分：被告應共同將原證一所列缺失項目修復改善後，將家麒文化社區之共用部分、附屬公共設施辦理移交予
原告。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告為家麒文化公寓大廈之管理委員會，依公寓大廈管理條例第38條之規定具有當事人資格，先予陳明。
（二）被告為家麒文化公寓大廈之共同建築業者，負責整個建案之起造及銷售，依公寓大廈管理條例第57條之規定，應於原告成立後7日內辦理移交公寓大廈之共用部份、約定共
用部份與附屬設施設備等及相關圖說和文書資料。因該應
移交之共用部份、約定共用部份與附屬設施設備等至今仍
有部份違反法規、或存瑕疵，而影響其效效能和價值，故
未完成移交之程序，詳如原證一，據原告委請驗收的機構
初判，已達48,456,575元之金額的損失。
原告雖於101年8月23日向鈞院聲請調解，惟未能成立，如原證二，故在收受調解不成立送達日（即101年11月6日）後之10日不變期間內依法起訴。然因社區經費不足，目前無法支付高額訴
訟費用，爰先請求被告給付1,200萬元，由聲請人自行修復及填補設備價值之減損，而再完成公設移交程序。現本
於同一請求權基礎事實，追加備位聲明，請求被告應將原
證一所列缺失項目修復改善後，將家麒文化社區之共用部
分、附屬公共設施辦理移交予原告，亦不甚礙被告之妨禦
及訴訟之終結，依法自得為之。
（三）公寓大廈管理委員會就其職務事項涉訟時，應肯認其享有訴訟實施權，且得以之為被告而為請求（同理，亦得由其
擔任原告起訴請求），俾迅速而簡易確定私權並實現私權
，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要
耗費。
家麒文化社區曾於101年5月27日召開區分所有人會議決議（原證十），同意就共用部分及附屬公共設施之瑕
疵委由原告與被告為協商點交事宜，則原告為執行經區分
所有權人決議之授權、而為管理委員會職務權責事項，參
酌上揭最高法院98年度台上字第790號裁判要旨、及公寓大廈管理條例第36、57條規定，自有實體法上之權利能力、得為原告。
原告本於公寓大廈管理條例第36、57條規定、區分所有權人會議之決議、以及民法第354、359條、第360條、第179條、第184條等規定，請求如先位訴之聲明，應予准許，理由如下：
1、被告共同出售之家麒文化社區之不動產，乃有車道坡度不符法規、造成行進車輛容易發生擦撞，以及污水管設計不
良、造成污水外溢等之瑕疵，而此等瑕疵不僅使買受之不
動產價值減損，使用上亦有人身財產安全上之疑慮，且確
實業曾具體造成損害，被告出售當時明知該等瑕疵、卻故
意不告知，則原告經區分所有權人決議同意，自得依民法
第360條規定請求不完全給付之損害賠償；
且家麒文化社區之共用部分及附屬公共設施迄今亦因該等瑕疵、仍未完
成移交，則買受人所得行使之價金減少請求權，自屬仍未
罹於民法第360條所定之除斥期間，而買受人可得減少之價金部分，被告尚無該價金之請求權存在，彼等溢領之價
金，顯無受領之法律上原因，是以先位原告管理委員會自
得依民法第179條之規定，請求返還不當得利。
2、家麒文化社區之共用部分及附屬公共設施乃有如原證一所示之設計缺失、及與圖不符等情，是原告自亦得併依民法
第184條第2項之規定請求損害賠償。
（四）退步言之，被告就家麒文化社區應移交之公共設施設備等，因目前仍有部份違反法規、存有諸多瑕疵之情，以致迄
今始終仍未能移交予先位原告管理委員會，而公寓大廈管
理條例第57條既明定起造人移交共用部分等之義務、及移交期限，並考量為免區分所有權人各自與起造人就公共設
施進行移交之繁瑣，規定統由管理委員會辦理移交手續，
則先位原告管理委員會就共用部分及附屬公用設施存有瑕
疵移交事項，自得為原告、並以公寓大廈管理條例第36、57條規定為請求權基礎，請求被告應共同將原證一所列缺失項目修復改善後，將家麒文化社區共用部分及附屬公共
設施辦理移交予原告，爰請求如備位聲明。
（五）原告業經區分所有權人會議決議授權，故原告為當事人適格：
