臺灣新北地方法院民事-PCDV,103,訴,3143,20150811,2

臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第3143號
原 告 陳佑傑
訴訟代理人 賴青鵬律師
複 代 理人 簡宥樺
被 告 連秋櫻
訴訟代理人 陳明室
被 告 陳明星
陳安琪
上列三人共同
訴訟代理人 陳佑寰律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國104 年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠原告於民國99年7 月26日以買賣為登記原因，取得被告連秋櫻所有門牌號碼為新北市○○區○○路000 ○0 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地之所有權，詎系爭房屋現仍由被告連秋櫻及其夫即被告陳明星、女兒即被告陳安琪等3 人無權占有中，致原告迄今仍無法使用系爭房屋而受有損害甚鉅。

本件被告等人占有系爭房屋並無正當使用權源，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利法則，請求被告等人返還相當於租金之利益，即被告等人每月應共同給付相當於租金之不當得利損害金為新臺幣（下同）7,498 元。

㈡關於被告答辯之陳述：1.原告與被告連秋櫻、陳安琪於99年7 月8 日簽訂之合約書（下稱系爭合約），原告係依被告連秋櫻之要求再為約定並共同簽署，並非原告自行編撰：⑴99年7 月間，被告連秋櫻因積欠國寶人壽保單貸款105,704 元，被告陳明星因分別積欠國寶人壽保單貸款67,069元、國華人壽保費墊款167,534 元及保單貸款600,942 元，被告陳安琪因積欠國華人壽保單貸款61,434元，且被告連秋櫻無力清償系爭房地之原華南銀行貸款本息4,203,706元，乃於99年7 月8 日與原告合意以960 萬元出售系爭房地予原告，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

惟被告等人不願立即交屋，並為達繼續居住系爭房屋之目的，遂要求原告授權被告連秋櫻管理系爭房地20年，並以每月1 萬元之管理費用抵充系爭房地240 萬元之買賣價金，及要求原告於20年內分期給付120 萬元予被告陳安琪，被告連秋櫻、陳安琪並於同日與原告再簽訂上開內容之系爭合約。

嗣被告連秋櫻於99年7 月26日將系爭房地移轉登記予原告，原告乃依約於99年8 月3 日以系爭房地貸款600 萬元。

⑵原告以上開600 萬元房地貸款，依系爭合約之約定代償或匯款如下，以為系爭房地買賣價金之支付：①99年8 月3 日，代償被告連秋櫻華南銀行貸款本息4,203,706 元。

②99年8 月7 日、99年8 月8 日分別轉帳10萬元，合計20萬元予被告陳明星。

③99年8 月13日，代償被告3 人之保單貸款及保費墊款合計1,002,683 元。

④102 年6 月30日、102 年11月19日、102 年11月22日，分別以網路轉帳360,000 元、130,000元、126,847元，合計616,847 元予被告陳安琪之台灣銀行帳戶（帳號：000-0000000000000000）內。

⑤綜上，原告於簽訂系爭買賣契約後，總計已支付6,023,236 元，以為買賣價金之支付，且所支付之金額已逾所貸款金額。

2.依系爭合約3.⑵之約定：「若乙方（即被告連秋櫻）管理未滿20年時甲方（即原告）收回管理權，乙方須於甲方通知乙方收回管理權起一年內喪失本屋之管理權。」

原告爰以104年1 月28日準備書狀繕本，向被告連秋櫻為收回系爭房屋管理權之意思表示通知，依上開約定，被告連秋櫻於收受該書狀繕本1 年內即喪失系爭房地之管理權，應將系爭房屋返還原告，則被告於104 年1 月5 日民事理由狀主張「另240 萬元作為住滿20年不用支付條件」，已失所附麗，而不足採。

又前開約定「若乙方管理未滿20年時甲方收回管理權，乙方須於甲方通知乙方收回管理權起一年內喪失本屋之管理權。

」之約定，係指原告收回管理權1 年內被告連秋櫻即喪失系爭房屋之管理權，非指1 年後始喪失，況原告業以104 年1月28日準備書狀繕本，向被告連秋櫻為收回系爭房屋管理權之意思表示之通知，則依上開約定，被告連秋櫻於收受該書狀繕本1 年內即喪失系爭房地之管理權，應將系爭房屋返還原告，從而被告主張「被告連秋櫻於原告通知收回管理權起1 年內仍有權管理使用系爭房地」，顯無理由。

