臺灣新北地方法院民事-PCDV,103,訴,1500,20150806,1

臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1500號
原 告 楊玉慈
曾新紘
黃志成
共 同
訴訟代理人 徐翊昕律師
張清凱律師
複 代理人 陳仁豪
被 告 新北市政府
法定代理人 朱立倫
訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師
被 告 祭祀公業許建藍
兼法定代理人 許元和
被 告 許元愷
許李淑女
兼 上一人
法定代理人 許元國
前五人共同
訴訟代理人 易定芳律師
複 代理人 張錦春
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國104 年6 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告楊玉慈（原名楊阿玉）、黃志成、曾新紘（原名曾文金），分別擁有門牌號碼新北市○○區○○○路000 號、000 號、000 號房屋（下稱系爭房屋），自祖父輩時起即承租系爭房屋坐落之土地興建家園，其中000 號房屋所坐落土地為新北市○○區○○段00地號土地，面積為109 平方公尺，000號房屋所坐落土地為新北市○○區○○段00○00○00地號土地，面積為45、42及3 平方公尺，000 號房屋所坐落土地為新北市○○區○○段00地號土地，面積為70平方公尺（下稱系爭00、00、00地號土地），至今已逾數十年之久，渠等父祖輩與地主間之租賃關係歷經原告繼承亦未改變持續至今，原告每年皆按時向地主即被告祭祀公業許建藍及其歷任管理人繳納租金；

詎民國101 年年底，新北市政府文化局來函表示被告新北市政府已與被告祭祀公業許建藍等完成協議價購，就新北市○○區○○段00、00-0、00、00、00-0、00、00、000、000 、000 地號土地完成所有權移轉登記，將辦 理「鶯歌石文化景觀園區」規劃及施工作業，要 求原告排除占用。

至此，原告方知被告逕為買賣 及移轉系爭房屋之坐落土地所有權，無理要求原 告遷離，原告自祖父輩以來百年家園將毀於旦夕 ，被告祭祀公業許建藍等在未通知承租人是否行 使優先購買權情形下，逕與被告新北市政府簽立 買賣契約並移轉土地所有權，嚴重侵害原告居住 權益，實已違法。

（二）再依被告新北市政府與其他被告簽立之土地買賣契約書中第六條，明定擔保條款：「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有上開情事，賣方應於辦理產權移轉登記前解決，交接土地後始發現上開糾葛情事時，仍應由賣方負責處理。」

是其等買賣土地範圍包含原告所有房屋之基地，賣方就土地使用情形應誠實告知被告新北市政府，被告新北市政府於買受前，亦應事先徵信或親至查看，豈有渾然不知原告長久居住於此之事實；

於發現後，更應就賣方違反擔保責任情節，請求解約或部分解約，於有損害賠償之違約金與利息計算，當不致損及被告新北市政府權利與浪費全體納稅人稅捐，然被告新北市政府卻悖於正常契約請求程序，逕行向原告要求排除占用，侵害原告正當居住權利，此顯屬民法第148條之「權利濫用」，政府單位理應恪守行政法上義務「造福人民」，今卻「與民爭利」，極為荒謬。

（三）按民法第426條之2第1項前段：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

」原告依法有以相同條件優先購買之權，且該優先權具有物權效力，不因被告間簽立之買賣契約、移轉登記而受影響，此參土地法第104條第2項後段規定：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

可明；

另實務上為使基地與基地上之房屋合歸一人所有以盡經濟效用，並避免弱勢之承租人在地主以獲利為取向致流離失所之窘境，紛採肯定見解，此有最高法院101 年台上字第1716號民事判決、100 年台上字第38號民事判決可參。

民法第426條之2 在保護基地使用人利益，應確認基地有「使用」狀態即為已足，我國實務見解亦認為縱使承受前手之房屋再租用基地，亦係前開規定擴大解釋所及，更遑論有「租地建屋」或「建屋後再租地」之別，此參最高法院74年台上字第2562號民事判例：「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。