1、原告業經區分所有權人會議之決議授權，說明如下：101年5月27日召開之第三屆區分所有權人會議決議「本案同意授權管理委員會與建商交涉公設點交事宜」（原證10），公寓大廈管理條例第36條第11項已載明「管理委員會之職如下…共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點
收及保管。…」，故會議決議之與建商交涉公設點交事宜
」乃及於「針對點交之缺失要求修繕、和解及訴訟等項目
之執行以確保全體住戶共有公共設施及設備權利」。
102年1月5日召開臨時區分所有權人會議報告提起訴訟之情事（原證14）。
102年5月26日召開之第四屆區分所有權人會議中，就訴訟之進度為說明並於會中強調「住戶授權管理
委員會與建商交涉公設點交事宜此一授權包含訴訟…」（
原證15）。
2、原告為當事人適格並具有訴訟實施權，以公寓大廈管理條例第36、57條及民法第360、226、227、179條等為請求基礎且業經區分所有權人會議授權，故本案請求權明確、適
法且於法有據。
原告於公寓大廈管理條例第36條第1及第11項職務規定，及公寓大廈管理條例第57條為請求依據，且經區分所有權人會議決議授權依民法相關法絛之規定起
訴，故本訴訟程序應為合法。區分所有權人基於下列理由
，授權管理委員會提出本訴訟：1.本案建物公設（主要設備）的主體為全體區分所有權人所共有，該主體權益是不
可分割的。
2.所有權人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理絛第38條第1項規定及訴訟擔當法理，授權管理委員會行使之。
3.顧及所有區分所有權人之權利及公共權益之完整性，選擇非以個別區分所有權人而以管委會為原告提
出起訴。
4.俾迅速而簡易確定共有之權利，並將求償之金額用於共有之公共設施的維護及修繕。
5.考量避免個別所有權人勞力、時間、成本及有限司法資源之不必要的耗費
。故以區權會授權方式，授權管委會行使該訴訟權，並依
民法相關規定請求損害賠償及不當得利，顯符合民事訴訟
法紛爭解決一次性和訴訟經濟之基本原則。
（六）被告以現況交屋為由，逃避建築物必須依圖施作之辯詞，乃屬無稽之言。
1、按現況交屋之意為「房屋之狀況，得以目視方式查知或合約明載者為限」，且該建築物必須為合乎建築法規規範的
合法建築物。合法建築物之興建，必須依建築法之規定，
第一階段先申請建築許可，取得建造執照，第二階段依建
造執照之工程圖樣、說明書內容興建，第三階段取得使用
執照，接水接電使用。須與設計圖樣相符者，方發給使用
執照。
2、復依公寓大廈管理條例第57條規定，起造人應將公寓大廈竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料移交
社區管理委員會。
而依據內政部營建署98年9月23日第0000000000號函釋「…起造人移交之上開圖說，除應符合各目的事業主管機關核准之內容，並宜載明本圖說與各目的
事業主管機關核准內容相同，如有不符，起造人願負法律
責任。至於如何舉證該圖說之真實性，係屬起造人之責任
。」由上說明得知，領有使用執照之合法建築物，其前提
必要條件即須依圖說施作完成。本案系爭建築物已領有台
北縣政府工務局所核發之使用執照，即說明其應依上述法
條及圖說完成本建築物，但本建物卻有許多工項與圖不符
之缺失。所謂依現況交屋，其現況乃指得以目視方式查知
或合約明載者為限，但其前提基礎必須是該建築物是符合
建築法的規範。本案被告明知其部分公共設施及設備完工
狀況與申請使用執照之設計圖不符，顯為違法。卻隱瞞事
實，仍將有瑕疵之建物賣與住戶，更百般阻撓管委會之成
立及圖說之取得，且以依現況交屋為由，規避其應負之法
律責任。另被告為增加其房屋之形象，在廣告內容強調該
建案設有所謂會議廳、宴會廳、桌球室…等之設施（經查
證上述設施皆設於機車停車位上）。被告為避免住戶日後
之控告，乃在買賣契約第16條特別契約中敘明，意在說明此設施部分與圖不符。故先於合約中敘明以避免其法律責