3.系爭合約有關240 萬元給付之新約定，僅約定「本屋於過戶至甲方（即原告）完成登記之日起二十年內授權給乙方（即被告連秋櫻）管理」、「若乙方管理未滿二十年時甲方收回管理權，甲方須於收回管理權之日起6 個月內一次歸還乙方於收回之日起至乙方剩餘之管理年限費用津貼（每月1 萬元計算）。」

，惟並無約定被告連秋櫻每月應支付之租金若干，足知原告與被告連秋櫻間並無租賃關係。

況依系爭合約，原告因被告連秋櫻已實施管理54個月，故扣除54萬元之管理費，且原告收回管理權時，應給付被告連秋櫻剩餘之管理年限每月1 萬元之費用津貼186 萬元，果若本件為租賃關係，原告就上開管理應無給付金錢之義務，足知原告與被告連秋櫻間並無租賃關係。

是被告主張「240 萬元為『售後回租』替代方案」、「性質上相當於為期20年之定期租賃，租金每年為12萬元，合計240 萬元，與系爭買賣價金之240 萬元互抵」云云，顯屬無稽。

4.系爭合約約定：「大項小計：貳佰肆拾萬元整，小項小計：左項貳佰肆拾萬元整由右列共3 條文取代，條文：1.本屋於過戶至甲方完成登記之日起算二十年內，授權給乙方管理（可轉租）。

3.⑴若乙方管理未滿二十年時甲方收回管理權，甲方須於收回管理權之日起6 個月內一次歸還乙方於收回之日起至乙方剩餘之管理年限費用津貼（每月1 萬元計算）。

」，足知系爭合約之約定，已取代系爭買賣契約第3條付款之約定。

是系爭房屋於99年7 月26日完成過戶登記予原告，並由被告連秋櫻自99年7 月26日至104 年1 月止實施管理，合計54個月，則依系爭開合約前開約定系爭240 萬元其中之54萬元之請求權已因被告連秋櫻實施管理而消滅。

又被告連秋櫻自收受本準備書狀繕本之日起即喪失系爭房屋之管理權，乃屬系爭房屋管理未滿20年原告收回管理權之情形，則依系爭合約約定，被告連秋櫻剩餘之管理年限為自104 年1 月至119 年7 月止，合計15年又6 月，則被告等人遷出系爭房屋後6 個月內，被告始能請求原告給付費用津貼每月1 萬元。

5.系爭合約約定：「大項小計：壹佰貳拾萬元整，條文：於本屋過戶至甲方完成登記日之一年後起的二十年內，甲方需支付丙方（即被告陳安琪）120 萬元整現金，且每年支付金額不得小於3 萬元整。」

，足知系爭120 萬元係分20年分期給付，並非1 次給付。

查，系爭房屋於99年7 月26日完成過戶登記予原告，則依上開約定，原告應於100 年7 月26日起至120 年7 月26日，分20年分期給付120 萬元予被告陳安琪。

即原告依約應分別於100 年7 月26日至101 年7 月25日、101 年7 月26日至102 年7 月25日、102 年7 月26日至103 年7 月25日、103 年7 月26日至104 年7 月25日，各給付3 萬元予被告陳安琪。

本件原告已於104 年3 月13日以網路轉帳方式給付12萬元予被告陳安琪之台灣銀行帳戶（帳號：000-0000000000000000）內。

足知原告已依約履行買賣價金之分期給付至104 年7 月25日，則被告書狀屢次主張「必須先還清120萬元」，顯無理由。

6.系爭房地買賣價金960 萬元，雙方約定簽約款360 萬元，尾款600 萬元，其中尾款600 萬元部分，原告業已代償或匯款，以為買賣價金之支付。

而簽約款360 萬元部分，被告連秋櫻於99年7 月8 日與原告簽訂系爭買賣契約後，另於同日再簽訂系爭合約，系爭合約中關於簽約款360 萬元之給付已另有新約定，並取代系爭買賣契約第3條所載自簽約日起4 個月內支付360 萬元之原約定，自有其法律上之效力，並非無效。