因此，城市地方，已在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解釋為租地建屋契約，方符合立法意旨。」

（四）被告主張本件係「建屋後租地」云云；然鶯歌中正路一帶皆為被告許家土地、被告許元和又曾任鶯歌鎮長，以此顯赫政經實力，何人敢未經允許占用土地建屋，若非事先與被告許家有租賃基地合意，豈能逕自占用卻未遭被告許家異議或產生糾紛？故被告主張「建屋後再租地」，已悖於通常經驗，此主張亦屬「變態之事實」，按民事訴訟法第277條前段規定，被告自應就其有利之部分負擔舉證責任。

且： 1、證人許月英自孩提時起，即居住於系爭土地附近，其亦租地建屋居住，爾後才向許家購買基地，60年來，許家與附近承租戶基於同樣事實存有租賃關係皆無齲齬產生。

「（法官問：你現在住的這間○○○號房屋的基地是自營的嗎？）我自己買的，以前是租的，從我懂事的時候，土地就是由長輩向被告許李淑女租地，後來許李淑女就因為身體不好，就讓被告許元和、被告許元愷、被告許元國輪流向我們收租金，他們每年的年底都來收租金，我是102 年的時候向許元和買的，土地登記我女兒的名字。」

、「（法官問：○○○○路附近的土地都是許李淑女家族的嗎？）是的。」

、「（法官問：你是否○○○路000 、000 、000 建物是何時蓋的？）自我懂事來，就有這三間房子了，我不知道何時蓋的。」

、「（法官問：你知道這三間房子的地是向誰租的？）我們那邊的房子都是跟許家承租的。」

、「（原告複代理人：你有聽說有何土地占用的糾紛？）沒有。」

2、證人林阿文自出生時即居住於系爭土地對面，見聞許家出租土地與收取租金之事實。

「（法官問：你在000 號住多久了？）出生就住了。」

、「（法官問：你知道000 、000、000 這三間房屋是何時蓋的？）我不知道，但是我 小時候有印象的時候，就有這三間了。」

、「（法 官問：你知道這三間房子土地是誰的？）是許元和 家族的。」

3、被告主張原告所有房屋之基地，係先建屋再租地，與經驗法則不符，本件傳喚之證人，不知此年代久遠之事，且被告許元國亦不清楚，此參被告許元國回應：「（原告複代理人問：這些土地是你繼承來的嗎？）是我繼承的，不是買來的，我在六歲左右的時候繼承的，那時是否有房子在我不知道。」

可明，被告就其主張並未盡舉證責任。

（五）系爭房屋與被告許元國經營之傑作許陶藝事業同坐落在鶯歌中正一路上，相隔咫尺，按長達數十年之客觀居住事實，倘非有租賃關係存在，豈有任他人占用或祭祀公業許建藍收取租金，卻不異議或肇生糾紛之理？按最高法院102年台上字第863 號判決：「按年代已久且人事皆非之陳年舊事，往往甚難考查，且舉證尤為困難，是受訴法院於具體個案得決定是否適用民事訴訟法第277條所定公平原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。

苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認已盡舉證之責。」

原告已提出租金收據與長久居住之客觀事實，可證原告租地建屋之事實與租賃關係存在，被告許元國也以：「（法官問：原告這三位有沒有去過你的店繳租金？）這個土地有一部分是被告祭祀公業許建藍的，所以被告祭祀公業許建藍有時候利用我的店面收租，他們是去我的店繳給被告祭祀公業許建藍的管理人，不是我。」

自承家族共有土地皆由被告祭祀公業許建藍負責管理，再出租給原告；

再者，系爭房屋坐落土地係其繼承而來，土地使用情形以當時之習慣、契約繼續沿用，可證許家確實有將土地出租予原告，被告許元國嗣雖辯稱不知土地被利用，與上開主張相悖，然其既承認，土地是照前長輩習慣使用，從而，系爭房屋坐落土地由被告祭祀公業許建藍管理並長久出租給原告之客觀事實，不容否認，原告依法主張優先購買，自為有據。