任。由此可見，被告已知與圖不符乃為違法，而將其可以
目視明顯查知者，以合約絛文排除其責任，而同時達到隱
瞞其他非目視方式可以得知之多項與圖不符之瑕疵，此顯
然為故意逃避責任，知法而犯法之行為。
（七）本案並無時效及保固期屆滿之問題：
1、原告自99年6月成立以來，即委託太古華電股份有限公司協助原告對系爭大廈之公設點交事項為驗收之查驗，原告
自99年9月起，即持續向被告要求給付相關資料（原證16）。然索取過程艱辛，被告卻百般阻撓，亦不依法交付與
申請使用執照時所附相同之凌工圖說、設備、鑰匙等。且
原告發現在查驗瑕疵、未給付、或不完全給付後，即已不
斷向被告為請求修復或給付，被告承認部份，並已進行部
份的修補，而對於未修補或難以補正的瑕疵，原告亦與被
告持續進行協商，並討論是否以一定金額，來取代瑕疵及
不完全給付的賠償，且於101年11月2日經新北地方法院三重地方法院簡易法庭調解，然因賠償金額未能達成合意，
調解未能成立，故原告方提起本訴。本案請求權之時效問
題，已因原告之請求、協商、起訴雨中斷時效，被告主張
系爭大廈之公設交付至今已逾5年而時效消滅，並無理由
，事實上，因被告拒絕交付可供正確移交的圖說，致相關
公設（主要設備）至今尚未完成黠交，即無時效起算之效
力及保固屆滿問題，被告之給付義務仍然存在無疑。
2、另被告主張已有部分原屋主賣與下一任屋主，該現任屋主無主張權，此立論實屬無理由。
現任屋主可依民法第242條債權人之代位權，行使代位前屋主之權利。
（八）被告有不完全給付的問題。
社區公設的瑕疵依民法第184條第2項、被告違反建築法規之相關規定、另再依公寓大
廈管理管理條例第57、36條請求。
契約是存在個人跟建商，主張本件包含契約關係，是訴訟擔當，是以管委會的名
義提出損害賠償、不完全給付訴訟。原告否認完成點交程
序，從原告所附的原證16可證，自始至終原告都請被告修復，被告都沒有完成這些部分的給付，且工務局有對被告
罰款。
（九）原告請求之金額及請求權基礎，謹分述如后：
1、被告尚未點交之公共設施存有瑕疵、然拒不修復，原告基於公共安全之目的，就其中有關公共管道、及消防設備之
瑕疵，業已先行維修改善，並支付301,975元（同原證17），應負修復責任之被告因而受有利益，致原告受有損害
至明，故原告自得依民法第179條之規定，請求被告連帶返還上開金額。
2、被告興建系爭社區之公共設施，因有違反建築法第39、87條、建築技術規則建築設計施工編第61條、第97條第1項第2款、第34條第1項第2款等保護他人為目的之建築法規之情，且造成系爭社區乃有車道坡度不符法規以致行進車
輛容易發生擦撞、污水管設計不良造成污水外溢等違反建
築法規之瑕疵，又衡諸一般工程實務及經驗法則之判斷，
興建時如有設計缺失、未按規定施工、或偷工減料情事，
即有減少成本支出之可能，且旦足以影響建築改良物本身
之使用及其價值，是以，原告經區分所有權人決議之授權
，自得依民法第360條、第179條、第184條第2項之規定，請求被告至少應連帶給付原告11,689,025元。
3、原告備位請求之請求權基礎：被告就系爭社區應移交之公共設施設備等，因目前仍有部份違反法規、存有諸多瑕疵
之情，以致迄今始終仍未能移交予原告，而公寓大廈管理
條例第57條既明定起造人移交共用部分等之義務、及移交期限，並考量為免區分所有權人各自與起造人就公共設施
進行移交之繁瑣，規定統由管理委員會辦理移交手續，則
原告就共用部分及附屬公用設施存有瑕疵移交事項，自得
為原告、並以公寓大廈管理條例第36、57條規定為請求權基礎，請求被告應共同將原證一所列缺失項且修復改善後
，將系爭社區共用部分及附屬公共設施辦理移交原告。
（十）按公寓大廈管理條例第38條第1項規定，管理委員會有當事人能力。其立法理由為「管理委員會依民事訴訟法第四
十條可以為訴訟之當事人」。探究此立法之目的，顯係因
為現今社會人口集中，以公寓大廈為社區的集體居住方式
成為普遍現象，而基於同一公寓大廈區分所有權人眾多，
其管理問題亦隨之增加，故法律乃規定公寓大廈應成立管