又系爭買賣契約第3條之約定已不存在，且系爭合約並未約定違約處罰，則系爭買賣契約第12條第2項之違約處罰約定並不拘束原告，且原告並無滯納金之積欠，從而被告主張系爭買賣契約中未經系爭合約修改者仍屬有效，原告依約應負之滯納金至少為70萬元云云，顯無理由。

㈢並為訴之聲明：⒈被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 ○0 號3 樓之房屋全部騰空遷出返還予原告。

⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告7,498元。

⒊請依職權宣告假執行。

二、被告抗辯稱：㈠緣原告與被告陳安琪於100 年1 月21日登記結婚，現為分居狀態且育有一女。

原告於99年7 月8 日與被告連秋櫻，就被告連秋櫻原所有系爭房地，簽訂系爭買賣契約及系爭合約。

系爭合約就系爭買賣契約約定之買賣價金960 萬元，區分為240 萬元、120 萬元及600 萬元3 筆款項，並修改部分給付條件，且增列：「本屋於過戶至甲方完成登記之日起算20年內，授權給乙方管理（可轉租）」等條文，此即原告就其依系爭買賣契約原應給付買賣總價金960 萬元中遞延給付240萬元之「售後租回」替代方案，實乃丈母娘與女婿間顧念彼此情份所達成之禮讓安排，以維被告等生活住居所需，且使原告暫不需即時給付全部款項，係有計畫之互利安排。

由上足見系爭合約僅係針對系爭買賣契約部分條文之修訂與增補，與系爭買賣契約合併構成一買賣契約。

是系爭買賣契約中未經系爭合約修改者仍屬有效。

而依系爭買賣契約第12條第2項約定，買方（即原告）遲延付款每逾1 日，應加付按未履行價款千分之1 計算之滯納金，於補交時一併繳清。

本件縱認原告已給付其應付款項，惟因原告遲延給付，即使以原告所稱其實際給付日計算，原告依約應負之滯納金至少為70萬元。

㈡按系爭合約中240 萬元部分之第1條約定：「本屋於過戶至甲方完成登記之日起算20年內，授權給乙方管理（可轉租）。」

。

上開條文性質上相當於為期20年之定期租賃，租金每年為12萬元，合計240 萬元，與系爭買賣價金之240 萬元互抵。

查系爭房地已於99年7 月26日移轉登記至原告名下，並依約由被告連秋櫻管理中。

是被告連秋櫻與其家人即被告陳明星及被告陳安琪居住於系爭房地乃屬有權占有且有法律上原因。

㈢按系爭合約中240 萬元部分之第1條約定具有「定期租賃」之性質已如前述，惟不論該規定是否得認定為租賃關係，依該條約定內容而言，被告連秋櫻即享有期限利益，原告依法並無權單方任意提前終止契約，系爭合約亦未明文賦予原告單方終止權。

雖系爭合約中240 萬元部分第3條約定：「若乙方管理未滿20年時甲方收回管理權」等語，惟其僅係約定若乙方管理未滿20年時甲方收回管理權後之法律效果，並未約定甲方「有權」收回管理權，故就終止契約之事由，自應回歸民法關於定期契約之法理。

準此，原告如有單方提前終止契約之意思表示，倘未經被告連秋櫻同意，應屬無效。

退步言之，縱認原告得提前單方收回系爭房地之管理權，依系爭合約中240 萬元部分第3條約定，被告連秋櫻於原告通知收回管理權起1 年內仍有權管理使用系爭房地，且原告須於收回管理權之日起6 個月內1 次歸還於收回之日起至被告連秋櫻剩餘之管理年限費用津貼（每月1 萬元計算），此亦屬原告尚未給付之買賣價金尾款。

依系爭買賣契約第10條第1款約定：「賣方應於買方付清尾款時，將房地騰空點交予買方」，故在原告將買賣價金尾款付清前，被告連秋櫻仍有權占有系爭房地，此亦與房地產交易實務需買方付清價金，賣方才點交房地之慣例相符且已以契約明文化，故被告連秋櫻爰依上開契約約款及民法第264條規定主張同時履行抗辯。

㈣並為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、本件原告主張伊於99年7 月26日以買賣為登記原因，取得被告連秋櫻所有系爭房地之所有權，詎被告等人竟無權占有系爭房屋，致原告迄今仍無法使用系爭房屋而受有損害，原告自得依不當得利法則，請求被告等人每月應共同給付相當於租金之不當得利7,498 元予原告等語。