（六）被告祭祀公業許建藍管理委員會前於86年1 月15日發給土地租金通知，明確載明受文者為「承租戶」、收租地點為「○○鎮○○路○段000 號（傑作許陶藝公司樓上）」，倘如被告所辯係補償金性質，何以會主動發送此租金通知，並稱原告為承租人，且告知收租地點；

況參前開通知第四點：「茲因本公業所收地租不敷繳納地價稅等，經共有人討論結果自民國八十六年起地租按照政府公地出租與民眾之標準，以公告地價調整。

希各位承租人見諒！」明白指稱係與土地共有人間討論後之結果，倘其他共有人不知或反對祭祀公業許建藍代為出租或管理，又豈會就租金多寡商議。

再者，第五點：「本公業土地可以低價（收清）每坪折台幣出賣與承租人，有意者請撥駕前來與本公業洽商辦理。」

倘雙方對租地建屋關係有所爭議，豈會告知承租人可買受承租基地？

（七）按最高法院100 年度台上字第2109號判決意旨，基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，承租人可主張之範圍應為「承租之基地」而已，條件相同係指買賣價金與其他契約擔保條件，不可為相異之主張或要求減價，以致基地所有權人權益受損，被告就前開判決意旨解釋有所誤解。

原告聲明已主張為「購買房屋之坐落土地」、「依同樣條件之買賣價金給付」，乃依法所為，並無違法之虞，被告新北市政府主張原告應購買渠買賣契約範圍54,045平方公尺，無非係認原告主張有理由，卻試圖要求原告購買所有土地，致原告無法負擔價金而退怯，其動機誠屬可議，且與實務見解相悖外，原告坐落基地僅269 平方公尺，要求買受54,045平方公尺，顯違背衡平及比例原則，倘真為之，豈不致新北市政府之「鶯歌文化石景觀園區」計畫難已施行，反倒讓相牽連之事件如滾雪球般引爆，實非紛爭解決之正途。

（八）綜上，原告僅想在家園安心養老，被告新北市政府並無使用系爭房屋坐落土地必要，許家則無論出售給何人，皆不會改變其可收受買賣價金價額，受影響者僅弱勢之原告而已。

為此，聲明：⑴原告楊玉慈、黃志成、曾新紘分別就其所有門牌號碼為新北市○○區○○里○○○路000 號建物所座落之土地（新北市○○區○○段00地號、面積為109 平方公尺）、000 號建物所座落之土地（新北市○○區○○段00地號、面積為45平方公尺，○○段00地號、面積為42平方公尺，○○段00地號、面積為3 平方公尺）、000 號建物所座落之土地（新北市○○區○○段00地號、面積為70平方公尺），依被告新北市政府與被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女所簽立之買賣契約有優先購買權存在。

⑵被告新北市政府與被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女就門牌號碼為新北市○○區○○里○○○路000 號、000 號、000 號建物所坐落之土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。

⑶被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女於原告楊玉慈就其分別所有之門牌號碼為新北市○○區○○里○○○路000 號建物所座落土地給付同樣條件之買賣價金，並代向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後，應將前開土地之所有權移轉登記予原告楊玉慈。

⑷被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女於原告黃志成就其分別所有之門牌號碼為新北市○○區○○里○○○路000 號建物所座落土地給付同樣條件之買賣價金，並代向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後，應將前開土地之所有權移轉登記予原告黃志成。

⑸被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女於原告曾新紘就其分別所有之門牌號碼為新北市○○區○○里○○○路000 號建物所座落土地給付同樣條件之買賣價金，並代向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後，應將前開土地之所有權移轉登記予原告曾新紘。