理委員會，並賦予管理委員會具有和民事訴訟法第鈞條有
關非法人團體相同的當事人能力，以便其就公寓大廈共有
之公共設施於使用、維護、管理、點交等事務之權利義務
的承擔者。
依最高法院98年台上字第792號判決要旨，此顯然即為訴訟擔當法理之適用者。，原告基於公寓大廈管
理條例之法定職務及區分所有權人會議的決議，對被告所
興建交付的共有共同設施於點交時，發現有不完全給付、
給付瑕疵、以及加害給付（即公設違反建築法規，致區分
所有權人有使用安全疑慮之危險）、不當得利等情事，故
依法提起本訴訟，如前開判例和見解，原告有當事人能力
自不待言，且亦應具有訴訟實施權之當事人適格地位，方
符立法之意旨。
（十一）證據：提出臺灣板橋地方法院三重簡易庭101年11月2日調解不成立證明書、家麒文化公寓大廈管理委員會100
年3月16日家榮管字第0000000號函、100年03月30日(100)家榮管字第0000000號函、100年04月06日(100)家榮管字第0000000號函、100年8月19日家麒管字第000000000號函、101年1月16日家麒管字第000000000號函、臺北縣政府工務局96年11月15日96板使字第00705號使用執照、家麒文化公寓大廈101年區分所有權人會議記錄
（101年5月27日）、建物所有權狀、新北市板橋市公所102年7月3目新北板工字第0000000000號函、家麒文化公寓大廈102年第一次臨時區分所有權人會議會議記錄
（102年1月5日）、家麒文化公寓大廈第四屆區分所有權人會議會議記錄（102年5月26日）、家麒文化公寓大廈管理委員會99年9月10日麒管字第0000000000號函、逢麒建設股份有限公司100年2月28日逢管字0000000號函、家麒文化公寓大廈管理委員會100年03月04日號(100)家榮管字第0000000號函、100年3月8日(100)家榮管字第0000000號函、100年3月22日(100)家榮管字第0000000號函、(100)家榮管字第0000000號函、(100)家榮管字第0000000號函、100年4月12日(100)家榮管字第0000000號函、100年05月06日(100)家榮管字第0000000號函、台灣電力股份有限公司台北南區營業處100年5月3日D北南字第00000000000號書函、家麒文化公寓大廈管理委員會100年05月12日家榮管字第0000000號函、100年5月17日號(100)家榮管字第0000000號、請款單、收據、新北市政府工務局100年9月14日北工使字第0000000000號函、100年12月26日北工寓字第0000000000號函、100年11月29日北工施字第0000000000號函、使照審查圖、等影本為證據，並聲請訊問證人林祈安及囑託鑑定。
二、被告方面：
聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；
並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）原告對被告並無民法請求權基礎可資請求，其以公寓大廈管理條例第57條為請求權基礎，於法顯有未合，原告應闡明其請求權基礎為何？
原告家麒文化公寓大廈管理委員會（下稱家麒管委會）並
未闡明其係依何契約、何種法律關係為訴訟標的，進而起
訴請求被告逢麒建設股份有限公司、豪麒建設股份有限公
司（下稱逢豪麒公司）給付，且原告自始即非與被告締結
房地買賣契約之當事人，未與被告訂立買賣契約，應無民
法上請求權基礎可資請求，其亦無權利能力，亦不得受讓
，故其以自己名義向被告請求損害賠償，已屬於法有間，
原告應闡明其請求權基礎為何。況且被告係以公寓大廈管
理條例第57條規定為據提起本件訴訟，惟依上開臺灣高等法院98年上易字第1124號、最高法院88年度台上字第2765號民事判決判決意旨，公寓大廈管理條例第57條訂立之目的，係為簡化公共設施移交程序而規定社區管委會代表區
分所有權人與起造人進行移交，上開規定並非請求權基礎