被告則以原告於99年7 月8 日與被告連秋櫻簽訂系爭買賣契約及系爭合約。

系爭合約就系爭買賣契約約定之買賣價金960 萬元，區分為240萬元、120 萬元及600 萬元3 筆款項，並修改部分給付條件，且增列：「本屋於過戶至甲方完成登記之日起算20年內，授權給乙方管理（可轉租）」等條文，此即原告就其依系爭買賣契約原應給付買賣總價金960 萬元中遞延給付240 萬元之「售後租回」替代方案。

該約定性質上相當於為期20年之定期租賃，租金每年為12萬元，合計240 萬元，與系爭買賣價金之240 萬元互抵，是被告等人居住於系爭房屋乃屬有權占有。

又系爭合約中240 萬元部分第3條約定僅係約定若被告連秋櫻管理未滿20年時原告收回管理權後之法律效果，並未約定原告有權單方提前終止收回管理權，故原告單方提前終止契約之意思表示，應屬無效。

退步言之，縱認原告得提前單方收回系爭房地之管理權，惟依系爭合約中240 萬元部分第3條約定，被告連秋櫻於原告通知收回管理權起1 年內仍有權管理使用系爭房地，且原告須於收回管理權之日起6個月內1 次歸還於收回之日起至被告連秋櫻剩餘之管理年限費用津貼（每月1 萬元計算），此亦屬原告尚未給付之買賣價金尾款，依系爭買賣契約第10條第1款約定，在原告將買賣價金尾款付清前，被告連秋櫻仍有權占有系爭房地，被告連秋櫻爰依上開契約約款及民法第264條規定主張同時履行抗辯。

另依系爭買賣契約第12條第2項約定，原告遲延付款每逾1 日，應加付按未履行價款千分之1 計算之滯納金，本件原告遲延給付，縱以原告所稱其實際給付日計算，原告依約應負之滯納金至少為70萬元等語，資為抗辯。

四、得心證之理由：㈠被告等人是否有權占用系爭房屋？1.按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」

民法第421條定有明文。

次按「因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之稱如何，原非所問。

上訴人使用系爭房屋，依調解結果，按月應給付被上訴人稻谷一百五十台斤，不得謂非使用房屋之對價，應不因其名為補貼而謂非屬租金性質。」

（最高法院46年台上字第519 號民事判例意旨參照）。

再按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。

是當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要。」

、「租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸。」

（最高法院86年度台上字第1326號、第1286號民事判決意旨參照）。

又按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。

但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」

民法第443條第1項亦著有明文。

2.依系爭買賣契約第3條約定，原告向被告連秋櫻購買系爭房地之總價款960 萬元，原約定分2 期付款，第1 次款於簽約時付款360 萬元，第2 次款即尾款600 萬元，此有系爭買賣契約影本1 份附卷可稽（見本院卷第25頁）；

嗣原告於簽訂系爭買賣契約後，復於同日與被告連秋櫻、陳安琪就前開系爭買賣契約所約定之付款方式，另簽訂系爭合約，付款方式分為240 萬元、120 萬元、600 萬元，其中240 萬元部分約定：「1.本屋於過戶至甲方（指原告）完成登記之日起算貳拾年內，授權給乙方（指被告連秋櫻）管理（可轉租）。