二、被告新北市政府答辯以：

（一）按最高法院100 年度台上字第2019號判決意旨：「地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。

所謂『依同樣條件優先購買』，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形... 。」

若原告若欲依土地法第104條1 項之規定主張優先購買，即應與被告間買賣契約之標的、面積、價金等條件相同，而原告聲明僅就「建物所座落之土地」之部分主張優先購買，應非屬適法，而存有違誤。

（二）依原告起訴書主張，原告自承係「承租其等所有房屋之『座落』土地」，而並非「承租土地後始興建房屋」，且參系爭房屋均為「違章建築」等情，原告業已自認該等違章建物係於「興建完成後，始行向地主承租該房屋座落之土地」，則承租土地時房屋既業已興建完畢，自當無符合租用土地建築房屋之要件，已難認原告主張於法有據。

再原告與祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女間就系爭土地並未設定地上權存在，足證系爭房屋興建之初並非係先租地後建屋之租地建屋關係，蓋按土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。」

揆諸上開規定，租地建屋應於二個月內聲請為地上權之登記，然本案中系爭土地自始未為地上權登記，更顯原告主張並無理由。

另原告雖提出土地租金收據，但該等單據至多僅可「證明有租賃關係存在」，仍無法證明係「先租用土地後，始按租用範圍興建房屋」以符合民法第426條之2 租地建屋之要件；

原告單據內容僅載明「楊玉慈坪數46.5、曾文金坪數10、黃志成坪數18.36 」，若係租地建屋，豈有簽訂「承租46.5坪、18.36 坪、10坪」之可能，原告係私自建築後，經地主要求繳付租金，並完成測量後，方繳付「興建基地面積之土地」。

按民事訴訟法第277條規定，原告應就其主張有租地建屋之事實提出相關證據以為證明，原告未提出具體事證，以證明確有租地建屋之事實，自難認原告請求為適當。

（三）關於系爭房屋究否屬先租土地後建，證人許月英、林阿文及被告許元國分別到庭陳述，許月英：「（法官問：你是否知道○○○路000 、000 、000 建物是何時蓋的？）自我懂事來，就有這三間房子了，我不知道是何時蓋的。」

、「（法官問：你知道000 、000 、000 這三間房子是新租土地才蓋房子還是蓋房子後才租土地？）我不知道，我只知道每年都來收租金，是先蓋還是先租我不知道。」

林阿文：「（法官問：你知道000 、000 、000 這三間房屋是何時蓋的？）我不知道，但是我小時候有印象的時候就有這三間房屋了。」

、「（法官問：你知道這三間房子是先租土地再蓋房子還是先蓋房子再租土地？）我不知道。」

許元國：「（原告複代理人問：這些土地是你繼承來的嗎？）是我繼承的，不是買來的，我在六歲左右的時候繼承的，那時是否有房子在我不知道。」

無法證明系爭房屋係「先租土地後蓋」而符合民法第426條之2 之要件，實難認原告主張為有理由。

（四）綜上，原告所為主張實均無理由，聲明：駁回原告之訴。

三、被告祭祀公業許建藍、許元和、許元愷、許李淑女、許元國答辯以：

（一）按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，固為民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項分別定有明文。

惟上開土地法規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945 號判例意旨參照）。

故依前開說明，可知房屋與土地雖分屬於不同人所有，如無上述租賃、地上權或典權之利用關係者，房屋所有人自不得於基地出賣時，主張依土地法第104條之規定，有優先購買之權利。

（二）原告與被告祭祀公業許建藍間並未就系爭00地號土地有租地建屋關係存在，原告自不得主張優先承買權： 1、原告主張兩造間就系爭00地號土地有租賃關係存在，每年皆按時向被告祭祀公業許建藍及其歷任管理人等人繳納租金云云，並提出土地租金收據；