甚明，原告竟肆行要求被告為賠償云云，自洵屬無據，於
法不合，其請求顯無理由。
（二）原告以公寓大廈管理條例第57條請求被告移交共用部分，並無理由：
原告主張被告應移交之共用部分及附屬設施設
備等，惟本件房地買賣係成屋銷售，並非預售屋之買賣，
而係依現況交與買受人，甚至某部分房屋已經原屋主再買
賣與下一任屋主，與原告間亦無買賣關係可言，且該社區
公共設師自96年取得使用執照後，經住戶使用至今已5年，既已實際使用應無點交或移交之問題，此外社區設備在
取得使用執照前即已通過消防檢測，每年定期消防檢測亦
均通過，除此之外，社區之水電設施不但經相關技師簽證
確認，亦經台電、自來水公司、水利局現場會勘查核而核
可，始得接水接電，從而，被告應無違反公寓大廈管理條
例第57條規定之情事。
況且，被告就社區住戶所提缺失，長期以來皆盡心盡力維護修繕，且保固期亦早已屆滿，故
原告請求移交及賠償云云，實屬無理由。
（三）先位原告與被告間並無契約關係，其並無當事人適格，欠缺訴訟實施權，本件訴訟應予以駁回：
具備當事人能力並不等同具備當事人適格，而應就涉訟之
訴訟標的法律關係個別審認。原告雖稱管理委員會有當事
人能力，惟原告與被告間並無買賣契約關係，更何況部分
區分所有權人亦非向被告承買房地，原告既非本件訴訟標
的法律關係之權利主體，則原告就各區分所有權人與被告
間之各自買賣關係並無實施訴訟之權能，堪可認定，原告
於本件訴訟欠缺當事人適格至明。復況原證十僅稱「本案
同意授權管理委員會與建商交涉公設點交事宜」云云，而
非授權原告向法院提起本件訴訟，則原告是否已得全體區
分所有權人授權，實無根據，故原告仍欠缺當事人適格，
依前揭最高法院26年渝上字第639號、27年上字第1964號判例要旨，本件訴訟實為無理由而應予以駁回。
（四）公寓大廈管理條例第57條並非請求權基礎：
公寓大廈管理條例第57條係行政機關會同管理委員會及起造人移交公共設施之規定，若公共設施有水電、機械設施
、消防設施及各類管線不能通過檢測或有功能缺陷，而應
歸責起造人，再由主管機關命起造人改善，故該條規定係
將審認應否改善之權限賦予主管機關判斷，而無使起造人
直接負修補義務、移交公共設施及給付修復費用之法律效
果，從而原告以該絛作為請求權基礎，請求被告給付修復
費用1200萬元及移交公共設施，洵屬無據。
（五）被告否認原證一之形式及實質真正，故原證一實難證明公共設施確有所指瑕疵，不足證明被告構成侵權行為：
原告雖以原證一列出缺失項目及修復所需金額，惟此皆為
其單方片面主張，是否如實恐有待商榷，而該社區自96年取得使用執照後，住戶即陸續入住並使用公告設施，至今
已近6年，而原證一所載係原告陸續增列為缺失之項目，
惟此6年期間內公共設施經住戶使用，自會有各種自然損
耗，故原證一所載之部分缺失恐非公共設施完工時之狀況
，而是常期使用後之結果，原告稱此類長期使用後之損耗
為瑕疵，即非合理。況且該社區係屬成屋買賣，並非以圖
示向承買人預先說明房屋及公共設施建造完工後之狀況，
而是以完工後之成屋進行買賣，故承買人買受之物係以承
買時房屋及公共設施使用之現況為準，而非圖示所載之物
，故原告以原證一及原證四中多項以未依圖施作之由稱公
共設施有重大缺失之瑕疵，恐有未恰。
（六）原告與被告並契約關係，其起訴亦未獲全體區分所有權人之授權，不符合訴訟擔當之規定，原告缺乏當事人適格之
要件，本件實應予以駁回：
原告稱其本於訴訟擔當、得為區分所有權人起訴云云，惟
原告起訴並無法定訴訟擔當事由之適用，期雖稱公寓大廈
管理條例規定比例之區分所有權人同意而起訴，然由其提
出資料而觀，並非全體區分所有權人均有同意原告起訴，
此與訴訟擔當之規定均有未符，原告實不得以區分所有權
會議中多數決之方式誆稱已取得全體住戶同意，是以仍難
認原告所為與訴訟擔當之規定相符，故原告主張其係本於
訴訟擔當為區分所有權人起訴，洵屬無據。原告與被告間
無買賣房地之契約關係，其起訴欠缺請求權基礎，此外管
理委員會並非法人，無權利能力，終究無從受讓請求之損