2.本屋於過戶至甲方完成登記之日起，在授權乙方管理期間，甲方僅須負擔本屋所產生公共管理費用、房屋稅及地價稅，其餘費用（本屋涉及之所有任何開銷費用）由乙方負責。

3.⑴若乙方管理未滿貳拾年時甲方收回管理權，甲方須於收回管理權之日起陸個月內一次歸還乙方於收回之日起至乙方剩餘之管理年限費用津貼（每月壹萬元計算）。

3.⑵若乙方管理未滿貳拾年時甲方收回管理權，乙方須於甲方通知乙方收回管理權起壹年內喪失本屋之管理權。」

（見本院卷第34頁）。

自上開約定可知，原告以總價960 萬元向被告連秋櫻購買系爭房地，惟並未支付全部價金予被告連秋櫻，而係分為240 萬元、120 萬元、600 萬元等3 階段付款，且被告連秋櫻於將系爭房地之所有權移轉登記予原告後，亦未將系爭房屋交由原告占有使用，而是由原告於完成系爭房地之所有權移轉登記後，將系爭房屋交由被告連秋櫻占有使用，占有使用期間為自完成系爭房地之所有權移轉登記之日起算20年，被告連秋櫻占有使用系爭房屋之代價則為自原告應給付予伊之系爭房地買賣價金中之240 萬元，分20年抵償，平均每月抵償10,000元（計算式：2,400,000÷20÷12＝10,000 ），被告連秋櫻占有使用期間，系爭房地之公共管理費用、房屋稅及地價稅等費用由原告負擔，被告連秋櫻占有使用系爭房屋所生之其他費用則全部由被告連秋櫻負擔；

另被告連秋櫻占有使用系爭房屋期間，可以將房屋轉租予第三人。

此外，原告如提前收回系爭房屋時，原告自收回之日起至被告連秋櫻剩餘之尚未使用期間，按月給付10,000元予被告連秋櫻，並於收回系爭房屋之日起6 個內1 次給付完畢。

則系爭合約之前開約定條文之文字雖記載「授權給乙方管理」，然究其約定內容，原告係將其所有系爭房屋交予被告連秋櫻使用、收益，被告連秋櫻則係將伊使用系爭房屋應給付予原告之對價，自原告應給付予伊之系爭房地買賣價金中之240 萬元，分20年平均每月10,000元抵償，是原告顯然係將系爭房屋出租予被告連秋櫻使用，否則何以同意被告連秋櫻得將系爭房屋轉租予第三人。

從而，原告與被告連秋櫻間就系爭房屋自完成所有權移轉登記之日起，應成立租賃關係，租賃期間為20年，租金為每月10,000元之事實，堪以認定。

是被告辯稱原告與被告連秋櫻間就系爭房屋成立20年之定期租賃關係等語，尚非無稽，應堪採信，原告否認有定期租賃關係云云，不足採信。

3.第按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

」、「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」

、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」

民法第450條第1項、第453條、第455條分別定有明文。

查，系爭合約中240 萬元部分之3.⑴雖約定：「若乙方管理未滿貳拾年時甲方收回管理權，甲方須於收回管理權之日起陸個月內一次歸還乙方於收回之日起至乙方剩餘之管理年限費用津貼（每月壹萬元計算）。」

、3.⑵約定：「若乙方管理未滿貳拾年時甲方收回管理權，乙方須於甲方通知乙方收回管理權起壹年內喪失本屋之管理權。」

云云，惟上開約定僅係約定若被告連秋櫻租用系爭房屋未滿20年，原告提前收回系爭房屋時，雙方應負擔義務之法律效果，並未約定雙方之任一方得於租賃期限屆滿前隨時終止前揭定期租賃契約之權利。

是原告主張以具狀日期為104 年1 月28日民事準備書狀繕本送達被告連秋櫻為收回系爭房屋管理權之意思表示通知云云（見本院卷第39頁），於法自有未合。

4.綜上，原告與被告連秋櫻間就系爭房屋既存有定期租賃關係，則被告連秋櫻及其配偶即被告陳明星、女兒即被告陳安琪占有使用系爭房屋，即有法律上之正當權源。

原告主張被告等人無權占有系爭房屋云云，無足採信；

被告等人辯稱渠等有權占有系爭房屋等語，為可採信。

㈡末按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

民法第179條亦有明文規定。

是不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件（最高法院47年台上字第303 號判例意旨參照）。

查，本件原告與被告連秋櫻間就系爭房屋既存有定期租賃關係，且租賃關係仍存續中，已如前述，則被告等人占有系爭房屋即非無法律上之原因，自與不當得利之成立要件不符。

是原告主張係不當得利之規定，請求被告等人應按月共同給付原告相當於租金之不當得利損害金7,498 元云云，於法不合，不應准許。

五、綜上所述，本件原告主張依民法第767條前段、第179條之規定，提起本件訴訟，請求被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 ○0 號3 樓之房屋全部騰空遷出返還予原告，及被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告7,498 元云云，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經敗訴駁回，則其聲請本院依職權宣告假執行，即屬無據，亦應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證，經本院斟酌後，認與本件判決結果不生影響，爰未一一加以論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
民事第四庭 法 官 高明德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 李宏明