然依原告提出之租金收據，其上記載承租之土地地號，與原告主張優先購買權之標的不符，縱各該收據確係由被告祭祀公業許建藍管理人所出具，仍不足據以證明祭祀公業與原告就系爭土地有租約存在。

2、另土地法第104條規定之優先承買權，僅限於租地建屋之情形，縱原告與被告祭祀公業許建藍間就系爭土地訂有租賃契約，被告祭祀公業許建藍亦否認有租地建屋情形；

縱認收取租金，亦係原告占用土地之代價，不能推認有租地建屋之關係存在，原告如主張係租地建屋，自應就此有利於己之事實，依民事訴訟法第277條規定負舉證之責。

況原告主張之三筆建物即新北市○○區○○里○○○路000號、000 號及000 號倘確係坐落於系爭00地號土地之上，且有租地建屋情形，衡情應已得地主同意並辦理第一次建物保存登記，惟系爭00地號土地上並無任何地上建物，足證無租地建屋之情形。

（三）被告許元和、許元國、許元愷及許李淑女等人為系爭00地號土地之共有人，應有部分合計三分之二，未曾將土地出租予原告，亦未收取任何租金，縱被告祭祀公業許建藍以其持有之應有部分三分之一出租予原告，未經其他共有人同意，依民法第820條第1項之規定，對被告許元和、許元國、許元愷及許李淑女亦不生效力，故原告請求對爾等確認有優先購買權存在，殊無理由。

再原告縱確有長久使用之事實，但其並未就使用之合法權源，未舉證證明，況許月英、林阿文等人亦無從證明原告對系爭00地號土地有租賃之事實。

（四）綜上，原告請求顯無理由，聲明：原告之訴駁回。

三、兩造未爭執事項：

（一）原告楊玉慈（原名楊阿玉）為門牌號碼新北市○○區○○○路000 號未辦保存登記房屋之所有權人，該房屋占用系爭00地號土地之面積為109 平方公尺。

（二）原告黃志成為門牌號碼新北市○○區○○○路000 號未辦保存登記房屋之所有權人，該房屋占用系爭00、00及00地號土地之面積各為45、42及3 平方公尺。

（三）原告曾新紘（原名曾文金）為門牌號碼新北市○○區○○○路000 號未辦保存登記房屋之所有權人，該房屋占用系爭00地號土地之面積為70平方公尺。

（四）被告新北市政府所屬文化局於100 年7 月29日分別與被告祭祀公業許建藍、許元和、許元愷、許李淑女、許元國就其等共有或單獨所有之如附表所示土地簽訂土地買賣契約書買賣九筆土地（下稱系爭土地買賣契約），並已移轉所有權登記被告新北市政府。

四、兩造爭執事項及法院之判斷：

（一）原告主張其等對系爭房屋坐落基地之系爭00、00、00地號土地間存在基地租賃關係，故就被告新北市政府與被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女所簽立之系爭土地買賣契約有優先購買權存在等語，為被告所爭執，查： 1、按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

民法第426-2 條第1項前段定有明文。

又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

土地法第104條規定亦可參照。

是以房屋基地之優先承買權，須於出租人將租賃基地出賣於第三人時始行發生，且屬承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，亦須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。

2、原告楊玉慈所有系爭000 號房屋占用系爭56地號部分土地、原告黃志成所有系爭000 號房屋占用系爭00、00及00地號部分土地、原告曾新紘所有系爭000 號房屋占用系爭00地號部分土地，已如前述，而本件被告新北市政府向被告祭祀公業許建藍、許元和、許元愷、許李淑女、許元國所購買之土地，則為如附表所示之九筆土地，亦有土地買賣契約書在卷可佐，則就原告黃志成所有系爭000 號房屋所占有之系爭00、00地號土地，顯非屬被告間系爭土地買賣契約之標的，原告黃志成就此二筆土地對被告主張有基地租賃之優先購買權，顯然無稽。