害賠償金額，顯示原告起訴顯無理由。
（七）原告並未獲區分所有權人全體授權，亦未成立訴訟擔當，本件起訴顯然剝奪區分所有權人決定之自由，違反民事訴
訟法處分權主義之精神，原告實不得越權請求之，且原告
主張損害金額為4845萬6575元係其自行委請之機構評估，顯有失公信力，應不得採認，其就1200萬元部分為請求，實應予以駁回：
被告至今亦一再重申，原告與被告間並無買賣關係而無請
求權基礎，起訴顯無理由，且其起訴時並未取得區分所有
人全體同意，實有欠缺當事人適格之情而應予以駁回，更
何況民事訴訟係處理當事人間之私權爭執，而採取處分權
主義之精神，則訴訟程序之開始實不應概由原告主張，原
告實係剝奪區分所有權人之權利。準此，依處分權主義之
精神，原告就瑕疵損害賠償實不得違逆區分所有權人之意
願而起訴請求，故其主張損害金額為4845萬6575元，而先請求1200萬元部分，顯屬無理由並違反民事訴訟法處分權主義之精神，實應予以駁回。原告與被告間並無買賣契約
關係，原告起訴缺乏請求權基礎，復無權利能力而無法受
讓請求之金額，應不得提起之，更何況，本件損害賠償金
額係被告自行委請之機構估算，自難以客觀第三人之立場
評估損害金額，其估算金額亦嚴重缺乏憑信力，並不可採
，故其主張損害金額為4845萬6575元洵屬無據。
（八）原告提起本件訴訟，並無訴訟擔當之情形：
1、原告稱其係本於訴訟擔當、得為區分所有權人起訴云云，惟原告起訴並無法定訴訟擔當事由，且原告起訴時並未表
明任何關於訴訟擔當之意旨，其請求權之基礎亦僅有依公
寓大廈管理條例第57條之規定，而該規範對象係管理委員會，與個別區分所有權人毫無相干，合先敘明。其次，原
告雖稱經符合公寓大廈管理條例規定比例之區分所有權人
同意而提起本件訴訟，然由其提出原證10，其僅概括授權原告與建商交涉公設點移交事宜，並無任何區分所有權人
同意將其個人之任何權利選定原告實施之意旨，此與訴訟
擔當之規定亦有未符，故原告主張其係本於訴訟擔當為區
分所有權人起訴，洵屬無據。
2、原告於103年4月23日民事補充理由(四)狀，以最高法院98年台上字第792號判決認公寓大廈管理條例第38條第1項規定屬訴訟擔當之規定云云。然該判決之內容係將民事訴訟
法第40條第3項當事人能力之規定與公寓大廈管理條例第38條第1項併列，可知公寓大廈管理條例該絛規定僅係賦予公寓大廈管理委員會有當事人能力，得以自己為訴訟當事
人起訴或被訴，此與上揭民事訴訟法所稱訴訟擔當實屬二
事。
原告同狀另徵最高法院50年台上字第2719號判例，認原告得以其名義起訴並為確定私權之請求人云云，惟該判
例係以「非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之
名墓為交易者比比皆是…」為其前提認非法人團體得以為
確定私權之請求人。然本件原告與被告間並無任何以原告
之名義為交易之行為，原告以此判例為其合法提起本件訴
訟之理由，係屬無稽。
（九）至於原告辯稱其經區分所有權人決議之授權，得依民法360條、179條、184條第2項之規定，請求被告至少應連帶給付原告11,698,025元云云，亦屬無稽：原告請求權基礎於起訴時僅有公寓大廈管理絛例第57條之規定，至於其於103年3月25日庭呈之民事補充理由(三)暨聲請調查證據狀所稱其係依民法360條、179條、184條第2項等規定，顯屬訴之變更追加，且上揭權利均屬個別區分所有權人之權利已
如歷次書狀所述，除非屬原告起訴之原因事實，更非可得
以區分所有權人決議方式授權予原告之情形，其請求有無
理由更須視個別區分所有權人而有不同情況，證據亦不能
流用，顯有妨礙被告之防禦及訴訟之終結，被告亦不同意
原告為此一追加。綜上，原告所提之請求權基礎核屬訴之
變更追加，且不合法，原告更未獲原告之區分所有權人之
授權，其請求自不合法。
（十）被告業將原告社區之公共設施已於99年8月移交予原告，並經原告確認完畢後於100年8月24日出具「建物公設履勘檢測報告」予被告，堪認被告已按公寓大廈管理條例第57條移交完畢，原告起訴除不合法外，更無理由。
參、得心證之理由：
一、按依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，依該條例規定成立之管理委員會有當事人能力。
原告家麒文化公寓大廈管理委員會係依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會，並經報主管機關新北市板橋區公所備查，則原告應有為本件訴訟程序上之當事人能力。
二、關於原告先位之訴部分：
原告主張被告興建出售之「家麒文化社區」集合式建物，應設置之公共設施有瑕疵，乃依民法第354條、第359條、第360條、第226條、第227條、第179條、第184條等規定，請求被告應賠償其損害等語；
但為被告所否認，並抗辯稱兩造間並無契約關係存在，原告不得依據上開法條向被告請求賠償等語。經查：
（一）原告家麒文化公寓大廈管理委員會係被告興建出售之「家麒文化社區」集合式建物之區分所有權人所組織之社區管
理組織，與被告間並無訂定不動產買賣契約一節，為兩造
所不爭執，則被告此部分抗辯自屬可採。
（二）按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分
之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，
請求全部不履行之損害賠償。」、「因可歸責於債務人之
事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給
付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之
損害者，債權人並得請求賠償。」、「物之出賣人對於買
受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買
受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通
常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要
者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，
具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人
依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約
或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買
受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所
保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而
請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦
同。」
，為民法第226條、第227條、第354條、第359條及第360條所明定，然上開法條規定僅於契約雙方當事人間始有其適用，本件原告並非向被告買受上開被告興建出售
之「家麒文化社區」集合式建物之買受人，並非契約當事
人，顯無依據買賣契約關係向被告請求應負債務不履行或
出賣人瑕疵擔保責任之權利，原告此部分主張顯無可採。
至於原告另主張其基於訴訟擔當之法理而得對被告為上開
請求一節，按於民事訴訟法上並無訴訟擔當之規定，僅有
於民事訴訟法第51條、第64條、第254條有關於訴訟承當之規定，「擔當」一詞係見於刑事訴訟法關於檢察官擔當
自訴之情形（刑事訴訟法第332條），則原告此部分主張已無法律上之依據，本無可採取；且原告並非權利主體，
又不能受讓權利人之權利，亦無得以權利受讓人之資格向
出賣人為基於契約之請求，原告此部分主張自屬顯無可採
。