又原告就其主張對系爭00地號土地有租地建屋之基地租賃關係存在，固提出如下內容之租金收據（見卷13頁至49頁）：⑴原告楊玉慈（即楊阿玉）部分：┌──┬──────┬───┬────┬────┐│年度│承租土地 │面積 │年租金 │簽收人 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│95 │○○段00地號│46.5坪│37200元 │許元和 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│96 │同上 │同上 │同上 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│98 │同上 │同上 │同上 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│99 │同上 │同上 │同上 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│100 │同上 │同上 │同上 │同上 │└──┴──────┴───┴────┴────┘⑵原告黃志成部分┌──┬──────┬───┬────┬────┐│年度│承租土地 │面積 │年租金 │簽收人 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│81 │○○段 │18.36 │11016元 │祭祀公業││至 │ │坪 │ │許建藍 ││85 │ │ │ │管理人許││ │ │ │ │元智 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│86 │同上 │同上 │10880元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│87 │同上 │同上 │14688元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│88 │同上 │同上 │14688元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│89 │同上 │同上 │14688元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│91 │○○段00地號│20坪 │16000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│92 │未記載 │未記載│16000元 │祭祀公業││ │ │ │ │許建藍 ││ │ │ │ │管理人許││ │ │ │ │元和 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│93 │未記載 │未記載│16000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│94 │未記載 │未記載│16000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│95 │○○段00地號│20坪 │16000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│96 │○○段00地號│20坪 │16000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│97 │○○段00地號│20坪 │16000元 │許元和 ││至 │ │ │ │ ││100 │ │ │ │ │└──┴──────┴───┴────┴────┘⑶原告曾新紘（即曾文金）部分┌──┬──────┬───┬────┬────┐│年度│承租土地 │面積 │年租金 │簽收人 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│81 │○○段00地號│10坪 │6000元 │祭祀公業││至 │ │ │ │許建藍 ││85 │ │ │ │管理人許││ │ │ │ │元智 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│86 │○○段 │10坪 │6000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│87 │○○段00地號│10坪 │8000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│88 │○○段 │10坪 │8000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│89 │○○段 │10坪 │8000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│90 │未記載 │未記載│8000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│91 │○○段00地號│10坪 │8000元 │同上 ││ │ │ │ │ │├──┼──────┼───┼────┼────┤│92 │未記載 │未記載│8000元 │祭祀公業││至 │ │ │ │許建藍 ││94 │ │ │ │管理人許││ │ │ │ │元和 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│95 │○○段00地號│10坪 │8000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│96 │○○段00地號│10坪 │8000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│97 │○○段地00號│10坪 │8000元 │同上 │├──┼──────┼───┼────┼────┤│98 │○○段00-0地│10坪 │8000元 │許元和 ││至 │號 │ │ │ ││100 │ │ │ │ │└──┴──────┴───┴────┴────┘⑷綜上可知，縱認原告確因曾向被告祭祀公業許建藍及許元和繳納土地租金而有土地租賃關係之存在，然雙方乃係針對○○段00地號、00地號、00地號、00地號、00-0地號之標的而成立租賃契約，此究與原告所有系爭000 、000號房屋現所所占用系爭00地號土地無涉，故原告主張其等對系爭000 、000 、000 號房屋之基地即系爭00地號土地有租賃關係，並無可採。

3、至證人許月英雖到庭證稱：（問：你是否知道○○○路000、000 、000號房屋是何時蓋的？）自我懂事以來，就 有這三個房子了，我不知道是何時蓋的。

（問：你 知道這三間房屋的地是誰向誰租的？）我們那邊的 房子都是跟許家承租土地的。

（問：你知道00、000 、000這三間房子是先租土地才蓋房子還是蓋房子才 租土地？）我不知道，我只知道每年都來收租金。

（問：你認識原告楊玉慈、黃志成、曾新紘？）我 認識楊玉茲。

（問：原告楊玉慈也是跟他們租的？ ）是的等語，及證人林阿文證稱：（問：你知道000 、000 、000這三間房屋是何時蓋的？）我不知道， 但是我小時候有印象的時候就有這三間房屋了，（ 問：你知道這三間房屋是先租土地再蓋還是先蓋再 租土地？）我不知道，（問：你知道這三間房子土 地是誰的？）是許元和家族的。