（三）原告又主張被告所興建出售之上開集合式建物之公共設施有瑕疵，乃屬侵權行為，應負侵權行為損害賠償一節，為
被告所否認。按「給付遲延與侵權行為，性質上雖屬相同
，但因債務人之遲延行為侵害債權，在民法上既有特別規
定，自無關於侵權行為規定之適用。」
，最高法院43年台上字第639號判例可資參照。
經查，被告興建出售之「家麒文化社區」集合式建物之公共設施，乃係出售該集合式
建物專有部分時，一併出售與買受人之公用部分，若出賣
人就公共設施部分並未依契約給付，乃屬於債務不履行之
範圍，自應依債務不履行之損害賠償規定解決之，而不適
用關於侵權行為損害賠償之法則。又查，原告乃區分所有
權人所組成之管理組織，原告及上開「家麒文化社區」集
合式建物之區分所有權人使用該社區之公共設施，乃基於
因買受該社區內之建物而受公共設施之交付使用，仍係基
於契約關係而來，於上開設區公共設施之瑕疵存在與否及
被告是否應負損害賠償責任，仍應依契約關係內容決定之
，原告主張依侵權行為損害賠償之法律關係向被告請求賠
償，自無可採。
（四）原告另主張依不當得利之法律關係請求被告賠償其損害，然如前所述，買賣契約關係係存在於被告與買受人之間，
而非存在於原告與被告之間，不論被告交付之公共設施是
否有瑕疵，甚至因而獲得利益，均非原告所得主張並為自
己而為請求者，是以，原告此部分主張亦非可採。
（五）綜上所述，原告先位請求被告應賠償其至少1,200萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息等，為無理由，應予駁回。
原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
三、關於原告備位之訴部分：
原告備位主張依公寓大廈管理條例第57條規定，請求被告應將公共設施之瑕疵修復後，移交與原告等語；
但為被告所否認。
按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；
設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」
、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」
，公寓大廈管理條例第57條第1項、第2項分別定有明文。
依上開第57條第1項規定，起造人應將公共設施及應附文件圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內，會同主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場檢測，確認功能正常無誤後移交之，法條雖規定應會同主管機關進行檢測，然接收公共設施及文件圖說之對象為社區管理委員會或管理負責人，其期限為7日，則應認為有權限接收起造人移交公共設施及文件圖說之社區管理委員會或管理負責人當有對起造人請求移交之權，方符合法條規定之本旨；
至於第57條第2項規定，應僅係使主管機關得依社區管理委員會或管理負責人之申請，賦予主管機關得以行政處分命起造人改善，免除訴訟程序而已，並不妨害社區管理委員會或管理負責人得依第1項規定請求起造人移交公共設施之權。
經查，原告為上開「家麒文化社區」集合式建物之區分所有權人所組成之管理組織，依前開公寓大廈管理條例第57條第1項規定，自有向起造該集合式建物之被告請求移交公共設施之權，原告此部分主張尚屬可採。
然被告抗辯其業將社區公共設施於99年8月移交與原告，並經原告確認完畢後於100年8月24日出具「建物公設履勘檢測報告」與被告等語，原告並不爭執被告此部分抗辯，當認為被告此部分抗辯為可採，則被告既已將社區公共設施移交與原告，縱使被告於接收後，發見有瑕疵存在，乃屬得否依同條第2項規定，報請主管機關命起造人改善之範圍，並無請求起造人收回改善後，再重新移交之權，故原告此部分請求，亦非有理由，亦應予以駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
書記官 黃雅慧