（問：你認識原告 楊玉慈、黃志成、曾新紘？）認識，我全部都認識 。

（問：你知道他們的房子是否跟許家租的還是買的 ？）是租的，他們有去收租金等語（見本院104 年3 月11日言詞辯論筆錄），惟其等既不知系爭000 、 000、000 號房屋係何時搭蓋，自對於該三間房屋是 否確係原告所主張由其祖父輩承租土地所興建 及實際承租範圍如何均無清楚可能，則其二人 僅以附近房屋均係向許氏家族承租且有收租金 之情，率而證述系爭000 、000 、000 號房屋 所在土地即係向許氏家族承租云云，顯無足採 。

4、綜上，原告並未能舉證證明系爭000 、000 、000 號房屋所坐落土地之系爭00、00、00地號土地與被告祭祀公業許建藍、許元和、許元愷、許李淑女、許元國間確實存在基地租賃關係，是原告主張其就被告祭祀公業許建藍、許元和、許元愷、許李淑女、許元國出售如附表所示九筆土地予被告新北市政府所屬文化局之買賣有優先購買權，並無可採。

（二）從而，原告依民法第426-2 條第1項前段及土地法第104條規定，請求⑴原告楊玉慈所有系爭000 房屋坐落土地即系爭00地號土地，面積109 平方公尺，原告黃志成所有系爭000 號房屋坐落土地即系爭00、00、00地號土地、面積45、42、3 平方公尺，原告曾新紘所有系爭000 號房屋坐落土地即系爭00地號土地，面積70平方公尺，依被告新北市政府與被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女所簽立之買賣契約有優先購買權存在，⑵被告新北市政府與被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女就上開坐落土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，⑶被告祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女於原告楊玉慈、黃志成、曾新紘就其所有系爭000 、000 、000 號建物坐落土地給付同樣條件之買賣價金，並代向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後，應將前開土地之所有權移轉登記予原告楊玉慈、黃志成、曾新紘，均無理由，應予駁回。

（三）本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實並無影響，自不予一一論述，併此敘明。

五、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
書記官 何嘉倫

附表
┌──┬───────┬──────────┐
│編號│地號（新北市○│所有權人            │
│    │○區○○段）  │                    │
├──┼───────┼──────────┤
│一  │00            │祭祀公業許建藍、許元│
│    │              │和、許元國、許元愷、│
│    │              │許李淑女            │
├──┼───────┼──────────┤
│二  │00-0          │祭祀公業許建藍、許元│
│    │              │和、許元國、許元愷、│
│    │              │許李淑女            │
├──┼───────┼──────────┤
│三  │00            │許元和              │
├──┼───────┼──────────┤    
│四  │00-0          │許元和              │    
├──┼───────┼──────────┤
│五  │00            │祭祀公業許建藍、許元│
│    │              │和、許元國、許元愷、│
│    │              │許李淑女            │
├──┼───────┼──────────┤
│六  │00            │祭祀公業許建藍、許元│
│    │              │和、                │
│    │              │                    │
├──┼───────┼──────────┤
│七  │000           │祭祀公業許建藍、許元│
│    │              │和、許元國、許元愷  │
│    │              │                    │
├──┼───────┼──────────┤
│八  │000           │祭祀公業許建藍、許元│
│    │              │和、許元國、許元愷、│
│    │              │許李淑女            │
├──┼───────┼──────────┤
│九  │000           │許元和、許元國、許元│
│    │              │愷、許李淑女        │
└──┴───────┴──────────┘